環(huán)泰咨詢-2006年北京亞洲花園項目可行性報告-資料下載頁
2025-01-17 13:11本頁面
【正文】 市最著名的工人體育館、工人體育場、保利大廈、保利電影院、保利大酒店、新保利大廈、港澳中心等。 本項目交通便利，周邊已形成高尚辦公及居住的人文環(huán)境。同時，政府在內(nèi)城區(qū)改造上的大力支持，為該項目開發(fā)提供了前提條件。 環(huán)境分析 項目優(yōu)勢分析 (S) S1： 本案具有較強的地段優(yōu)勢，位于北京東城區(qū)商業(yè)繁華區(qū)域，客戶群對該區(qū)域商業(yè)氛圍已形成比較深刻印象，因此容易讓客戶群對本項目的優(yōu)勢投資前景產(chǎn)生共鳴。 S2： 本案位于東二環(huán)，工體北路，出行交通便捷。 S3： 周邊多為高檔酒店和高檔住宅區(qū)，租售兩旺，為市場前景打下良好基礎(chǔ)。 S4： 地塊整齊，對規(guī)劃設(shè)計較為有利。 項目 SWOT分析 項目劣勢分析 (W) W1： 地塊面積不大，環(huán)境設(shè)計和整體形象較難出彩。 W2： 地塊位于亞洲大酒店、新中大廈南側(cè)，他們的高度對本案的對外形象及視角有一定影響。 W3： 周邊沒有大型綠化景觀。 項目 SWOT分析 項目劣勢化解 : 針對我項目的可能面臨的劣勢，建議在實際推廣過程中應(yīng)當(dāng)從以下一些方面著手： 一方面強調(diào)： ◆城市中心，無法復(fù)制的唯一性 ◆工體高尚住宅、投資自住皆宜的市場形象。 另一方面強調(diào)： ◆都市稀有的地段，深厚的人文底蘊，身份的標志 ◆具有都市魅力的生活觀 項目 SWOT分析 地塊機會分析（ O） O1： 近年來北京住宅需求一直是市場銷售去化的主要部分，剛性需求的不斷交替存在，為本案帶來市場契機。 O2： 周邊的中央商務(wù)區(qū)、使館區(qū)、方便的交通、市中心繁華地段為本案帶來較高的客源層屬性和將來高端的租賃市場，使本案的市場的受眾范圍擴大。 O3： 本案周邊多為老盤的后期產(chǎn)品，預(yù)計將在 1年內(nèi)消化完畢，預(yù)計不會有新的較大供應(yīng)量再與本案競爭。 O4： 城市中心的稀有地段，不可再生性，為中心土地提供升值前景； 項目 SWOT分析 項目威脅分析 (T) T1： 政策威脅，北京其特殊的地理位置和政治環(huán)境決定了它在政策執(zhí)行中的特殊性，近幾年來在國家宏觀政策調(diào)控下，北京先后幾次加大整頓土地利用的調(diào)控力度。 北京市政府也在房地產(chǎn)的政策調(diào)整上加大了監(jiān)管力度，隨著北京房地產(chǎn)的高速發(fā)展，政府對于北京房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，具有不可預(yù)見性，中央政府對于金融方面的政策及宏觀調(diào)控也將給北京的房地產(chǎn)市場及本項目帶來很多不確定因素。 項目 SWOT分析 威脅的化解： 快速開發(fā)才能控制風(fēng)險，為避免和降低政策風(fēng)險采取的措施有三： 研究政策，及時應(yīng)對。 加強與政府聯(lián)系，取得政府的支持； 加快投資建設(shè)步伐，以最快的速度占領(lǐng)市場份額。 項目 SWOT分析 若 將本案北側(cè)的 “ L”形地塊與現(xiàn)有地塊同時取得，這將使本項目的立地條件更為成熟，對項目產(chǎn)品規(guī)劃有著莫大的幫助，使之更為完整。 建議： 第五部分 目標客源分析 對誰說 ？ 誰會是 “ 亞洲花園 ” 的垂青者 ？ 本項目的地理優(yōu)勢 ， 板塊特性 ， 決定了本項目的消費群體 。 因此除了自住客源外 ， 投資亦成為本項目另一個重要的客層來源部分 ， 所以本項目目標客源分布面較寬 ， 在此我們對本項目的客源做一個基本的分析： 五、目標客源分析 一、本案目標客源的生活狀態(tài) ◆動感、現(xiàn)代的生活節(jié)奏 ◆繁忙的生活節(jié)奏 ◆浪漫的夜生活 ◆豐富的娛樂、購物設(shè)施 ◆霓紅燈閃爍的不夜城 ◆高樓、汽車、紅酒 五、目標客源分析 二、本案的客源形象 ● 3050歲 ●金領(lǐng)、白領(lǐng)、企事業(yè)單位高管 ●現(xiàn)代、時尚、前衛(wèi) ●有進取心 ●生活節(jié)奏快 ●朋友多 五、目標客源分析 三、主要特征 ■有知識，接受現(xiàn)代生活觀念； ■有個性，希望成為同類消費者眼中的榜樣； ■視野夠?qū)挘矚g突破本土傳統(tǒng)觀念的局限； ■有極強的事業(yè)心，具有獨立判斷事物的能力； ■俯瞰世界，對事業(yè) /家庭的把握充滿信心； ■對于生活中的流行有足夠的關(guān)注，追求與眾不同的生活品質(zhì)； ■不是終極置業(yè)者，而是發(fā)展過程中的一個足跡 五、目標客源分析 五、目標客源分析 北京客戶 政 府 高 級 公 務(wù) 員 外地客戶 企 事 業(yè) 單 位 高 管 首 次 置 業(yè) 者 非 首 次 次 置 業(yè) 者 自住客戶 外 籍 在 京 常 駐 人 士 投資客戶 外 地 在 京 企 業(yè) 主 海 歸 人 士 四、客源分布 五、目標客源的引導(dǎo) 強調(diào)國際化的品質(zhì)，一流的物業(yè)服務(wù)，塑造高尚住宅形象； – 將東京、曼哈頓、香港 …… 等國際超級城市中高端住宅理念通過媒體傳達給本項目的目標客戶； – 引導(dǎo)目標客戶以國際視野來認知本項目在北京居住文化中嶄新的地位。 五、目標客源分析
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