【導(dǎo)讀】權(quán)30%；華通實業(yè)總公司占20%股權(quán)；公司本著“誠信為本，理性經(jīng)營，股份有限公司在首都房地產(chǎn)市場中拼搏并逐步開始占有一席之地。打下了堅實的基礎(chǔ)。然而，利潤往往與風(fēng)險并存，公司在擴(kuò)大該項目建設(shè)。規(guī)模的同時也產(chǎn)生了巨大的資金壓力。面對困難，公司堅持以誠信為本，以人文為根，以理性經(jīng)營為基點，以求真務(wù)實的作風(fēng)，積極拓展工作思路，深入細(xì)致開展工作。為適應(yīng)市場的規(guī)律，使公司更加穩(wěn)健發(fā)展，達(dá)到多贏。2020年北京奧運(yùn)會的開展，給北京市的經(jīng)濟(jì)帶來了巨大的商機(jī)。園項目建議書的批復(fù)》，京計投資[2020]121號。⑵北京市規(guī)劃委員會《規(guī)劃意見書》，2020規(guī)意字2778號。⑷土地出讓管理處《關(guān)于延長地價水平的審定通知書》。村’整治會議紀(jì)要。規(guī)模的重要組成部分。澳中心，建筑高度約60米；萬泰北海大廈，建筑高度約60米；富華大廈，狀建筑為聚龍花園，建筑高度約為60米。形成一大規(guī)模高級花園小區(qū)。

　　

【正文】 注冊資金 25,000 25,000 投資本金 180,000 50,000 50,000 50,000 30,000 2 銷售收入 352,613 0 0 0 11,993 11,993 11,993 15,887 20,723 21,876 32,918 35,261 48,647 58,530 82,792 三 現(xiàn)金總支出 530,868 61,175 57,992 51,842 15,327 30,252 11,959 12,159 12,373 22,970 22,673 33,150 34,986 47,334 58,463 58,214 項目用款 250,682 40,250 55,067 48,917 12,402 8,667 8,667 8,867 8,867 11,198 10,967 10,967 10,967 12,903 1,976 營業(yè)稅 19,394 0 0 0 660 660 660 874 1,140 1,203 1,811 1,939 2,676 3,219 4,554 償還投資 180,000 18,000 8,000 8,000 18,000 20,000 30,000 52,000 26,000 所得稅 27,238 27,238 利息回報 53,555 20,925 2,925 2,925 2,925 2,925 2,633 2,633 2,633 2,633 2,503 2,373 2,080 1,755 1,268 423 四 期末現(xiàn)金余額 26,745 13,825 5,833 3,991 18,664 405 439 273 3,787 1,540 743 511 786 2,100 2,167 26,745 北京富宏房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 Page 37 of 48 第六章 投資風(fēng)險分析與控制 一、 政策風(fēng)險 北京其特殊的地理位置和政治環(huán)境決定了它在政策執(zhí)行中的特殊性，也決定了房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)久不衰，擁有了土地也就意味著擁有了財富。 近幾年來在國家宏觀政策調(diào)控下 , 北京市緊跟步伐，先后幾次加大整頓土地利用的調(diào)控力度，重新配置土地資源，在房地產(chǎn)開發(fā)市場引起了巨大的波動，使房地產(chǎn)商家隨著經(jīng)濟(jì)浪潮的推進(jìn)和土地的重新配置進(jìn)行了一次大的洗牌運(yùn)動。具備實力、管理規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)獨(dú)占鰲頭。隨著奧運(yùn)的鐘聲越來越 近，入世接軌的步伐也越走越快，不可再生土地資源的短缺也就成了更加重要的問題。 商家們?nèi)巳硕荚诰o盯著北京，北京市政府也在房地產(chǎn)的政策調(diào)整上加大了監(jiān)管力度，先后出臺了關(guān)于整頓北京房地產(chǎn)市場和清理未開發(fā)土地的幾個文件。亞洲花園項目也不例外，經(jīng)過公司的努力取得了一系列經(jīng)北京市政府有關(guān)部門批準(zhǔn)的法律文件，在北京二環(huán)路這唯一的未開發(fā)的黃金寶地，是各商家矚目垂青的項目，最大的風(fēng)險也恰恰在這里，只有快速開發(fā)才能控制風(fēng)險，快速進(jìn)入開發(fā)實施階段才是控制風(fēng)險的唯一辦法，一天不進(jìn)入，一天就無法規(guī)避政策風(fēng)險。為避免和降低政策風(fēng)險采取 的措施有三： 是緊跟政府步伐，加強(qiáng)與政府聯(lián)系，取得政府的支持； 加大一次性投資力度，備足資金，一氣呵成； 爭時間、搶速度，真正實現(xiàn)時間就是效率，時間就是金錢。以最快的速度占領(lǐng)市場高峰。 二、 市場風(fēng)險 做房地產(chǎn)開發(fā)的行家總講一句行話“房地產(chǎn)開發(fā)的要件和盈利點就是地點、地點，還是地點，亞洲花園項目真正體現(xiàn)了這句行話的表述，是首北京富宏房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 Page 38 of 48 都北京房地產(chǎn)開發(fā)所處黃金寶地，在這樣一塊黃金寶地上其市場風(fēng)險如何看待和控制是十分重要的。 近幾年來出現(xiàn)的樓盤大多是以住宅、公寓為主，開發(fā)勢頭一直緊盯在住宅開發(fā)上。商務(wù)、商業(yè)、公寓綜合 體開發(fā)理念在北京方興未衰，從國際理念看資本市場也需要房地產(chǎn)業(yè)做資本整合依托，本項目所處地理環(huán)境正適合這一理念的實現(xiàn)。 市場風(fēng)險是變化著的風(fēng)險，但這一風(fēng)險我們可以由以下幾點加以控制和調(diào)整。 用資金運(yùn)營方式調(diào)控風(fēng)險，中期剝離風(fēng)險，采取國際托盤方式， 取得一期土地開發(fā)完畢后，就要求國際資本注入，消化市場風(fēng)險。 一期土地開發(fā)完畢后，進(jìn)行市場從新評估定位，決定繼續(xù)深入開發(fā)與否。 先期根據(jù)資本量和資本量進(jìn)入周期進(jìn)行評估，預(yù)計市場風(fēng)險，估計在今后 15 年內(nèi)北京置業(yè)市場不會蕭條，本項目為國際接軌后資本市場的充斥，閑置資金的介 入提供了一個資本積累的盈利空間和穩(wěn)定的市場。 三、競爭風(fēng)險 在北京這樣的城市，競爭無時不在，但房地產(chǎn)的競爭風(fēng)險倒顯得不大。其理由有三： （一）、最大的競爭是資本的競爭、一次性投資的競爭，是決定商家實力的制勝寶劍。這幾年隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)的門檻不斷的提高，拆遷投入不斷增加，從過去一戶十幾萬、幾十萬增到現(xiàn)在將近百萬。已形成了北京獨(dú)有的三高特點。即 起點高；一次性投入資金量大，幾百萬、幾千萬已經(jīng)無法運(yùn)作房地產(chǎn)。 成本高；拆遷成本加大近 2 倍，拆遷難北京富宏房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 Page 39 of 48 度加大，周期延長一倍，原材料成本增加，使建安成本提 高。 利潤高；房地產(chǎn)開發(fā)是大投入、大產(chǎn)出，屬投資密集型產(chǎn)業(yè)，其增值率有目共睹。誰是一次性投資量大的商家，誰就贏得了一席之地，但只是一席之地，因為北京的房地產(chǎn)市場太大了，總有發(fā)展的空間，競爭對手大多是資金雄厚的大房地產(chǎn)商。本項目在該地區(qū)屬特大項目。資本金準(zhǔn)備的多少決定了本項目成敗的關(guān)鍵。有錢能做出品牌，有品牌就能盈利。當(dāng)今這一現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)特點，不容忽視；我們也不能違背這條規(guī)律。 （二）、房地產(chǎn)項目地點的選擇，是房地產(chǎn)商機(jī)不可替代的競爭法寶，不是誰想競爭就能競爭的，本項目地點優(yōu)勢是任何商家所不能比擬的，具備了抗競 爭和抗風(fēng)險能力。 （三）、開發(fā)軟件條件的競爭，其獨(dú)特的開發(fā)理念，良好的人脈關(guān)系，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾砟芰?，團(tuán)結(jié)的管理團(tuán)隊， 是本項目抗競爭的優(yōu)勢。 四、 管理風(fēng)險 管理是企業(yè)的靈魂，管理不好企業(yè)就無法生存。有錢了可以做成沒錢，沒錢了可以做成有錢，投資者投資任何一個企業(yè)，都存在著巨大的投資風(fēng)險，那么規(guī)避這些風(fēng)險就至關(guān)重要。首先，要從人入手，選拔好管理團(tuán)隊的領(lǐng)頭羊，因為他（她）是本項目開發(fā)的前線指揮官，其次，要選配好經(jīng)營班子，考察考核勝任的干部，從德入手，德才兼?zhèn)?。確立一支團(tuán)結(jié)的能戰(zhàn)斗的團(tuán)隊，才能打勝仗。再次，要建立建全企 業(yè)完善的管理制度，其中包括，人事、財務(wù)、獎懲、福利、崗位責(zé)任制、信息回饋制、責(zé)權(quán)授權(quán)制、司法追責(zé)制。只有這樣，選拔好干部，執(zhí)行好企業(yè)的各項規(guī)章制度，用制度去管人，減少內(nèi)耗，靈活的調(diào)節(jié)運(yùn)作好項目是規(guī)避管理風(fēng)險的關(guān)鍵。 北京富宏房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 Page 40 of 48 第七章 管理 機(jī)構(gòu)設(shè)置方案和管理流程 一、 基本思路 北京富宏房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司是依照《中華人民共和國公司法》及有關(guān)法律、法規(guī)，由北京中關(guān)村開發(fā)建設(shè)股份有限公司、福建三木集團(tuán)股份有限公司與華通實業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司三方共同出資設(shè)立的，負(fù)責(zé)對“亞洲花園”項目進(jìn)行開發(fā)、經(jīng)營、管理和 實施工作。根據(jù)目前公司的實際情況，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)特點，本著高效、精干的原則， 我公司在公司董事會的領(lǐng)導(dǎo)下，采取分層、分級管理制，既決策層與管理層分離，董事會作為決策層，公司作為管理層由總經(jīng)理負(fù)責(zé)，公司以下作分級管理，設(shè)總經(jīng)理一名；副總經(jīng)理兩名；財務(wù)總監(jiān)一名；商務(wù)總監(jiān)一名，下設(shè)四部一室，既：前期規(guī)劃部、工程預(yù)算部、經(jīng)營銷售部、財務(wù)部、辦公室。 公司組織機(jī)構(gòu)設(shè)置如下： 股東大會 董 事 會 監(jiān) 事 會 總 經(jīng) 理 董事會秘書 副總經(jīng)理 副總經(jīng)理 財務(wù)總監(jiān) 商務(wù)總監(jiān) 辦 公 室 前期規(guī)劃部 經(jīng)營銷售部 工程預(yù)算部 財 務(wù) 部 北京富宏房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 Page 41 of 48 二、公司管理團(tuán)隊設(shè)置及分工 公司設(shè)總經(jīng)理 1 人，副總經(jīng)理 2 人，財務(wù)總監(jiān) 1 人，商務(wù)總監(jiān) 1 人，具體分工如下： 總經(jīng)理：主持公司全面工作。 副總經(jīng)理：協(xié)助總經(jīng)理做好公司的日常工作。負(fù)責(zé)公司辦理開發(fā)項目的各項前期準(zhǔn)備工作，負(fù)責(zé)開發(fā)項目的工程管理工作。分管前期規(guī)劃部、工程預(yù)算部。 副總經(jīng)理：負(fù)責(zé)開發(fā)項目的融資工作，負(fù)責(zé)公司的人事行政工 作。分管辦公室。 財務(wù)總監(jiān)：負(fù)責(zé)公司的財務(wù)管理和經(jīng)濟(jì)核算工作。分管財務(wù)部。 商務(wù)總監(jiān)：負(fù)責(zé)組織公司整體經(jīng)營策略和管理策略的研究和論證；組織公司年度綜合工作計劃的制定與實施，負(fù)責(zé)公司重大經(jīng)濟(jì)合同的審核，負(fù)責(zé)公司的經(jīng)營管理工作。分管經(jīng)營銷售部。 三、公司各部門職責(zé) 公司設(shè)四部一室，即辦公室、前期規(guī)劃部、工程預(yù)算部、經(jīng) 營銷售部、財務(wù)部。各部門職責(zé)如下： 辦公室 1） 人力資源管理工作； 2） 文秘、檔案、信訪、調(diào)研、信息、接待； 3） 行政后勤工作。 財務(wù)部 1） 負(fù)責(zé)公司的財務(wù)管理與財務(wù)核算工作； 2） 負(fù)責(zé)公司的資金調(diào)撥與管理工作； 3） 定期編制季、年度會議報表，分析公司的各項財務(wù)指標(biāo)。 北京富宏房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 Page 42 of 48 前期規(guī)劃部 1） 負(fù)責(zé)立項、建設(shè)任務(wù)等各項前期準(zhǔn)備工作； 2） 負(fù)責(zé)開發(fā)項目的規(guī)劃設(shè)計及規(guī)劃意見書、規(guī)劃方案、規(guī)劃許可證等有關(guān)文件的報審工作； 3） 負(fù)責(zé)辦理建設(shè)用地審批，即：建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證等有關(guān)文件的報審工作； 4） 負(fù)責(zé)辦理規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的地上物拆 遷工作； 5） 負(fù)責(zé)組織開發(fā)項目的市政方案咨詢、市政協(xié)調(diào)會、市政管網(wǎng)綜合及出圖等工作； 6） 負(fù)責(zé)辦理建設(shè)工程開工手續(xù)； 7） 配合開發(fā)項目工程施工工作。 工程預(yù)算部 1） 負(fù)責(zé)項目開發(fā)組織設(shè)計的編寫工作； 2） 負(fù)責(zé)項目的建設(shè)工程管理； 3） 組織工程驗收； 4） 負(fù)責(zé)開發(fā)項目公司的綜合計劃、統(tǒng)計工作； 5） 負(fù)責(zé)開發(fā)項目的施工合作管理； 6） 負(fù)責(zé)開發(fā)項目的招、投標(biāo)工作； 7） 負(fù)責(zé)項目的預(yù)結(jié)算管理。 經(jīng)營銷售部 1） 負(fù)責(zé)市場調(diào)查、分析和研究工作； 2） 負(fù)責(zé)項目經(jīng)營分析與研究、產(chǎn)品定位工作； 3） 負(fù)責(zé)組織開發(fā)項目的市場營銷工作； 4） 負(fù)責(zé)辦理開發(fā)項目的銷售許可證等批準(zhǔn)文件； 5） 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)開發(fā)項目的驗收及前期物業(yè)管理工作； 北京富宏房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 Page 43 of 48 6） 負(fù)責(zé)辦理開發(fā)項目的房產(chǎn)證。 四、人員配備 辦公室： 2 人 前臺文秘 1 人、人事行政 1 人 財務(wù)部： 3 人 經(jīng)理 1 人、會計出納各 1 人 前期規(guī)劃部： 2 人 前期規(guī)劃 1 人、市政規(guī)劃 1 人 工程預(yù)算部：根據(jù)項目進(jìn)展程度配備 3－ 4 人 建筑 1 人、結(jié)構(gòu) 1 人、設(shè)備 1 人、預(yù)算 1 人 經(jīng)營銷售部：根據(jù)項目進(jìn)展程度配備 2 人 前期開發(fā)經(jīng)營 1 人、銷售 1 人 五、管理制度 北京富宏房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司作為北京中關(guān)村開發(fā)建設(shè)股份有限公司的子公司，嚴(yán)格按照其印發(fā)的《管理制度匯編》中的各項規(guī)章 制度執(zhí)行，保證公司政令暢通，管理到位，做到職責(zé)清晰，目標(biāo)明確，管理有序，實施全方位、系統(tǒng)化管理。 六、項目開發(fā)管理流程 立項 向市府主管部門起草并報送項目建議書，取得批準(zhǔn)項目建議書的批復(fù)。 規(guī)劃 根據(jù)國家和北京市有關(guān)城市規(guī)劃的規(guī)定，向市規(guī)劃主管部門辦理項目規(guī)劃的申報手續(xù)，在取得相關(guān)證件后，方可開工建設(shè)。 土地使用權(quán)的取得 北京富宏房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 Page 44 of 48 1） 在項目取得立項批復(fù)和建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，即可辦理取得土地使用權(quán)的手續(xù)。（該辦法已在 2020 年 8 月 31 日后取消） 2） 在取得項目規(guī)劃條件后，完成項目用地范圍“三通一平”，通過入市交易取 得土地使用權(quán)。 拆遷 為使用項目達(dá)到施工要求的場地條件，拆除建設(shè)用地上原有房屋及附屬物，并對原用地者進(jìn)行補(bǔ)償、安置。 工程建設(shè) 指項目從列入年度施工計劃開始，到項目施工全部完成，通過建設(shè)主管部門的綜合驗收，達(dá)到客戶可以住用程度的過程。 房地產(chǎn)經(jīng)營 是開發(fā)商通過對所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押，實現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為。 物業(yè)管理 是開發(fā)商在房地產(chǎn)交付使用后，在房屋設(shè)備維護(hù)、營造安全溫馨住用環(huán)境等方面，向房地產(chǎn)住用者提