【導(dǎo)讀】承蒙信任，我司于2021年2月開(kāi)展華僑城項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查工作，經(jīng)過(guò)20多天的認(rèn)真整理分析，現(xiàn)特向貴司提交《武漢。華僑城項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》，本報(bào)告所有結(jié)論的判斷依據(jù)為現(xiàn)有市場(chǎng)條件（城市空間發(fā)展趨勢(shì)、市場(chǎng)供求關(guān)系、地塊條件。等）、國(guó)內(nèi)外案例借鑒參考、本公司專家組整體評(píng)審。下一階段的工作重點(diǎn)為項(xiàng)目整體定位及物業(yè)發(fā)展建議部分。我們衷心地希望能夠與華僑城精誠(chéng)合作，為武漢華僑城項(xiàng)目的成功操作竭盡全力，為貴司的發(fā)展壯大貢獻(xiàn)力量，同時(shí)。武漢先天的地理位置、人文底蘊(yùn)、資源優(yōu)勢(shì)給城市及房地產(chǎn)的發(fā)展提供了基礎(chǔ)也帶來(lái)了機(jī)遇。2021年下半年開(kāi)始是武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯回暖，房?jī)r(jià)的不斷上漲帶動(dòng)了投資增長(zhǎng)。武漢市住宅用地供應(yīng)比例大幅回升。武漢市2-3環(huán)間和3環(huán)外土地成交價(jià)格提升較。求，供求形勢(shì)發(fā)生了重大的逆轉(zhuǎn)。2021年武漢住宅市場(chǎng)成交的主力仍然是80-100平方米的二房和110-140平方米的三房。房、四房占比上升明顯，說(shuō)明改善性需求放量明顯。

　　

【正文】 業(yè)、旅游 洪山區(qū) 科教文化中心 科技、教育 教育、旅游 青山區(qū) 工業(yè)基地 武漢工業(yè)基地 鋼鐵、石油 東湖高新區(qū) 高新產(chǎn)業(yè)區(qū) 提供高新技術(shù)生產(chǎn)、研 發(fā) 光電產(chǎn)業(yè)、生物 科技 東西湖區(qū) 臺(tái)商投資區(qū)，食品、機(jī)電加工區(qū) 武漢四大經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極之一（食品、機(jī)電） 食品加工、機(jī)電、 物流 第 ２６ 頁(yè) 武漢德思勤房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 WUHAN TASKIN PROPERTY CONSULTANT CO.,LTD.. 武漢華僑城項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 133 武漢 經(jīng)濟(jì) 分析 武漢 GDP 分析 受到經(jīng)濟(jì)危機(jī)的持續(xù)影響，武漢市經(jīng)濟(jì)從 2021 年 10 月份開(kāi)始下行， 2021 年上半年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度曾一度在 10%以下運(yùn)行。但從 2021年 6 月份開(kāi)始，迅速攀升至 2 位數(shù)的增長(zhǎng)速度，武漢市 2021 年的GDP 增長(zhǎng)速度達(dá)到 %。 下圖：武漢 1997 年 2021 年 GDP 及同比增速 數(shù)據(jù)來(lái)源：武漢市統(tǒng)計(jì)局 912 1002 1086 12071335 14681622 188222382591312439604500%% %% % % %% % % % %%05001000150020212500300035004000450050001997 1998 1999 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%%GDP（億元） 增長(zhǎng)率（%） 第 ２７ 頁(yè) 武漢德思勤房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 WUHAN TASKIN PROPERTY CONSULTANT CO.,LTD.. 武漢華僑城項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 20212021 年湖北各省市 GDP 及中部六省會(huì) GDP 比較分析 2021 年度湖北省各省市 GDP 增長(zhǎng)率均高于全國(guó)平均水平，武漢、宜昌、襄樊、荊州、孝感、咸寧的 GDP 增長(zhǎng)率在 13%15%之間，湖北省整體經(jīng)濟(jì)情況穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)社會(huì)實(shí)現(xiàn)了平穩(wěn)較快發(fā)展。 2021 年全省生產(chǎn)總值 億元，增長(zhǎng) %，規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，增長(zhǎng) %；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) %；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %。 下圖： 20212021 年湖北各省市 GDP 柱狀圖（單位：億元） 02021400060002 0 0 8 年G D P 總量 2 0 0 9 年G D P 總量2 0 0 8 年G D P 總量 3960 1026 1002 624 601 593 556 520 487 359 310 270 250 233 212 187 82 0 0 9 年G D P 總量 4500 1200 1180 700 0 591 0 341 262 231 212武漢市 宜昌市 襄樊市 荊州市 黃岡市 孝感市 黃石市 荊門市 十堰市 咸寧市 隨州市 鄂州市 恩施州 仙桃市 潛江市 天門市 神農(nóng)架 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 觀點(diǎn)： 武漢市經(jīng)濟(jì)在整個(gè)湖北省相對(duì)于其他省會(huì)城市而言，呈現(xiàn)一市獨(dú)大的現(xiàn)狀。城市對(duì)整個(gè)社會(huì)的資源的整合能力很強(qiáng)。 第 ２８ 頁(yè) 武漢德思勤房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 WUHAN TASKIN PROPERTY CONSULTANT CO.,LTD.. 武漢華僑城項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 中部六省市 2021 年 GDP 增長(zhǎng)幅度除太原僅為 2%外，其余五市GDP 增長(zhǎng)率在 12%17%之間，其中合肥、長(zhǎng)沙以 17%和 %的增長(zhǎng)率名列前茅。華中地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)情況良好，處在高速穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)。 從三大產(chǎn)業(yè)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來(lái)看，武漢第二產(chǎn)業(yè)占整個(gè) GDP 的 %，第 一產(chǎn)業(yè)僅占整個(gè) GDP 的 %。 2 0 0 8 年武漢市一二三產(chǎn)業(yè)比重第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)觀點(diǎn)： 從整個(gè)經(jīng)濟(jì)總量來(lái)看，武漢基本站穩(wěn)中部龍頭老大的位置。 觀點(diǎn)： 武漢三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相對(duì)較好，屬于典型的工業(yè)城市，有很好的購(gòu)買力。 第 ２９ 頁(yè) 武漢德思勤房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 WUHAN TASKIN PROPERTY CONSULTANT CO.,LTD.. 武漢華僑城項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 武漢市工業(yè)產(chǎn)值分析 由于 武漢市工業(yè)進(jìn)出口產(chǎn)品較少，因此，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)武漢工業(yè)企業(yè)的影響較小， 2021 年全市規(guī)模以上企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 4509億元，增長(zhǎng) 億元。多數(shù)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)高速增長(zhǎng)，過(guò) 500 億元產(chǎn)業(yè)已達(dá) 5 個(gè)。增幅在 40%以上的有汽車、日用輕工、建材、鋼鐵等4 個(gè)產(chǎn)業(yè)。 武漢市進(jìn)出口分析 武漢市進(jìn)出口水平由于受到地理區(qū)位和資源的限制，一直處于較低的水平。 2021 年受到全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，我國(guó)部分沿海地區(qū)外貿(mào)加工型企業(yè)紛紛將其生產(chǎn)基地內(nèi)遷至武漢，從而使 2021 年武漢市的進(jìn)出口總額有較大幅度的提高， 2021 年由于受 到全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的持續(xù)影響，進(jìn)出口總額有所下降， 2021 年武漢市的進(jìn)出口總額僅為 億元。隨著武漢市政府積極引進(jìn)世界 500 強(qiáng)企業(yè)投資的各項(xiàng)政策的實(shí)施和全球經(jīng)濟(jì)狀況的好轉(zhuǎn)，預(yù)計(jì) 2021 年武漢市進(jìn)出口總額會(huì)有所回升。 第 ３０ 頁(yè) 武漢德思勤房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 WUHAN TASKIN PROPERTY CONSULTANT CO.,LTD.. 武漢華僑城項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 武漢 固定資產(chǎn)投資 2021 年中央政府實(shí)施積極的財(cái)政政策和貨幣政策，為了減弱全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)我國(guó)的影響，中央政府逐步加大對(duì)公共交通、城市發(fā)展等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。在該前提下，武漢市 2021 年的固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)出迅猛上漲的趨勢(shì)。 2021 年，武漢市固定資產(chǎn)投資 億元，比 2021 年全年的固定 資產(chǎn)投資總額上漲了 %。 基礎(chǔ)設(shè)施投資是拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?2021 年，武漢市城市基礎(chǔ)設(shè)施投資項(xiàng)目多、進(jìn)度快。隨著城市交通項(xiàng)目、武漢新區(qū)建設(shè)、軌道交通、中央商務(wù)區(qū)、天興洲大橋、二七長(zhǎng)江大橋、公路網(wǎng)、快速出口路、電力設(shè)施、城際鐵路等一批重大項(xiàng)目快速推進(jìn)，1～ 12 月武漢市基礎(chǔ)設(shè)施投資 億元，增長(zhǎng) %，增幅高于全社會(huì)投資 個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)拉動(dòng)全社會(huì)投資增長(zhǎng)貢獻(xiàn) 個(gè)百分點(diǎn)。 從固定資產(chǎn)投資額占 GDP 的比率來(lái)看， 2021 年至今該比率快速上漲， 2021 年武漢市固定資產(chǎn)投資額占 GDP 的比率上漲到 %。 第 ３１ 頁(yè) 武漢德思勤房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 WUHAN TASKIN PROPERTY CONSULTANT CO.,LTD.. 武漢華僑城項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 武漢市社會(huì)零售總額 2021 年武漢市消費(fèi)市場(chǎng)活躍。 2021 年，武漢市累計(jì)完成社會(huì)消費(fèi)品零售額 億元，增長(zhǎng) %，汽車、石油及制品類商品銷售大幅攀升，已成為帶動(dòng)武漢市消費(fèi)增長(zhǎng)的主力軍。 134 武漢市人均收入分析 2021 年武漢市人均可支配收入 18385 元，比上年增長(zhǎng) 10%。 武漢市人均收入呈逐年遞增，增長(zhǎng)率遞減態(tài)勢(shì)，人均收入增長(zhǎng)率在 10%14%之間，城市發(fā)展進(jìn)入高速發(fā)展階段。 觀點(diǎn)： 從投資、消費(fèi)、進(jìn)出口三大指標(biāo)分析，武漢進(jìn)出口在受國(guó)際經(jīng)濟(jì)危機(jī)中影響較大，隨著國(guó)際形勢(shì)的轉(zhuǎn)好，武漢整體經(jīng)濟(jì)將再次大幅上揚(yáng)。 觀點(diǎn)： 從人均收入對(duì)應(yīng)的城市發(fā)展模型分析，武漢目前處于城市的高速發(fā)展階段。 第 ３２ 頁(yè) 武漢德思勤房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 WUHAN TASKIN PROPERTY CONSULTANT CO.,LTD.. 武漢華僑城項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 135 武漢市發(fā)展規(guī)劃 觀點(diǎn)：從時(shí)間縱向上看，武漢城市發(fā)展目前處于大都市化形成階段。 ?人均 GDP:約為 270美元 ?交通方式：近郊私營(yíng)鐵路與市內(nèi)國(guó)營(yíng)鐵路相銜接 ?城市發(fā)展階段：市區(qū)實(shí)現(xiàn)了大規(guī)模改造，商業(yè)規(guī)模有了很大發(fā)展。公私鐵路的銜接使市區(qū)向郊區(qū)迅速擴(kuò)張 ?人均 GDP:約為 640美元 ?交通方式：