【導(dǎo)讀】完備，日趨制度化和規(guī)范化。整幢樓房的業(yè)權(quán)僅屬一個(gè)業(yè)主所有，因而樓宇屋村管理的概念尚未形成。大陸涌入港島，人口劇增。到1947年底，全港人口已增至180萬(wàn)，1951年達(dá)200萬(wàn)，此后，每隔10年約增長(zhǎng)100萬(wàn)，到90年代初，已近600萬(wàn)人。急劇增長(zhǎng)的人口需要大批量地提供。商分層、分單元地出售或出租。人口密集、戶權(quán)分散的情況帶來(lái)治安等各種問題。寧?kù)o、安全的公共環(huán)境，日益成為人們亟待解決的實(shí)際問題。更大規(guī)模和更大型樓宇的建設(shè)出現(xiàn)在1953年石硤尾木屋區(qū)發(fā)生特大火災(zāi)之后。1953年圣誕節(jié)之夜，九龍石硤尾木屋區(qū)發(fā)生一場(chǎng)大火災(zāi)，大火從當(dāng)晚九時(shí)燒到第二天上午，火勢(shì)蔓延不已，使5萬(wàn)人無(wú)家可歸，形成嚴(yán)重的社會(huì)問題。這就迫使港方當(dāng)局由政府出面大力組建一批批樓宇。為此，制定了早期的“公共房屋計(jì)劃”，并設(shè)立了相應(yīng)的機(jī)構(gòu)。理概念才正式引進(jìn)香港。嚴(yán)格遵守，從而改善了居住環(huán)境。為此受到英國(guó)政府有關(guān)部門重視，開始在國(guó)內(nèi)普遍推行物

　　

【正文】 水道、管道、電纜、固定裝置等設(shè)備； (3)不得將其名下單位作非法或不道德用途、或在單位內(nèi)進(jìn)行任何足以防礙或侵?jǐn)_其他住戶的事項(xiàng)； (4)不得妨礙他人使用公用地方及公用設(shè)施； (5)不得在樓宇內(nèi)進(jìn)行任何足以引致樓宇所投購(gòu)保險(xiǎn)生效，或引致保費(fèi)增加的事情； (6)不得經(jīng)營(yíng)大廈公契所禁止的行業(yè)，例如經(jīng)營(yíng)公寓舞廳、打鐵、殯儀業(yè)等； (7)業(yè)主按照大廈公契所規(guī)定各類單位的用途，使用其名下單位。 (三 )關(guān)于樓宇、屋村管理者的權(quán)力和責(zé)任 香港樓宇、屋村管理的公共契約規(guī)定其管理者為管理委員會(huì)。管理委員會(huì)負(fù)責(zé)樓宇、屋村的管理、保管及經(jīng)營(yíng)；除特別規(guī)定外，一般管委會(huì)有全權(quán)辦理一切保養(yǎng)及管理的事務(wù)?？偟闹v來(lái)，管理委員會(huì)有下列權(quán)力、職責(zé)及義務(wù)： 、收取及收受所有本契約規(guī)定業(yè)主應(yīng)繳付之款項(xiàng)。 、撤銷及修訂大廈規(guī)則，以管制該樓宇、屋村及其服務(wù)設(shè)施、康樂設(shè)施之使用、經(jīng)營(yíng) 及保養(yǎng)，以及管制凡居住或使用該屋苑大廈或前來(lái)探訪人士之行為，所有大廈規(guī)則不時(shí)所作之修訂或增訂將張貼在該屋村之布告板上，同時(shí)所有業(yè)主及所有代表業(yè)主或業(yè)主授權(quán)之人士均須遵守該大廈規(guī)則及所有修訂或增訂之條文。 ，代表該屋村之業(yè)主，根據(jù)其個(gè)別利益，為屋村內(nèi)所有大廈及設(shè)施及該等業(yè)主，向該委員會(huì)所選定之某間或若干間聲譽(yù)良好之保險(xiǎn)公司投保及繼續(xù)投購(gòu)火險(xiǎn)、公共責(zé)任保險(xiǎn)與管理及保養(yǎng)人員之傭主責(zé)任保險(xiǎn)，以及代表業(yè)主繳付為保持此等保險(xiǎn)生效而須繳付之保險(xiǎn)費(fèi)。投保項(xiàng)目及投保額將由該委員會(huì)全權(quán)決定。由投保上述大廈之保 險(xiǎn)或其他保險(xiǎn)所得之所有賠償款項(xiàng)，將用以修復(fù)該大廈，使其恢復(fù)原狀，并用以補(bǔ)償該大廈因遭損壞而蒙受之損失。 。 ，以及所有屬于該屋村公用設(shè)備一部分之滅火設(shè)備，并保持其功用良好。 。 (包括外墻、屋頂、公用地方及結(jié)構(gòu)物 )、設(shè)備、器具、服務(wù)設(shè)施、設(shè)施及公用地方，保持其功用良好，并在需要時(shí)更換任何需要替換之部份。 、粉飾或修補(bǔ)時(shí)，及 無(wú)論如何在任何政府部門提出要求時(shí)，為該屋村內(nèi)所有需要加漆、粉飾或修補(bǔ)之大廈外墻及公用地方加漆或粉飾或用水泥漿或其他適當(dāng)之材料修補(bǔ)。 。 。 ，保持其操作功用良好，并更換任何需要替換之升降機(jī)及升降機(jī)零件。 、小徑 (如有小徑者 )及空地遭受障礙，以及停泊在該屋村任何地方之車輛移去，并向其車主征收該委員會(huì)當(dāng)時(shí)厘訂之拖車及停放費(fèi)。 屋村內(nèi)任何地方之非法或違反大廈規(guī)則及本契約規(guī)定之任何搭建物或安裝物、招牌、蔭蓬、托架、設(shè)備、障礙物或物件，并向豎設(shè)或安裝此等搭建物或其他物件之單位業(yè)主收取拆移所需之費(fèi)用。 ，授權(quán)其代表該屋村所有業(yè)主處理及接受所有與該屋村的服務(wù)設(shè)施、器具及設(shè)備有關(guān)之法律訴訟文件 (但不包括與個(gè)別業(yè)主權(quán)利或責(zé)任有關(guān)之訴訟 )，尤其是英政府為其中一方當(dāng)事人之訴訟，但前文之一般原則不受限制；不論何時(shí)，在政府或其他主管官員提出要求時(shí)起計(jì)七日內(nèi)，委任一名律師代表所有此等業(yè)主接受法律訴訟文件，不論其目的是否因遵行最高法院規(guī) 則 (該等規(guī)則不時(shí)有所修訂 )或基于其他原因者亦然。 、占用或使用該屋村任何公用地方道路及小徑 (如有小徑者 )、空位及空地或其任何部分。 、居民或訪客違反向英政府承批該土地時(shí)所訂官契之任何規(guī)定，并在有任何違反官契規(guī)定之情形時(shí)，采取索償行動(dòng)。 、器具。 。 。 、電費(fèi)用、管理員工薪給和各類管理費(fèi)用。 。 ，向每一單位之前業(yè)主征收及收取按照本契約規(guī)定各該業(yè)主應(yīng)分擔(dān)之該屋村管理與保養(yǎng)費(fèi)用及開支。 ，并每年將該等賬目張貼在該屋村之布告板上。 及該屋村及其設(shè)備、器具、服務(wù)設(shè)施之事務(wù)。 ，及聘請(qǐng)、雇用、付給薪酬及解雇律師、建筑師及其他專 業(yè)人員、顧問人員及顧問公司、承造商、工人、園丁、傭人、代理人、看更員、管理員以及其他管理、保養(yǎng)、行政人員提出、主持、進(jìn)行及答辯有關(guān)涉及該屋村及其管理方面之法律訴訟或其他事件。 、條件及章則，并在有任何違反本契約規(guī)定之情形時(shí)，采取行動(dòng)，包括提出、主持及答辯法律訴訟，以及登記及征收下文所載之費(fèi)用。 、指揮及管理車輛交通。 。 (四 )香港房屋管理的法律依據(jù) 在香港、同樓宇、屋村管理有關(guān)的法律依據(jù)，主要有《房屋條例》 和《多層大廈 (業(yè)主立案法團(tuán) )條例》、《規(guī)則條例》、《建筑物條例》、《消防條例》、《公共衛(wèi)生條例》及《防止行賄條例》。 ，各級(jí)組織機(jī)構(gòu)管理權(quán)限而制訂的，于 1973 年 4 月 1 日公布，列為香港法制第 283 章，房委會(huì)對(duì)公房具有統(tǒng)一規(guī)則、建筑、編制和管理的權(quán)力、責(zé)任，由房屋署及下設(shè)的屋村管理處直接管理各個(gè)屋村。房屋條例給樓宇和屋村管理機(jī)構(gòu)設(shè)置和權(quán)限，提高法律依據(jù)。 多層大廈條例賦予業(yè)主立案法團(tuán)的成立法律地位。按此條例，可成立業(yè)主立案法團(tuán)。 成立業(yè)主立案法團(tuán)的第一步工作是 召開業(yè)主大會(huì)。在業(yè)主大會(huì)上選出管委會(huì)成員 (主席、秘書等 )，依照條例規(guī)定向田大廳注冊(cè)處申請(qǐng)注冊(cè)為立案法團(tuán)。 業(yè)主立案法團(tuán)成立后，日常的管理事物及決策，將交管委會(huì)負(fù)責(zé)處理。而管委會(huì)則按時(shí)向各業(yè)主報(bào)告會(huì)務(wù)。因此管委會(huì)除了在各分會(huì)業(yè)主注冊(cè)成立案法團(tuán)之日起，安排召開周年大會(huì)，以后每年一次周年大會(huì)，每次都要將賬項(xiàng)結(jié)算清楚，呈交大會(huì)審核。 “業(yè)主立案法團(tuán)”是各大廈的業(yè)主按照香港政府 1970 年 7 月 14 日立法局通過(guò)的《多層建筑物 (業(yè)主法團(tuán) )條例》成立的法團(tuán)體。其目的是通過(guò)業(yè)主共同訂立一份公共契約，并組織管理委員會(huì)管理物業(yè)，使 各自的產(chǎn)權(quán)得到法律保障，居住環(huán)境更趨完善。 業(yè)主們要正式成立業(yè)主立案法團(tuán)，先要由業(yè)主會(huì)議選出管理委員會(huì)，再由管理委員會(huì)在規(guī)定的期限內(nèi)向田土廳注冊(cè)成立為合法的業(yè)主立案法團(tuán)。業(yè)主會(huì)議的召集人可以是根據(jù)大廈公共契約產(chǎn)生的負(fù)責(zé)管理樓宇的人士，也可以是大廈公共契約所授權(quán)的人士，還可以是擁有大廈50％業(yè)權(quán)的業(yè)主。如果沒有上述合適的召集人，大廈中擁有不少于 25％的業(yè)主可聯(lián)名身法院申請(qǐng)指定一名業(yè)主召開業(yè)主會(huì)議。 在業(yè)主大會(huì)上，每個(gè)業(yè)主都可以按照他在大廈所占的業(yè)權(quán)份額，獲得相應(yīng)的投票權(quán)。如果有兩個(gè)人或幾個(gè)人共同擁有一份大廈業(yè) 權(quán)的，則可聯(lián)合委派一名代表人投票，或推舉其中一名業(yè)主代表各人投票。如果共同業(yè)主未能達(dá)成投票的協(xié)議時(shí)，可從他們的出席者之中，由當(dāng)日的田土廳注冊(cè)登記業(yè)權(quán)時(shí)排名最先的一名業(yè)主投票。如果業(yè)主委派代表投票，必須出具書面委托書。 多層大廈業(yè)主大會(huì)選出的管理委員會(huì)是多層大廈業(yè)主立案法團(tuán)的機(jī)關(guān)，是根據(jù)業(yè)主大會(huì)作出的決議成立的。多層大廈“業(yè)主立案法團(tuán)”按程序注冊(cè)成立后，承擔(dān)了該大廈的物業(yè)管理權(quán)，該大廈各業(yè)主在大廈所享有的權(quán)利、權(quán)力、利益和所負(fù)責(zé)任，都交由該法團(tuán)去運(yùn)用和執(zhí)行，于是，法團(tuán)在法律上便負(fù)起業(yè)主對(duì)該大廈各公共地方所應(yīng)負(fù) 的一切責(zé)任；而管理委員會(huì)每隔一定時(shí)間要向業(yè)主報(bào)告處理該法團(tuán)事務(wù)的經(jīng)過(guò)，每次都要把賬目結(jié)算妥當(dāng)，呈交大會(huì)審核。按照《多層建筑物 (業(yè)主法團(tuán) )條例》的規(guī)定，法團(tuán)在法律上必須負(fù)責(zé)將大廈各部分的公共地方保養(yǎng)完好。為此，法團(tuán)可通過(guò)管理委員會(huì)安排進(jìn)行任何工程和聘請(qǐng)職員，處理一切有關(guān)他們利益的事務(wù)。另外，為支付所有管理費(fèi)用，法團(tuán)必須設(shè)立一項(xiàng)經(jīng)常費(fèi)用基金，由各業(yè)主分?jǐn)偘茨昀U納。法團(tuán)還可以設(shè)立一項(xiàng)臨時(shí)費(fèi)用基金，以補(bǔ)償經(jīng)常費(fèi)用基金不足或作緊急開支之用。 “業(yè)主立案法團(tuán)”自治管理物業(yè)主要是發(fā)展商組建的多層樓房，這種自治管理推行了 20多年，但并不普遍，效果也不理想?！抖鄬哟髲B (業(yè)主立案法團(tuán) )條例》經(jīng)實(shí)踐后被證明，該《條例》對(duì)法團(tuán)的授權(quán)顯得不足，主要是缺乏凌駕大廈公契之上的條文，而大廈公契對(duì)于業(yè)主表達(dá)意見和參與大廈管理往往保障不夠。所以，在物業(yè)管理的實(shí)際運(yùn)作中，物業(yè)管理的權(quán)限常集中于管理公司，致使業(yè)主無(wú)力對(duì)管理公司的行為實(shí)施有效的監(jiān)督。為解決這一問題，社會(huì)各方對(duì)《多層大廈 (業(yè)主立案法團(tuán) )條例》進(jìn)行了多年的討論和修改，最終頒布了 1993 年 5 月 8 日起生效的《建筑物管理?xiàng)l例》。 《規(guī)劃條例》為城市設(shè)計(jì)條例，既是城市和樓宇、屋村建 設(shè)的藍(lán)圖，也是有關(guān)管理的依據(jù)，它在依法治城和依法治區(qū)中，均有基礎(chǔ)性的作用。香港早在 1939 年即行制定，列為香港法例的第 131 章。該法例要求城市規(guī)劃要“像設(shè)計(jì)一座大廈的造型一樣，通過(guò)進(jìn)行系統(tǒng)的準(zhǔn)備和制定合理布局的市區(qū)發(fā)展規(guī)劃，促進(jìn)社會(huì)的健康、秩序、福利和公共福利的發(fā)展”。該法例還賦予被批準(zhǔn)的規(guī)劃以法律效力，不僅是規(guī)范城市、進(jìn)行宏觀管理的法律依據(jù)，也是規(guī)范建筑物、從事樓宇、屋村管理的法律依據(jù)。 《建筑物條例》是對(duì)包括住宅、商店、辦公室和各類公用房屋、設(shè)施在內(nèi)的建筑物進(jìn)行直接管理的法律規(guī)范，除對(duì)建 筑工程的申報(bào)、批準(zhǔn)等有詳盡的規(guī)定、嚴(yán)格的程序、對(duì)建筑物的使用、改動(dòng)等也有相應(yīng)的要求規(guī)范。 在多層大廈內(nèi)，經(jīng)常都有不顧公德的業(yè)主或住客進(jìn)行潛建工程或占用公用地方，造成危險(xiǎn)及不便的情況。 任何人士未經(jīng)“建筑事務(wù)監(jiān)督”書面批準(zhǔn)及許可，不得進(jìn)行任何建筑工程或街道工程。 若發(fā)現(xiàn)有人在天臺(tái)進(jìn)行潛建，或走火通道遭人改建，或在防煙門后的樓梯間開設(shè)門口、抽氣孔等，應(yīng)立即向建筑物條例執(zhí)行處舉報(bào)，以便該處能立即向住戶采取行動(dòng)。 若發(fā)現(xiàn)冷氣機(jī)支架嚴(yán)重銹蝕，呈現(xiàn)危險(xiǎn)，或有人正在進(jìn)行中建鐵籠、蓬、花架等工程，應(yīng)立即向建筑物條例執(zhí)行處舉 報(bào)，以便該處能立即展開調(diào)查，安排即時(shí)拆卸，以免傷及途人。 依據(jù)“建筑物條例”的有關(guān)精神，在樓宇、屋村管理的公共契約中訂有相應(yīng)條文，有關(guān)業(yè)主首先應(yīng)遵照條文規(guī)定，不得隨意改建、擴(kuò)建或拆除任何建筑，若有違犯，業(yè)主立案法團(tuán)可按公契條文加以糾正，必要時(shí)則訴諸法律，依法辦理。 《建筑物管理?xiàng)l例》增加了業(yè)主對(duì)大廈門管理的參與及決策權(quán)。該條例規(guī)定了所有大廈公契內(nèi)須引入的一系列強(qiáng)制性條款。這些條款對(duì)業(yè)主和管理公司均具有約束力，大夏管理要受這些強(qiáng)制性條款管轄。 《條例》附表 7 規(guī)定了公共契約的強(qiáng)制條款，主要內(nèi)容有； (1)核定管 理費(fèi)用總額 管理公司 (即條例子中所指的“經(jīng)理人” )須就每一財(cái)政年度編制收支預(yù)算草案，并將該草案送業(yè)主委員會(huì)或?qū)⒉莅笍堎N于大廈的顯眼處，以便業(yè)主委員會(huì)審議和業(yè)主提出交意見。如果管理公司在財(cái)政年度開始之前沒有進(jìn)行這些步驟，則管理費(fèi)將被默許為與上一財(cái)政年度一樣。如果大廈的業(yè)主已登記注冊(cè)成為業(yè)主立案法團(tuán)，該業(yè)主立案法團(tuán)有權(quán)在財(cái)政預(yù)算提交后一個(gè)月內(nèi)否決該財(cái)政預(yù)算。若財(cái)政預(yù)算被否決，管理費(fèi)只能依照上一財(cái)政年度的費(fèi)用加一成。 (2)特別基金 管理公司須“設(shè)立及維持一項(xiàng)特別基金，以備交付預(yù)料之外的每年支出”。如果大廈已成立 業(yè)主立案法團(tuán)，“則法團(tuán)須藉著各業(yè)主所通過(guò)的決議案決定他們?cè)谌魏呜?cái)政年度應(yīng)繳付的特別基金分擔(dān)額，以及繳款的時(shí)間”。管理公司必須為該基金開立有息戶頭，戶頭名稱必須說(shuō)明為建筑物特別基金。除非管理公司認(rèn)為緊急需要，否則管理公司只能在經(jīng)業(yè)主委員會(huì)決議通知后方可動(dòng)用該特別基金。 (3)業(yè)主法團(tuán)解雇管理公司 業(yè)主立案法團(tuán)“可經(jīng)持有不少于 50％業(yè)權(quán)份數(shù)的業(yè)主通過(guò)的決議案，給予經(jīng)理人 (指管理公司 )通知將他解雇而無(wú)須給予賠償”。解除委任的通知須為書面通知，且通知期不得少于三個(gè)月。管理公司須在被解雇后兩個(gè)月內(nèi)”向業(yè)主委員會(huì) (如有 的話 )或獲委任接替其職位的經(jīng)理人，交出由其管理或保管的與建筑物的管理及行政有關(guān)的一切賬簿、賬目記錄票據(jù)、文件及其他記錄”。 香港的《建筑管理?xiàng)l例》為香港的物業(yè)管理的正常運(yùn)作提出供了完善的法律框架。 首先該條例明確了建筑物所有者 (業(yè)主 )對(duì)物業(yè)管理的決策權(quán)和支配權(quán)，業(yè)主與物業(yè)管理公司之間是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中普通的雇主與雇員關(guān)系，物業(yè)管理公司是受聘于業(yè)主委員會(huì)的信托機(jī)構(gòu)，它只能以業(yè)主的共同意志來(lái)執(zhí)行管理使命。 其次，該條例規(guī)范了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下物業(yè)管理動(dòng)作的一般規(guī)則，業(yè)主應(yīng)先經(jīng)政府注冊(cè)批準(zhǔn)組織立案法團(tuán)，再以社團(tuán)法人的地區(qū)性位擁 有對(duì)物業(yè)管理的權(quán)利和義務(wù)后，通常以招標(biāo)的形式雇傭一家物業(yè)管理公司，管理公司以公平競(jìng)爭(zhēng)的形式取得管理資格后，雙方即建立起委托和受托的合同關(guān)系，這是一種雙向的市場(chǎng)選擇，一旦管理公司有違背條例的行為發(fā)生時(shí)，業(yè)主立案法團(tuán)的權(quán)解除對(duì)其的聘用，另行雇擁別的管理公司，這樣做，既保障了業(yè)主的權(quán)益，也促進(jìn)了一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性的物業(yè)管理市場(chǎng)的形式，使得物業(yè)管理行業(yè)得以健康運(yùn)轉(zhuǎn)。 消防條例是針對(duì)預(yù)防和制止火災(zāi)所作的規(guī)定。條例規(guī)定，任何設(shè)有消防設(shè)置及設(shè)備的樓宇的業(yè)主，或業(yè)主不在場(chǎng)時(shí)，其住客須隨時(shí)保持該幢裝置或設(shè)備操作效能良好 ，每年由消防裝置承辦商檢查消防設(shè)備及裝置一次。消防條例是屋村管理的重要依據(jù)和法律保證。有下列事項(xiàng)，即屬違法： (1)阻塞逃生途徑； (2)用鎖或其他裝置把逃生途徑 (漳功閘 )鎖上，以至需用鎖匙開啟。 公共衛(wèi)生條例對(duì)維護(hù)樓宇，屋村的公共衛(wèi)生作出明確規(guī)定，以便嚴(yán)格制止“臟、亂、差”現(xiàn)象。其主要規(guī)定有： (1)凡引起搔擾的樓宇、水池、水箱、垃圾堆積、禽畜飼養(yǎng)、排放廢氣、熱氣或冷氣滴水、噪聲都屬違法。 (2)衛(wèi)生當(dāng)局有權(quán)促使業(yè)主對(duì)其影響市容的墻面進(jìn)行粉飾及清洗，促使住戶清理屬于他的垃圾。 (3)任何 人不可阻礙清理垃圾的工作。 (4)衛(wèi)生當(dāng)局有權(quán)宣布停止使用認(rèn)為已污染的飲用水井、水池、河流。 (5)任何地方不能積污水，以防滋生蚊蟲。 (6)煙囪或有關(guān)裝置應(yīng)經(jīng)常維修及適當(dāng)操作，以免造成空氣污染，妨擾鄰居。 (7)空氣調(diào)節(jié)機(jī)及冰箱安裝在適當(dāng)?shù)攸c(diǎn)，經(jīng)常維護(hù)，防止發(fā)生噪聲，造成騷擾。 把廉政建設(shè)具體化、法制化、對(duì)健全和加強(qiáng)管理有深刻的意義。 根據(jù)條例第九條，任何雇員 (含管理員、清潔工、維修工 )，未經(jīng)雇主許可，在執(zhí)行與職務(wù)有關(guān)的事務(wù)上索取或接受任何利益，即屬違法，而提供利益者，同屬違法。 條例中 所指的“雇主”，要視大廈管理組織而定，