【正文】 費(fèi)者便利需求的能力，將會(huì)愈來愈成為商家保持常勝的核心競(jìng)爭(zhēng)力，這種核心競(jìng)爭(zhēng)力集中體現(xiàn)于商家運(yùn)用店鋪選址技術(shù)正確選擇出的店址。 二、便利性是零售商業(yè)店址的第一特性 連鎖經(jīng)營(yíng)商業(yè)的店鋪發(fā)展，已經(jīng)逐漸形成一門新的獨(dú)特的邊緣性學(xué)科，它涉及了商業(yè)營(yíng)運(yùn)、法律、財(cái)務(wù)、工程、信息管理、公共關(guān)系和項(xiàng)目管理等多個(gè)學(xué)科領(lǐng)域的專業(yè)知識(shí)。只要抓住商業(yè)選址的宗質(zhì)和基本屬性，就能夠在眾多各有千秋的商業(yè)設(shè)施項(xiàng)目中，駕輕就熟、合理取舍，高效率、高質(zhì)量地選出滿意的店址。消費(fèi)者購(gòu)物的便利性已經(jīng)成為零售商業(yè)店址的第一特性，也是衡量店址優(yōu)劣的首要標(biāo)準(zhǔn)。 三、 5A 法則是商業(yè)店鋪選址技術(shù)的核心 中國(guó)最大管理資源中心 第 13 頁(yè) 共 107 頁(yè) 5A 法則即 “便利法則 ”。以消費(fèi)者為本，就要站在消費(fèi)者的立場(chǎng)為消費(fèi)者著想，明確選址工作是 “為何做？ ”；提供全程便利就要對(duì)消費(fèi)者購(gòu)物的全程進(jìn)行分析 研究 ，明確選址工作該 “如何做？ ”。對(duì)交通便利性的 研究 ，是以商家對(duì)消費(fèi)者的預(yù)期數(shù)量為基礎(chǔ)的，這個(gè)預(yù)期數(shù)量又源自商家對(duì)周邊人口分布及其消費(fèi)水平的調(diào)查分析。其中包括： ?交通時(shí)耗：針對(duì)大型綜合超市，單程 5 分鐘內(nèi) —滿意， 10 分鐘內(nèi) —可以， 15 分鐘—勉強(qiáng)。 中國(guó)最大管理資源中心 第 14 頁(yè) 共 107 頁(yè) 確認(rèn)便利 ——是指讓消費(fèi)者能便利地找到目標(biāo)商場(chǎng)。主要措施為： ?遠(yuǎn)距離確認(rèn)： 500 米外，高位店標(biāo)，指路牌。不同交通方式有不同的趨近便利性需求： ?對(duì)于自駕車、出租車、自行車：需有對(duì)應(yīng)于來向不同車輛的道路出入口、允許車輛倒頭的路口、無路障、無綠化隔離帶； ?對(duì)于公交車：需有若干條公交線路的車站點(diǎn)距離商場(chǎng)不超過 200 米，其每日的運(yùn)營(yíng)時(shí)間不少于商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)時(shí)間； ?對(duì)于步行者：需 有跨越公路的人行天橋或過街人行道?？蓪奢啓C(jī)動(dòng)車停車位與自行車存車場(chǎng)地相鄰。通常，根據(jù)顧客的便利性需求和商品經(jīng)營(yíng)技術(shù)的需求，大型超市商場(chǎng)對(duì)建筑條件的相關(guān)要求為： ?適宜的商品展放空間，滿足特定商品數(shù)量對(duì)展放空間的要求。涉及其寬度、地面飾層、建筑柱 距等因素。約 1 萬(wàn)平方米建筑面積的大型綜合超市，收銀機(jī)不宜少于 25 臺(tái)，通常為 30~40 臺(tái)，個(gè)別商家會(huì)超過 50 臺(tái)。 綜上所述可知： 5A 法則，即 “便利法則 ”是大型零售商業(yè) 選址的基本準(zhǔn)則。 對(duì)于各類業(yè)態(tài)的商 家而言，當(dāng)你熟練運(yùn)用了 5A 法則后，面對(duì)千差萬(wàn)別的商業(yè)設(shè)施還會(huì)無從下手嗎？還會(huì)擔(dān)心自己選的店址能否滿足經(jīng)營(yíng)需求嗎？我同樣相信，你必將成為行動(dòng)最快、效率最高的選址高手。 在國(guó)外，獨(dú)具眼光的戰(zhàn)略性選址已經(jīng)擁有非常成熟的 研究 體系。跟家樂福依賴公交系統(tǒng)的選址不同，麥德龍更傾向于靠近高速公路或主干道，避免市區(qū)內(nèi)的交通擁擠。交通的便利性主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是該地交通網(wǎng)絡(luò)是否通達(dá)，商品從運(yùn)輸?shù)剡\(yùn)至超市是否方便。 3）適用性：超市的建設(shè)要與周圍的建筑環(huán)境相融合。首先，對(duì)商圈內(nèi)人口的消費(fèi)能力進(jìn)行調(diào)查，對(duì)這些區(qū)域進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)化，展示這片區(qū)域內(nèi)各個(gè)居住小區(qū)的詳盡人口規(guī)模和特征的調(diào)查，計(jì)算不同區(qū)域內(nèi)人口的數(shù)量和密度、年齡分布、文化水平、職業(yè)分布、人均 中國(guó)最大管理資源中心 第 19 頁(yè) 共 107 頁(yè) 可支配收入等許多指標(biāo)，了解其商圈范圍內(nèi)的核心商圈、次級(jí)商圈和邊緣商圈內(nèi)各自居民或特定目標(biāo)顧客的數(shù)量和收入程度、消費(fèi)特點(diǎn)與偏好。 那么，調(diào)研公司應(yīng)該如何才能 把選址的戰(zhàn)略性問題轉(zhuǎn)變?yōu)椴僮餍缘恼{(diào)研手段呢？思詮的 研究 顧問在總結(jié)了許多案例之后，歸納出了商圈 研究 的整體框架： 具 體而言，可以把內(nèi)容細(xì)分為如下幾個(gè)模塊： 中國(guó)最大管理資源中心 第 20 頁(yè) 共 107 頁(yè) 1）整體市場(chǎng)評(píng)估 城市 基本形態(tài)：內(nèi)陸 城市 、沿海 城市 、主流消費(fèi)形態(tài)、對(duì)周邊地區(qū)影響 …… 城市 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：社會(huì)消費(fèi)品零售總額、 人均 GDP、人口結(jié)構(gòu)、人口總量 …… 居民經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：人均可支配收入、人均消費(fèi)支出 …… 政府商業(yè) 規(guī)劃 ：近、中、遠(yuǎn)期商業(yè) 規(guī)劃 ， 城市 交通建設(shè)、 城市 改造 …… 城市 人文狀態(tài)：文化娛樂形態(tài)、資訊消費(fèi)情況、媒體影響度 …… 2）選址及商圈調(diào)查 確定三級(jí)商圈范圍及人口數(shù)量、人口結(jié)構(gòu) …… 商圈內(nèi)商貿(mào)狀況、道路交通狀況、業(yè)態(tài)業(yè)種配置狀況 …… 商圈內(nèi)行業(yè)調(diào)查，經(jīng)營(yíng)模式、內(nèi)部裝潢設(shè)計(jì)、商品組合、商品陳列、商品價(jià)格、物業(yè)管理、租金、基本人工費(fèi)用 …… 3）消費(fèi)者 研究 消費(fèi)者購(gòu)買行為 和習(xí)慣：購(gòu)買場(chǎng)所、交通工具、購(gòu)物時(shí)間 …… 消費(fèi)者滿意度 研究 ：對(duì)目前商圈的滿意度、對(duì)不同商家的評(píng)價(jià)和喜好度等 …… 消費(fèi)者購(gòu)買力 研究 ，以及其他娛樂、飲食、休閑、資訊等方面的 研究 …… 4）商圈人流監(jiān)測(cè) 在工作日進(jìn)行定點(diǎn)監(jiān)測(cè) ，統(tǒng)計(jì)出不同時(shí)段內(nèi)經(jīng)過店址的人流總數(shù)、性別人數(shù)、年齡層人數(shù) …… 周日（節(jié)假日）進(jìn)行定點(diǎn)檢測(cè)，統(tǒng)計(jì)出不同時(shí)段內(nèi)人流總量、人流結(jié)構(gòu)、外來人口數(shù)量 …… 中國(guó)最大管理資源中心 第 21 頁(yè) 共 107 頁(yè) 5）競(jìng)爭(zhēng)者 研究 競(jìng)爭(zhēng)者經(jīng)營(yíng)情況：經(jīng)營(yíng)規(guī)模、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)模式、發(fā)展戰(zhàn)略、營(yíng)銷管理、員工質(zhì)素、顧客滿意度等。商圈一般由核心商圈、次級(jí)商圈和邊緣商圈三部分構(gòu)成。 工作人口。 流動(dòng)人口。 二、影響商圈大小的因素 商業(yè)信譽(yù)。 商品種類。但是，有時(shí)相互競(jìng)爭(zhēng) 的 商店 毗鄰而設(shè)，顧客因有較多的選擇而被吸引過去，則商圈也可能會(huì)因競(jìng)爭(zhēng)而擴(kuò)大。 商店 位于中心商業(yè)區(qū)或交通便利的地區(qū)，商圈規(guī)模會(huì)因此擴(kuò)大。零售引力法是商圈傳統(tǒng)定義的進(jìn)一步拓展。 交通條件。 客流類型一般有三種：一是自身客流，即專門來本店購(gòu)買商品的顧客，是 商店 客流的基礎(chǔ)；二是分享客流，即從鄰近 商店 形成的客流中獲得的顧客；三是派生客流，即順路進(jìn)店的顧客。要選擇能見度高的地點(diǎn) 開店 ，如臨街處以及一些大型公共場(chǎng)所的迎面處。主要分析客流量；光顧 商店 的人數(shù)比例；光顧顧客中購(gòu)貨者比例；每筆交易的平均購(gòu)買量等。如每戶家庭的平均收入和家庭收人的分配，會(huì)明顯地影響未來 商店 的銷售。家庭成員的年齡也會(huì)對(duì)商品具有不同需求。 要計(jì)算一個(gè)地區(qū)的白天人口，即戶藉中除去幼兒的人口數(shù)加上該地區(qū)上班、上學(xué)的人口數(shù)，減去到外地上班、上學(xué)的人口數(shù)。比如采取延長(zhǎng)下班時(shí)間、增加便民項(xiàng)目等以適應(yīng)需要。人流量的大小同該地上下車人數(shù)有較大關(guān)系。 根據(jù)車站出入的顧客年齡結(jié)構(gòu)，可了解不同年齡顧客的需求。如新建小區(qū)、居民居住集中區(qū)等。 體育場(chǎng)、旅游觀光地及沿途路線也是人們集聚活動(dòng)的場(chǎng)所。經(jīng)過匯總分析，這 2020 戶居民中，人均收入在月千元左右的約占 50％， 500—1000 元的占 20％， 1000—1500 元的占 20％，人均月收入 500元以下的 10％；人均月收入 2020 元以上的約占 10％。 3，人口規(guī)模應(yīng)在 300 萬(wàn)以上，城市化水平在 30%以上，中、小城市密集，城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的區(qū)域。 中國(guó)最大管理資源中心 第 28 頁(yè) 共 107 頁(yè) 7，在區(qū)域城市體系中有一個(gè)特大型中心城市為中心，或有中心城市為依托距離中心城市不超過三個(gè)小時(shí)車程。 二、城市選擇 1，在所選區(qū)域內(nèi)人口規(guī)模在 50 萬(wàn)人以上，人口分布較為集中，小城鎮(zhèn)發(fā)達(dá)。 5，城市居住密度高。 中國(guó)最大管理資源中心 第 29 頁(yè) 共 107 頁(yè) (2) 城鄉(xiāng)結(jié)合部和近效區(qū)，若無大型成熟社區(qū)，一般不進(jìn)入。 (6) 所在區(qū)域不屬于城市衰落區(qū)，無人口外遷趨勢(shì)和居民收入水平下降趨勢(shì)。 (3)高中以上文化水平的居民應(yīng)占大部份。 (7)購(gòu)物頻率在每周 23 次左右。 (2)價(jià)格適度低。 (2)相對(duì)便利的購(gòu)物場(chǎng)所。 (6)居住區(qū)內(nèi)最大、最有影響的商店。 6，人口分布 商圈內(nèi)人口分布呈面狀，而不是集中于一側(cè)或局部，居住密度高，以高層、多層住宅為主。 (3)商圈內(nèi)無山丘、大面積水體、大面積綠化用地。 (4)商場(chǎng)周圍 2 公里內(nèi)沒的營(yíng)業(yè)面積在與擬開商場(chǎng)相同的同業(yè)態(tài)商場(chǎng)。 (8)在特大型城市中可區(qū)級(jí)購(gòu)物中心內(nèi)部。 (5)備選物業(yè)正前方應(yīng)方便顧客 (步行和駕車 )進(jìn)出。 (3)可供停車的場(chǎng)地面積不應(yīng)少于 1000 平方米，且停車場(chǎng)位置以和室外廣場(chǎng)相連或可直接進(jìn)入賣場(chǎng)為宜，若為公用停車場(chǎng)位置不宜超過 100 米。 (7)應(yīng)有可供貨車卸貨作業(yè)和回車場(chǎng)地，回車場(chǎng)不得小于 300 平方米。 (4)所租物業(yè)除考慮營(yíng)業(yè)用面積外還應(yīng)有后 備倉(cāng)等輔助用房的面積，輔助用房和營(yíng)業(yè)用房的面積劃分應(yīng)按 2： 8 的比例劃分。 (8)租用面積在樓層的分布以全部集中首層為最佳，賣場(chǎng)可設(shè)于一、二層，最多不能超過三層，若分層設(shè)賣場(chǎng)，每層賣場(chǎng)面積不應(yīng)少于 2020 或 4000 平方 米，在特大城市可租用負(fù)一層。 (12)用電量可根據(jù)賣場(chǎng)大小和設(shè)備配置而定，但最少不能低于 500KW，供電方式以市電雙回路為佳。 (16)應(yīng)有管道煤氣接至室內(nèi)。 (20)冷鏈機(jī)房：所選物業(yè)應(yīng)有不少于 12 平米的冷鏈機(jī)房。 八 、商務(wù) (1)計(jì)租面積應(yīng)按實(shí)際租賃垢建筑面積計(jì)算，應(yīng)盡量爭(zhēng)取按使用面積計(jì)算。 (5)由我方安裝的貨梯、自動(dòng)人行道等設(shè)備安裝的土建部份費(fèi)用應(yīng)由業(yè)主負(fù)擔(dān)。 (9)租金遞增期應(yīng)一年一遞增，遞增率不可超過 3%。 (13)需加建、改建的土建工程費(fèi)應(yīng)由業(yè)主免擔(dān)。 (17)在我方所承租的范圍內(nèi)我方有權(quán)分租部份面積，業(yè)主無權(quán)干涉和向第三方收取任何費(fèi)用。否則，即使是金字招牌，也有酒香怕巷子深的時(shí)候。除在合同期內(nèi)需要支付租金以外，零售商還需要在照明、固定資產(chǎn)、門店等方面投入。先看地形、氣候等自然條件，繼而調(diào)查行政、經(jīng)濟(jì)、歷史、文化等社會(huì)條件，從而判斷是工業(yè)城市還是商業(yè)城市？是中心城市還是衛(wèi)星城市？是歷史城市還是新興城市？ 城市設(shè)施。在城市條件中，對(duì)店鋪選址影響最直接的因素是交通條件，包括城市區(qū)域間的交通條件、區(qū)域內(nèi)的交通條件等。包括人口、戶數(shù)、收入、消費(fèi)水平及消費(fèi)習(xí)俗等。 超市選址的原則 超市的店址以選擇在居民區(qū)為主； 超市的目標(biāo)顧客應(yīng)以穩(wěn)定的 居民為主； 以店址附近的企事業(yè)單位上下班職工為主； 選擇在交通樞紐開設(shè)超市； 其經(jīng)營(yíng)內(nèi)容必須視流動(dòng)顧客的不同特點(diǎn)做出確定； 選擇在商業(yè)中心或老城區(qū)開設(shè)超市，其經(jīng)營(yíng)內(nèi)容必須同； 商業(yè)街上其它業(yè)態(tài)的商店的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容有一個(gè)互補(bǔ)作用。重點(diǎn)在商品的廣度要寬（指商品的種類要多）； 目標(biāo)顧