【導(dǎo)讀】南京市位于北緯33゜31′，東經(jīng)118゜47′，屬北亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)，四季分明，南門戶，南北咽喉”之稱。南京境內(nèi)綿亙著寧鎮(zhèn)山脈西段，城東鐘山若長龍蟠繞，城西。石頭山似猛虎雄據(jù)，故有“鐘山龍蟠，石城虎踞”之說。萬里長江自西向南滾滾而來，南京是著名古都，江蘇省省會，長江下游重要的中心城市。南京為我國六大古都之一，是國家級歷史文化名城。南京的規(guī)劃和建設(shè)要繼承。古都?xì)v史精華，創(chuàng)造融古都風(fēng)貌與現(xiàn)代文明于一體的城市特色。利行使，并形成省內(nèi)最發(fā)達(dá)的金融、貿(mào)易、信息中心和科教文化對外交往中心。近海的優(yōu)勢，增強(qiáng)跨省域的輻射功能和吸引力。全市總?cè)丝?020年為680萬左右，遠(yuǎn)景按1000萬人口預(yù)留，城鎮(zhèn)人口2020年。主城人口2020年控制在300萬以內(nèi)，遠(yuǎn)景下降到260萬以內(nèi)。放和科技進(jìn)步為動力，把南京做強(qiáng)做大做優(yōu)做美。整個城北轄區(qū)內(nèi)有南京長江大。皋橋醫(yī)院、小市醫(yī)院、長江醫(yī)院等基本的醫(yī)療設(shè)施給人們的身體健康帶來了保障。

　　

【正文】 ，景觀優(yōu)勢非常明顯； C、百家湖是南京最后一個零污染的天然湖，有一千余畝，是江寧開發(fā)區(qū)的一塊 天然 “ 綠肺 ” ，空氣質(zhì)量高于市區(qū) 5倍。 D、開發(fā)區(qū)政府在環(huán)境、配套設(shè)施上進(jìn)行了大量投資。 （ 2）劣勢： A、目前可開發(fā)地塊不多，發(fā)展?jié)摿σ话悖? B、江寧開發(fā)的熱點(diǎn)將轉(zhuǎn)移至將軍路沿線，相對來說，政府對此處的投資會減少； C、由于開發(fā)早，景觀優(yōu)勢大，所以房價也居高不下； D、配套設(shè)施不全，缺乏教育、醫(yī)療、生活方面設(shè)施，入住率較低，人氣不旺。 將軍路： 將軍路與百家湖都屬于江寧開發(fā)區(qū)。但將軍路的位置稍偏，因此開發(fā)較晚。目前將軍路沿線已成為開發(fā)熱土。 首先，江寧高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)規(guī)劃面積 70平方公里 ，占今后五年南京新區(qū) 110平方公里區(qū)域的 64%，是重點(diǎn)中的重點(diǎn)。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)的重點(diǎn)南京江寧 IT 園區(qū)位于將軍 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 32 頁 共 50 頁 路的最南端，北接河海分校，為地區(qū)建設(shè)及房地產(chǎn)開發(fā)留下了巨大的想象空間，一方面，市政府和區(qū)政府將投入巨資，加快推山、造林、挖河、建橋等的環(huán)境建設(shè)，為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營造優(yōu)良的小區(qū)外環(huán)境，外部效應(yīng)明顯；另一方面， IT 園區(qū)工作人員也將成為將軍路沿線樓盤的一個重要的顧客群。 以生物工程、醫(yī)藥環(huán)保、新材料為重點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)帶，不僅使高新技術(shù)區(qū)成為科研基地，也成為生產(chǎn)基地，提供了非常多的工作崗位。這些崗位的工作人員都 有在工作地附近購房的愿望。由于此類工作和 IT 工作均屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，高薪、穩(wěn)定是其一大特征，因此，未來創(chuàng)造的購買力會非常巨大。 其次，東大、南航、河海、正德學(xué)院、英華學(xué)校等入駐將軍路沿線，為將軍路創(chuàng)造了極好的人文環(huán)境，極大地提升了將軍路地塊的價值。 第三，江南文樞苑、中國人家等項(xiàng)目的強(qiáng)勢推出，已經(jīng)吸引了相當(dāng)多的南京市民的關(guān)注，不僅帶動了自身樓盤的銷售，而且也炒熱了將軍路，為今后房地產(chǎn)開發(fā)做了很好的鋪墊。 第四，雨花臺至將軍路道路的開通，大大縮短了與南京城區(qū)的距離。按某項(xiàng)目開發(fā)商的觀點(diǎn)，將軍路的定位應(yīng)是中山南路的 延伸。交通始終是購房者關(guān)注的中心問題之一，解決了這個問題也就消除了購房的最大障礙之一，越來越多的南京人將把將軍路房產(chǎn)作為第一居所來購買。 第五，將軍路沿線有山有水，景觀資源極為豐富。房地產(chǎn)開發(fā)商可以充分發(fā)揮自己的想象力、創(chuàng)造力對項(xiàng)目進(jìn)行雕琢。 目前該區(qū)域樓盤有：翠屏灣花園城、愛濤漪水園、翰海翠庭、山水華門、白鷺洲山莊、瑪斯蘭德（二期）、托樂嘉街區(qū)、江南青年城、翠屏清華、水韻別墅、復(fù)地朗香別墅、立信 .瑞景文華、運(yùn)盛美之國、翠屏國際城、左岸名苑等。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 33 頁 共 50 頁 第三章．南京寫字樓市場分析 第一節(jié)、南京市寫字宏觀市場分析 南京市寫字市場的歷史背景 80 年代至今，中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展經(jīng)歷了三個周期。南京的房地產(chǎn)市場起步相對較晚，真正意義上市場化的房地產(chǎn)開發(fā)始于 92 年，受中國第一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱潮的影響，南京這一輪房地產(chǎn)熱主要集中在商務(wù)樓開發(fā)上，從 92 年開始，商務(wù)樓投資在房地產(chǎn)投資中所占的比例逐漸上升， 93 年為 44%， 97 年已經(jīng)上升到 58%。這與房地產(chǎn)市場的不規(guī)范、舊的住房制度等因素的存在有關(guān)。因?yàn)橥顿Y主要進(jìn)入商務(wù)樓市場，所以商務(wù)樓市場在短短幾年時間內(nèi)就已出現(xiàn)供給相對過剩的趨勢。隨 著政府加快住房制度改革， 98 年以后，住宅投資的比重逐步上升。 99 年底舊的住房制度正式結(jié)束，住宅市場開始全面啟動。 2020 年，南京商務(wù)樓投資已經(jīng)下降到 24%。 98 年到 2020 年底，南京的商務(wù)樓開發(fā)處于相對沉寂狀態(tài)。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 34 頁 共 50 頁 宏觀政策對南京市寫字市場的影響 近期，隨著國家一系列調(diào)控政策的出臺，及最新八大政策的公布，二手房市場成交量萎縮，部分區(qū)域開始出現(xiàn)住宅商品房價格下調(diào)的局面。大量住宅房拋向租賃市場，使原本租賃水平就低的住宅租賃市場一再走低?？v觀此番調(diào)控，國家打擊的目標(biāo)就是住宅商品房的投機(jī)行為，尤其是針 對高檔住宅房，不僅取消了以往的優(yōu)惠政策，而且增設(shè)了二手房短期交易的營業(yè)稅，一下子大大拉近了主城區(qū)住宅和寫字樓之間的差距，寫字樓投資的空間一下子豁然開朗了許多。但從總體上說寫字樓市場仍表現(xiàn)出冷熱不均的態(tài)勢，一方面，包括東宇大廈、陽光大廈等占據(jù)核心位置的寫字樓，仍舊冷風(fēng)颼颼。而以長發(fā)中心、德基大廈為代表的新生代寫字樓，銷售和租賃業(yè)績讓人刮目相看。 此前，南京寫字樓價格大多賣不過住宅，業(yè)內(nèi)人士稱此為 “價格倒掛 ”，而業(yè)界幾乎把所有的原因都?xì)w咎為城市的經(jīng)濟(jì)地位欠缺。迫于銷售壓力，包括 “東方名苑 ”、 “天安國際 ”等在內(nèi)的 樓盤甚至把寫字樓改成住宅來賣。而近期位于長江路上的 “德基大廈 ”、新街口的 “商茂世紀(jì)廣場 ”和鼓樓的 “匯杰廣場 ”等新生代純寫字樓，始終保持著 90%以上的入住率，企業(yè)提前打招呼要求入住的現(xiàn)象也時有發(fā)生。 然而，南京寫字樓的復(fù)蘇并不能惠及到一些陳舊的所謂商住兩用樓，新街口石鼓路上的陽光大廈占據(jù)著第一核心位置，二手市場賣家出價只在 5500 元 /平方米左右，且還有常年空關(guān)房。在東宇大廈、森葆大廈等樓盤，二手交易及租賃市場萎靡的現(xiàn)象依舊。 從統(tǒng)計(jì)部門最新的數(shù)據(jù)表明，去年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持強(qiáng)勁的勢頭，同比增長了 %，其中，辦公用房的開發(fā)投資額同比增長了 %。根據(jù)土地儲備中心公示的近期上市量來看， 2020 年商務(wù)辦公房預(yù)計(jì)新上市面積可達(dá) 95 萬平方米，相當(dāng)于去年 43 萬平方米的兩倍多。這個數(shù)據(jù)表明，隨著市場行情的變化，住宅市場在不斷走冷，眾多開發(fā)商已將重心轉(zhuǎn)向?qū)懽謽恰? 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 35 頁 共 50 頁 第二節(jié)、南京市寫字樓市場分析 南京的寫字樓基本形成了以新街口 洪武路、鼓樓 山西路、珠江路、大行宮 長江路地區(qū)為中心向其周邊輻射的四大商務(wù)圈以及未來發(fā)展?jié)摿^大的第五大商務(wù)圈 — 河西區(qū)域，各個商務(wù)圈的分布也呈現(xiàn)出了較為明顯的行業(yè)劃分，如珠江路及洪武路商圈便出現(xiàn)了以其區(qū)域特色行業(yè)（ IT 行業(yè)和金融行業(yè)）為主流的商務(wù)氛圍。 新街口 洪武路商務(wù)圈 地理分布狀況及特點(diǎn) 南京的 CBD 商圈集中在新街口中心地帶及其與中山南路、洪武路相圍合的區(qū)域，該區(qū)域是南京市商務(wù)最為集中的地區(qū)，也是南京交通及人流壓力最大的區(qū)域，其周邊，大型賣場、餐飲、休閑及商業(yè) 銀行等配套設(shè)施齊全。該區(qū)域?qū)懽謽蔷哂信渲煤廊A、功能完備等特點(diǎn)，因此它成為大型企業(yè)的首選。 同時，該區(qū)域建筑密集、交通擁擠，這些問題又與快速高效的現(xiàn)代企業(yè)文化相違背。此外，停車位的緊張及城市中心地帶綠化的缺乏嚴(yán)重的影響了這里的辦公環(huán)境。但地鐵的竣工，地下停車場的建成，交通線路的調(diào)整等有效共給都將從根本上改變新街口面貌，新街口的辦公條件將會有較大的改善。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 36 頁 共 50 頁 新街口 洪武路商務(wù)圈寫字樓商住樓具體分布 中山南路 商貿(mào)廣場、建江、金鑾、諾亞、杰源、新澳、蘇豪大廈、投資大廈。 洪武路 華泰、隆盛、 新地陽光、天豐、東宇、太平洋、 金寶、匯鴻、長安國際中心、洪武大廈、福鑫國際大廈 漢中路 金鷹、世貿(mào)、青華、華新、國藥 中山東路 天時、南京國貿(mào)、新浦大廈、云峰大廈、長發(fā) CFC 中山北路 華榮大廈、華廈大廈、中南國際。 石鼓路 華威大廈、陽光大廈、體仁大廈、東方名苑 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 37 頁 共 50 頁 新街口 洪武路商務(wù)圈 樓盤基本數(shù)據(jù)表 案 名 完工時間 均價 元 /㎡ 規(guī)劃 性質(zhì) 層 高 建筑面積 地 點(diǎn) 開發(fā)商 金輪大廈 2020年底 5800 商住 25 27000M2 漢中路 金輪地產(chǎn) 天安國際 2020年底 7500 商住 44 120200M2 石鼓路 天都實(shí)業(yè) 福鑫國際大廈 月 7000 綜合 40 M2 洪武路 南京市房產(chǎn)經(jīng)營總公司 隆盛大廈 2020年初 7150 辦公 31 M2 洪武路 鐵路實(shí)業(yè) 金鷹 1999 13000（現(xiàn)價） 綜合 60 ㎡ 漢中路 南京金鷹國際 國際貴都 7200 辦公 25 12萬㎡ 中山南路 泛亞集團(tuán) 投資大廈 2020年底 7400 辦公 28 ㎡ 中山南路 南京三盟實(shí)業(yè) 商貿(mào)中心 8500 綜合 56 11萬㎡ 中山南路 南京盛貿(mào) 價格分布 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 38 頁 共 50 頁 在售價格分布圖850070001300072007500670074007150580002020400060008000100001202014000商貿(mào) 天安國際 長安國際 福鑫 金鷹 國際貴都 金輪 隆盛 投資大廈 鼓樓 山西路商務(wù)圈 地理分布狀況及特點(diǎn) 鼓樓是南京市的城市中心，該區(qū)域交通便利，中山北路、中央路、北京路及中山路交匯于鼓樓廣場，鼓樓地下隧道也有效的緩解了該區(qū)域的交通壓力， 2020 年南京地鐵 1 號線的建成通車又將為該商圈提供一項(xiàng)交通配套設(shè)施，所以使得其相對于新街口商圈而言更具交通優(yōu)勢。此外其北可遠(yuǎn)眺紫金山，西望鼓樓，東看雞鳴 寺，自然條件很好。同時，區(qū)域內(nèi)坐落的如南京大學(xué)、東南大學(xué)等名牌高校，也為其營造了濃郁的文化氛圍。 但相對于新街口商圈而言，鼓樓商圈仍然缺少綜合的配套設(shè)施，如商業(yè)配套、餐飲娛樂設(shè)施等。 山西路作為南京新興城市中心，山西路板塊一直是南京商務(wù)樓市場中最具潛力的板塊，山西路湖南路作為南京的第二商圈 —— 山西路湖南路地區(qū)，地理位置絕佳，交通狀況良好，交通路徑四通八達(dá)，毗鄰紫金山，近觀玄武湖，金融街商業(yè)街坐落其中，商業(yè)氣息極其濃厚，加之民國公館區(qū)相距不遠(yuǎn)，又為區(qū)域營造了濃郁的人文氛圍，山西路 CBD 的商務(wù)樓開發(fā)時間雖然不長 ，但商務(wù)樓的檔次卻普遍較高，如推崇綠色商務(wù)的宏圖大廈，主推其“商務(wù)航母”地位的世貿(mào)中心大廈，未來的南京“地標(biāo)”南京國際商城以及主打文化牌的天鶴文云商務(wù)大廈等等。 鼓樓 山西路商務(wù)圈的快速崛起，為南京寫字樓市場注入了新的活力，隨著鼓樓 山西 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 39 頁 共 50 頁 路區(qū)域的外在配套逐步完善，這一區(qū)域必然成為南京商務(wù)、寫字樓市場的中心發(fā)展區(qū)域。 代表樓盤有宏圖大廈、新晨國際大廈、天鶴文云、天環(huán)大廈、建達(dá)大廈、銀河國際大廈、世界貿(mào)易中心、中信大廈、金源大廈、金山大廈、益來國際廣場等。 價格分布 在售價格分布圖7200 74006500860067006000010002020300040005000600070008000900010000宏圖 新晨國際 天鶴文云 天環(huán) 世貿(mào)中心 金山 鼓樓 山西路商務(wù)圈 樓盤基本數(shù)據(jù)表 案名 完工時間 均價 元 /㎡ 規(guī)劃性質(zhì) 層高 建筑面積 地點(diǎn) 開發(fā)商 宏圖大廈 2020年底 7200 辦公 23，地下3層 28726M2 山西路 24號 宏圖高科房地產(chǎn) 新晨國際 余少量 6700 綜合 28層，地 M2 中山北路 南京金源房地 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 40 頁 共 50 頁 大廈 下 2層 26號 產(chǎn)開發(fā) 天鶴文云 現(xiàn)房 6000 辦公 13 M2 云南路 38號 南京廣廈置業(yè) 天環(huán)大廈 現(xiàn)房 7400 綜合 27層 1～5層商場 6萬㎡ 中 山北路88號 南京天環(huán) 世界貿(mào)易中心 6500 商住 5層商業(yè)裙樓 23層 27－ 28別墅 10萬㎡ 山西路 67號 鼓樓城鎮(zhèn)開發(fā)集團(tuán) 金源大廈 未公開發(fā)售 辦公 26層地下2層 1－ 3裙樓 ㎡ 虎距北路181號 南京金源灘涂置業(yè) 金山大廈 現(xiàn)房 8600 辦公 A樓 32， B樓 28 ㎡ 山西路 南京泰古城房地產(chǎn) 珠江路商務(wù)圈 地理分布狀況及特點(diǎn) 珠江路位于南京兩大商務(wù)中心之間，緊鄰洪武北路、中山路、龍蟠路等主要干道。建設(shè)中的地鐵珠江路站緊鄰 商圈，為其以后整體區(qū)域發(fā)展打下了很好的交通基礎(chǔ)，該地段相對于其它商務(wù)圈而言，具有特定的商務(wù)發(fā)展氛圍，