彭州天一商業(yè)城物業(yè)管理測算方案doc-物業(yè)管理-預覽頁
【正文】 、中修。 維修基金的收取 建設部、財政部（ 1998） 213 號文《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》第五條規(guī)定：商品房在銷售時，購房者與銷售單位應當簽訂有關(guān)維修基金繳交約定。 內(nèi)部管理制度 ? 人事管理制度 ? 福利管理制度 ? 考勤管理制度 ? 財務管理制度 ? 預算管理制度 ? 獎懲管理制度 ? 投訴管理制度 ? 文件管理制度 ? 員工基本規(guī)范 ? 通訊設備管理制度 ? 管理體系及重大事項決策管理制度 ? 培訓管理制度。 還將于入場后每 6 個月，安排重溫培訓班，使員工服務素質(zhì)保持華神物業(yè)規(guī)定標準。 管理培訓 在入場前，先行聘用基本管理員工，安排訓練課程、以便于最短時間內(nèi)，參與制訂物業(yè)管理制度。 管理架構(gòu) 人員配置 序號 崗 位 數(shù)量 薪資標準 備 注 環(huán)境隊長 1 人 800 負責整個環(huán)境工作 道路保潔 3 人 400 所有路口及一樓路面 總坪沿保潔 3 人 400 沿街和廣場保潔 1F 以上商城保潔 4 人 400 公共區(qū)域、垃圾清運 小區(qū)綠化 1 人 450 所有綠化維護保養(yǎng) 機動、頂休人員 2 人 450 人均 6 天計算 合 計 14 人 6150 關(guān)于工作人員的工資請開發(fā)商進行發(fā)薪，期限未兩年，兩年之后由物業(yè)公司自負盈虧。 主要工作時間在天一廣場交付使用前，交房后工程組會自動撤離。 緊急事故的應對與技巧處理。 將專家團針對“ 彭州天一商業(yè)城 ”制定的物業(yè)管理具體計劃付諸實施。 負責解決物業(yè)管理工作中的重點和難點。負責 定期赴“ 彭州天一商業(yè)城 ”現(xiàn)場進行監(jiān)察支援。 星級服務”，本公司將以各專業(yè)部門技術(shù)和人力支持，結(jié)合物業(yè)管理服務實際需要，組建“ 彭州天一商業(yè)城 ” 物業(yè) 管理 專家團。 定期與發(fā)展商、業(yè)主委員會溝通，收集和處理有關(guān)問題。 物業(yè)管理處主任 全面考察“ 彭州天一商業(yè)城 ”，熟悉所在地物管法規(guī)、人文情況，并傳遞給專家團。 全面承擔日常物業(yè)管理工作。同時也保證物業(yè)正是介入后能夠正常的開展工作，防止工程質(zhì)量的遺留問題。 管理架構(gòu) 工程監(jiān)理 萬能工 水電工 維修工 保安隊長 ? 人員配置 序號 崗 位 數(shù)量 薪資標準 備 注 保安隊長 1 人 1200 元 /月 停車場車輛出口 2 人 600 元 /月 白 1 中 1 巡邏一組 6 人 600 元 /月 白 2 中 2 夜 2 守車 員 2 人 500 元 /月 白 1 中 1 保安頂休人員 2 人 600 元 /月 人均 6天計算 合 計 13 人 8200 環(huán)境 隊 性質(zhì)與任務 環(huán)境 部是 彭州天一商業(yè)城物業(yè)管理處 服務工作的主要職能部門，負責 彭州天一商業(yè)城 環(huán)境衛(wèi)生管理和綠化管理。 溝通 ? 華神物業(yè)建議除了內(nèi)部進行物業(yè)管理工作例會外，亦需要與發(fā)展商定期開會 溝通 工作進度及改進事項。同時還亦可根據(jù)發(fā)展商的需要，安排高級管理層人員參觀及考察同等類型的物業(yè)，接受吸納先進的管理方式及理念。訂立規(guī)章制度包括但不限于： 公開性文件 ? 業(yè)主公約 ? 業(yè)主委員會章程 ? 客戶服務指南或住戶手冊 ? 精神文明公約 ? 住宅公共設施設備維修基金管理辦法 ? 治安管理規(guī)定 ? 車輛進出和停放管理規(guī)定 ? 消防管理規(guī)定 ? 環(huán)境衛(wèi)生管理規(guī)定 ? 招牌、廣告及公共場地、墻壁、屋面管 理規(guī)定 ? 營業(yè)場所管理規(guī)定 ? 文娛場所管理規(guī)定 ? 裝飾裝修管理規(guī)定等。這些費用一旦需要支出，數(shù)額巨大，單靠日常管理收費無法負擔，因此，有必要以基金的形式事先提取。 成都市人民政府在 1998 年 5 月 15 日發(fā)布施行的《成都市住宅小區(qū)與高層樓宇物業(yè)管理暫行規(guī)定》第三十二條規(guī)定住宅小區(qū)的開發(fā)建設單位按工程造價的 %和高層樓宇的開發(fā)建設單位按工程造價的 %一次性提供維修養(yǎng)護基金。 維修基金突出特點，就是數(shù)額巨大并可以持續(xù)使用，因此應在保證安全基礎(chǔ)上，爭取最大增值收益，如購買國庫券、債券等，產(chǎn)生的利息及收益一方面用于物業(yè)的更新維修，一方面也可彌補日常管理費不足。請貴公司于交房入伙前 2 個月提供管理用房 200 ㎡，并無償裝修具備辦公條件。 餐廳、住宿用房 ? 為解決部份管理人員和保衛(wèi)人員軍事化管理的工作特性，發(fā)展商應于交房入伙前 1 個月在小區(qū)內(nèi)或就近提供提供餐廳 50 ㎡、住宿用房 100㎡，并無償裝修具備使用條
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