【正文】 部，從德入手，德才兼?zhèn)?。確立一支團結的能戰(zhàn)斗的團隊，才能打勝仗。再次，要建立建全企業(yè)完善的管理制度，其中包括，人事、財務、獎懲、福利、崗位責任制、信息回饋制、責權授權制、司法追責制。只有這樣，選拔好干部，執(zhí)行好企業(yè)的各項規(guī)章制度，用制度去管人，減少內耗，靈活的調節(jié)運作好項目是規(guī)避管理風險的關鍵。 第七章 管理 機構設置方案和管理流程一、基本思路北京富宏房地產開發(fā)有限責任公司是依照《中華人民共和國公司法》及有關法律、法規(guī)，由北京中關村開發(fā)建設股份有限公司、福建三木集團股份有限公司與華通實業(yè)發(fā)展有限責任公司三方共同出資設立的，負責對“亞洲花園”項目進行開發(fā)、經營、管理和實施工作。根據目前公司的實際情況，結合房地產開發(fā)的業(yè)務特點，本著高效、精干的原則，我公司在公司董事會的領導下，采取分層、分級管理制，既決策層與管理層分離，董事會作為決策層，公司作為管理層由總經理負責，公司以下作分級管理，設總經理一名；副總經理兩名；財務總監(jiān)一名；商務總監(jiān)一名，下設四部一室，既：前期規(guī)劃部、工程預算部、經營銷售部、財務部、辦公室。公司組織機構設置如下：股東大會董 事 會監(jiān) 事 會總 經 理董事會秘書副總經理副總經理財務總監(jiān)商務總監(jiān)辦 公 室前期規(guī)劃部經營銷售部工程預算部財 務 部二、公司管理團隊設置及分工 公司設總經理1人，副總經理2人，財務總監(jiān)1人，商務總監(jiān)1人，具體分工如下： 總經理：主持公司全面工作。 副總經理：協助總經理做好公司的日常工作。負責公司辦理開發(fā)項目的各項前期準備工作，負責開發(fā)項目的工程管理工作。分管前期規(guī)劃部、工程預算部。 副總經理：負責開發(fā)項目的融資工作，負責公司的人事行政工 作。分管辦公室。 財務總監(jiān)：負責公司的財務管理和經濟核算工作。分管財務部。 商務總監(jiān)：負責組織公司整體經營策略和管理策略的研究和論證；組織公司年度綜合工作計劃的制定與實施，負責公司重大經濟合同的審核，負責公司的經營管理工作。分管經營銷售部。三、公司各部門職責公司設四部一室，即辦公室、前期規(guī)劃部、工程預算部、經營銷售部、財務部。各部門職責如下：辦公室1） 人力資源管理工作；2） 文秘、檔案、信訪、調研、信息、接待；3） 行政后勤工作。財務部1） 負責公司的財務管理與財務核算工作；2） 負責公司的資金調撥與管理工作；3） 定期編制季、年度會議報表，分析公司的各項財務指標。前期規(guī)劃部1） 負責立項、建設任務等各項前期準備工作；2） 負責開發(fā)項目的規(guī)劃設計及規(guī)劃意見書、規(guī)劃方案、規(guī)劃許可證等有關文件的報審工作；3） 負責辦理建設用地審批，即：建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用證等有關文件的報審工作；4） 負責辦理規(guī)劃建設用地范圍內的地上物拆遷工作；5） 負責組織開發(fā)項目的市政方案咨詢、市政協調會、市政管網綜合及出圖等工作；6） 負責辦理建設工程開工手續(xù)；7） 配合開發(fā)項目工程施工工作。工程預算部1） 負責項目開發(fā)組織設計的編寫工作；2） 負責項目的建設工程管理；3） 組織工程驗收；4） 負責開發(fā)項目公司的綜合計劃、統計工作；5） 負責開發(fā)項目的施工合作管理；6） 負責開發(fā)項目的招、投標工作；7） 負責項目的預結算管理。 經營銷售部1） 負責市場調查、分析和研究工作；2） 負責項目經營分析與研究、產品定位工作；3） 負責組織開發(fā)項目的市場營銷工作；4） 負責辦理開發(fā)項目的銷售許可證等批準文件；5） 負責協調開發(fā)項目的驗收及前期物業(yè)管理工作；6） 負責辦理開發(fā)項目的房產證。四、人員配備 辦公室：2人前臺文秘1人、人事行政1人 財務部：3人經理1人、會計出納各1人 前期規(guī)劃部：2人前期規(guī)劃1人、市政規(guī)劃1人 工程預算部：根據項目進展程度配備3－4人建筑1人、結構1人、設備1人、預算1人 經營銷售部：根據項目進展程度配備2人前期開發(fā)經營1人、銷售1人 五、管理制度 北京富宏房地產開發(fā)有限責任公司作為北京中關村開發(fā)建設股份有限公司的子公司，嚴格按照其印發(fā)的《管理制度匯編》中的各項規(guī)章制度執(zhí)行，保證公司政令暢通，管理到位，做到職責清晰，目標明確，管理有序，實施全方位、系統化管理。 六、項目開發(fā)管理流程 立項向市府主管部門起草并報送項目建議書，取得批準項目建議書的批復。 規(guī)劃根據國家和北京市有關城市規(guī)劃的規(guī)定，向市規(guī)劃主管部門辦理項目規(guī)劃的申報手續(xù)，在取得相關證件后，方可開工建設。 土地使用權的取得1） 在項目取得立項批復和建設用地規(guī)劃許可證后，即可辦理取得土地使用權的手續(xù)。（該辦法已在2004年8月31日后取消）2） 在取得項目規(guī)劃條件后，完成項目用地范圍“三通一平”，通過入市交易取得土地使用權。 拆遷為使用項目達到施工要求的場地條件，拆除建設用地上原有房屋及附屬物，并對原用地者進行補償、安置。 工程建設指項目從列入年度施工計劃開始，到項目施工全部完成，通過建設主管部門的綜合驗收，達到客戶可以住用程度的過程。 房地產經營 是開發(fā)商通過對所開發(fā)房地產的銷售、出租和抵押，實現自己預期投資收益的行為。 物業(yè)管理是開發(fā)商在房地產交付使用后，在房屋設備維護、營造安全溫馨住用環(huán)境等方面，向房地產住用者提供的社會化、專業(yè)化管理服務。第八章 財務經營測算亞洲花園項目開發(fā)具有顯著的品牌效應、社會效應以及經濟效益，根據項目周邊物業(yè)銷售價格和銷售情況調查，以及投資概算、銷售計劃、經對比測算得出如下結論：詳見附表三、附表四、附表五附表三亞 洲 花 園 項 目 銷 售 收 入 計 劃 表 單位：萬元項目面積單價總收入2006年2007年2008年2009年M2元/M2萬元四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度總收入　　 352,613 11,993 11,993 11,993 15,887 20,723 21,876 32,918 35,261 48,647 58,530 82,792 　　　　　　　　　　　　　　　一、酒店 59,965 20,000 119,930 11,993 11,993 11,993 11,993 11,993 11,993 11,993 11,993 11,993 11,993 　比例　　 100 10 10 10 10 10 1010101010　二、寫字樓 27,817 14,000 38,944 3,894 3,894 3,894 3,894 3,894 3,894 7,789 7,789 比例　　 100 10 10 10 10 10 10 20 20 三、地上商業(yè) 19,342 25,000 48,355 4,836 4,836 4,836 4,836 4,836 9,671 14,507 比例　　 100 10 10 10 10 10 20 30 四、公寓樓 11,644 9,900 11,528 　　 1,153 1,153 1,153 1,153 2,306 4,611 比例　　 100 10 10 10 10 20 40 五、住宅 46,584 6,800 31,677 　　　　 3,168 3,168 6,335 6,335 12,671 比例 100 　　　　 10 10 20 20 40 六、地下商業(yè) 45,000 17,500 78,750 7,875 7,875 15,750 15,750 31,500 比例　　 100 10 10 20 20 40 七、車位 1,562 150,000 23,430 　　 2,343 4,686 4,686 11,715 比例　　 100 　　 10 20 20 50 附表四銷售收入預測序號項目單價（元/平米）面積（平米）總額（萬元）備注1酒店20,000 59,965 119,930 　2寫字樓14,000 27,817 38,9