【正文】 中國最大管理資源中心 第 26 頁 共 107 頁 3．客流量 一般在評(píng)估 地理 條件時(shí)，應(yīng)認(rèn)真測定經(jīng)過該地點(diǎn)行人的流量，這也就是未來 商店的客流量。 上下車乘客人 數(shù)若減少，又無新的交通工具替代的情況下，商圈人口也會(huì)減少。居住人口集聚區(qū)。 火車站、汽車站、地鐵站等是人們利用交通工具的集結(jié)點(diǎn)，也是人口聚集之處。比如北京西郊某商廈在立地之初，就對(duì)周圍商圈一至二公里半徑的居民按照分群隨機(jī)抽樣的方法，抽取出家庭樣本 2020 個(gè)。 ? II、商業(yè)各業(yè)態(tài)開店選址條件研究 ? 綜合大型 商業(yè)賣場 選址 策略 一、 區(qū)域選擇 1，應(yīng)接近公司現(xiàn)有業(yè)務(wù)區(qū)域 2，雖遠(yuǎn)離公司現(xiàn)有業(yè)務(wù)地區(qū)，但人口規(guī)模巨大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，商業(yè)業(yè)態(tài)以傳統(tǒng)百貨和雜貨店為的地區(qū)。 6，城市間相互距離不超過三個(gè)小時(shí)車程。 10，市場結(jié)構(gòu)接近完全競爭市場，規(guī)模最大 的前四位零售企業(yè)的市場份額不超過 15%。 4，商業(yè)業(yè)態(tài)以傳統(tǒng)百貨為主，無或少超市類商場和公司。 三、商圈 1，位置 (1) 在大中城市商圈應(yīng)位于城市中間區(qū)和新開發(fā)的較大居住區(qū)內(nèi)，避開中心商務(wù)區(qū)和次級(jí)商務(wù)區(qū)。 (5) 附近無污染企業(yè)或危險(xiǎn)品生產(chǎn)企業(yè)和倉庫 。 (2) 居民收入水平應(yīng)在當(dāng)?shù)刂械绕?，以公?wù)員、公司職員、工人和商人為主。 (6)購物出行方式以步行和騎自行車、助動(dòng)車為主。 3，消費(fèi)者訴求重點(diǎn) 中國最大管理資源中心 第 30 頁 共 107 頁 (1)家庭日常食品和用品均基本齊全。 4，綜超的市場定位 (商場提供的核心價(jià)值或在消費(fèi)者心中的形象 ) (1)能獨(dú)立成為居住區(qū)的服務(wù)中心地。 (5)適度低價(jià)、商品較齊備、商品檔次中檔、購物環(huán)境舒適、親切。視所開設(shè)的賣場面積大小而定，面積大相應(yīng)所需門檻人口高，商圈內(nèi)的人口規(guī)模也應(yīng)相應(yīng)增加，一般應(yīng)保持每千平方米需一萬人左右的商圈人口的比例。 (2)商圈內(nèi)無地面鐵道線、河流、快速主干道穿過，分割商圈。 (3)商場周圍 1 公里內(nèi)沒有營業(yè)面積在擬開商場面積一半以上同業(yè)態(tài)的商場。 (7)備選地點(diǎn)應(yīng)已有一定的人流匯集或人流經(jīng)過。 (4)店址附近步行 4 分鐘內(nèi)應(yīng)有至少一個(gè)公交車站有三路以上公交車線路經(jīng)過或可通過與規(guī)劃、交通管理部門協(xié)調(diào)新設(shè)立。 (2)門前應(yīng)有寬度不少于 4 米的室外廣場，且無不可拆除的有礙通行和視線的電線桿、水池、花壇等構(gòu)筑物。 (6)建筑物與其它建筑的間距應(yīng)符合規(guī)劃要求和消防要求。 (3)開間朝向主要街道，開間不少于 30 米。 (7)層高以 ?M梁底算起，應(yīng)不少于 4 米，以 至 米間為宜，最高不宜起過8 米。 (11)用作商場的建筑物應(yīng)有較強(qiáng)的可視性，體量應(yīng)高大，應(yīng)至少在兩個(gè)方向上，至少 50 米開外能看到賣場。 中國最大管理資源中心 第 34 頁 共 107 頁 (15)有排污管和雨水管接至市政管網(wǎng)，排污應(yīng)設(shè)有專用的隔油排污池，雨水、污水分開排放。 (19)載客梯：所選物業(yè)樓層間最好由業(yè)主提供自動(dòng)人行道相通，或能提供 4*30平方米的安裝位置，自動(dòng)人行道寬度不少于 1 米，陂度不超過 12 度。 (23)所選物業(yè)應(yīng)有顯眼的頂招、側(cè)招的位置和廣告位置提供我方免費(fèi)使用。 (4)所有設(shè)備房均應(yīng)免費(fèi)。 (8)免租期應(yīng)在四個(gè)月以上，越長越好。 (12)業(yè)主必須提供全套竣工圖。 (16)業(yè)主應(yīng)承諾協(xié)助我方辦理相關(guān)的工程、營業(yè)手續(xù)。 中國最大管理資源中心 第 36 頁 共 107 頁 ? 大型連鎖超市選址策略 對(duì)于競爭激烈的零售業(yè)而言， “門店 ”二字不僅指店面裝修的水平，而且包含了所處地段優(yōu)劣與否的含義。即便企業(yè)為追求投資最小化選擇租賃的方式，而不是購買土地自己新建，投入仍然很 大。 那么，零售商選址一般遵循什么原則呢 ? 超市選址的當(dāng)?shù)貤l件 城市商業(yè)條件 選址首先應(yīng)從大處著眼，把握城市商業(yè)條件： 中國最大管理資源中心 第 37 頁 共 107 頁 城市類型。 交通條件。 消費(fèi)者因素。 店鋪位置條件 商業(yè)性質(zhì)：規(guī)定開店的主要區(qū)域以及哪些區(qū)域應(yīng)避免開店； 人口數(shù)及住戶數(shù)：了解一定商圈范圍（例如 1000 米）內(nèi)現(xiàn)有的住戶人數(shù)； 競爭店數(shù)：了解一定商圈范圍內(nèi)競爭店的數(shù)量； 客流狀況：調(diào)查通過店前的行人最少流量； 道路狀況：包括行人道、街道是否有區(qū)分，過往車輛的數(shù)量及類型，道路寬窄等； 城市的商業(yè)屬性：包括商店數(shù)、職工數(shù)、營業(yè)面積銷售額等絕對(duì)值，以及由這些絕對(duì)數(shù)值除以人口所獲得的數(shù)值，如人均零售額； 中國最大管理資源中心 第 38 頁 共 107 頁 場地條件：包括店鋪面積、形狀、地基、傾斜度、高低、方位、日照條件、道路銜接狀況等； 法律條件：在新建分店或改建舊店時(shí)要查明是否符合城市規(guī)劃及建筑方面的法規(guī)，特別要了解各種限制性的規(guī)定； 租金：租金不宜過高，嚴(yán)格控制成本； 必要的停車條件、顧客停車場地及廠商用進(jìn)貨空間； 投資的最高限額：以預(yù)估的營業(yè)額或賣場面積為基準(zhǔn)來規(guī)定； 員工配置：以賣賣面積為基準(zhǔn)來規(guī)定，如每人服務(wù)面積不得低于 20 平方米。 倉儲(chǔ)式商場 選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部，但交通便利性強(qiáng)，并有大型停車場； 營業(yè)面積大，一般為 10000 平方米以上； 庫架合一，裝飾簡單，節(jié)約成本； 商品主要以食品（有一部分生鮮食品 ）、家用品、服裝衣料、文具、家用電器、汽車用品、室內(nèi)用品為主。 超市店址的確定 便利店 選址在居民住宅區(qū)、主干線公路邊以及車站、醫(yī)院、娛樂場所、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、企事業(yè)所在地； 中國最大管理資源中心 第 39 頁 共 107 頁 營業(yè)面積在 1OO 平方米左右，營業(yè)面積利用率要高； 營業(yè)時(shí)間一般在 16 小時(shí)以上，甚至 24 小時(shí)； 商品以速成食品、小包裝商品、文具雜志為主 ，有即時(shí)消費(fèi)性、少容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)； 目標(biāo)顧客：居民購物徒步 5 分鐘可到達(dá)， 80%顧客為有目的的購物。 城市的商業(yè)屬性。 城市規(guī)劃。學(xué)校、圖書館 、醫(yī)院、公園、體育館、旅游設(shè)施、政府機(jī)關(guān)等公共設(shè)施能起到吸引消費(fèi)者的作用。如果位置不太理想，租賃期通常短于 5 年。零售企業(yè)的地理位置不僅影響企業(yè)收益的高低，還表現(xiàn)出零售企業(yè)的市場定位和企業(yè)形象，因而設(shè)店選址對(duì)零售企業(yè)來說尤為重要。 (18)業(yè)主保證在我方租賃期內(nèi)任何第三方不得向我方提出任何收取費(fèi)用的要求。 (14)需增容水電、煤氣的費(fèi)用應(yīng) 爭取業(yè)主負(fù)擔(dān)，至少負(fù)擔(dān)一半。 (10)免遞增期應(yīng)為一年。 中國最大管理資源中心 第 35 頁 共 107 頁 (6)停車場和門前廣場應(yīng)免費(fèi)使用。 (2)負(fù)一層和二層以上的租金水平至少應(yīng)低于首層 30%以上。 (21)所選物業(yè)應(yīng)有安裝排煙井道的位置。 (17)空調(diào)設(shè)備，最好由業(yè)主提供中央空調(diào)，且空調(diào)制冷量應(yīng)在 120w180w 之間或免費(fèi)提供安裝中央空調(diào)主機(jī)的機(jī)房和冷卻塔安裝位置。 (13)高低壓配電設(shè)備應(yīng)齊全，或有可提供安裝高低壓配電設(shè)備的位置。 (9)各層間以自動(dòng)人行道相連，自動(dòng)人行道以設(shè)賣場內(nèi)靠左一側(cè)緊貼墻面或靠里墻設(shè)置，物業(yè)應(yīng)能在上述位置提供 3*30 平方米的安裝位置。 (5)進(jìn)深要求不少于 30 米，或至少局部在 30 米以上，以 30 至 60 之間為宜。 七 、物業(yè) (1)房形以矩形為最佳，長寬比不宜超過 2： 1，以 4: 5： 4 為佳。 (4)門前室外廣場標(biāo)高應(yīng)高過與道路標(biāo)高，但如以臺(tái)階相通，臺(tái)階級(jí)數(shù)不應(yīng)超過超過 4 級(jí)。 (6)應(yīng)方 便大型貨車進(jìn)出。 五 、交通 (1)至少應(yīng)有兩條道路可直接到達(dá)店址，或轉(zhuǎn)向后步行 4 分鐘內(nèi)到達(dá)店址 中國最大管理資源中心 第 32 頁 共 107 頁 (2)商圈內(nèi)所有的居住組團(tuán)均有小區(qū)道路可到達(dá)備選店址。 (5)商場周圍 3 公里內(nèi)沒有大型超市、購物中心。 四 、 商場位置 (1)商場位置應(yīng)接近于于商圈的中心或商圈內(nèi)人流的主要出入通道上。 7，業(yè)態(tài) 中國最大管理資源中心 第 31 頁 共 107 頁 商圈內(nèi)以傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，如小雜貨店、副食品商店、小攤、菜市場為主要業(yè)態(tài)無超市等新興業(yè)態(tài)的商場。 (7)社區(qū)居民購物、休閑、社交的中心。 (3)提供較為齊全的品類。 (3)相對(duì)便利。 (8)對(duì)價(jià)格不是太敏感，但，仍視為選擇商店的重要因素。 (4)人均商品性消費(fèi)支出應(yīng)在每月 300 元以上。 (7) 所在區(qū)域無城市拆遷、改造規(guī)劃 。 (3) 在中小城市中尤其是小城市應(yīng)盡量接近城市中心或次級(jí)中心。 6，城市基礎(chǔ)設(shè)施完善。 2，中等水平的居民月收入應(yīng)在 1000 元以上。 8，中等收入水平的居民月收入應(yīng)在 1000 元以上。 4，城市間交通便利，有高速公路相聯(lián)系。由此說明，該地區(qū)居民大都系工薪族家 庭，屬于中等收入水平。 4．購買力 商圈內(nèi)家庭和人口的消費(fèi)水平是由其收入水平?jīng)Q定的，因 此，商圈人口收入水平對(duì) 地理 條件有決定性的影響。 一般而言，調(diào)查人口集聚區(qū)域是企業(yè)選擇立地的重點(diǎn)。上下車客人數(shù)的調(diào)查重點(diǎn)為： 各站上下車乘客人數(shù)歷年來的變化。 人口密度高的地區(qū)，到商 業(yè)設(shè)施之間的距離近，可增加購物頻率。部分隨機(jī)