【正文】 ?人均 GDP:約為 270美元 ?交通方式：近郊私營鐵路與市內(nèi)國營鐵路相銜接 ?城市發(fā)展階段：市區(qū)實(shí)現(xiàn)了大規(guī)模改造，商業(yè)規(guī)模有了很大發(fā)展。 觀點(diǎn)： 從人均收入對應(yīng)的城市發(fā)展模型分析，武漢目前處于城市的高速發(fā)展階段。 武漢市人均收入呈逐年遞增，增長率遞減態(tài)勢，人均收入增長率在 10%14%之間，城市發(fā)展進(jìn)入高速發(fā)展階段。 2021 年，武漢市累計(jì)完成社會消費(fèi)品零售額 億元，增長 %，汽車、石油及制品類商品銷售大幅攀升，已成為帶動武漢市消費(fèi)增長的主力軍。 從固定資產(chǎn)投資額占 GDP 的比率來看， 2021 年至今該比率快速上漲， 2021 年武漢市固定資產(chǎn)投資額占 GDP 的比率上漲到 %。 2021 年，武漢市城市基礎(chǔ)設(shè)施投資項(xiàng)目多、進(jìn)度快。 2021 年，武漢市固定資產(chǎn)投資 億元，比 2021 年全年的固定 資產(chǎn)投資總額上漲了 %。 第 ３０ 頁 武漢德思勤房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 WUHAN TASKIN PROPERTY CONSULTANT CO.,LTD.. 武漢華僑城項(xiàng)目 市場調(diào)查報(bào)告 武漢 固定資產(chǎn)投資 2021 年中央政府實(shí)施積極的財(cái)政政策和貨幣政策，為了減弱全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)對我國的影響，中央政府逐步加大對公共交通、城市發(fā)展等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。 2021 年受到全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，我國部分沿海地區(qū)外貿(mào)加工型企業(yè)紛紛將其生產(chǎn)基地內(nèi)遷至武漢，從而使 2021 年武漢市的進(jìn)出口總額有較大幅度的提高， 2021 年由于受 到全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的持續(xù)影響，進(jìn)出口總額有所下降， 2021 年武漢市的進(jìn)出口總額僅為 億元。增幅在 40%以上的有汽車、日用輕工、建材、鋼鐵等4 個(gè)產(chǎn)業(yè)。 第 ２９ 頁 武漢德思勤房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 WUHAN TASKIN PROPERTY CONSULTANT CO.,LTD.. 武漢華僑城項(xiàng)目 市場調(diào)查報(bào)告 武漢市工業(yè)產(chǎn)值分析 由于 武漢市工業(yè)進(jìn)出口產(chǎn)品較少，因此，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)對武漢工業(yè)企業(yè)的影響較小， 2021 年全市規(guī)模以上企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 4509億元，增長 億元。 2 0 0 8 年武漢市一二三產(chǎn)業(yè)比重第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè)觀點(diǎn)： 從整個(gè)經(jīng)濟(jì)總量來看，武漢基本站穩(wěn)中部龍頭老大的位置。華中地區(qū)整體經(jīng)濟(jì)情況良好，處在高速穩(wěn)定發(fā)展?fàn)顟B(tài)。城市對整個(gè)社會的資源的整合能力很強(qiáng)。 2021 年全省生產(chǎn)總值 億元，增長 %，規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，增長 %；全社會固定資產(chǎn)投資 億元，增長 %；社會消費(fèi)品零售總額 億元，增長 %。但從 2021年 6 月份開始，迅速攀升至 2 位數(shù)的增長速度，武漢市 2021 年的GDP 增長速度達(dá)到 %。 第 ２５ 頁 武漢德思勤房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 WUHAN TASKIN PROPERTY CONSULTANT CO.,LTD.. 武漢華僑城項(xiàng)目 市場調(diào)查報(bào)告 132 武漢行政概況： 武漢市主要功能區(qū)中，漢陽區(qū)沌口的汽車、青山區(qū)的鋼鐵、東西湖區(qū)的食品、機(jī)電、東湖高新區(qū)的光電產(chǎn)業(yè)是 武漢市四大經(jīng)濟(jì)增長極 ，這四個(gè)區(qū)域定位明確，全力圍繞主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，實(shí)行區(qū)域功能規(guī)劃和完善。 歷史文化名城 ——－ 3500年歷史 江城 amp。長江與漢水將武漢分為漢口、漢陽、武昌三部分，通稱武漢三鎮(zhèn)。 第 ２４ 頁 武漢德思勤房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 WUHAN TASKIN PROPERTY CONSULTANT CO.,LTD.. 武漢華僑城項(xiàng)目 市場調(diào)查報(bào)告 13 武漢 環(huán)境分析 131 武漢概況： 武漢市位處華中地區(qū)，湖北省省會，為傳統(tǒng)的中原腹地，大陸東西南北交通的交匯之地，為長江流域的核心城市。 部分城市房價(jià)過快上漲，對此中央高度關(guān)注，連續(xù)開會出臺相關(guān)政策，顯示政府已在醞釀出手調(diào)控。同時(shí)要研究促進(jìn)中長期房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的政策。要完善政策，增加有效供給，繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、信貸、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對房地產(chǎn)市場的調(diào)控。 房地產(chǎn)政策方面：加快保障性住房供地速度和建設(shè)規(guī)模 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新在全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上提出了 2021 年住房城鄉(xiāng)建設(shè)工 作六項(xiàng)主要任務(wù)。反映出國家清理整治閑置未用土地，打擊囤地的覺醒。 二、已裝修的商品 住房以扣除其裝修成本后的余額作為價(jià)格界定依據(jù)，但計(jì)算相關(guān)稅費(fèi)時(shí)不得扣除其裝修成本。 普通住宅和非普通住宅區(qū)分標(biāo)準(zhǔn) 具體如下： 一：武漢中心城區(qū)（含江岸、江漢、橋口、漢陽、武昌、青山、洪山等七個(gè)中心城區(qū)及東湖生態(tài)旅游風(fēng)景區(qū)、東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)和武漢 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)）普通住房應(yīng)同時(shí)滿足三個(gè)條件： （一）住宅小區(qū)建筑容積率在 （含 ）以上； 第 ２２ 頁 武漢德思勤房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 WUHAN TASKIN PROPERTY CONSULTANT CO.,LTD.. 武漢華僑城項(xiàng)目 市場調(diào)查報(bào)告 （二）單套建筑面積在 140 平方米（含 140 平方米）以下； （三）單價(jià) 7000 元 /平方米，總價(jià)不超過 100 萬元（含 100 萬元）。 土地證：費(fèi)用 38 元，買方承擔(dān)。 土地收益金：對房屋用地為劃撥取得，房屋交易時(shí)，按照土地等級和房屋種類收取，由賣方承擔(dān)。 個(gè)人所得稅：稅率 1%，由賣房承擔(dān)。 第 ２１ 頁 武漢德思勤房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 WUHAN TASKIN PROPERTY CONSULTANT CO.,LTD.. 武漢華僑城項(xiàng)目 市場調(diào)查報(bào)告 營業(yè)稅：稅率 %，由賣方承擔(dān)。 土地證 費(fèi)用 38 元，買方承擔(dān) 印花稅 個(gè)人銷售或購買住房暫 免征收印花稅 二手房繳稅 契稅：買單、聯(lián)體別墅房價(jià)的 4%；買非普通住房 3%；買普通住房 %；首次購買 90 平方米及以下普通住房 1%。均由買方承擔(dān)。作為全市統(tǒng)一土地有形市場的承辦機(jī)構(gòu)，武漢市土地交易中心將承擔(dān)商業(yè)、商品住宅兩類經(jīng)營性用地及中心城區(qū)其他用地的招標(biāo)拍賣掛牌出讓工作。統(tǒng)一土地有形市場的建立能幫助經(jīng)營性用地在交易中實(shí)現(xiàn)其價(jià)值的最大化，并逐步增強(qiáng)對周邊地區(qū)的輻射影響力。未來土地市場將可能向重點(diǎn)扶持項(xiàng)目傾斜。 2 月 16 日，《關(guān)于建立全市統(tǒng)一土地有形市場的實(shí)施方案》經(jīng)德思勤視點(diǎn)： 原來的武漢城市圈土地管理是以行政區(qū)劃為主，不利于統(tǒng)一管理。《條例（草案）》規(guī)定，建立健全圈域內(nèi)統(tǒng)一的耕地有償保護(hù)、占補(bǔ)平衡和被征地農(nóng)民社會保障機(jī)制，對符合改革試驗(yàn)要求的重點(diǎn)項(xiàng)目用地給予支持；加強(qiáng)基本農(nóng)田保護(hù)，推動農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)和農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)依法有序流轉(zhuǎn)，實(shí)行城市土地投資強(qiáng)度分級分類管理，促進(jìn)節(jié)約集約用地。 第 １９ 頁 武漢德思勤房地產(chǎn)投資咨詢有限公司 WUHAN TASKIN PROPERTY CONSULTANT CO.,LTD.. 武漢華僑城項(xiàng)目 市場調(diào)查報(bào)告 清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50%”，而如果開發(fā)商拖欠價(jià)款，不得參與新的土地出讓交易。另外，中小房企可能被擠出土地爭奪。 德思勤視點(diǎn)： 拿地就要先付一半錢 ,會對開發(fā)商的資金鏈形成壓 力 ,遏制部分炒地、囤地行為。 2021年 12 月 17 日，國土部等五部委聯(lián)合出臺的《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》， 明確要求，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳德思勤視點(diǎn)： 此政策出臺的目的，旨在嚴(yán)格土地供應(yīng)政策，抑制部分行業(yè)產(chǎn)能過剩和重復(fù)建設(shè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和節(jié)約集約利用土地，而商品住宅用地出讓面積有了限制標(biāo)準(zhǔn)，將可有效防范土地閑置，縮短開發(fā)商占地周期?！锻ㄖ愤€要求，嚴(yán)肅查處違反土地管理法律法規(guī)新建“小產(chǎn)權(quán)房”和高爾夫球場項(xiàng)目用地。國土部連發(fā)兩文打擊囤地行為，這意味著，未來各地的土地開發(fā)情況將全部公開， 隨著地方用地情況曝光，開發(fā)商囤地現(xiàn)象也將無所遁形。因此開發(fā)商拿地后更傾向于延長開發(fā)時(shí)間，通過控制新盤的供應(yīng)量制造市場供不應(yīng)求以提高房價(jià)。同時(shí)，《通知》還表示，加強(qiáng)土地執(zhí)法監(jiān)察，通過建立健全動態(tài)巡查、舉報(bào)等制度，對苗頭性、傾向性問題早發(fā)現(xiàn)、早制止、早處理，及時(shí)德思勤視點(diǎn)： 閑置土地批而未用一直以來是全國房地產(chǎn)市場存在的頑癥之一，一些開發(fā)商借機(jī)炒做房價(jià)的重要手段之一。在《通知》中，國土部