商業(yè)物業(yè)成功營銷架構(gòu)doc23-物業(yè)管理-在線瀏覽
2024-10-18 13:21本頁面
【正文】 下 2 層到地面 7 層為 萬平方米的大型綜合商業(yè)、飲食、娛樂中心， 10 層到 17 層為 萬平方米的現(xiàn)代化高級寫字樓， 18 到 25 層是圍合式的，為都市成功人士量身訂做的頂級豪宅，總層高 80 米。 第一段：項(xiàng)目概況 具有原創(chuàng)性與獨(dú)創(chuàng)性的大型物業(yè) “ 中旅商業(yè)城 ” 是由香港中旅集團(tuán)獨(dú)家 投資開發(fā)的大型綜合項(xiàng)目，位于廣州市商業(yè)中心的中山五路，該區(qū)域是廣州市許多歷史名店的原址，更是廣州地鐵一號線和二號線的交匯處，日人流量達(dá) 113 萬人次。營銷策劃人員通過科學(xué)的市場調(diào)研分析，從項(xiàng)目的市場診斷入手，進(jìn)行土地的價(jià)值分析?？缮狭舜?，也不能等著往冰山上撞。 大量的管理資料下載 商業(yè)物業(yè)成功營銷架構(gòu) 案例經(jīng)要 不鼓勵(lì)商業(yè)物業(yè)，這是前提。中國幾大城市商場供給過剩已是不爭的事實(shí)。 據(jù)說中旅商業(yè)城最初的目標(biāo)利潤是 0，即只要保本就算成功。并通過投資競爭要素分析，制定嚴(yán)密的投資成本和價(jià)格策略，令市場承受準(zhǔn)確無誤，在專業(yè)動(dòng)作之下，中旅商業(yè)城成為淡市中的熱盤，發(fā)展商投資回報(bào)逾十億。 中旅商業(yè)城總建筑面積 12 萬平方米，是以商業(yè)功能為主導(dǎo)的 “ 三位一體 ” 的組合。 中旅商業(yè)城的整體開發(fā)思路標(biāo)新立異，這一點(diǎn)從其建筑風(fēng)格和建筑造型上可謂表現(xiàn)得淋漓盡致。它以商業(yè)為主，包括寫字樓和全國范圍內(nèi)絕無僅有的城堡式空中花園，純石材制造，具有很強(qiáng)的視覺沖擊力。 1．裙房部分，利用阿 大量的管理資料下載 ? ? 開放性和公共性，并利用純古典的細(xì)部古材裝飾，表現(xiàn)了建筑的歷史并體現(xiàn)其人情味； 2．上部豪宅部分，同樣采用純古典風(fēng)格，利用圍合的形體，以及穹頂、柱廊、坡頂、老虎窗、幻想的歐洲中世紀(jì)城堡的 形象； 3．建筑中段部分，利用簡潔的、肌理與質(zhì)感全異的組合幕墻，與建筑上、下兩部分形成視覺上的強(qiáng)烈對比。 領(lǐng)導(dǎo)未來商業(yè)動(dòng)向 中旅商業(yè)城集中體現(xiàn)了現(xiàn)代商業(yè)的趨勢，自身擁有靈活多變的商業(yè)形勢和合理的商業(yè)布局，整體構(gòu)想迎合現(xiàn)代品位，領(lǐng)導(dǎo)未來商業(yè)發(fā)展的新動(dòng)向。 中旅商業(yè)城代表了新型購物中心的發(fā)展趨勢，具備了其它百貨公司所不 具備的多樣性。從經(jīng)營手法上看，中旅商業(yè)城把香港中旅集團(tuán)一貫秉承的旅游意識(shí)引 進(jìn)商場經(jīng)營中來，一方面功能分布力求齊全，集餐飲、娛樂、健身、購物、觀光于 一體，另一方面強(qiáng)化旅游意識(shí)，在裝修上追求歐洲古典韻味，這樣自然吸引了大量 人流，隨之而來的便是潛在其中的巨大消費(fèi)力，投資者自然青睞于此。 中旅商業(yè)城獨(dú)具匠心，集 “ 通 ”“ 透 ” 之勢，使所有的店鋪都極盡便利。所謂 “ 透 ” ，就是保持視覺的開闊性，站來到中旅商業(yè)城的顧客經(jīng)常 性地在一個(gè)范圍的可視角度內(nèi)，這樣就使每一個(gè)商鋪都具有了較強(qiáng)的競爭力。 中旅商業(yè)城有獨(dú)特的雙層騎樓，首層騎樓保留了傳統(tǒng)騎樓商業(yè)氣氛，使 整個(gè)商場的開放性大大增強(qiáng)，而二層則與城市規(guī)劃中的類似香港的城市步行通道相 連，臨街面建有寬敞走廊，可觀景，可遮陽避雨，進(jìn)入商場也十分方便。 從 1997 年看，商鋪平均價(jià)格繼續(xù)下跌。 宏觀商業(yè)環(huán)境的不景氣和商鋪供過于求是商鋪市場整體偏淡的重要因素。商鋪發(fā)展商在淡市里的靈活的市場應(yīng)變能力是上述熱點(diǎn)商鋪?zhàn)邚?qiáng)的主要原因。這些發(fā)展商改革了過去以散鋪為主的租售方式，而改以優(yōu)惠的條件吸引了大型商家、食樓的進(jìn)駐，從而帶旺了人氣，帶動(dòng)了其它商鋪的出售。一些縱深淺、出口多、內(nèi)部間靈活的商鋪是投資者和用家的首選。這些個(gè)盤一方面要具有較高的素質(zhì)，另一方面，其發(fā)展商還應(yīng)具備靈活的市場應(yīng)變能力和高超的推廣策略。因此，具有長遠(yuǎn)眼光發(fā)展商會(huì)讓知名度較高的商家使用，共同投資、經(jīng)營管理商鋪，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利益共享。廣州市地鐵一號線的開通，將為地鐵沿線的商鋪提供一個(gè)淡市中強(qiáng)勁的賣點(diǎn)。在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)以適當(dāng)?shù)膬r(jià)格推出適當(dāng)?shù)纳啼伿前l(fā)展商必須精心策劃的關(guān)鍵。中旅商業(yè)城能否實(shí)現(xiàn)上述定位，取決于在以下幾項(xiàng)指標(biāo)上能否在廣州商圈中名列前茅 . 總體目標(biāo) 使中旅商業(yè)城廣場成為廣州商 圈中 “ 最可去 ” 的地方。這一優(yōu)勢，將地鐵人流最大限度 地引導(dǎo)到中旅商業(yè)城來。 使中旅商業(yè)城在廣州商圈現(xiàn)代建筑群中獨(dú)具一格，體現(xiàn)出與眾不同的王者風(fēng)范。 用城堡式的復(fù)合建筑。外型上可使有足夠的歐陸建筑元素使建筑物具有充足的商業(yè)符合。 采取三段式的結(jié)合。不同的燈光組合方案可能使建筑物顯現(xiàn)出 “ 富麗堂皇 ” 、 “ 海市蜃樓 ” 等不同的效果，以突出中旅商業(yè)城的富貴和上部豪宅的典雅風(fēng)范。對永久性的設(shè)施應(yīng)留有適當(dāng)?shù)娜肆髟鲩L空間，以便于隨著人流的增加，作適當(dāng)調(diào)整后即可滿足。 1．庫房購物中心需要一定的庫房，庫房作為貯存商品的場所。城市儲(chǔ)運(yùn)部門的倉庫面積一 大量的管理資料下載 般為：平均每平萬元庫存商品需 12m2。國內(nèi)一些大商店的營業(yè)面積和庫房面積如表所示。為了保證中旅商業(yè)城廣場能維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)，應(yīng)安排出足夠的店內(nèi)倉庫面積尢其是對 第一主力店部分，應(yīng)考慮足夠的內(nèi)倉庫，以免因考慮不同影響今后的招商。例如上海第一百貨商店有貨運(yùn)卡車 11 部、貨運(yùn)三輪 5 部。隨 著人們生活水平的提高和物價(jià)指數(shù)的提高，對中旅商業(yè)城這類大型高檔商業(yè)企業(yè)來說，過去的統(tǒng)計(jì)已經(jīng)不適用。 由于中旅商業(yè)城廣場地面停車面積有限，而且機(jī)動(dòng)車通道寬度有限，應(yīng)盡量考慮貨車裝車、卸車空間，以免占用道路、造成阻塞。對永久性的設(shè)施應(yīng)留有適當(dāng)?shù)娜肆髟鲩L空間，以便于隨著人流的增加，做適當(dāng)高速后可 滿足。購物中心的客流是由購物、休閑、旅游三個(gè)部分構(gòu)成的。因此，實(shí)際購物人數(shù)會(huì)適度提升，約占 40%。按此推算：顧客在商場停留的時(shí)間不會(huì)超過
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