商業(yè)物業(yè)成功營銷架構(gòu)（doc23）-物業(yè)管理-預覽頁
【正文】 。 整體偏淡而個盤熱賣的市場背景 大量的管理資料下載 中旅商 業(yè)城入市進，廣州商鋪行情并不樂觀。 所謂“ 通 ” ，就是商場不同區(qū)域之間都保持了暢通，同一層維持著循 環(huán)走道，不同 層間則用多部自動扶手電梯相連，行人走走、停停、看看，無意間已逛便了商場的 每一個區(qū)域。從商鋪面積上看，最小面積為 平方米，最大面積達 平 方 米，面積設置非常靈活，既適合大型商場的商業(yè)形式，又匯聚了專賣店、精品店 的經(jīng)營手法。 中旅商業(yè)城整體風格與造型使商業(yè)氣息彌漫在廣闊的空間里。從 建筑風格上看，中施商業(yè)城揉古典風情與現(xiàn)代韻味于一體，體現(xiàn)了文藝復興時期的建筑風范。 第一段：項目概況 具有原創(chuàng)性與獨創(chuàng)性的大型物業(yè) “ 中旅商業(yè)城 ” 是由香港中旅集團獨家 投資開發(fā)的大型綜合項目，位于廣州市商業(yè)中心的中山五路，該區(qū)域是廣州市許多歷史名店的原址，更是廣州地鐵一號線和二號線的交匯處，日人流量達 113 萬人次?？缮狭舜模膊荒艿戎缴献?。中國幾大城市商場供給過剩已是不爭的事實。并通過投資競爭要素分析，制定嚴密的投資成本和價格策略，令市場承受準確無誤，在專業(yè)動作之下，中旅商業(yè)城成為淡市中的熱盤，發(fā)展商投資回報逾十億。 中旅商業(yè)城的整體開發(fā)思路標新立異，這一點從其建筑風格和建筑造型上可謂表現(xiàn)得淋漓盡致。 1．裙房部分，利用阿 大量的管理資料下載 ? ? 開放性和公共性，并利用純古典的細部古材裝飾，表現(xiàn)了建筑的歷史并體現(xiàn)其人情味； 2．上部豪宅部分，同樣采用純古典風格，利用圍合的形體，以及穹頂、柱廊、坡頂、老虎窗、幻想的歐洲中世紀城堡的 形象； 3．建筑中段部分，利用簡潔的、肌理與質(zhì)感全異的組合幕墻，與建筑上、下兩部分形成視覺上的強烈對比。 中旅商業(yè)城代表了新型購物中心的發(fā)展趨勢，具備了其它百貨公司所不 具備的多樣性。 中旅商業(yè)城獨具匠心，集 “ 通 ”“ 透 ” 之勢，使所有的店鋪都極盡便利。 中旅商業(yè)城有獨特的雙層騎樓，首層騎樓保留了傳統(tǒng)騎樓商業(yè)氣氛，使 整個商場的開放性大大增強，而二層則與城市規(guī)劃中的類似香港的城市步行通道相 連，臨街面建有寬敞走廊，可觀景，可遮陽避雨，進入商場也十分方便。 宏觀商業(yè)環(huán)境的不景氣和商鋪供過于求是商鋪市場整體偏淡的重要因素。這些發(fā)展商改革了過去以散鋪為主的租售方式，而改以優(yōu)惠的條件吸引了大型商家、食樓的進駐，從而帶旺了人氣，帶動了其它商鋪的出售。這些個盤一方面要具有較高的素質(zhì)，另一方面，其發(fā)展商還應具備靈活的市場應變能力和高超的推廣策略。廣州市地鐵一號線的開通，將為地鐵沿線的商鋪提供一個淡市中強勁的賣點。中旅商業(yè)城能否實現(xiàn)上述定位，取決于在以下幾項指標上能否在廣州商圈中名列前茅 . 總體目標 使中旅商業(yè)城廣場成為廣州商 圈中 “ 最可去 ” 的地方。 使中旅商業(yè)城在廣州商圈現(xiàn)代建筑群中獨具一格，體現(xiàn)出與眾不同的王者風范。外型上可使有足夠的歐陸建筑元素使建筑物具有充足的商業(yè)符合。不同的燈光組合方案可能使建筑物顯現(xiàn)出 “ 富麗堂皇 ” 、 “ 海市蜃樓 ” 等不同的效果，以突出中旅商業(yè)城的富貴和上部豪宅的典雅風范。 1．庫房購物中心需要一定的庫房，庫房作為貯存商品的場所。國內(nèi)一些大商店的營業(yè)面積和庫房面積如表所示。例如上海第一百貨商店有貨運卡車 11 部、貨運三輪 5 部。 由于中旅商業(yè)城廣場地面停車面積有限，而且機動車通道寬度有限，應盡量考慮貨車裝車、卸車空間，以免占用道路、造成阻塞。購物中心的客流是由購物、休閑、旅游三個部分構(gòu)成的。按此推算：顧客在商場停留的時間不會超過 2， 5 小時，超過這 個時間就處在疲勞狀態(tài)，導致顧客離開購物環(huán)境，終止購物活動。特別是有小孩的家庭，可以全家前來，大人購物、小孩玩樂，各得其所，這是目前許多百貸商店所不能比擬的。前幾年，大型綜合性商場在零售業(yè)占著主導地位。總的來說，專題式商場有一定的發(fā)展空間。把負二層定位成儀器城，其輻射范圍可沿地鐵 2 號線展開，具有得天獨厚的條件。面對這一趨勢，把中旅商業(yè)城的負二層定位為倉儲 式自選儀器城及有必要，并有良好的發(fā)展前景。 考慮到食品專賣的特點，應該有必要的貨品倉庫。管理的矛盾，使負二層形成有集中出入。 返回頁首 第五段：從折頁編輯思路看營銷思路 編輯目的 中旅商業(yè)城是一個 12 萬平方米的單位建筑。通過本 折頁，使讀者堅中旅商業(yè)城的商業(yè)部分有基本的了解并形成良好的印象。 編輯風格 大氣。人潮滾滾，商機涌 動。紙張選用可高檔。 交通中心，四通八達。 建筑雄偉，布局合理。中旅商業(yè)城是一個名副其實的購物、休閑、娛樂、飲食中心。具有 70 年歷史的中旅集團是香港上市公司。宏偉氣魄的大型噴繪彩圖裹裝著在建的樓宇，給人以耳目一新的全新感受，驅(qū)散了人們心頭對以往施工工地 “ 黑沉 沉 ” 的感覺，而整潔有序的工地現(xiàn)場也一改往日臟亂差的局面，使人不得不刮目相看。 在施工現(xiàn)場，隨著樓層的高生，幅色彩艷麗、氣勢恢宏、制作精美的巨型電腦噴畫正徐徐展開，代替了千樓一面的綠紗防護網(wǎng)，尤其是在夜晚燈光的映照下，亦真亦紀蔚為壯觀，為美麗的羊城憑添一道惹人注目的風景。 其次，中旅商業(yè)城鋪受市場歡迎，發(fā)展商成熟的開發(fā)理念起著至關(guān)重要的作用?？v觀廣州房地產(chǎn)界，營銷方法可謂花樣百出，選擇多家媒體同時推出整版廣告進行地毯式轟炸早已司空見慣，而實際上，一個房地產(chǎn)項目的成功與否，營銷手法固然重要，但最終起決定性作用的因素，卻仍然是起項目本身的質(zhì)
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