【文章內(nèi)容簡介】 。 酒店式公寓： 酒店式公寓始于 1994 年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓，它集住宅、酒店、會所多功能于一體，實際上是一種酒店的延伸業(yè)態(tài)。酒店式服務(wù)公寓與傳統(tǒng)酒店的本質(zhì)區(qū)別在于，這種樓盤可將每個單元出售給個體買房者，由于擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，所以從本質(zhì)上來說，它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式服務(wù)公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)就更勝一籌了。它能夠為客人提供酒店的專業(yè)服務(wù)，如室內(nèi)打掃、 24小時送餐和一些商業(yè)服務(wù)等；重要 的是它向住客提供了家庭式的居住布局：客廳、臥室、廚房和衛(wèi)生間一應(yīng)俱全，以及家居式的服務(wù)，既有了“居家”的私密性和生活氛圍，又有了高檔酒店的良好環(huán)境和專業(yè)服務(wù)。其最大的特點是要比傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道，而且租價更合理。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受中短期租務(wù)需求的白領(lǐng)、商務(wù)人士和異地旅游人士的青睞。 度假休閑酒店： 中國的休閑度假產(chǎn)業(yè)和客人都剛剛起步，如歐美客人多為常住，酒店除了健身房，其他的產(chǎn)品幾乎沒有，而國內(nèi)則需要全面的消費產(chǎn)品。同時也需要考慮會議市場的需要，因為我們的客源主要集 中在周一到周四，因此需要會議的補(bǔ)充?？禈吩O(shè)施要比較齊全，國內(nèi)客人的消費獨特性導(dǎo)致對康樂設(shè)施的需求量要大于國外度假酒店，相對而言，成本也就相對要高些。 健康主題酒店正在成為度假休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展之潮流。近年來，以提供 spa 服務(wù)、中醫(yī)保健服務(wù)、運(yùn)動健身服務(wù)等為主業(yè)的酒店、度假村越來越多且生意興隆。在大城市周邊存在風(fēng)景和溫泉的地區(qū)，出現(xiàn)了健康主題酒店建設(shè)熱潮，而健康主題酒店的經(jīng)營業(yè)績在這些年也是不斷提升，北京、上海、廣州、深圳等地的健康主題酒店，客房入住率一般都保持很高的水平，節(jié)假日時常常爆滿。 二、 全國及 國際品牌酒店管理公司介紹 涉外酒店制度 ，指酒店經(jīng)營中接待涉外人員入住，資格牌照須經(jīng)公安部門和旅游管理部門批準(zhǔn)，有涉外資格的酒店被稱為 “ 旅游涉外飯店 ” 或 “ 旅游飯店 ” 。涉外酒店的行業(yè)管理歸旅政管理部門，非涉外酒店的行業(yè)管理歸商業(yè)行政管理部門。商業(yè)部在國家機(jī)構(gòu)體制改革后，現(xiàn)并入其他結(jié)構(gòu)，但非涉外酒店的行業(yè)管理體制還存在，只是功能萎縮了。酒店實施涉外制度，形成旅游局管理涉外酒店的行業(yè)管理，商業(yè)部管理非涉外酒店的行業(yè)管理。問題的關(guān)鍵是，作為統(tǒng)一的、有交叉的、有市場內(nèi)在聯(lián)系的酒店業(yè)被體制因素分割。對于經(jīng)濟(jì)型酒店講， 如果是涉外酒店則成為旅業(yè)管理范圍內(nèi)的旅游飯店，如果不是涉外酒店則成為商業(yè)行業(yè)管理范圍內(nèi)的普通旅館。實際上，進(jìn)一步的問題是，在行業(yè)管理的實際運(yùn)作中，旅業(yè)管理又重點是管理高檔酒店，商業(yè)部行業(yè)管理又沒有資格、能力去管理普通旅館以外的經(jīng)濟(jì)型酒店，經(jīng)濟(jì)型酒店是否是涉外或是否實際涉外，也缺乏有效的劃分和管理。 所以，經(jīng)濟(jì)型酒店被涉外制度分割后，使經(jīng)濟(jì)型酒店多年來，實際成為一個行業(yè)管理的相對薄弱地帶。 酒店實施星級標(biāo)準(zhǔn)的影響 ：高檔酒店受益和配合明顯，經(jīng)濟(jì)型酒店較為不敏感 酒店由于投資、建設(shè)、管理、市場的需要，本身 有等級、檔次的劃分必要，政府和市場應(yīng)該把酒店做統(tǒng)一等級、檔次的劃分。 1988 年，國家旅游局參照國際標(biāo)準(zhǔn)，頒布實施對涉外酒店的星級評定制度。星級評定制度實施成為旅游飯店宏觀行業(yè)管理的基礎(chǔ)性手段和相關(guān)酒店管理方法的載體，也促進(jìn)了涉外酒店的建設(shè)、管理、服務(wù)、市場規(guī)范，是旅游飯店行業(yè)管理的最成功的業(yè)績。 酒店實施星級標(biāo)準(zhǔn)是建立在涉外酒店制度基礎(chǔ)上，酒店要上星級，必須先是涉外酒店（當(dāng)然，是涉外酒店，也不一定非要去申報酒店星級，實際上，有一半的涉外酒店并沒有去申報酒店星級，基本全是經(jīng)濟(jì)型酒店）。我國酒店實施星級標(biāo)準(zhǔn)， 對高檔酒店、旅業(yè)管理的作用較大。但對經(jīng)濟(jì)型酒店的作用則沒有高檔酒店明顯，全國的經(jīng)濟(jì)型酒店對星級申報缺乏主動，一半的涉外酒店至今未報星級，是個較好的證明。 全國及國際品牌酒店 ： 酒店機(jī)構(gòu)名稱 酒店品牌 經(jīng)營模式 酒店規(guī)模 希爾頓酒店（香港） 康拉德 (豪華型酒店 )、希爾頓 (高檔酒店 )、斯堪的克 (經(jīng)濟(jì)型酒店 ) 特許經(jīng)營 %，委托管理3％，帶資管理及其它 ％ 酒店 2161座、房間349965間 卡爾森酒店管理集團(tuán) 麗晶、麗笙（麗笙世嘉）、麗亭、麗怡、麗柏 全權(quán)委托 香格里拉酒店管理集團(tuán) 香格 里拉、商貿(mào)、嘉里中心 以帶資管理為主，委托管理為輔。 雅高酒店管理集團(tuán) 品牌為諾富特、宜必思、美居、索菲特、佛繆勒第 汽車旅館第 6 。 帶資管理 %，租賃飯店%，委托管理 %，特許經(jīng)營 %； 索菲特爾和諾富特以委托管理為主。 酒店 3894座、房間453403間 萬豪酒店管理 麗思 卡爾頓、 JW 萬豪、萬豪、萬豪 特許經(jīng)營占 ％，委托管理 酒店 2656座、房間集團(tuán) 行政公寓、萬麗、萬怡 6個品牌。 ％，帶資管理及其它％；華美達(dá)完全實行特許經(jīng)營。 479882間 圣達(dá)特 戴斯、豪生、天天、速 8等， 是全球排名第一的特許經(jīng)營酒店集團(tuán)，特許經(jīng)營飯店數(shù)占100％。 酒店 6403座、房間518435 間 喜達(dá)屋 威斯汀、喜來登、圣 瑞吉斯、福朋、 寰鼎、至尊精選、 W飯店。 特許經(jīng)營 ％，委托管理％，帶資管理及其它％。 酒店 738座、房間 229247間 凱悅國際酒店集團(tuán) 凱悅（五星級）、君悅（超五星級）、柏悅（超五星級） 以特許經(jīng)營為主。 酒店 210座、房間 14萬間 洲際酒店管理集團(tuán) 洲際、假日、皇冠、假日快捷、恒橋公寓、 Candlewood 特許 經(jīng)營 %、委托管理約占 6%、帶資管理及其它 % 在 100多個國家有酒店3250座、房間 536318間 精品國際 品牌為 Clarion Hotels、 Comfort innamp。Quality Suits、 Quality Inns Hotel amp。 Suites、 Sleep Inn、 Econo Loddge、 Rodeway Inn、 MainStay Suites 特許經(jīng)營 100％ 酒店 4810座、房間388618間 美國戴斯酒店集團(tuán) 戴斯大酒店（五星級）、 Day Hotelamp。suites 戴斯酒店 （四星）、 戴斯酒店 Day Inn(三星）、 戴斯酒店公寓 委托管理和特許經(jīng)營 三 、 酒店 開發(fā)模式 分析 本項目的開發(fā)模式有 三 種選擇： 一是股份合作開發(fā)，就是 尋求合作伙伴共同 投資建設(shè) 并 經(jīng)營管理，利用香港世紀(jì)光源酒店管理有限公司的品牌進(jìn)行運(yùn)作， 對 尋求 的 合作伙伴 要 有酒店管理經(jīng)驗， 以 保證酒店的持續(xù)發(fā)展；二是 訂單式開發(fā)， 工程建設(shè)到主體階段，整體出售給知名酒店投資集團(tuán)公司由其經(jīng)營管理；三是 產(chǎn)權(quán)式開發(fā)，分售給不同的投資客，給予年租金回報。同時，將酒店租賃給專業(yè)的酒店經(jīng)營管理公司進(jìn)行運(yùn)營收取租金。此種方式需要有成熟的投資 客市場，目前在北方市場由于觀念差異，還無法實現(xiàn)。 總之，酒店 開發(fā)銷售模式可考慮 股份合作開發(fā)或 菜單式整體出售。整體出售可考慮全國及國際知名品牌公司。 第三章 項目概況與分析 一、項目概況 首家 世紀(jì)光源國際大 酒店項目 預(yù)計 投資 12021 萬 元人民幣，依國家標(biāo)準(zhǔn)四 星級酒店建設(shè)。 酒店 計劃在 在 2021 年 10 月 20 日前完成，在 2021 年 7 月 20 日前正式投入運(yùn)營。 本酒店 擬建設(shè)成一座具有北方特點的花園式飯店，項目規(guī)劃建筑面積 1萬平方米，建各類客房約 101 間。設(shè)風(fēng)格各異的餐廳、會議廳，餐位 800 個。配備綜合服務(wù)項目配套齊全的服務(wù) 設(shè)施。 二、 項目地段情況分析 地段的自然環(huán)境和社會環(huán)境 項目位于牡丹江 。 位于黑龍江省東南部，地理位置為北緯 43186。59? 56? ～45186。07? 14? ，東經(jīng) 129186。45? 20? ～ 130186。57? 47? 。 坐落于哈爾濱、綏芬河、雞西市金三角中心點上， 其中與俄羅斯有 公里的邊境線。市域土地總面積 6673 平方公里。 交通環(huán)境分析 本項目交通便利，市各職能部門、單位 與項目近在咫尺。 人流情況分析 市政府、 財政局、 市審計局、市公安局、市招商局、市人事局、市國土資源局、市房地產(chǎn)交易中心、市國稅局、市規(guī)劃 局等單位在本項目周邊，政府辦公人員比較來往比較頻繁。 周邊的生活設(shè)施齊全，商場、醫(yī)院、銀行、學(xué)校一應(yīng)俱全 ， 為建立成熟社區(qū)提供了強(qiáng)有力的保證。在后期推廣和宣傳上面也應(yīng)加以利用。同時項目周邊企業(yè)比較多，企業(yè)職工也購房的主要人群之一。 消費能力分析 消費客戶主要是國內(nèi)外旅游客源、政府公務(wù)會議、 中俄邊貿(mào) 企業(yè)產(chǎn)品訂貨會、外地到 穆棱 辦事的商務(wù)客戶。他們的消費能力相對較強(qiáng)，他們見多認(rèn)廣，對不同類型的酒店都有過接觸，對酒店的附屬服務(wù)功能要求較高。 三、項目可競爭類比酒店分析 綏芬河世茂假日 大酒店 地理位置： 黑龍江 省 綏芬河 市 友誼大道 2號 星級標(biāo)準(zhǔn)： 5 星 房間數(shù)： 354 間客房，標(biāo)間面積 40 平米 定位： 豪華型五星大酒店 酒店 概況及 配套設(shè)施 ： 綏芬河世茂假日酒店是由全球最大、最具國際化的酒店管理集團(tuán) —— 州際酒店集團(tuán)管理，由綏芬河世茂開發(fā)建設(shè)有限公司投資興建的綜合性豪華商務(wù)酒店。位于中俄綏波貿(mào)易綜合體區(qū)域內(nèi)。酒店依山，面向國門，環(huán)境優(yōu)雅，距牡丹江機(jī)場 2小時車程，距火車站僅 15分鐘車 程。 酒店擁有裝潢典雅、設(shè)施完善的高級客房、行政客房和豪華套房共 354 間，還有獨具特色的皇家套房供選擇。所有客房配備高速寬帶接口、語音信箱、國際長途直撥、國際衛(wèi)星電視頻道以及高檔舒適的家具和衛(wèi)浴設(shè)施。 會議設(shè)施： 大宴會廳及四個小會議室功能齊全、設(shè)備先進(jìn) ，配有同聲多語傳譯設(shè)備 。 大宴會廳可隨意分割，面積達(dá) 800平方米，可同時容納 500 人就餐。 娛樂服務(wù)： 健身 中心、水療提供室內(nèi)恒溫游泳池、健身房、美容沙龍、 桑拿、按摩等一系列服務(wù) 。 商務(wù)服務(wù)： 商務(wù)中心、票務(wù)、洗衣房、商場、停車場。 餐飲服務(wù)： 中餐、西餐、 邊界線 酒 吧、 大堂 吧。 牡丹江夏威夷 大酒店 地理位置： 牡丹江市 星級標(biāo)準(zhǔn)： 5 星 房間數(shù)： 300 間客房 定位： 星級 大酒店 酒店 概況及 配套設(shè)施： 夏威夷國際大酒店是黑龍江江達(dá)集團(tuán)投資興建的一家集客房、餐飲、會議、康體、娛樂于一體的大型綜合性酒店。 夏威夷國際大酒店于 2021年 7月正式營業(yè)， 2021年 10月掛牌四星級旅游飯店， 2021年 9月升級為五星級旅游飯店。該 酒店擁有近 300 間客房、各類會議室近 10 個、餐飲服務(wù)區(qū)共 4層，可同時容納 1500 多人就餐、康樂宮功能齊全、夜總會設(shè)施品質(zhì)高檔、健身俱樂部風(fēng)格獨特 ，健身設(shè)施設(shè)備豪華高檔、地下停車場可為賓客提供 180 多個泊車位。夏威夷國際大酒店是牡丹江市政府指定接待單位，被市政府授予 “ 牡丹江市旅游行業(yè)優(yōu)秀企業(yè) ” 、被市消費者協(xié)會評定為 “ 誠信維權(quán)單位 ” 、市衛(wèi)生局授予 “AAA 衛(wèi)生單位 ” 、連續(xù)多年被市公安局評定為 “ 安全無事故酒店 ” 。酒店先后接待了全國木業(yè)博覽會、全國城市水資源實時監(jiān)控與管理系統(tǒng)建設(shè)管理工作座談會、全國公交系統(tǒng)會議、《同一首歌》走進(jìn)牡丹江大型文藝晚會以及連續(xù)兩年接待牡丹江市人大、政協(xié)會議和國家、省、（地）市級各類型會議等近千次大型會議，得到市委市政府、國內(nèi)外友人 和下榻酒店客商的高度評價，充分體現(xiàn)了牡丹江市酒店的接待能力和服務(wù)水平，樹立了牡丹江市酒店業(yè)良好的龍頭企業(yè)形象。為牡丹江市地方經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)追趕型跨越式發(fā)展、打造大牡丹江的宏偉藍(lán)圖做出了貢獻(xiàn)。 金 鼎 國際 大酒店 地理位置： 牡丹江市 景福街 99 號 星級標(biāo)準(zhǔn)： 四星級 房間數(shù)： 247 間 服務(wù)宗旨 ： 細(xì)致周到、盡善盡美 企業(yè) 榮譽(yù) ： 世界金鑰匙酒店聯(lián)盟會員酒店 國家 AAAA 級綠色飯店 全國商務(wù)人士最喜愛的百家商務(wù)酒店 最具國際管理水準(zhǔn)的酒店 具有文化特