格林豪泰產(chǎn)權(quán)式酒店可研報告-資料下載頁
2025-08-03 05:04本頁面
【正文】 目在保證自籌資金的基礎(chǔ)上，加上穩(wěn)定的銷售回款，完全可以保證項目建設(shè)的全部資金，出現(xiàn)資金鏈條斷裂的風(fēng)險較小。ll 第五章投資估算和資金籌措l 投資估算l ●總建設(shè)成本費用列項l A、土地費用：5000萬（含過戶）l B、建 安 費：15640萬元C、配套費、前期費及各項雜費：5905萬元●成本綜計26545萬元 資金籌措●自籌資金：10000萬●缺口資金依托銷售回款或銀行貸款 第六章財務(wù)評價與社會效益分析 盈虧平衡分析 本項目可銷售的總面積為27000平方米，其中酒店主樓中標(biāo)準(zhǔn)間和小套房部分5000平方米；度假單元式總統(tǒng)套房、豪華套房、普通套房部分22000平方米。按平均銷售價格13000元/平方米計算，總銷售收入為：33750萬元。 由前一章分析得知本項目總建設(shè)費用為26545萬元，故此，本項目盈虧平衡點為：盈虧平衡點=總建設(shè)費用/總銷售收入 = 26545/33750 = % %的銷售率就可以保證本項目的總投資成本全部回收。 贏利預(yù)測項目名稱 金額（萬元） 備注說明銷售收入 33750 按全部可售面積算開發(fā)稅費 1873 %計算總建設(shè)費用 26545 含管理銷售等費用所得稅 1333 營業(yè)利潤的25%稅后利潤 3999 凈收益率 15% 敏感性分析 本項目在銷售面積不變的情況下，利潤變化的敏感因素為銷售價格和單位成本費用。以下就本項目的情況對銷售價格和單位成本費用兩個敏感因素進行分析。由于本項目主導(dǎo)產(chǎn)品為客房部分，因此，只分析客房部分?！窦僭O(shè)單位成本費用不變，銷售價格降低125元，即每平方米銷售價格比擬定銷售價格降低1%，開發(fā)利潤比擬定利潤降低6%；●假設(shè)銷售價格不變，單位成本費用增加1%，即元，，即每單位成本比擬定單位成本增加1%，開發(fā)利潤比擬定利潤降低5%。 因此，售價的變動是影響本項目投資風(fēng)險的最敏感性因素，而本項目的總成本費用的變化也是本項目投資風(fēng)險的關(guān)鍵所在。政策風(fēng)險及防范近期國家對房地產(chǎn)各項政策變動頻繁，宏觀調(diào)控政策的組合拳正以前所未有的力度和密度為過熱的經(jīng)濟降溫，其中有的政策對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)影響深遠(yuǎn)。為防范此類政策性風(fēng)險，本項目的開發(fā)需要進行全面而系統(tǒng)的籌劃。銷售風(fēng)險及防范本項目地理位置優(yōu)越，定位準(zhǔn)確、設(shè)計合理，建筑風(fēng)格傳統(tǒng)與現(xiàn)代時尚相結(jié)合。因該項目建設(shè)期與銷售期均有一定時間段，建議該項目嚴(yán)格控制工程進度，嚴(yán)格控制施工質(zhì)量，尤其對客房項目而言，可盡快完成小區(qū)環(huán)境的營造來吸引消費者的眼球，在其價格定位上，采用低開高走的策略，給前期購房者以信心，從而進一步刺激有購房動機的購買欲望，發(fā)揮競爭優(yōu)勢，促進銷售回籠，降低項目的市場風(fēng)險。 工期和工程質(zhì)量風(fēng)險及防范由于本項目規(guī)模較大，工程管理和建設(shè)資金落實對能否及時按工期竣工有決定性影響，為保證及時竣工，在工程管理方面，通過詳細(xì)的施工計劃和優(yōu)秀的項目經(jīng)理統(tǒng)籌兼顧，資金方面，公司自有資金及時足額投入，同時積極申請銀行貸款進行保證。工程質(zhì)時方面，通過監(jiān)理公司和一定數(shù)量的工程管理人員進行監(jiān)督，業(yè)格執(zhí)行國家及公司質(zhì)時控制標(biāo)準(zhǔn)進行實時監(jiān)控?？傊?，該項目定位較準(zhǔn)確，優(yōu)勢較明顯，銷售價格定價較適中，在片區(qū)內(nèi)具有較強的競爭力，加之若嚴(yán)格控制房屋開發(fā)的成本，采用有力的銷售策略，縮短銷售周期，能將項目風(fēng)險控制到較低水平。 社會效益分析 本項目的成功開發(fā)，可以改善煙臺***的綜合環(huán)境，啟動社會閑置資金，增加就業(yè)率，對促進旅游及旅游房地產(chǎn)消費起到雙重積極的作用，同時也為煙臺市旅游房地產(chǎn)的開發(fā)和運作提供寶貴的經(jīng)驗，為煙臺房地產(chǎn)開創(chuàng)一條新的發(fā)展思路。這也是本項目的社會效益所在。第七章結(jié) 論通過以上的分析和策略，我們發(fā)現(xiàn)，項目達(dá)到的盈虧平衡點較高，而且，投資收益率盡略高于行業(yè)基準(zhǔn)收益率，因此，雖然本項目具有較大的投資吸引力，但其潛在的風(fēng)險也不容忽視。 但是，由于在項目的投資和開發(fā)中，不可預(yù)測的風(fēng)險較少，可控性較強，因此本項目的投資開發(fā)無論在市場上、操作上還是在財務(wù)上都是可行的。就本項目而言，市場的分析和項目的整體定位，以及項目投資經(jīng)濟分析是基于經(jīng)驗和經(jīng)濟學(xué)的角度來定的，具有客觀性和一般性，符合市場規(guī)律及投資經(jīng)濟原理，配以合理的營銷手段，實現(xiàn)項目的銷售目標(biāo)，并最終實現(xiàn)本項目的贏利目標(biāo)將是可以實現(xiàn)的。24
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