【導(dǎo)讀】大道，西依盤河大道，南臨香山大道，北靠交警大隊與巖鑫園小區(qū)。筑面積128086㎡，地下建筑面積12966㎡。套商業(yè)9904㎡，規(guī)劃設(shè)計容積率，綠化率38%，建筑密度僅為31%。隨著城市建設(shè)發(fā)展的需要，三星村原有畝土地已被征用918畝，征用比例達到了90%，為招商區(qū)的建設(shè)發(fā)展作出了巨大的貢獻?？疾煺撟C后，意在本地塊上給村民建設(shè)小區(qū)及商業(yè)用房。計劃每戶村民安置。房統(tǒng)一經(jīng)營收入作為村民經(jīng)濟收入，剩余住宅用于市場銷售。中高收入和中高文化人群為主，即中產(chǎn)階層。人士和其他人員。揮起到積極的作用。韓城憑借其雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、良好的人居環(huán)境將匯集全市。2020年美國次貸危機引發(fā)世界金融危機，并演變?yōu)槿蚪?jīng)濟危機。其中，一季度城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資同比增長%，3月份增長%，而。度投資增速同比將超過10個百分點。工項目計劃總投資規(guī)模大幅度增長，同比增加了%。

　　

【正文】 國家計委、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》的通知（計價格 [2020]10 號）； 國家發(fā)改委關(guān)于印發(fā)《招標代理服務(wù)收費管理暫行辦法》的通知（計價格〔 2020〕 1980號）； 國家發(fā)改委制定的《建設(shè)項目前期工作咨詢收費暫行規(guī)定》（計價格 [1999]1283號）； 陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（ 1999）； 西安市建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)《〈西安市建設(shè)項目城建費用統(tǒng)一征收辦法〉實施細則》的通知（市建發(fā) [2020]418號）； 陜西省物價局、陜西省財政廳《關(guān)于西安市城市基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施收費標準及有關(guān)問題的通知》（陜價行發(fā) [2020]90號）； 陜西省發(fā)改委編制的《陜西省建設(shè)工程其他費用定額》； 項目規(guī)劃設(shè)計方案； 類似工程估算、概算指標； 委托方提供的其他成本數(shù)據(jù)； 1委托方提供的有關(guān)其他資料； 1受托方現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查收集的資料； 1 有關(guān)建設(shè)項目經(jīng)濟評價的基本參數(shù)和指標。 項目的總投資估算原則 項目投資估算盡可能反映項目的實際情況； 項目的總投資盡量符合節(jié)約和 安全的原則； 項目的總投資估算對于無法準確的估算的項目在不可預(yù)見費中考慮。 總投資估算 土地費用的確定 項目用地面積為 畝， 為安置 工程，希望政府給予減免。 前期工程費用 前期工程費用包括項目勘察設(shè)計費、城建統(tǒng)一征收費用以及其他費用等。 根據(jù)國家計委（現(xiàn)國家發(fā)展與改革委員會）與建設(shè)部于 2020 年3 月 1 日發(fā)布的《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》及《工程勘察收費標準和工程設(shè)計收費標準》，并考慮城建統(tǒng)一征收費及其他費用（見下表） 表 61 項目前期工程費用一覽表 單位：萬元 費用名稱 取費標準 估算基礎(chǔ) 金額 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費 80 元 /㎡ 除去安置住宅面積及商業(yè)面積（政府減免） 963 工程定額測定編制費 % 建安總造價 36 招投標管理費 % 建安總造價 14 工程質(zhì)量監(jiān)督費 2 元 /㎡ 總建筑面積 28 勞保統(tǒng)籌基金 % 建安總造價 975 地質(zhì)、文物勘察費 5 元 /㎡ 總建筑面積 71 工程設(shè)計費 15 元 /㎡ 總建筑面積 212 預(yù)算編制費 3 元 /㎡ 總建筑面積 42 施工圖審查費 2 元 /㎡ 總建筑面積 28 工程招標費 4 元 /㎡ 總建筑面積 56 其他費用 300 合計 2725 附注： 本表內(nèi)的數(shù)據(jù)采用四舍五入的方法取整。 工程前期費用為 2725 萬元 。 建安工程費用 本項目總建筑面積 141052㎡（含地下 12966㎡），其中住宅 112657㎡，商業(yè)用房 9904 ㎡， 公共建筑 5525 ㎡ 。 根據(jù)《陜西省建筑工程綜合概預(yù)算定額（ 1999）》，結(jié)合市場調(diào)查和西安市類似工程的實際造價，確定本項目建安單位造價指標如下： 表 62 項目建安總造價一覽表 單位：萬元 費用名稱 取費標準 估算基礎(chǔ) 金額 住宅部分 1880 元 /㎡ 住宅建筑面積 21180 其中：主體工程 1400 元 /㎡ 住宅建筑面積 15772 水電安裝工程 150 元 /㎡ 住宅建筑面積 1690 消防工程 50 元 /㎡ 住宅建筑面積 563 電 梯 90 元 /㎡ 住宅建筑面積 1014 智能化工程 120 元 /㎡ 住宅建筑面積 1352 暖通 工程 70 元 /㎡ 住宅建筑面積 789 商業(yè)部分 2080 元 /㎡ 商業(yè)建筑面積 2060 其中：主體工程 1500 元 /㎡ 商業(yè)建筑面 積 1486 水電安裝工程 120 元 /㎡ 商業(yè)建筑面積 119 消防工程 70 元 /㎡ 商業(yè)建筑面積 69 暖通 工程 70 元 /㎡ 商業(yè)建筑面積 69 外墻裝修 120 元 /㎡ 商業(yè)建筑面積 59 內(nèi)部裝飾 200 元 /㎡ 商業(yè)建筑面積 198 公共設(shè)施（會所、幼兒園） 2500 元 /㎡ 公共設(shè)施面積 1381 地下室工程 2200 元 /㎡ 地下建筑面積 2852 合計 24962 項目建安總造價為 27473 萬元 。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程包括項目規(guī)劃用地范圍內(nèi)道路、綠 化、照明、自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信等設(shè)施的建設(shè)費用，參考同類工程數(shù)據(jù)，各費用取費如下： 表 63 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費一覽表 單位：萬元 費用名稱 取費標準 估算基礎(chǔ) 金額（萬元） 供電工程費 50 元 /㎡ 總建筑面積 705 供水工程費 20 元 /㎡ 總建筑面積 282 煤氣工程費 10 元 /㎡ 總建筑面積 141 消防工程費 10 元 /㎡ 總建筑面積 141 化糞池及雨污排水管網(wǎng) 10 元 /㎡ 總建筑面積 141 園林綠化工程費 120 元 /㎡ 占地面積的 45% 344 小區(qū)道路工程費 30 元 /㎡ 占地面積的 20% 86 合計 1840 本項目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費為 1840 萬元 。 工程建設(shè)監(jiān)理費 結(jié)合 韓城 市工程監(jiān)理取費的市場行情，本項目工程建設(shè)監(jiān)理費按12 元 /㎡ 計算： 141052 ㎡ 12 元 /㎡ =169 萬元 市場推廣 及營銷 費用 項目的市場推廣費用是指市場宣傳、廣告、活動推廣等費用，參考同類工程項目數(shù)據(jù)，并結(jié)合建設(shè)單位以往項目經(jīng)驗，本項目的市場推廣費用按銷售收入的 3%計取， 計 1518 萬元。 管理成本 開發(fā)周期約為二年半 時間，每年開發(fā)公司管理費用按 200 萬元 ，計 500 萬元。 不可預(yù)見費 根據(jù)本項目的復(fù)雜程度，不可預(yù)見費按 建安成本 的 3%計取，共計 749 萬元。 建設(shè)期 財務(wù)費用 建設(shè)期財務(wù)費用按建安成本 全貸款，年利率 9%，二年期 ， 共計4945 萬元 。 營業(yè)稅 營業(yè)稅 按總銷售收入的 %計算，共 計 2834 萬元 。 1項目總投資的確定 綜合前面一至十項的費用，總計 萬元。具體見表 64： 表 64 總投資估算表 單位：萬元 序號 項目 金額 1 土地費用 0 2 前期工程 費用 2725 3 建安工程費用 27473 4 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 1840 5 項目管理費用 500 6 市場推廣 及營銷 費用 1518 7 工程監(jiān)理費 169 8 不可預(yù)見費 749 9 建設(shè)期 財務(wù)費 4945 10 營業(yè)稅及所得稅 2834 11 總 成本 42753 項目總投資的資金來源 根據(jù)開發(fā)單位對項目建設(shè)資金的安排，項目總投資的資金籌措安排如下：自籌資金 5000 萬元， 主要用于前期費用及推廣費用 ； 銀行貸款 10000 萬元，其余通過銷售回款方式解決。 第七章 財務(wù)評價 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定 （ 1）基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 計算期： 2 年 零 1 個季度 銷售價格：見 價格定位 基準收益率： ic=8%。 （ 2）基準收益率的確定依據(jù) 在項目可行性研究中，采用國家發(fā)改委和建設(shè)部發(fā)布的《建設(shè)項目評價方法與參數(shù)》（第三版）中房地產(chǎn)項目的參考收益率 年 8%作為項目財務(wù)基準收益率。 財務(wù)盈利能力分析 項目計劃銷售收入為住宅 50600 萬元，總成本為 42753 萬元，稅前利潤為 7847 萬元，所得稅為利潤的 25%，稅后利潤為 5885 萬元。所得稅后的財務(wù)內(nèi)部收益率為 %；所得稅前的財務(wù)內(nèi)部收益率為%。按 2 年零 1 個季度，基準年收益率 8%參考數(shù)值計算，本稅前內(nèi)部收益率達到基準水平，稅后收益率略低基準值。 盈虧平衡分析 各種不確定性因素的變化會影響投資方案的經(jīng)濟效果，當這些因素的變化達到某一臨界值時，就會使方案的損益情況產(chǎn)生質(zhì)變。進行盈虧平衡分析，目的是找出該臨界值，以判斷投資方案對不確定性因素變化的承受能力，旨在為決策提供依據(jù)。 根據(jù)線形盈虧平衡分析基本公式： 銷售收入方程： R=P Q 成本費用方程： C=V Q+T Q+F 式中： R實現(xiàn)銷售收入 P計劃銷售收入 Q銷售收入實現(xiàn)率 C總成本費用 V單位可變成本 T每平方米銷售面積的稅金及附加 F總成本中的固定費用 令 RC=0，便可求出 Q 值。 50600 Q=50600 Q （ %+3%） +38401 解得 Q=83% 故當銷售收入實現(xiàn)率 Q=83%為項目的盈虧平衡點，即當銷售收入 實 現(xiàn) 83%時，項目即可保本。低于這個比率，項目將會出現(xiàn)虧損；高于這個比率，項目將出現(xiàn)盈利。從項目的盈虧平衡點指標值 Q=83%來 看，結(jié)合目前 韓城 市場的實際情況，本項目具有一定的抗風(fēng)險能力。 項目財務(wù)評價結(jié)論 從以上數(shù)據(jù)可以看出，稅后收益率略低市場開發(fā)基準收益率，但本項目開發(fā)具有一定的城改性質(zhì)，通過此改造開發(fā)可為村民獲得 1 萬約平米的住宅及 9 千多平米的商業(yè)用房，資產(chǎn)估計約 億 。