【導(dǎo)讀】商業(yè)項(xiàng)目啟動(dòng)的九項(xiàng)定位。零售商圈選址的市場(chǎng)調(diào)查方法體系。盈利商圈的確定及評(píng)估策略。開(kāi)店選址先看顧客定位。大型連鎖超市選址策略。倉(cāng)儲(chǔ)式超市建筑要求。專賣商店地點(diǎn)選擇。便利店店址調(diào)查要點(diǎn)與評(píng)估。物流配送中心選址方法研究綜述。易初蓮花建筑標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)要求。日本大榮超級(jí)市場(chǎng)的店鋪開(kāi)發(fā)政策。星期五餐廳開(kāi)店條件。肯德基連鎖店的選址秘密。東方家園選址建店基本要求。我的品牌要優(yōu)一點(diǎn)、我的管理更現(xiàn)。組織構(gòu)架更科學(xué)一點(diǎn)、我的整體環(huán)境要更好一點(diǎn)。大家不要小瞧這些“一點(diǎn)”，企業(yè)。與企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)并不是很大方面的競(jìng)爭(zhēng)，差距往往在細(xì)節(jié)上。該區(qū)戶數(shù)多，至少須有1000戶以上。文教區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為消費(fèi)群以學(xué)生。居多、消費(fèi)金額普遍不高、休閑食品、文教用品購(gòu)買率高等。辦公區(qū)的消費(fèi)習(xí)性為便利性、外食人口多、對(duì)現(xiàn)有商店商圈的大小、形狀和特征可以較為精確地確定。區(qū)人口集中的原因，以及其流動(dòng)的范圍，以此作為基本資料來(lái)從事商圈的設(shè)定。

　　

【正文】 通隔離帶、施工場(chǎng)地、單行道、地面鐵路線等。 (4)店址附近步行 4 分鐘內(nèi)應(yīng)有至少一個(gè)公交車站有三路以上公交車線路經(jīng)過(guò)或可通過(guò)與規(guī)劃、交通管理部門(mén)協(xié)調(diào)新設(shè)立。 (5)備選物業(yè)正前方應(yīng)方便顧客 (步行和駕車 )進(jìn)出。 (6)應(yīng)方 便大型貨車進(jìn)出。 六 、場(chǎng)地 (1)門(mén)前人行道應(yīng)在 4 米以上，無(wú)不可拆除 的有礙通行或視線的鐵塔、電線桿和其它構(gòu)筑物，地面鋪裝質(zhì)量較高或可改進(jìn)。 (2)門(mén)前應(yīng)有寬度不少于 4 米的室外廣場(chǎng)，且無(wú)不可拆除的有礙通行和視線的電線桿、水池、花壇等構(gòu)筑物。 (3)可供停車的場(chǎng)地面積不應(yīng)少于 1000 平方米，且停車場(chǎng)位置以和室外廣場(chǎng)相連或可直接進(jìn)入賣場(chǎng)為宜，若為公用停車場(chǎng)位置不宜超過(guò) 100 米。 (4)門(mén)前室外廣場(chǎng)標(biāo)高應(yīng)高過(guò)與道路標(biāo)高，但如以臺(tái)階相通，臺(tái)階級(jí)數(shù)不應(yīng)超過(guò)超過(guò) 4 級(jí)。 (5)應(yīng)有可供貨車出入的寬度在 6 米以上的通道。 (6)建筑物與其它建筑的間距應(yīng)符合規(guī)劃要求和消防要求。 (7)應(yīng)有可供貨車卸貨作業(yè)和回車場(chǎng)地，回車場(chǎng)不得小于 300 平方米。 七 、物業(yè) (1)房形以矩形為最佳，長(zhǎng)寬比不宜超過(guò) 2： 1，以 4: 5： 4 為佳。 中國(guó)最大管理資源中心 第 33 頁(yè) 共 107 頁(yè) (2)房形應(yīng)無(wú)分割，空間完整，通透性好，無(wú)中空和中間有供公共使用的電梯間等公共間或雖有分隔，但均為可拆除的輕質(zhì)隔墻。 (3)開(kāi)間朝向主要街道，開(kāi)間不少于 30 米。 (4)所租物業(yè)除考慮營(yíng)業(yè)用面積外還應(yīng)有后 備倉(cāng)等輔助用房的面積，輔助用房和營(yíng)業(yè)用房的面積劃分應(yīng)按 2： 8 的比例劃分。 (5)進(jìn)深要求不少于 30 米，或至少局部在 30 米以上，以 30 至 60 之間為宜。 (6)柱間距應(yīng)在 6 米以上，或至少可用作賣場(chǎng)的主體部份應(yīng)在 6 米以上。 (7)層高以 ?M梁底算起，應(yīng)不少于 4 米，以 至 米間為宜，最高不宜起過(guò)8 米。 (8)租用面積在樓層的分布以全部集中首層為最佳，賣場(chǎng)可設(shè)于一、二層，最多不能超過(guò)三層，若分層設(shè)賣場(chǎng)，每層賣場(chǎng)面積不應(yīng)少于 2020 或 4000 平方 米，在特大城市可租用負(fù)一層。 (9)各層間以自動(dòng)人行道相連，自動(dòng)人行道以設(shè)賣場(chǎng)內(nèi)靠左一側(cè)緊貼墻面或靠里墻設(shè)置，物業(yè)應(yīng)能在上述位置提供 3*30 平方米的安裝位置。 (10)首層地面承重不低于 500KG，各層樓面動(dòng)荷載不低于 350KG。 (11)用作商場(chǎng)的建筑物應(yīng)有較強(qiáng)的可視性，體量應(yīng)高大，應(yīng)至少在兩個(gè)方向上，至少 50 米開(kāi)外能看到賣場(chǎng)。 (12)用電量可根據(jù)賣場(chǎng)大小和設(shè)備配置而定，但最少不能低于 500KW，供電方式以市電雙回路為佳。 (13)高低壓配電設(shè)備應(yīng)齊全，或有可提供安裝高低壓配電設(shè)備的位置。 (14)給水管應(yīng)接入室內(nèi)，管徑不少于 ____CM，并設(shè)有消防水池和消火栓。 中國(guó)最大管理資源中心 第 34 頁(yè) 共 107 頁(yè) (15)有排污管和雨水管接至市政管網(wǎng)，排污應(yīng)設(shè)有專用的隔油排污池，雨水、污水分開(kāi)排放。 (16)應(yīng)有管道煤氣接至室內(nèi)。 (17)空調(diào)設(shè)備，最好由業(yè)主提供中央空調(diào)，且空調(diào)制冷量應(yīng)在 120w180w 之間或免費(fèi)提供安裝中央空調(diào)主機(jī)的機(jī)房和冷卻塔安裝位置。 (18)所選物業(yè)應(yīng)由業(yè)主提供 (或提供安裝 位置 )載重量不少于 2 噸的貨梯，貨梯開(kāi)門(mén)寬度不應(yīng)小于 米，且貨梯位置適中，能方便至達(dá)各層賣場(chǎng)或后備倉(cāng)，且不影響顧客動(dòng)線。 (19)載客梯：所選物業(yè)樓層間最好由業(yè)主提供自動(dòng)人行道相通，或能提供 4*30平方米的安裝位置，自動(dòng)人行道寬度不少于 1 米，陂度不超過(guò) 12 度。 (20)冷鏈機(jī)房：所選物業(yè)應(yīng)有不少于 12 平米的冷鏈機(jī)房。 (21)所選物業(yè)應(yīng)有安裝排煙井道的位置。 (22)消防系統(tǒng)：報(bào)選物業(yè)應(yīng)有按乙類以上設(shè)防設(shè)計(jì)的消防系統(tǒng)，或由業(yè)主安裝至少應(yīng)由業(yè)主提供基 礎(chǔ)消防。 (23)所選物業(yè)應(yīng)有顯眼的頂招、側(cè)招的位置和廣告位置提供我方免費(fèi)使用。 八 、商務(wù) (1)計(jì)租面積應(yīng)按實(shí)際租賃垢建筑面積計(jì)算，應(yīng)盡量爭(zhēng)取按使用面積計(jì)算。 (2)負(fù)一層和二層以上的租金水平至少應(yīng)低于首層 30%以上。 (3)輔助用房的租金水平應(yīng)爭(zhēng)取低于營(yíng)業(yè)用房的水平。 (4)所有設(shè)備房均應(yīng)免費(fèi)。 (5)由我方安裝的貨梯、自動(dòng)人行道等設(shè)備安裝的土建部份費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主負(fù)擔(dān)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 35 頁(yè) 共 107 頁(yè) (6)停車場(chǎng)和門(mén)前廣場(chǎng)應(yīng)免費(fèi)使用。 (7)物業(yè)管理費(fèi)應(yīng)免除。 (8)免租期應(yīng)在四個(gè)月以上，越長(zhǎng)越好。 (9)租金遞增期應(yīng)一年一遞增，遞增率不可超過(guò) 3%。 (10)免遞增期應(yīng)為一年。 (11)業(yè)主應(yīng)能提供土地使用證、規(guī)劃許可證、租賃許可證和消防驗(yàn)收合格的批文和法人資格證明。 (12)業(yè)主必須提供全套竣工圖。 (13)需加建、改建的土建工程費(fèi)應(yīng)由業(yè)主免擔(dān)。 (14)需增容水電、煤氣的費(fèi)用應(yīng) 爭(zhēng)取業(yè)主負(fù)擔(dān)，至少負(fù)擔(dān)一半。 (15)若我方租賃物業(yè)僅為所在建筑的一部份，尚有部份商業(yè)用房可出租，必須要求業(yè)主承諾余下物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)種類不與我方相同，避免一我方競(jìng)爭(zhēng)。 (16)業(yè)主應(yīng)承諾協(xié)助我方辦理相關(guān)的工程、營(yíng)業(yè)手續(xù)。 (17)在我方所承租的范圍內(nèi)我方有權(quán)分租部份面積，業(yè)主無(wú)權(quán)干涉和向第三方收取任何費(fèi)用。 (18)業(yè)主保證在我方租賃期內(nèi)任何第三方不得向我方提出任何收取費(fèi)用的要求。 (19)業(yè)主必須承諾在租賃期間任何有關(guān)物業(yè)的產(chǎn)權(quán) 糾紛均與我方無(wú)關(guān)，不得影響我方的正常營(yíng)業(yè)，若影響我方營(yíng)業(yè)，所造成的一切損失由業(yè)主賠償。 中國(guó)最大管理資源中心 第 36 頁(yè) 共 107 頁(yè) ? 大型連鎖超市選址策略 對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)激烈的零售業(yè)而言， “門(mén)店 ”二字不僅指店面裝修的水平，而且包含了所處地段優(yōu)劣與否的含義。否則，即使是金字招牌，也有酒香怕巷子深的時(shí)候。零售企業(yè)的地理位置不僅影響企業(yè)收益的高低，還表現(xiàn)出零售企業(yè)的市場(chǎng)定位和企業(yè)形象，因而設(shè)店選址對(duì)零售企業(yè)來(lái)說(shuō)尤為重要。 零售店選址的資金投入大，且長(zhǎng)期受到約束。即便企業(yè)為追求投資最小化選擇租賃的方式，而不是購(gòu)買土地自己新建，投入仍然很 大。除在合同期內(nèi)需要支付租金以外，零售商還需要在照明、固定資產(chǎn)、門(mén)店等方面投入。如果位置不太理想，租賃期通常短于 5 年。如果位于鬧市區(qū)商業(yè)中心，租賃期則往往為 5 年至 10 年，甚至更長(zhǎng)。 那么，零售商選址一般遵循什么原則呢 ? 超市選址的當(dāng)?shù)貤l件 城市商業(yè)條件 選址首先應(yīng)從大處著眼，把握城市商業(yè)條件： 中國(guó)最大管理資源中心 第 37 頁(yè) 共 107 頁(yè) 城市類型。先看地形、氣候等自然條件，繼而調(diào)查行政、經(jīng)濟(jì)、歷史、文化等社會(huì)條件，從而判斷是工業(yè)城市還是商業(yè)城市？是中心城市還是衛(wèi)星城市？是歷史城市還是新興城市？ 城市設(shè)施。學(xué)校、圖書(shū)館 、醫(yī)院、公園、體育館、旅游設(shè)施、政府機(jī)關(guān)等公共設(shè)施能起到吸引消費(fèi)者的作用。因此了解城市設(shè)施的種類、數(shù)目、規(guī)模、分布狀況等，對(duì)選址是很有意義的。 交通條件。在城市條件中，對(duì)店鋪選址影響最直接的因素是交通條件，包括城市區(qū)域間的交通條件、區(qū)域內(nèi)的交通條件等。 城市規(guī)劃。如街道開(kāi)發(fā)計(jì)劃、道路拓寬計(jì)劃、高速公路建設(shè)計(jì)劃、區(qū)域開(kāi)發(fā)規(guī)劃等，都會(huì)對(duì)未來(lái)商業(yè)產(chǎn)生巨大的影響，應(yīng)該及時(shí)捕捉、準(zhǔn)確把握其發(fā)展動(dòng)態(tài)。 消費(fèi)者因素。包括人口、戶數(shù)、收入、消費(fèi)水平及消費(fèi)習(xí)俗等。 城市的商業(yè)屬性。包括商店數(shù)、職工數(shù)、營(yíng)業(yè)面積 銷售額等絕對(duì)值，以及由這些絕對(duì)數(shù)值除以人口所獲得的數(shù)值，如人均零售額。 店鋪位置條件 商業(yè)性質(zhì)：規(guī)定開(kāi)店的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應(yīng)避免開(kāi)店； 人口數(shù)及住戶數(shù)：了解一定商圈范圍（例如 1000 米）內(nèi)現(xiàn)有的住戶人數(shù)； 競(jìng)爭(zhēng)店數(shù)：了解一定商圈范圍內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)店的數(shù)量； 客流狀況：調(diào)查通過(guò)店前的行人最少流量； 道路狀況：包括行人道、街道是否有區(qū)分，過(guò)往車輛的數(shù)量及類型，道路寬窄等； 城市的商業(yè)屬性：包括商店數(shù)、職工數(shù)、營(yíng)業(yè)面積銷售額等絕對(duì)值，以及由這些絕對(duì)數(shù)值除以人口所獲得的數(shù)值，如人均零售額； 中國(guó)最大管理資源中心 第 38 頁(yè) 共 107 頁(yè) 場(chǎng)地條件：包括店鋪面積、形狀、地基、傾斜度、高低、方位、日照條件、道路銜接狀況等； 法律條件：在新建分店或改建舊店時(shí)要查明是否符合城市規(guī)劃及建筑方面的法規(guī)，特別要了解各種限制性的規(guī)定； 租金：租金不宜過(guò)高，嚴(yán)格控制成本； 必要的停車條件、顧客停車場(chǎng)地及廠商用進(jìn)貨空間； 投資的最高限額：以預(yù)估的營(yíng)業(yè)額或賣場(chǎng)面積為基準(zhǔn)來(lái)規(guī)定； 員工配置：以賣賣面積為基準(zhǔn)來(lái)規(guī)定，如每人服務(wù)面積不得低于 20 平方米。 超市選址的原則 超市的店址以選擇在居民區(qū)為主； 超市的目標(biāo)顧客應(yīng)以穩(wěn)定的 居民為主； 以店址附近的企事業(yè)單位上下班職工為主； 選擇在交通樞紐開(kāi)設(shè)超市； 其經(jīng)營(yíng)內(nèi)容必須視流動(dòng)顧客的不同特點(diǎn)做出確定； 選擇在商業(yè)中心或老城區(qū)開(kāi)設(shè)超市，其經(jīng)營(yíng)內(nèi)容必須同； 商業(yè)街上其它業(yè)態(tài)的商店的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容有一個(gè)互補(bǔ)作用。 超市店址的確定 便利店 選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂(lè)場(chǎng)所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地； 中國(guó)最大管理資源中心 第 39 頁(yè) 共 107 頁(yè) 營(yíng)業(yè)面積在 1OO 平方米左右，營(yíng)業(yè)面積利用率要高； 營(yíng)業(yè)時(shí)間一般在 16 小時(shí)以上，甚至 24 小時(shí)； 商品以速成食品、小包裝商品、文具雜志為主 ，有即時(shí)消費(fèi)性、少容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)； 目標(biāo)顧客：居民購(gòu)物徒步 5 分鐘可到達(dá)， 80%顧客為有目的的購(gòu)物。 食品超市 選址在居民住宅區(qū)、交通要道、商業(yè)區(qū)； 營(yíng)業(yè)面積在 500 至 1000 平方米； 商品結(jié)構(gòu)：以購(gòu)買頻率高的商品為主； 營(yíng)業(yè)時(shí)間不低于 16 小時(shí)； 以居民為消費(fèi)對(duì)象， 10 分鐘左右可到達(dá)。 倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng) 選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部，但交通便利性強(qiáng)，并有大型停車場(chǎng)； 營(yíng)業(yè)面積大，一般為 10000 平方米以上； 庫(kù)架合一，裝飾簡(jiǎn)單，節(jié)約成本； 商品主要以食品（有一部分生鮮食品 ）、家用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內(nèi)用品為主。重點(diǎn)在商品的廣度要寬（指商品的種類要多）； 目標(biāo)顧