【導(dǎo)讀】物業(yè)定位：均價(jià)5500元/平方米；TOWNHOUSE建筑面積180——250平方米。如詩如畫的小鎮(zhèn)生活。主題系統(tǒng)性的推廣。社區(qū)主題選擇“澳洲小鎮(zhèn)、棕櫚風(fēng)情”，其一：澳洲的經(jīng)度和東莞相近，氣候相同。海岸的愜意生活為人們所向往。其三，作為為成功人士量身定做的低密度小區(qū)——TOWNHOUSE. 猶如都市衛(wèi)星小鎮(zhèn)——寧靜而不致遠(yuǎn)。其四，棕櫚風(fēng)情在突出園林特色的同時(shí)，更。反映了一種自然、休閑、健康的生活方式。生活尊貴而從容，在享受大自然神韻的同時(shí)亦感受人類現(xiàn)代文明的神奇?；仄焚|(zhì)得以延續(xù)，利于營銷推廣?！銎碌馗脑臁⒕G化設(shè)置、道路規(guī)劃應(yīng)結(jié)合排水溝土方工程。銷主題的物質(zhì)體現(xiàn)。島嶼風(fēng)情的內(nèi)涵。該軸線區(qū)域應(yīng)開發(fā)坡地住宅，應(yīng)在利用原地形的基。礎(chǔ)上人工建造坡地，這樣可使項(xiàng)目場地空間景觀變化豐富。閑購物娛樂步行街。會(huì)所和步行商業(yè)街構(gòu)成強(qiáng)大的形象昭示。

　　

【正文】 活描述 平時(shí)喜歡作運(yùn)動(dòng)如高爾夫、桌球、籃球、網(wǎng)球，應(yīng)酬是能推則推，常和朋友喝茶打牌，晚上回家很晚。周末回老家 —— 莞城附近的鎮(zhèn)，一家人共同度過。 家人日常生活描述 父母住在老家，偶爾會(huì)過來住些時(shí)間。妻子沒有上班，掌管家務(wù)。妻子平時(shí)的業(yè)余活動(dòng)就是打牌和運(yùn)動(dòng)。有 2個(gè)孩子，在重點(diǎn)學(xué)校上學(xué)，家人經(jīng)常在外面一起吃飯。家人輕松愉快的交流方式太少。 購置物業(yè)的影響因素 想住別墅 ，但買了不敢住。希望住在城區(qū)外，兩個(gè)停車位。安全感和尊貴感非常重要，理想中的面積是 200300平米，平面太落后。買房中，價(jià)格不是問題，高品質(zhì)和好環(huán)境至關(guān)重要。覺得新世紀(jì)豪苑會(huì)所很好，大而設(shè)施全，朋友來有去處。理想中的房子結(jié)構(gòu)是一層是客廳、廚房、工人房、餐廳，二樓三間睡房、書房、兩個(gè)洗手間。買房中妻子的決策很重要。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 42 頁 共 66 頁 具體客戶描述表十 姓 名 性 別 男 年 齡 婚 否 已婚 形象描述 律師 日常生活描述 平時(shí)生活以工作為主，應(yīng)酬很多，生活基本無規(guī)律， 喜歡 看電視、報(bào)刊雜志，喜歡打麻將。運(yùn)動(dòng)方面：踢足球、打高爾夫、游泳。購房中太太的意見占很大比例。 家人日常生活描述 和父母住在一起，父母有清晨散步的習(xí)慣，平時(shí)一般是和同齡人打牌下棋和聊天。妻子辭職在家操持，其平時(shí)的娛樂休閑是游泳、打牌，常在外面餐飲。有一個(gè)小孩，目前在讀小學(xué)。 購置物業(yè)的影響因素 現(xiàn)住在自建住宅中，已有幾處物業(yè)，但不夠理想，無品質(zhì)感和尊貴感，有購置商品房的想法。理想中的住宅有花園、有大陽臺(tái)和大露臺(tái)，嚴(yán)格的安全保障、良好的環(huán)境（綠化多）、智能化的管理。喜歡別墅，價(jià)位在 100200 萬之間，四房 或五房，兩層半，喜歡社區(qū)空間布局富有變化，而不是一排一排。管理費(fèi)不要太貴， 元為好。希望居住的地方是同等身份的人在一起，孩子的教育條件要求優(yōu)異。傾向于按揭付款。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 43 頁 共 66 頁 附件 3：東莞市區(qū)樓盤調(diào)查表 東莞市區(qū) 2020年現(xiàn)售樓盤調(diào)查表（ 1） 樓盤名稱 金月灣 (東城區(qū)東城大道區(qū)政府旁 ) 物業(yè)類型 及規(guī)模 13棟 19— 25層的高層共 908個(gè)單位，占地 47000平方米，有一層地下停車場可提供車位近 1000個(gè)。 建筑風(fēng)格 及戶型 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)由深圳市左肖思建筑師事務(wù)所設(shè)計(jì)，采用大陽臺(tái)、飄窗，外立面 極具現(xiàn)代感，建筑呈弧形。戶型設(shè)計(jì)有平面、躍式、復(fù)式三種，四戶兩部電梯并且戶戶朝南。戶型有四房二廳三衛(wèi)；五房二廳三衛(wèi)；六房二廳三衛(wèi)；七房二廳三衛(wèi)。 四房二廳三衛(wèi)：（ — ） % 五房二廳三衛(wèi)：（ — ） % 六房二廳三衛(wèi)：（ — ） % 七房三廳四衛(wèi)：（ — ） % 復(fù) 式： % 主臥及主臥衛(wèi)生間、客廳、廚房投入大量面積，除客廳的大陽臺(tái)外，主臥也設(shè)置了較為寬敞的 陽臺(tái)。室內(nèi)功能設(shè)計(jì)趨于合理。 會(huì) 所 面積 2500㎡，位于低層群房，設(shè)施有露天泳池及室內(nèi)恒溫泳池、咖啡室音樂廳、陶藝間、繪畫室、琴房、棋牌室、閱覽室、建設(shè)房及網(wǎng)球場。 園 林 聘請貝爾高林（香港）公司設(shè)計(jì)了一個(gè)以水為主題的中央園林，但面積不大，且綠化面積太少。 交樓標(biāo)準(zhǔn) 戶外門、窗、水電氣及電視網(wǎng)絡(luò)管線均到位到位，清水房。公共部分也全由發(fā)展商完成。 物業(yè)管理 物業(yè)管理顧問戴德梁行，物管公司東莞市金田物業(yè)管理公司，完善的智能化管理系統(tǒng)（寬帶信息口、可視對講、包括四表遠(yuǎn)程抄送和信息查詢家電控制 布防的智能終端、門磁、煤氣報(bào)警自動(dòng)關(guān)閉系統(tǒng)、緊急求助按紐、閉路監(jiān)控、紅外線防越系統(tǒng)、車輛一卡通）。管理費(fèi) 元 /平方米。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 44 頁 共 66 頁 銷售賣點(diǎn) 優(yōu)異的地段（片區(qū)成熟，坐望黃旗山）；先進(jìn)的建筑和戶型設(shè)計(jì)；國際精品園林；物管服務(wù)。廣告語“心懷天地之美”。 樓書賣點(diǎn)反映尊榮社區(qū)、尊榮領(lǐng)地、高貴建筑、建筑精益求精、與綿延山峰共輝映、闊逸居室，、雋雅園林、精致會(huì)所、藝術(shù)會(huì)所、貼心服務(wù)。 銷售實(shí)現(xiàn) 目標(biāo)客戶：本地中高層人士。商品房均價(jià) 4300 元 /平方米，車位12萬 /個(gè)，不到一個(gè)月售出兩百多套。定位正確，把握客戶心理，維持客戶 基本需求的同時(shí)予以改進(jìn)創(chuàng)新，和品牌專業(yè)公司合作創(chuàng)造精品，得到了理想的效果。 東莞市區(qū) 2020年現(xiàn)售樓盤調(diào)查表（ 2） 樓盤名稱 新世紀(jì)豪園 (旗峰路 288號(hào) ) 物業(yè)類型 及規(guī)模 小高層和別墅，占地面積 29萬平方米，容積率 ，綠地率 50%，建筑密度 22%。 建筑風(fēng)格 及戶型 組團(tuán)布局，每一個(gè)組團(tuán)為小高層和別墅混合。小高層為主，現(xiàn)代建筑風(fēng)格，一期推出時(shí)其極富現(xiàn)代感外立面和附加值是當(dāng)時(shí)唯一，引起市場強(qiáng)烈反響，二期缺乏改進(jìn)，日久大量缺點(diǎn)暴露，且產(chǎn)品在市場已喪失領(lǐng)先地位。小高層戶型有平面、復(fù)式、躍式，為超 大戶型，有四房二廳三衛(wèi)、五房二廳三衛(wèi)、六房二廳五衛(wèi)、七房二廳六衛(wèi)。最小面積 176平方米，大量戶型集中在 250平方米左右。最大面積 308平方米。 會(huì)所 會(huì)所位于一期，獨(dú)立式多層建筑，設(shè)施有：室內(nèi)籃球、羽毛球、泳池、桌球、網(wǎng)球、壁球、健身室、健美室、中西餐廳、茶廳、琴房、閱覽室、康樂室、商務(wù)中心、超市。 園林 每個(gè)組團(tuán)以水景為主題，無背景概念支撐，較簡單。沒有形成營銷焦點(diǎn)。 交樓標(biāo)準(zhǔn) 清水房。水電和信息接口均已到位，公共部分裝修由發(fā)展商完成。戶外門及窗已到位。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 45 頁 共 66 頁 物業(yè)管理 物業(yè)顧問是深圳市長城物業(yè)，由新世 紀(jì)豪園物業(yè)管理有限公司管理，智能化系統(tǒng)（光纖信息網(wǎng)、紅外線防越系統(tǒng)、三表自動(dòng)抄送系統(tǒng)、一卡通門禁系統(tǒng)、閉路監(jiān)控、智能停車管理、廚房報(bào)警系統(tǒng)） 銷售賣點(diǎn) 廣告語“天造一半得天獨(dú)厚、地造一半人杰地靈”深入人心。一期的品牌和社區(qū)的進(jìn)一步成熟。 銷售實(shí)現(xiàn) 二期產(chǎn)品落后于市場競爭對手，物業(yè)定位和客戶定位不符。小高層社區(qū)限制了別墅的品格，而別墅的相似的價(jià)格和面積影響小高層。依靠一期形成的品牌。銷售成績不理想。 東莞市區(qū) 2020年現(xiàn)售樓盤調(diào)查表（ 3） 樓盤名稱 盈彩美地 (四環(huán)路和莞龍路交匯 處 ) 物業(yè)類型 及規(guī)模 小高層，占地面積萬平方米，容積率 。 建筑風(fēng)格 及戶型 組團(tuán)布局，現(xiàn)代建筑風(fēng)格，外立面色彩絢麗，一期推出時(shí)其極富現(xiàn)代感外立面和新穎的戶型引起市場強(qiáng)烈反響，但在室外工程和園林的施工過程，較為粗枝濫造。與其所展示的樣本相去甚遠(yuǎn)。戶型有平面、復(fù)式、三錯(cuò)層，有三房二廳三衛(wèi)、四房三廳二衛(wèi)、五房二廳四衛(wèi)、七房二廳五 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 46 頁 共 66 頁 衛(wèi)。最小面積 ，大量戶型集中在 150—— 180平方米。 會(huì)所 會(huì)所位于一期，獨(dú)立式多層建筑，建筑面積大概有 3000 平方米。設(shè)施有：羽毛球、泳池、桌球、網(wǎng)球、健身 室、西餐廳、閱覽室、康樂室、超市。 園林 會(huì)所前面的水景為主要景觀，組團(tuán)之間均已簡單的花草樹木點(diǎn)綴。 交樓標(biāo)準(zhǔn) 清水房。水電和信息接口均已到位，公共部分裝修由發(fā)展商完成。戶外門及窗已到位。 物業(yè)管理 物業(yè)顧問是深圳市長城物業(yè)，由新世紀(jì)豪園物業(yè)管理有限公司管理，智能化系統(tǒng)（光纖信息網(wǎng)、紅外線防越系統(tǒng)、三表自動(dòng)抄送系統(tǒng)、一卡通門禁系統(tǒng)、閉路監(jiān)控、智能停車管理、廚房報(bào)警系統(tǒng)） 銷售賣點(diǎn) 廣告語“超前 20年的美麗家園”。創(chuàng)新的戶型、新穎的外立面和動(dòng)聽的名字構(gòu)成了時(shí)代感極強(qiáng)的社區(qū)形象。 銷售實(shí)現(xiàn) 產(chǎn)品推出后 引起市場轟動(dòng)，物業(yè)定位和客戶定位不符。小高層社區(qū)限制了別墅的品格，而別墅的相似的價(jià)格和面積影響小高層。依靠一期形成的品牌。銷售成績不理想。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 47 頁 共 66 頁 東莞市區(qū) 2020年現(xiàn)售樓盤調(diào)查表（ 4） 樓盤名稱 新世界花園 (東城新城中心東城東路 ) 物業(yè)類型 及規(guī)模 多層、高層和別墅。 建筑風(fēng)格 及戶型 港式建筑，注重細(xì)部處理。組團(tuán)布局，每一個(gè)組團(tuán)為一種物業(yè)類型。目前推出的是小面積公寓：一房二廳（ 52 平方米） 67%；二房二廳（ 62平方米） 33%。 園林 以 2萬平方米的人工湖為核心，以流動(dòng)水景、噴 泉、小品和綠化為點(diǎn)綴。小區(qū)曲徑通幽呈現(xiàn)寧靜氛圍。 會(huì)所 開發(fā)了近 10年，一直使用一個(gè) 2020平方米的會(huì)所，其中有咖啡廳、會(huì)議室、網(wǎng)球場、羽毛球場和室外泳池，因未能滿足住戶需求，現(xiàn)正開發(fā)一大型體育兒童益趣文娛會(huì)所。 交樓標(biāo)準(zhǔn) 水電和信息接口均已到位，公共部分裝修由發(fā)展商完成。戶外門及窗已到位，廚房和衛(wèi)生間均已裝修到位。 物業(yè)管理 物業(yè)由東莞新世界物業(yè)管理有限公司管理，智能化系統(tǒng)（光纖信息網(wǎng)、紅外線防越系統(tǒng)、三表自動(dòng)抄送系統(tǒng)、一卡通門禁系統(tǒng)、閉路監(jiān)控、智能停車管理、廚房報(bào)警系統(tǒng)） 銷售賣點(diǎn) 新世界花園坐 落在黃金地段，且已經(jīng)樹立了高檔品牌，近幾年的銷售主要依靠品牌拉動(dòng)。 銷售實(shí)現(xiàn) 在市場處于真空的時(shí)候，搶占市場，成為高檔物業(yè)的代名詞，銷售一直都很順利。近一兩年遭遇市場強(qiáng)有力的多方競爭，加上價(jià)格太高，客戶定位也有偏差。銷售變得困難。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 48 頁 共 66 頁 東莞市區(qū) 2020年現(xiàn)售樓盤調(diào)查表（ 5） 樓盤名稱 中信東泰花園陽關(guān)假日 (四環(huán)路中信東泰花園 ) 物業(yè)類型 及規(guī)模 多層、小高層共計(jì) 40棟。 建筑風(fēng)格 及戶型 排列式布局，引入休閑度假建筑概念，且產(chǎn)品在市場已喪失領(lǐng)先地位。小高層戶型有平面、 復(fù)式、躍式，為超大戶型，有三房二廳二衛(wèi) 60%（ 110—— 120平方米），四房二廳三衛(wèi) 50%（ 140—— 170平方米）。 會(huì)所 無會(huì)所。 園林 圣地牙哥式主題園林，以水景和棕櫚大道為核心，以主題小品和局部綠化為補(bǔ)充。 交樓標(biāo)準(zhǔn) 清水房。水電和信息接口均已到位，公共部分裝修由發(fā)展商完成。戶外門及窗已到位。 物業(yè)管理 物業(yè)由中信東泰花園物業(yè)管理有限公司管理，智能化系統(tǒng)（光纖信息網(wǎng)、紅外線防越系統(tǒng)、三表自動(dòng)抄送系統(tǒng)、一卡通門禁系統(tǒng)、閉路監(jiān)控、智能停車管理、廚房報(bào)警系統(tǒng)） 銷售賣點(diǎn) 度假休閑社區(qū)，中信東泰花 園的品牌。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 49 頁 共 66 頁 銷售實(shí)現(xiàn) 有大量的客戶積累，產(chǎn)品有所改進(jìn)。所以預(yù)售較為理想。 東莞市區(qū) 2020年現(xiàn)售樓盤調(diào)查表（ 6） 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 50 頁 共 66 頁 樓盤名稱 景湖花園 (新城市中心區(qū)四環(huán)路景湖花園 ) 物業(yè)類型 及規(guī)模 20多棟多層洋房和 500多棟單體別墅組成，占地近千畝。 建筑風(fēng)格 及戶型 圍合式分布，別墅一圈一圈由花園中心向外分布，最外層由小高層圍合。建筑風(fēng)格特點(diǎn)不突出，別墅面積 316—— 410平方米，戶型四房到六房。 花園洋房以三房和四房的大平面為主。 會(huì)所 會(huì)所為獨(dú)立式多層建筑，設(shè)施有：羽毛 球、泳池、桌球、網(wǎng)球、壁球、健身室、西餐廳、茶廳、閱覽室、康樂室、商務(wù)中心、。 園林 以人工湖為主題，無背景概念支撐，綠化較簡單。沒有形成鮮明的特點(diǎn)。 交樓標(biāo)準(zhǔn) 清水房。水電和信息接口均已到位，公共部分裝修由發(fā)展商完成。戶外門及窗已到位。 物業(yè)管理 物業(yè)顧問是深圳市長城物業(yè)，由新世紀(jì)豪園物業(yè)管理有限公司管理，智能化系統(tǒng)（光纖信息網(wǎng)、紅外線防越系統(tǒng)、三表自動(dòng)抄送系統(tǒng)、一卡通門禁系統(tǒng)、閉路監(jiān)控、智能停車管理、廚房報(bào)警系統(tǒng)） 銷售賣點(diǎn) 廣告語“世紀(jì)豪園、聚龍?zhí)煜隆鄙瞰@本地高收入階層的認(rèn)同。形成東莞成功人士 聚集地。 銷售實(shí)現(xiàn) 瞄準(zhǔn)市場空白，進(jìn)入市場時(shí)機(jī)較好。別墅規(guī)模大，形成本地成功人士的聚集地，品質(zhì)社區(qū)形成，帶動(dòng)多層洋房的銷售。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權(quán)歸原作者所有 ) 第 51 頁 共 66 頁 東莞市區(qū) 202