【正文】 要求地方采取切實(shí) 措施促進(jìn)建設(shè)用地的有效利用。 國(guó)土資源部發(fā)文 :批而未用的土地將被全面清理 針對(duì)開發(fā)商利用囤地、捂盤謀求地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲的做法，國(guó)土資源部再次發(fā)文要求嚴(yán)查。 第 １７ 頁 武漢德思勤房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 WUHAN TASKIN PROPERTY CONSULTANT CO.,LTD.. 武漢華僑城項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 牌政策和協(xié)議出讓政策的適用范圍，提出：凡屬于農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收審批后由政府供應(yīng)的工業(yè)用地，政府收回、收購(gòu)國(guó)有土地使用權(quán)后重新供應(yīng)的工業(yè)用地，必須采取招標(biāo)拍賣掛牌方式公開確定土地價(jià)格和土地使用權(quán)人；劃撥工業(yè)用地補(bǔ)辦出讓、承租工業(yè)用地補(bǔ)辦出讓、劃撥工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓等，符合 規(guī)劃并經(jīng)依法批準(zhǔn)，可以協(xié)議方式出讓。 德思勤視點(diǎn)： 《通知》出臺(tái)，讓地方可以更加合理靈活選擇工業(yè)用地出讓方式。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，《通知》正在借助經(jīng)濟(jì)危機(jī)所帶來的機(jī)遇，實(shí)施產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。 兩部委發(fā)出通知：農(nóng)用地轉(zhuǎn)工業(yè)用地必須招拍掛 針對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和工業(yè)用地供應(yīng)中存在的突出問題， 8 月中旬，國(guó)土資源部和監(jiān)察部聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)工業(yè)用地出讓制度的通知》（國(guó)土資發(fā) . 號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱《通知》），以更好地發(fā)揮土地政策調(diào)控作用。《通知》同時(shí)規(guī)定，對(duì)中西部地區(qū)由使用者自行完成開發(fā)的工業(yè)用地，出讓價(jià)格最低可降至原標(biāo)準(zhǔn)的 15%。 第 １６ 頁 武漢德思勤房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 WUHAN TASKIN PROPERTY CONSULTANT CO.,LTD.. 武漢華僑城項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 計(jì)劃，分類確定城市廉租住房建設(shè)，林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶區(qū)改造，農(nóng)村危房改造等 3 類保障性安居工程用地的供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)模及時(shí)序，并落實(shí)到具體地塊。但對(duì)于配套建設(shè)的商業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)性設(shè)施用地，仍需以招標(biāo)拍賣掛牌出讓方式供地。在加快建設(shè)保障性住房的政策背景下，保障性安居工程用地正在獲得更多的政策支持。支持居民正常的自住和改善型住房需求，抑制市場(chǎng)中的投資行為，打擊投機(jī)性購(gòu)房群體。 122 土地政策 國(guó)土資源部關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知 國(guó)土資源部 5 月 15 日下發(fā)的《關(guān)于切實(shí)落實(shí)保障性安居工程用地的通知》要求各級(jí)國(guó)土資源管理部門從保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定的高度出發(fā)，認(rèn)識(shí)保障性安居工程的重要性，重點(diǎn)抓好城市廉租住房和林區(qū)、墾區(qū)、礦區(qū)棚戶區(qū)改造，以及農(nóng)村危房改造、游牧民定居建設(shè)用地的供應(yīng)管理工作，確保保障性安居工程的順利落地；同時(shí)要求各地要加快編制、修編 2021 至 2021 年和 2021 年保障性住房用地供應(yīng)德思勤視點(diǎn)： 本次營(yíng)業(yè)稅政策細(xì)則的出臺(tái)，有效的緩解了 2021 年底之前因政策恐慌而出現(xiàn)的集中過戶對(duì) 市場(chǎng)帶來的壓力?！锻ㄖ分赋?，自 2021 年 1 月 1 日起，個(gè)人將購(gòu)買不足 5 年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過 5 年 (含 5 年 )的非普通住房或者不足 5 年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過 5 年 (含 5 年 )的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。這說 明政府支持居民自住和改善性購(gòu)房需求 ,政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的初衷是 :既要遏制“炒房” ,同時(shí)還要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限恢復(fù)為 5 年，增加了“快進(jìn)快出”的投機(jī)成本，能夠在一定程度上抑制投機(jī)性購(gòu)房，形成更合理的供求關(guān)系。由于《辦法》不針對(duì)具體個(gè)貸業(yè)務(wù)品種的申請(qǐng)?jiān)O(shè)置額外條件，而重在對(duì)貸款全過程的監(jiān)測(cè)和管理，沒有抬高個(gè)人獲得貸款的門檻，因此不會(huì)增加個(gè)人貸款申請(qǐng)難度。會(huì)議提出八項(xiàng)消費(fèi)政策措施，其中第七項(xiàng)提出“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由 2 年恢復(fù)到5 年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。發(fā)放個(gè)人 貸款不僅要嚴(yán)格堅(jiān)持面談面簽制度，而且原則上應(yīng)采用貸款人受托支付方式向借款人交易對(duì)象支付。這樣，開發(fā)商的資金來源對(duì)于市場(chǎng)銷售的依賴性將達(dá)為增加，降價(jià)促銷的現(xiàn)象將會(huì)增多。銀監(jiān)會(huì)此舉旨在加強(qiáng)對(duì)固定資產(chǎn)、流動(dòng)資產(chǎn)的貸款管理，從嚴(yán)各類貸款的受理、審核及管理。資本金比例下調(diào)，降低了貸款門檻，對(duì)于開發(fā)商而言是一種信心激勵(lì)。此次下調(diào)，表現(xiàn)出政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持意愿，從一個(gè)側(cè)面也說明，政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在著不穩(wěn)定的擔(dān)憂。 7 月 30 日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法（征求意見稿）》，旨在防止流動(dòng)資金貸款被挪用。 國(guó)務(wù)院下調(diào)商品住房項(xiàng)目資本金比例 5 月 27 日，國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》中明確，保 障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為 20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為 30%。以此推斷，國(guó)土部門可能是把這個(gè)權(quán)限下放到地方，從某種程度上可以看作是決策層有意在行業(yè)恢復(fù)時(shí)期作出一定的讓步。對(duì)于土地增值稅清算，若執(zhí)行力度較大，則對(duì)未來企業(yè)現(xiàn)金流造成影響，或?qū)⒓涌煨袠I(yè)調(diào)整。 同時(shí)對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：一是已竣工驗(yàn)收的房德思勤視點(diǎn)： 取消城市房地產(chǎn)稅、統(tǒng)一征收房產(chǎn)稅后，內(nèi)外資企業(yè)可以按照相同的計(jì)稅依據(jù)、稅率及相關(guān)規(guī)定繳納房產(chǎn)稅，消除了稅收待遇不一致的問題，有利于外資資本流動(dòng)，一定程度上也彰顯了中央政府招商引資的意愿。 《土地增值稅清算管理規(guī)程》自 6 月 1 日實(shí)施 5 月 21 日，國(guó)稅總局網(wǎng)站為加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的特點(diǎn)，制定《土地增值稅清算管理規(guī)程》，對(duì)土地增值稅清算的前期管理、清算受理、清算審核和核定征收等具體問題做出具體規(guī)定。前景相對(duì)樂觀 第 １１ 頁 武漢德思勤房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 WUHAN TASKIN PROPERTY CONSULTANT CO.,LTD.. 武漢華僑城項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 12 2021 年國(guó)內(nèi)政策分析 時(shí)期 主要政策 政策救市期 — 連續(xù) 5 次下調(diào)一年期貨貸款基準(zhǔn)利率，累計(jì) 4 次下調(diào)一年期存款基準(zhǔn)利率，支持首次購(gòu)房貸款等 政策持續(xù)利好期 — 加大對(duì)改善性住房的信貸支持、住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限由 2 年調(diào)整到 5 年、保障性住房和普通商品住房最低資本金比例由 2021 年的 35%下降到 20%等 政策警示期 — 《土 地調(diào)查條例實(shí)施辦法》《進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理促進(jìn)批而未用地利用通知》等 政策收緊期 —至今 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》 “國(guó)十一條 ”等 政策救市期 政策持續(xù)利好期 政策警示期 政策收緊期 第 １２ 頁 武漢德思勤房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 WUHAN TASKIN PROPERTY CONSULTANT CO.,LTD.. 武漢華僑城項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 121 金融稅收政策 溫家寶簽國(guó)務(wù)院令：城市房地產(chǎn)稅暫行條例廢止 1 月 14 日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶日前簽署第 546 號(hào)國(guó)務(wù)院令，宣布 1951 年 8 月 8 日由原政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》自2021 年 1 月 1 日起廢止。在經(jīng)歷了連續(xù) 9 個(gè)月的負(fù)增長(zhǎng)后，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平（ CPI）在 2021 年 11 月份“轉(zhuǎn)正”：同比增長(zhǎng) ％。 09 年一季度，中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 (GDP)同比增速延續(xù)了去年以來的下降趨勢(shì)，跌至 %低谷，之后即出現(xiàn)新一輪回調(diào)，二季度%，三季度 %，第四季 %，一條“ V”形反轉(zhuǎn)曲線逐步呈現(xiàn)在人們面前。目前 顯露出各種復(fù)蘇的跡象 。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)上： 大盤國(guó)際化的趨勢(shì)相對(duì)明顯，在居住空間上更加注重舒適度和尊貴感。 價(jià)格策略： 三大樓盤的價(jià)格峰值，目前仍處于不斷上升的態(tài)勢(shì)，整個(gè)市場(chǎng)的購(gòu)買力十分強(qiáng)勁。 第 ９ 頁 武漢德思勤房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 WUHAN TASKIN PROPERTY CONSULTANT CO.,LTD.. 武漢華僑城項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 價(jià)值提升途經(jīng)： 大盤必須營(yíng)造區(qū)域價(jià)值，形成項(xiàng)目獨(dú)特的核心價(jià)值主張，以地塊自然景觀資源提升價(jià)值，同時(shí)注重商業(yè)、配套及園林的整合來實(shí)現(xiàn)相對(duì)較弱地塊的價(jià)值提升； 客戶定位和來源： 大盤需要營(yíng)造自己專屬的客戶圈層，主流客戶群，且客戶群要復(fù)合而非單一。 高端房地市場(chǎng)的五大產(chǎn)品溢價(jià) 趨勢(shì)： 高贈(zèng)送 ； 精裝修，豪體驗(yàn) ； 超高層 逐步被市場(chǎng)所接受； 科技運(yùn)用 范圍增加； 服務(wù)品質(zhì) 開始逐步改善。 高端市場(chǎng)六大特征 為： 環(huán)線分布 ： 高端項(xiàng)目扎堆內(nèi)環(huán)核心 ； 板塊價(jià)值 ： 濱江板塊高端項(xiàng)目布點(diǎn)最密集 ； 資源特征 ：“江湖資源型 ”“地段中心型 ”“環(huán)境生態(tài)型 ”三大類別齊發(fā)展 。高端住宅累計(jì)成交金額達(dá) 億元，占全市成交金額的 24%。 2021 年，武漢高端市場(chǎng)累計(jì)銷售 萬套，約合面積 177 萬方，去化推出房源總量的 72%。 2021 年，武漢高端市場(chǎng)住宅項(xiàng)目（年末單價(jià) 8500 元 /㎡以上）共 36 個(gè)，總體供應(yīng)約 萬套房源，整體供應(yīng)面積約246 萬方，占全市供應(yīng)面積的 10%。由于土地資源的價(jià)值提升及土地資源宏觀控制，高端物業(yè)從單體物業(yè)形態(tài)向綜合型物業(yè)形態(tài)發(fā)展 ， 單一的地段價(jià)值資源縱身發(fā)