環(huán)泰咨詢-2006年北京亞洲花園項(xiàng)目可行性報(bào)告-預(yù)覽頁
【正文】 標(biāo)、北京消費(fèi)市場的分析，并 結(jié)合北京房地產(chǎn)未來一二年發(fā)展趨勢，通過對本項(xiàng)目的市場定位、產(chǎn)品定位、成本測算，將本項(xiàng)目定位為為高端精裝修公寓住宅及酒店式公寓為一體的，具有高尚居住品質(zhì)，具有一流物業(yè)服務(wù)，投資與自住皆宜的市場接受度較高的產(chǎn)品，以走產(chǎn)品差異化的市場定位路線來區(qū)隔北京房地產(chǎn)市場，以保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。 經(jīng)濟(jì)適用房用地由去年的 200公頃增加到今年 的 300公頃。 土地供應(yīng)市場 ● 今年的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整及去年的土地供應(yīng)缺口，是政府想通過土地供應(yīng)的調(diào)整來“擠壓”開發(fā)商手中的存量用地盡快形成有效市場供應(yīng)； ● 由于去年的土地縮減，開發(fā)商仍在等待有效供應(yīng)，今年的土地供應(yīng)如果完成的話，今后兩年將會(huì)集中放量。 2022年 1月至今年 3月北京土地交易情況 本案周邊除今年年初高價(jià)拍出工體北路的地塊外，其他基本沒有地塊可以與本案地段相比擬，該地塊以 的高價(jià)成交，樓面土地價(jià)格為12655元 /平方米 。 2022年 1月至今年 3月北京土地交易情況 2022年 1月至今年 3月北京土地交易情況 可以看出，本案在區(qū)域市場競爭上不存在很大的壓力，在區(qū)域范圍內(nèi)本案的唯一性非常明確。 2022年北京市房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況 ■ 住宅供銷情況 2022年，全市住宅買賣成交 米，同比下降 ％。 2022年北京市房地產(chǎn)市場運(yùn)行狀況 小結(jié)： 去年上半年繼續(xù)受到宏觀調(diào)控的影響 ， 成交量持續(xù)下挫 ， 但到 8月份以后交易量逐漸上升 ， 且房價(jià)依然上漲 ， 但總體成交量比 2022年略低； 這是由于北京本地購房者和大量外地在京購房置業(yè)需求并沒有下降 ， 北京住宅市場的需求量依然強(qiáng)勁 。 2022年 9月至今房地產(chǎn)成交走勢 北京 2022年成交量有所下降 ， 是客戶需求受宏觀調(diào)控的影響有所抑制 ， 希望房價(jià)有所下降 ，但大量的自住剛性需求 ， 又決定了他們不會(huì)等太長的時(shí)間 ， 經(jīng)過 2022年的觀望 ， 抑制的需求被大量積累 ， 2022年部分人群的需求被釋放 ，這也使 2022年的成交量逐漸回升 ， 由于宏觀調(diào)控的延續(xù)影響性 ， 預(yù)計(jì) 2022年不會(huì)再出現(xiàn)像2022— 2022年那樣大的年增長幅度 。 正在銷售 住宅有 ：海晟名苑、新城國際、富力愛丁堡、工體 3號、優(yōu)唐、 Naga上院、當(dāng)代 MOMA、 9號公寓、維多利亞花園、北京 GOLF公寓等，總體產(chǎn)品檔次較高，全部為精裝修房，大戶型居多，部分樓盤全配置。 該案由于產(chǎn)品建筑形態(tài)缺乏住宅概念，裝修風(fēng)格單一，開盤情況不理想。 二、個(gè)案分析 幸福村 開 發(fā) 商： 北京天鴻集團(tuán)公司 位 置： 東城東直門外新東路兩側(cè) 基地面積： 98000平方米 建筑形態(tài)： 板樓，內(nèi)復(fù)式 產(chǎn)品類型： 公寓、寫字樓、商業(yè)（毛坯） 建筑面積： 550000平方米 主力面積： 辦公： 6001000，公寓： 200400 平 均 價(jià)： 寫字樓、公寓： 14000元 /平米（毛坯） 銷 售 率： 1期在售， 3期待建， 1期商業(yè)銷售完畢，公寓 20%，寫字樓 50% 開盤日期： 二、個(gè)案分析 綜述： 該案由于產(chǎn)品定位混亂，面積過大，銷售策略出現(xiàn)偏差，導(dǎo)致項(xiàng)目上市后除商業(yè)外，其他產(chǎn)品滯銷。 %的調(diào)查者表示他們將會(huì)在三年內(nèi)買房，其中%的人表示只要有適合的房子，他們就會(huì)選擇購買。以上數(shù)據(jù)反映出北京地區(qū)現(xiàn)有個(gè)人住房保有量還不是太高，住宅市場將有很大的發(fā)展空間。另有 %和 %的消費(fèi)者的首選位置為二、三環(huán)之間和二環(huán)以內(nèi)。 圖表 5 消費(fèi)者購房產(chǎn)品選擇 2 9 . 5 %5 9 . 1 %1 1 . 4 %無所謂，只要設(shè)計(jì)好板樓多層 三、住宅市場消費(fèi)分析 消費(fèi)者購房選擇戶型 從消費(fèi)者選擇購房的戶型看，目前住宅市場的主打戶型應(yīng)為兩居或者三居， %的消費(fèi)者購房時(shí)，將會(huì)選擇購買三居，另有%的消費(fèi)者將會(huì)選擇購買兩居；選擇購買四居或一居的消費(fèi)者只占調(diào)查樣本總體的 %和%。 圖表 7 消費(fèi)者選擇購房面積分布圖 18. 6%46. 5%25. 6%9. 3%180 200 平米140 160 平米120 140 平米801 10 平米 三、住宅市場消費(fèi)分析 消費(fèi)者購買戶型與面積交互分析 消費(fèi)者在購買兩居住宅時(shí)，120— 140平方米的住宅面積會(huì)成為他們的第一選擇。因此一個(gè)住宅項(xiàng)目是否能夠成功銷售主要因素不在于物業(yè)本身所處地理位置的好壞，而是在于物業(yè)本身是否具有完善的生活配套服務(wù)設(shè)施。 本項(xiàng)目交通便利，周邊已形成高尚辦公及居住的人文環(huán)境。 S3： 周邊多為高檔酒店和高檔住宅區(qū)，租售兩旺，為市場前景打下良好基礎(chǔ)。 W3： 周邊沒有大型綠化景觀。 O3： 本案周邊多為老盤的后期產(chǎn)品，預(yù)計(jì)將在 1年內(nèi)消化完畢，預(yù)計(jì)不會(huì)有新的較大供應(yīng)量再與本案競爭。 加強(qiáng)與政府聯(lián)系，取得政府的支持； 加快投資建設(shè)步伐，以最快的速度占領(lǐng)市場份額。 五、目標(biāo)客源分析
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