格林豪泰產(chǎn)權(quán)式酒店可研報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-08-03 05:04本頁(yè)面
【正文】 目在保證自籌資金的基礎(chǔ)上，加上穩(wěn)定的銷售回款，完全可以保證項(xiàng)目建設(shè)的全部資金，出現(xiàn)資金鏈條斷裂的風(fēng)險(xiǎn)較小。ll 第五章投資估算和資金籌措l 投資估算l ●總建設(shè)成本費(fèi)用列項(xiàng)l A、土地費(fèi)用：5000萬（含過戶）l B、建 安 費(fèi)：15640萬元C、配套費(fèi)、前期費(fèi)及各項(xiàng)雜費(fèi)：5905萬元●成本綜計(jì)26545萬元 資金籌措●自籌資金：10000萬●缺口資金依托銷售回款或銀行貸款 第六章財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與社會(huì)效益分析 盈虧平衡分析 本項(xiàng)目可銷售的總面積為27000平方米，其中酒店主樓中標(biāo)準(zhǔn)間和小套房部分5000平方米；度假單元式總統(tǒng)套房、豪華套房、普通套房部分22000平方米。按平均銷售價(jià)格13000元/平方米計(jì)算，總銷售收入為：33750萬元。 由前一章分析得知本項(xiàng)目總建設(shè)費(fèi)用為26545萬元，故此，本項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為：盈虧平衡點(diǎn)=總建設(shè)費(fèi)用/總銷售收入 = 26545/33750 = % %的銷售率就可以保證本項(xiàng)目的總投資成本全部回收。 贏利預(yù)測(cè)項(xiàng)目名稱 金額（萬元） 備注說明銷售收入 33750 按全部可售面積算開發(fā)稅費(fèi) 1873 %計(jì)算總建設(shè)費(fèi)用 26545 含管理銷售等費(fèi)用所得稅 1333 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的25%稅后利潤(rùn) 3999 凈收益率 15% 敏感性分析 本項(xiàng)目在銷售面積不變的情況下，利潤(rùn)變化的敏感因素為銷售價(jià)格和單位成本費(fèi)用。以下就本項(xiàng)目的情況對(duì)銷售價(jià)格和單位成本費(fèi)用兩個(gè)敏感因素進(jìn)行分析。由于本項(xiàng)目主導(dǎo)產(chǎn)品為客房部分，因此，只分析客房部分?！窦僭O(shè)單位成本費(fèi)用不變，銷售價(jià)格降低125元，即每平方米銷售價(jià)格比擬定銷售價(jià)格降低1%，開發(fā)利潤(rùn)比擬定利潤(rùn)降低6%；●假設(shè)銷售價(jià)格不變，單位成本費(fèi)用增加1%，即元，，即每單位成本比擬定單位成本增加1%，開發(fā)利潤(rùn)比擬定利潤(rùn)降低5%。 因此，售價(jià)的變動(dòng)是影響本項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的最敏感性因素，而本項(xiàng)目的總成本費(fèi)用的變化也是本項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵所在。政策風(fēng)險(xiǎn)及防范近期國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)各項(xiàng)政策變動(dòng)頻繁，宏觀調(diào)控政策的組合拳正以前所未有的力度和密度為過熱的經(jīng)濟(jì)降溫，其中有的政策對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)影響深遠(yuǎn)。為防范此類政策性風(fēng)險(xiǎn)，本項(xiàng)目的開發(fā)需要進(jìn)行全面而系統(tǒng)的籌劃。銷售風(fēng)險(xiǎn)及防范本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，定位準(zhǔn)確、設(shè)計(jì)合理，建筑風(fēng)格傳統(tǒng)與現(xiàn)代時(shí)尚相結(jié)合。因該項(xiàng)目建設(shè)期與銷售期均有一定時(shí)間段，建議該項(xiàng)目嚴(yán)格控制工程進(jìn)度，嚴(yán)格控制施工質(zhì)量，尤其對(duì)客房項(xiàng)目而言，可盡快完成小區(qū)環(huán)境的營(yíng)造來吸引消費(fèi)者的眼球，在其價(jià)格定位上，采用低開高走的策略，給前期購(gòu)房者以信心，從而進(jìn)一步刺激有購(gòu)房動(dòng)機(jī)的購(gòu)買欲望，發(fā)揮競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)銷售回籠，降低項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 工期和工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)及防范由于本項(xiàng)目規(guī)模較大，工程管理和建設(shè)資金落實(shí)對(duì)能否及時(shí)按工期竣工有決定性影響，為保證及時(shí)竣工，在工程管理方面，通過詳細(xì)的施工計(jì)劃和優(yōu)秀的項(xiàng)目經(jīng)理統(tǒng)籌兼顧，資金方面，公司自有資金及時(shí)足額投入，同時(shí)積極申請(qǐng)銀行貸款進(jìn)行保證。工程質(zhì)時(shí)方面，通過監(jiān)理公司和一定數(shù)量的工程管理人員進(jìn)行監(jiān)督，業(yè)格執(zhí)行國(guó)家及公司質(zhì)時(shí)控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。總之，該項(xiàng)目定位較準(zhǔn)確，優(yōu)勢(shì)較明顯，銷售價(jià)格定價(jià)較適中，在片區(qū)內(nèi)具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，加之若嚴(yán)格控制房屋開發(fā)的成本，采用有力的銷售策略，縮短銷售周期，能將項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制到較低水平。 社會(huì)效益分析 本項(xiàng)目的成功開發(fā)，可以改善煙臺(tái)***的綜合環(huán)境，啟動(dòng)社會(huì)閑置資金，增加就業(yè)率，對(duì)促進(jìn)旅游及旅游房地產(chǎn)消費(fèi)起到雙重積極的作用，同時(shí)也為煙臺(tái)市旅游房地產(chǎn)的開發(fā)和運(yùn)作提供寶貴的經(jīng)驗(yàn)，為煙臺(tái)房地產(chǎn)開創(chuàng)一條新的發(fā)展思路。這也是本項(xiàng)目的社會(huì)效益所在。第七章結(jié) 論通過以上的分析和策略，我們發(fā)現(xiàn)，項(xiàng)目達(dá)到的盈虧平衡點(diǎn)較高，而且，投資收益率盡略高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，因此，雖然本項(xiàng)目具有較大的投資吸引力，但其潛在的風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。 但是，由于在項(xiàng)目的投資和開發(fā)中，不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)較少，可控性較強(qiáng)，因此本項(xiàng)目的投資開發(fā)無論在市場(chǎng)上、操作上還是在財(cái)務(wù)上都是可行的。就本項(xiàng)目而言，市場(chǎng)的分析和項(xiàng)目的整體定位，以及項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析是基于經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來定的，具有客觀性和一般性，符合市場(chǎng)規(guī)律及投資經(jīng)濟(jì)原理，配以合理的營(yíng)銷手段，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的銷售目標(biāo)，并最終實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的贏利目標(biāo)將是可以實(shí)現(xiàn)的。24
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