環(huán)泰咨詢(xún)-2006年北京亞洲花園項(xiàng)目可行性報(bào)告-資料下載頁(yè)
2025-01-17 13:11本頁(yè)面
【正文】 市最著名的工人體育館、工人體育場(chǎng)、保利大廈、保利電影院、保利大酒店、新保利大廈、港澳中心等。 本項(xiàng)目交通便利，周邊已形成高尚辦公及居住的人文環(huán)境。同時(shí)，政府在內(nèi)城區(qū)改造上的大力支持，為該項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供了前提條件。 環(huán)境分析 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 (S) S1： 本案具有較強(qiáng)的地段優(yōu)勢(shì)，位于北京東城區(qū)商業(yè)繁華區(qū)域，客戶(hù)群對(duì)該區(qū)域商業(yè)氛圍已形成比較深刻印象，因此容易讓客戶(hù)群對(duì)本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)投資前景產(chǎn)生共鳴。 S2： 本案位于東二環(huán)，工體北路，出行交通便捷。 S3： 周邊多為高檔酒店和高檔住宅區(qū)，租售兩旺，為市場(chǎng)前景打下良好基礎(chǔ)。 S4： 地塊整齊，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)較為有利。 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目劣勢(shì)分析 (W) W1： 地塊面積不大，環(huán)境設(shè)計(jì)和整體形象較難出彩。 W2： 地塊位于亞洲大酒店、新中大廈南側(cè)，他們的高度對(duì)本案的對(duì)外形象及視角有一定影響。 W3： 周邊沒(méi)有大型綠化景觀(guān)。 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目劣勢(shì)化解 : 針對(duì)我項(xiàng)目的可能面臨的劣勢(shì)，建議在實(shí)際推廣過(guò)程中應(yīng)當(dāng)從以下一些方面著手： 一方面強(qiáng)調(diào)： ◆城市中心，無(wú)法復(fù)制的唯一性 ◆工體高尚住宅、投資自住皆宜的市場(chǎng)形象。 另一方面強(qiáng)調(diào)： ◆都市稀有的地段，深厚的人文底蘊(yùn)，身份的標(biāo)志 ◆具有都市魅力的生活觀(guān) 項(xiàng)目 SWOT分析 地塊機(jī)會(huì)分析（ O） O1： 近年來(lái)北京住宅需求一直是市場(chǎng)銷(xiāo)售去化的主要部分，剛性需求的不斷交替存在，為本案帶來(lái)市場(chǎng)契機(jī)。 O2： 周邊的中央商務(wù)區(qū)、使館區(qū)、方便的交通、市中心繁華地段為本案帶來(lái)較高的客源層屬性和將來(lái)高端的租賃市場(chǎng)，使本案的市場(chǎng)的受眾范圍擴(kuò)大。 O3： 本案周邊多為老盤(pán)的后期產(chǎn)品，預(yù)計(jì)將在 1年內(nèi)消化完畢，預(yù)計(jì)不會(huì)有新的較大供應(yīng)量再與本案競(jìng)爭(zhēng)。 O4： 城市中心的稀有地段，不可再生性，為中心土地提供升值前景； 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目威脅分析 (T) T1： 政策威脅，北京其特殊的地理位置和政治環(huán)境決定了它在政策執(zhí)行中的特殊性，近幾年來(lái)在國(guó)家宏觀(guān)政策調(diào)控下，北京先后幾次加大整頓土地利用的調(diào)控力度。 北京市政府也在房地產(chǎn)的政策調(diào)整上加大了監(jiān)管力度，隨著北京房地產(chǎn)的高速發(fā)展，政府對(duì)于北京房地產(chǎn)的宏觀(guān)調(diào)控，具有不可預(yù)見(jiàn)性，中央政府對(duì)于金融方面的政策及宏觀(guān)調(diào)控也將給北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)及本項(xiàng)目帶來(lái)很多不確定因素。 項(xiàng)目 SWOT分析 威脅的化解： 快速開(kāi)發(fā)才能控制風(fēng)險(xiǎn)，為避免和降低政策風(fēng)險(xiǎn)采取的措施有三： 研究政策，及時(shí)應(yīng)對(duì)。 加強(qiáng)與政府聯(lián)系，取得政府的支持； 加快投資建設(shè)步伐，以最快的速度占領(lǐng)市場(chǎng)份額。 項(xiàng)目 SWOT分析 若 將本案北側(cè)的 “ L”形地塊與現(xiàn)有地塊同時(shí)取得，這將使本項(xiàng)目的立地條件更為成熟，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃有著莫大的幫助，使之更為完整。 建議： 第五部分 目標(biāo)客源分析 對(duì)誰(shuí)說(shuō) ？ 誰(shuí)會(huì)是 “ 亞洲花園 ” 的垂青者 ？ 本項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì) ， 板塊特性 ， 決定了本項(xiàng)目的消費(fèi)群體 。 因此除了自住客源外 ， 投資亦成為本項(xiàng)目另一個(gè)重要的客層來(lái)源部分 ， 所以本項(xiàng)目目標(biāo)客源分布面較寬 ， 在此我們對(duì)本項(xiàng)目的客源做一個(gè)基本的分析： 五、目標(biāo)客源分析 一、本案目標(biāo)客源的生活狀態(tài) ◆動(dòng)感、現(xiàn)代的生活節(jié)奏 ◆繁忙的生活節(jié)奏 ◆浪漫的夜生活 ◆豐富的娛樂(lè)、購(gòu)物設(shè)施 ◆霓紅燈閃爍的不夜城 ◆高樓、汽車(chē)、紅酒 五、目標(biāo)客源分析 二、本案的客源形象 ● 3050歲 ●金領(lǐng)、白領(lǐng)、企事業(yè)單位高管 ●現(xiàn)代、時(shí)尚、前衛(wèi) ●有進(jìn)取心 ●生活節(jié)奏快 ●朋友多 五、目標(biāo)客源分析 三、主要特征 ■有知識(shí)，接受現(xiàn)代生活觀(guān)念； ■有個(gè)性，希望成為同類(lèi)消費(fèi)者眼中的榜樣； ■視野夠?qū)?，喜歡突破本土傳統(tǒng)觀(guān)念的局限； ■有極強(qiáng)的事業(yè)心，具有獨(dú)立判斷事物的能力； ■俯瞰世界，對(duì)事業(yè) /家庭的把握充滿(mǎn)信心； ■對(duì)于生活中的流行有足夠的關(guān)注，追求與眾不同的生活品質(zhì)； ■不是終極置業(yè)者，而是發(fā)展過(guò)程中的一個(gè)足跡 五、目標(biāo)客源分析 五、目標(biāo)客源分析 北京客戶(hù) 政 府 高 級(jí) 公 務(wù) 員 外地客戶(hù) 企 事 業(yè) 單 位 高 管 首 次 置 業(yè) 者 非 首 次 次 置 業(yè) 者 自住客戶(hù) 外 籍 在 京 常 駐 人 士 投資客戶(hù) 外 地 在 京 企 業(yè) 主 海 歸 人 士 四、客源分布 五、目標(biāo)客源的引導(dǎo) 強(qiáng)調(diào)國(guó)際化的品質(zhì)，一流的物業(yè)服務(wù)，塑造高尚住宅形象； – 將東京、曼哈頓、香港 …… 等國(guó)際超級(jí)城市中高端住宅理念通過(guò)媒體傳達(dá)給本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)； – 引導(dǎo)目標(biāo)客戶(hù)以國(guó)際視野來(lái)認(rèn)知本項(xiàng)目在北京居住文化中嶄新的地位。 五、目標(biāo)客源分析
教學(xué)課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1