【正文】 商圈 開店 。如果商圈內(nèi)經(jīng)濟(jì)很好，居民收入穩(wěn)定增長，則零售市場也會增長；如果商圈內(nèi)產(chǎn)業(yè)多角化，則零售市場一般不會因?qū)δ钞a(chǎn)品市場需求的波動而發(fā)生相應(yīng)波動；如果商圈內(nèi)居民多從事同一行業(yè)，則該行業(yè)波動會對居民 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 107 頁 購買力產(chǎn)生相應(yīng)影響， 商店 營業(yè)額也會相應(yīng)受影響，因此要選擇行業(yè)多樣化的商圈開業(yè)。第二步是確定調(diào)查的內(nèi)容，包括購物頻率、平均購買數(shù)量、顧客集中程度。第四步是確定商困內(nèi)居民人口特征的資料來源。 最后要確定 商店 的區(qū)域、地點(diǎn)和業(yè)態(tài)等。什么是商家對商業(yè)地產(chǎn)的核心需求呢？在不同的商業(yè)業(yè)態(tài)的選址要求中，它們的共性是什么呢？我們通過對零售商業(yè)選址技術(shù)的剖析，難題就會迎刃而解了。 早期，消費(fèi)者對零售商家的需求是：能買到需要的商品。 隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展繁榮，商家的數(shù)量不斷增多，消費(fèi)者對商家的選擇機(jī)會也就相應(yīng)增多了。要滿足這一需求，除了商品經(jīng)營技術(shù)的作用外，主要是依賴商家的選址技術(shù)。 對于商品經(jīng)營技術(shù)，由于其早已被商家普遍重視而得以不斷改善和提升。昨天你有的新商品，可能今天我就也有了；今天我采用的銷售新策略，可能明天他就也采用了。 面對激烈的競爭，商家滿足消費(fèi)者便利需求的能力，將會愈來愈成為商家保持常勝的核心競爭力，這種核心競爭力集中體現(xiàn)于商家運(yùn)用店鋪選址技術(shù)正確選擇出的店址。對于 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 107 頁 一家已建成的商場，要對其硬件進(jìn)行任何改造都會付出大的代價，更不必說要想改變商場所在的位置了。 二、便利性是零售商業(yè)店址的第一特性 連鎖經(jīng)營商業(yè)的店鋪發(fā)展，已經(jīng)逐漸形成一門新的獨(dú)特的邊緣性學(xué)科，它涉及了商業(yè)營運(yùn)、法律、財務(wù)、工程、信息管理、公共關(guān)系和項目管理等多個學(xué)科領(lǐng)域的專業(yè)知識。 店鋪選址技術(shù)自身包含了諸 多具體內(nèi)容，選址的操作過程中也會面臨各種不同的實際情況。只要抓住商業(yè)選址的宗質(zhì)和基本屬性，就能夠在眾多各有千秋的商業(yè)設(shè)施項目中，駕輕就熟、合理取舍，高效率、高質(zhì)量地選出滿意的店址。 購物是否便利，往往是消費(fèi)者選擇商家的重要因素，特別是當(dāng)各商家的商品及其質(zhì)量、價格趨于近似的情況下，便利與否幾乎起到了決定性的作用。消費(fèi)者購物的便利性已經(jīng)成為零售商業(yè)店址的第一特性，也是衡量店址優(yōu)劣的首要標(biāo)準(zhǔn)。這個全過程并不僅僅是從消費(fèi)者進(jìn)入商場開始，而是從消費(fèi)者的出發(fā)地（多為居住地或工作地）開始的。 三、 5A 法則是商業(yè)店鋪選址技術(shù)的核心 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 107 頁 5A 法則即 “便利法則 ”。 5A 法則主要應(yīng)用于針對某個 城市 或區(qū)域、為大型零售商業(yè)選址所進(jìn)行的工作。以消費(fèi)者為本，就要站在消費(fèi)者的立場為消費(fèi)者著想，明確選址工作是 “為何做？ ”；提供全程便利就要對消費(fèi)者購物的全程進(jìn)行分析 研究 ，明確選址工作該 “如何做？ ”。圍繞這五方面的內(nèi)容，以購物便利性為主線， 5A 法則囊括了店鋪選址工作中的各個主 要環(huán)節(jié)，為確定店址的各項標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)提供了依據(jù)。對交通便利性的 研究 ，是以商家對消費(fèi)者的預(yù)期數(shù)量為基礎(chǔ)的，這個預(yù)期數(shù)量又源自商家對周邊人口分布及其消費(fèi)水平的調(diào)查分析。對于大型零售商家而言，目前對有效商圈常住人口的預(yù)期數(shù)量一般不會少于 20 萬人。其中包括： ?交通時耗：針對大型綜合超市，單程 5 分鐘內(nèi) —滿意， 10 分鐘內(nèi) —可以， 15 分鐘—勉強(qiáng)。 ?交通道路：主干路、主路、支路、環(huán)路、快速路、高架路、高速路、單行路、步行街。 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 107 頁 確認(rèn)便利 ——是指讓消費(fèi)者能便利地找到目標(biāo)商場。特別對于自駕車 ，在行駛中尋找想去的目標(biāo)商場會更困難，商家為此需要增強(qiáng)商場建筑物的可視性。主要措施為： ?遠(yuǎn)距離確認(rèn)： 500 米外，高位店標(biāo)，指路牌。 ?近距離確認(rèn)： 50 米外，商場入口標(biāo)牌，電梯入口標(biāo)牌。不同交通方式有不同的趨近便利性需求： ?對于自駕車、出租車、自行車：需有對應(yīng)于來向不同車輛的道路出入口、允許車輛倒頭的路口、無路障、無綠化隔離帶； ?對于公交車：需有若干條公交線路的車站點(diǎn)距離商場不超過 200 米，其每日的運(yùn)營時間不少于商場的營業(yè)時間； ?對于步行者：需 有跨越公路的人行天橋或過街人行道。對于建筑面積超過 1 萬平方米的大型超市，考慮的主要因素包括： ?多組并聯(lián)的外門構(gòu)成的商場主入口，總寬度不宜小于 12~16 米，其中有 1~2 組自動門； ?門口外的臺階盡可能少且不宜超過 4 級，防滑，有手推車通行坡道及殘疾人無障礙通道； ?門口外有較大的雨棚，門口處有充足的照明； 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 107 頁 ?超市不設(shè)在首層且對首層無使用權(quán)時，應(yīng)有直接通向超市的自動步道且步道的入口盡量靠近首層商場主入口； ?機(jī)動車停車位宜達(dá)到 200 個以上（倉儲式商場宜達(dá)到 300 個以上）。可將兩輪機(jī)動車停車位與自行車存車場地相鄰。為此，需要將選址技術(shù)與商品經(jīng)營技術(shù)高度統(tǒng)一 和匹配。通常，根據(jù)顧客的便利性需求和商品經(jīng)營技術(shù)的需求，大型超市商場對建筑條件的相關(guān)要求為： ?適宜的商品展放空間，滿足特定商品數(shù)量對展放空間的要求。建筑層高通常宜大于 米。涉及其寬度、地面飾層、建筑柱 距等因素。通道地面平坦，飾面材質(zhì)防滑、耐磨、抗碾壓； ?適宜的樓層，首層為佳，盡可能避免跨層，必須跨層時，超市總層數(shù)不宜超過 2層。約 1 萬平方米建筑面積的大型綜合超市，收銀機(jī)不宜少于 25 臺，通常為 30~40 臺，個別商家會超過 50 臺。 另外，除了滿足消費(fèi)者的五種便利需求，選址中還需要注意滿足商家自身在經(jīng)營管理中對店址的便利性要求。 綜上所述可知： 5A 法則，即 “便利法則 ”是大型零售商業(yè) 選址的基本準(zhǔn)則。 對于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言，當(dāng)你掌握了以上所述的 5A 法則后，還有必要擔(dān)心自己開發(fā)建設(shè)的商業(yè)建筑不符合商家圖行天下的需求嗎？我相信，如此開發(fā)出的商業(yè)建筑，一定會成為品牌商家追捧的 “香餑餑 ”。 對于各類業(yè)態(tài)的商 家而言，當(dāng)你熟練運(yùn)用了 5A 法則后，面對千差萬別的商業(yè)設(shè)施還會無從下手嗎？還會擔(dān)心自己選的店址能否滿足經(jīng)營需求嗎？我同樣相信，你必將成為行動最快、效率最高的選址高手。如果說超市或大型賣場等商業(yè)零售企業(yè)如果要對經(jīng)營策略進(jìn)行調(diào)整，可以從產(chǎn)品品種、價格、廣告促銷手段、顧客服務(wù)甚至人員等方面著手；相比之下， 商店 選址工作的靈活性就要差很多，因為零售 商店 的選址本身資金投入大，同時又與企業(yè)后期經(jīng)營戰(zhàn)略的制定，以及適應(yīng)消費(fèi)趨向變動所作的經(jīng)營決策的調(diào)整都息息相關(guān)，很容易受到長期約束。 在國外，獨(dú)具眼光的戰(zhàn)略性選址已經(jīng)擁有非常成熟的 研究 體系。麥德龍在中國的選址也極為注重商圈戰(zhàn)略的重要性，強(qiáng)調(diào)將目標(biāo)市場由點(diǎn)擴(kuò)展成網(wǎng)絡(luò)，以產(chǎn)生規(guī)模效益。跟家樂福依賴公交系統(tǒng)的選址不同，麥德龍更傾向于靠近高速公路或主干道，避免市區(qū)內(nèi)的交通擁擠。所以不僅 要 研究 所在區(qū)域的現(xiàn)狀，還要能正確地預(yù)測未來。交通的便利性主要體現(xiàn)在兩個方面：一是該地交通網(wǎng)絡(luò)是否通達(dá)，商品從運(yùn)輸?shù)剡\(yùn)至超市是否方便。二是該地是否具有較密集、發(fā)達(dá)的公交汽車路線，各公交路線的?？奎c(diǎn)能否均勻、全面地覆蓋整個市區(qū)。 3）適用性：超市的建設(shè)要與周圍的建筑環(huán)境相融合。同時，超市投資者還要了解有關(guān) 城市建設(shè)發(fā)展的相關(guān)要求，該地區(qū)的交通、市政、公共設(shè)施、住宅建設(shè)或改造項目的近期、遠(yuǎn)期 規(guī)劃 ，這些都應(yīng)在選址考慮的范圍內(nèi)。首先，對商圈內(nèi)人口的消費(fèi)能力進(jìn)行調(diào)查，對這些區(qū)域進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)化，展示這片區(qū)域內(nèi)各個居住小區(qū)的詳盡人口規(guī)模和特征的調(diào)查，計算不同區(qū)域內(nèi)人口的數(shù)量和密度、年齡分布、文化水平、職業(yè)分布、人均 中國最大管理資源中心 第 19 頁 共 107 頁 可支配收入等許多指標(biāo)，了解其商圈范圍內(nèi)的核心商圈、次級商圈和邊緣商圈內(nèi)各自居民或特定目標(biāo)顧客的數(shù)量和收入程度、消費(fèi)特點(diǎn)與偏好。而在同一個 城市 往往會有相當(dāng)數(shù)量的大中型零售店，這些零售店會與倉儲式零售店的商圈發(fā)生交叉甚至重疊，由此引發(fā)競爭。 那么，調(diào)研公司應(yīng)該如何才能 把選址的戰(zhàn)略性問題轉(zhuǎn)變?yōu)椴僮餍缘恼{(diào)研手段呢？思詮的 研究 顧問在總結(jié)了許多案例之后，歸納出了商圈 研究 的整體框架： 具 體而言，可以把內(nèi)容細(xì)分為如下幾個模塊： 中國最大管理資源中心 第 20 頁 共 107 頁 1）整體市場評估 城市 基本形態(tài)：內(nèi)陸 城市 、沿海 城市 、主流消費(fèi)形態(tài)、對周邊地區(qū)影響 …… 城市 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：社會消費(fèi)品零售總額、 人均 GDP、人口結(jié)構(gòu)、人口總量 …… 居民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：人均可支配收入、人均消費(fèi)支出 …… 政府商業(yè) 規(guī)劃 ：近、中、遠(yuǎn)期商業(yè) 規(guī)劃 ， 城市 交通建設(shè)、 城市 改造 …… 城市 人文狀態(tài)：文化娛樂形態(tài)、資訊消費(fèi)情況、媒體影響度 …… 2）選址及商圈調(diào)查 確定三級商圈范圍及人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu) …… 商圈內(nèi)商貿(mào)狀況、道路交通狀況、業(yè)態(tài)業(yè)種配置狀況 …… 商圈內(nèi)行業(yè)調(diào)查，經(jīng)營模式、內(nèi)部裝潢設(shè)計、商品組合、商品陳列、商品價格、物業(yè)管理、租金、基本人工費(fèi)用 …… 3）消費(fèi)者 研究 消費(fèi)者購買行為 和習(xí)慣：購買場所、交通工具、購物時間 …… 消費(fèi)者滿意度 研究 ：對目前商圈的滿意度、對不同商家的評價和喜好度等 …… 消費(fèi)者購買力 研究 ，以及其他娛樂、飲食、休閑、資訊等方面的 研究 …… 4）商圈人流監(jiān)測 在工作日進(jìn)行定點(diǎn)監(jiān)測 ，統(tǒng)計出不同時段內(nèi)經(jīng)過店址的人流總數(shù)、性別人數(shù)、年齡層人數(shù) …… 周日（節(jié)假日）進(jìn)行定點(diǎn)檢測，統(tǒng)計出不同時段內(nèi)人流總量、人流結(jié)構(gòu)、外來人口數(shù)量 …… 中國最大管理資源中心 第 21 頁 共 107 頁 5）競爭者 研究 競爭者經(jīng)營情況：經(jīng)營規(guī)模、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營模式、發(fā)展戰(zhàn)略、營銷管理、員工質(zhì)素、顧客滿意度等。商圈是指來店顧客所居住的 地理 區(qū)域。商圈一般由核心商圈、次級商圈和邊緣商圈三部分構(gòu)成。 一、顧客來源 居住人口。 工作人口。這部分人口中不少利用上下班就近購買商品，他們是次級商圈中基本顧客的主要來源。 流動人口。這些過路人口是位于這些地區(qū)零售店的主要顧客來源，是構(gòu)成邊緣商圈內(nèi)顧客的基礎(chǔ)。 二、影響商圈大小的因素 商業(yè)信譽(yù)。 經(jīng)營規(guī)模。 商品種類。 競爭 商店 位置。但是，有時相互競爭 的 商店 毗鄰而設(shè)，顧客因有較多的選擇而被吸引過去，則商圈也可能會因競爭而擴(kuò)大。顧客流動性大，光顧 商店 的來源會更廣， 商店 的邊緣商圈因