【正文】 業(yè)主的報(bào)修、投訴、求助事項(xiàng)每天都要清理匯總，檢查是否都已經(jīng)按要求的時(shí)限及時(shí)處理，是否有遺漏，由于工程復(fù) 雜程度及難度因素沒(méi)有處理完畢的，要日日跟蹤，及時(shí)給業(yè)主回復(fù)處理的進(jìn)展情況。 危機(jī)感不但是企業(yè)發(fā)展的動(dòng)力，也是個(gè)人成長(zhǎng)的動(dòng)力。 物業(yè)管理方案 小區(qū)地處洛江區(qū)政府附近，距泉州現(xiàn)管小區(qū)較遠(yuǎn)，規(guī)模屬中小型，又 8號(hào)樓為獨(dú)立幢，與二期形成一個(gè)小區(qū)三個(gè)組團(tuán)格局。 該小區(qū)屬商住小區(qū)，商業(yè)與住宅應(yīng)分離管理，商業(yè)店面實(shí)行開(kāi)放式管理，住宅應(yīng)實(shí)行全封閉式管理的模式。 該小區(qū)的業(yè)主群大多為上班族 ,素質(zhì)和收入水平較高，對(duì)物業(yè)管理水平要求也較到位，加之按小區(qū)的配套檔次也較高。 法律依據(jù)：國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》發(fā)改委、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》、福建省《福建 ： 地面一層住戶不分?jǐn)傠娰M(fèi)，地 面架空的 1 層按系數(shù) “1”分?jǐn)傠娰M(fèi)，各樓層住戶按所在層數(shù)計(jì)分?jǐn)? 物業(yè)管理方案 系數(shù)： 每戶應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi) =應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi)各樓層樓系數(shù) /（應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi)各樓層系數(shù)之和 2）本梯位當(dāng)月電費(fèi)總量 當(dāng)月電費(fèi)單價(jià) 例：設(shè)某梯位 111 層共 22戶（地面為架空）某月電梯共用電 660度，每度電為 元 , 1 層 的 住 戶 電 梯 電 費(fèi) 為[1/(1+2+3+4+5+6+7+8+9+10+11)2]660= 元 。 ： 每戶應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi) =應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi)各樓層樓系數(shù) /（應(yīng)分?jǐn)傠娰M(fèi)各樓層系數(shù)之和 2）本梯位兩部電梯當(dāng)月用電之和 當(dāng)月電費(fèi)單價(jià)； ； 加壓層每戶應(yīng)分?jǐn)傔\(yùn)行費(fèi) =（運(yùn)行費(fèi)總和 /應(yīng) 分?jǐn)偹M(fèi)總量（噸）） 該戶用水量； =該戶建筑面積 /住宅總面積 公共水電費(fèi)總量。針對(duì)項(xiàng)目特點(diǎn)，采取半封閉、半開(kāi)放式管理，即在人員管理上將進(jìn)出小區(qū)的人員區(qū)分為業(yè)主、散客、閑雜人員，分別采 取不同的管理控制手段來(lái)確保無(wú)危險(xiǎn)人員進(jìn)出小區(qū)；在交通、物品出入管理上，采用 “記憶＋規(guī)范 ”法標(biāo)準(zhǔn)化管理，以確保車輛及物品出入的安全。 所有管理處的對(duì)外服務(wù)工作均采用限時(shí)工作制，在對(duì)業(yè)主公開(kāi)承諾的時(shí)間內(nèi)完成。 環(huán)境服務(wù)是形象工程。首先分清潔和綠化制定出不同的標(biāo)準(zhǔn)。 按照 ISO14000 國(guó)際環(huán)境質(zhì)量體系的要求，全面管理小區(qū)的生活環(huán)境。 小區(qū)機(jī)電設(shè) 備包括高低壓配電房、治安消防監(jiān)控系統(tǒng)、水泵房、電梯等。 定人定機(jī)制：將重要的機(jī)電設(shè)備的管理責(zé)任分包到具體的員工身上，然后將該設(shè)備的狀態(tài)與該 員工的獎(jiǎng)金、工資、獎(jiǎng)罰量化，以保證設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)。 不均衡管理：針對(duì)設(shè)備的維護(hù)特點(diǎn)來(lái)安排設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)工作。 內(nèi)部管理機(jī)制全方位地推行了標(biāo)準(zhǔn)化管理。 物業(yè)管理方案 各項(xiàng)規(guī)章制度 公眾制度 《裝修管理規(guī)定》 裝修施工隊(duì)和裝修方案的選擇 a. 為了更好地對(duì)二次裝修的進(jìn)行管理，從業(yè)主利益出發(fā)，建議業(yè)主裝修盡量選擇實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù) 好、經(jīng)過(guò)培訓(xùn)取得合格證書(shū)的裝修企業(yè)。 裝修申報(bào) a. 住戶裝修，必須提前七天向項(xiàng)目管理中心申報(bào)，公共事務(wù) 助理對(duì)業(yè)主或使用人的資格進(jìn)行確 認(rèn)，并提供裝修手冊(cè)。 裝修審批 a. 業(yè)主必須如實(shí)填報(bào)裝修 在接業(yè)主（住戶）遞交的裝修方案一周 業(yè)主（住戶）收到批復(fù)后 ,交納裝修管理押金 ,帶領(lǐng)選定的裝修隊(duì)負(fù)責(zé)人到項(xiàng)目管 理中心辦理施工人員登記手續(xù)。 施工管理 a. 所有施工必須按照管理處審批的方案進(jìn)行，不得有任何更改。 b. 施工時(shí)間，業(yè)主進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理，并保證裝修施工隊(duì)嚴(yán)格遵守市政府的有關(guān)裝修規(guī)定，按規(guī)作 業(yè)，文明施工。 d. 施工時(shí)間：每天施工時(shí)間為 8： 00—12： 00， 14： 00—18： 00。 f. 管道供氣設(shè)施和燃?xì)庥镁撸ū仨毞蠂?guó)家規(guī)定）的安裝、裝修、拆移、改裝，必須由持有專 業(yè)資格證書(shū)的單位施工，上報(bào)相關(guān)單位審批，用戶不得自行安裝、拆除、改裝。 h. 空調(diào)應(yīng)按安裝在項(xiàng)目管理中心統(tǒng)一規(guī)劃的位置，空調(diào)架由項(xiàng)目管理中心設(shè)計(jì)，統(tǒng)一式樣安裝。 j. 施工過(guò)程中要注意垃圾袋裝清運(yùn)，每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運(yùn)，樓梯、過(guò)道、天 臺(tái)、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。 b. 隱蔽工程必須在隱蔽前進(jìn)行驗(yàn)收。 c. 竣工驗(yàn)收后，由項(xiàng)目管理中心驗(yàn)收人員在《裝修申請(qǐng)審批表》上驗(yàn)收欄 裝修驗(yàn)收合格并使用個(gè)月后，經(jīng)項(xiàng)目管理中心復(fù)驗(yàn)確定工程無(wú)明顯質(zhì)量問(wèn)題，將押金退回業(yè) 主（住戶）。 任何施工隊(duì)進(jìn)入本小區(qū)施工，都要接受資質(zhì)審查，提供： a. 泉州市室 福建省建設(shè)廳發(fā)執(zhí)業(yè)許可證； c. 福建省裝修企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)； d. 法人企業(yè)技術(shù)狀 況情況表。 本小區(qū)裝修施工時(shí)間：每天施工時(shí)間為 8： 00—12： 00， 14： 00—18：00。 施工隊(duì)在取得進(jìn)入本小區(qū)施工資格并在接到工程后需辦理如下手續(xù)： a. 辦理裝修施工許可證，每戶交納工本費(fèi) 10元； b. 辦理施工人員出入證，每位施工人員需交一寸免冠相片兩張；辦理一個(gè)交納工本費(fèi) 5元／ 月，押金 10元。 施工過(guò)程中要注意垃圾袋裝清運(yùn)，每天垃圾應(yīng)按指定地方放置并當(dāng)天清運(yùn)，樓梯、過(guò)道、天 臺(tái)、道路及其他公共地方不得作為加工、堆放材料和垃圾的地方，不得損壞公用設(shè)備、設(shè)施，保持公用地面、墻壁完好和整潔。 施工后施工隊(duì)和業(yè)主共同向管理中心申請(qǐng)驗(yàn)收時(shí)交回進(jìn)場(chǎng) “裝修施工許可證 ”和 “出入證 ”。 《物品搬進(jìn)（出）管理規(guī)定》 目的。有效控制偷盜等治安案件。住宅區(qū)住戶及商家、單位凡有物品搬出本區(qū)，須事先向項(xiàng)目管理中心申報(bào)，項(xiàng)目管 理中心應(yīng)及時(shí)通知公共事務(wù)助理，并向其它部門(mén)傳達(dá)，并保證在搬進(jìn)（出）物品時(shí)提供方便。項(xiàng)目管理中心安防人員均有責(zé)任對(duì)所有物品搬進(jìn)（出）進(jìn)行盤(pán)查；發(fā)現(xiàn)可 疑情況及 時(shí)處理，并在有需要時(shí)聯(lián)系治安大隊(duì)支援；本區(qū)出入口崗?fù)ぶ登谥伟矄T須密切注意進(jìn)出車輛及人員，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)進(jìn)行檢查、處理。區(qū)案件處理。 登記。 項(xiàng)目管理中心經(jīng)理崗位職責(zé) 項(xiàng)目管理中心經(jīng)理是由公司聘任，授權(quán)到項(xiàng)目實(shí)施物業(yè)綜合管理的責(zé)任人 ,對(duì)公司和住宅區(qū)業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé) ,保證住宅的環(huán)境舒適 優(yōu)美、房屋及公共設(shè)施完好、機(jī)電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常、水電供應(yīng)正常、文化娛樂(lè)活動(dòng)豐富多彩 ,住戶生活寧?kù)o。 根據(jù)公司和住宅區(qū)管委會(huì)的授權(quán)，主持、審查、簽定對(duì)外的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)合同。 組織員工學(xué)習(xí)政治、業(yè)務(wù)，嚴(yán)格按培訓(xùn)制度培訓(xùn)各類員工，提高管理服務(wù)水平。 審批房屋、公建設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和住戶裝修申請(qǐng)，組織維修人員按時(shí)保質(zhì)完成各項(xiàng)任 務(wù)，并檢查督促住戶按規(guī)定進(jìn)行裝 修。 對(duì)外來(lái)參觀訪問(wèn)和住戶的來(lái)信來(lái)訪，要熱情接待，接受居民監(jiān)督，提高服務(wù)質(zhì)量，及時(shí)處理 住戶投訴，總結(jié)、推廣管理新經(jīng)驗(yàn)，提高管理水平。 組織開(kāi)展社區(qū)文體娛樂(lè)活動(dòng)，根據(jù)管理規(guī)章制度的要求舉辦文體娛樂(lè)競(jìng)賽和各種培訓(xùn)班 ，豐 富居民生活積極配合有關(guān)部門(mén)做好住宅區(qū)有關(guān)的工作。 事務(wù)助理崗位職責(zé) 事務(wù)助理在項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，組織領(lǐng)導(dǎo)員工對(duì)樓宇、公共設(shè)施、治安、交通、綠化、清潔等實(shí)施全面管理，并向項(xiàng)目經(jīng)理和住戶負(fù)責(zé)。 負(fù)責(zé)對(duì)員工進(jìn)行定期、不定期考核，向項(xiàng)目經(jīng)理提交本部門(mén)員工的工作績(jī)效報(bào)告。 積極 參加時(shí)事政治和業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，自覺(jué)地遵守國(guó)家和地方的法律、法令、政策以及管理中心的 各項(xiàng)規(guī)章制度。 熟悉地方有關(guān)物業(yè)、市容衛(wèi)生、綠化、治安、消防 等管理規(guī)定，并能熟練運(yùn)用；負(fù)責(zé)制訂住 宅區(qū)管理服務(wù)工作計(jì)劃，監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查本處維修、綠化、治安、清潔、消殺等員工做好本職工作，保證住宅區(qū)堅(jiān)持定期詳細(xì)巡查住宅區(qū)，檢查本部門(mén)及其它部門(mén)工作，發(fā)現(xiàn)存在及潛在問(wèn)題，及時(shí)安排處 理并改進(jìn)有關(guān)工作。 督導(dǎo)有關(guān)員工向住戶宣傳國(guó)家的方針政策，及時(shí)傳達(dá)政府和公司的各項(xiàng)通知、規(guī)定，配合公 安機(jī)關(guān)、居委會(huì)搞好人口管理和計(jì)劃生育工作。 前臺(tái)監(jiān)控員崗位職責(zé) 管理中心是整個(gè)住宅區(qū)的控制紐帶，負(fù)責(zé)對(duì)接到的各類信息進(jìn)行處理，及時(shí)反饋、調(diào)度并安排有關(guān)人員執(zhí)行。其具體職責(zé)是： 必須熟悉住宅區(qū)管理中心各類管理人員的職責(zé)范圍及特長(zhǎng) ,熟悉住宅區(qū)樓宇的結(jié)構(gòu)、樓座的排 列、單元戶數(shù)、業(yè)主、住戶情況及各類設(shè)備、器材布置及其控制范圍。 通過(guò)各類通訊設(shè)施， 及時(shí)通知有關(guān)人員處理有關(guān)事宜。 物業(yè)管理方案 密切監(jiān)視報(bào)警系統(tǒng)、指揮系統(tǒng)信號(hào)，及時(shí)處理并做好記錄。 指揮處理各種緊急情況，下達(dá)作戰(zhàn)方案，必要時(shí)通知有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或向社會(huì)機(jī)構(gòu)求助，并做好詳