【導(dǎo)讀】地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。事實上，可行性研究已形成清晰的目的，本項研。究亦不例外，目的在于對惠州水口項目投資開發(fā)提供可行性決策依據(jù)。地塊得到惠州市領(lǐng)導(dǎo)的支持可保證辦理過戶及功能改變。屆時，整個地塊用途是。根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項目產(chǎn)品定位為高檔的住宅新區(qū)。惠州市地處低緯度，北回歸線橫貫全市，雨量充沛，陽光充足，氣候溫和，屬南亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)?；葜菔惺菑V東省的一座歷史文化名城，素有“粵東重鎮(zhèn)”，“嶺南名郡”之譽。億元，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值億元，其中工業(yè)產(chǎn)值僅為億元。

　　

【正文】 噪音是對本項目的最大影響。 ? 本地塊部門涉及功能變更，即工業(yè)用 地改為住宅用地。 機會（ O） ? 東平片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展迅速，本地塊周邊樓盤不斷涌現(xiàn)，現(xiàn)在進(jìn)入惠州市場的成本相對較低，可占得先機。 風(fēng)險（ T） ? 地塊緊鄰鹿江瀝（瀝江），防洪堤 、規(guī)劃路、綠化帶 占用土地 面積不確定 ， 或者說退距大小不確定。 ? 三環(huán)路是否為項目開設(shè)路口不明確。 ? 地塊功能改變。 三 、 目標(biāo)客戶 群分析 本項目的市場定位 為高檔住宅 ，結(jié)合 片區(qū) 的環(huán)境因素、規(guī)劃條件、建筑質(zhì)量、建筑特色，我們把目標(biāo)客戶確定為：惠州市 中 高收入家庭，在惠工作的成功人士 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 及對擬在惠州置業(yè)的 深圳 、東莞、 香港人士 。這些目標(biāo)客戶具備如下特征： ? 收入穩(wěn)定 ， 中 高收入水平，尤其是個體私營企業(yè)主 。 購買 130 平方米該樓盤，按 8500 元 /平方米計，按揭七成貸款 萬元，若以 60%以下月薪付月供（ 5457 元 /月， 20 年），那么工資必須在 9095 元 /月以上。 ? 對居住環(huán)境有較高要求，追求舒適和享受的生活 。 ? 年齡在 30－ 55 歲之間，已有一定的事業(yè)基礎(chǔ) 。 ? 文化程度較高，對居住有自己的品味要求 。 ? 兩代或三代家庭，同時不排斥外資及內(nèi)資企業(yè)高級雇員 。 ? 二次置業(yè)人士 。 四 、價格定位 本項目均價定為 8000 元 /平方米。在同類 產(chǎn)品 的銷售中，市場銷售價一般為均價 8000 元 /平方米 以上 ，如 “ 東方威尼斯 ”的別墅 均價為 8500 元 /平方米 。 本項目是以合生創(chuàng)展公司項目“合生國際新城” （本項目正北面） 的 住宅 價格作為定價的依據(jù)，其價格為 7000 元 /平方米。因為，在惠州，合生創(chuàng)展所開發(fā)的樓盤（包括“合生帝景灣”項目）被普遍認(rèn)為是惠州最高檔樓盤的代表，“合生國際新城”的價格也就自然被認(rèn)為該片區(qū) 住宅 價格之最，但考慮到時間的差異，本項目 一、 兩年后 才 開始銷售， 按惠州房地產(chǎn)市場的發(fā)展 速度 ，估計 屆時該片區(qū)房地產(chǎn)價格 將普遍 上漲 15%， 所以 ， 把本地塊建成后的項目均價 暫 定為 8000 元 /平方米 ，當(dāng)然，這個價 格是可以按市場發(fā)展靈活調(diào)控的 ，若市場很好，價格自然而然就會上升 。 五 、 分期開發(fā) 計劃 本地塊分兩期開發(fā) ，一、二期建筑面積各為 萬平方米?？偣て跒?3 年。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第 五 章 項目評估 及效益分析 一、 成本 估算 土地成本 本項目土地成本的總額為 10540 萬元。 按總 用地 面積 17 萬 平方米進(jìn)行分?jǐn)偅瑔畏匠杀緸?620 元 /平方米。 建安成本 本項目建安工程造價總額為 23800 萬元 （含二次裝修） 。 按總建筑面積 萬 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，單方成本?2500 元 /平方米。 管理費用 本項目 管理 費用 為 萬元 （按 銷售收入 的 2%計算） 。 銷售費用 本項目 管理費用 為 萬元 （按 銷售收入 的 3%計算） 。 營業(yè)稅 及附加 本項目營業(yè)稅為 萬元 （按 銷售收入 的 %） 。 營業(yè)稅金：按營業(yè)額 ％計算 防洪費：按營業(yè)額 ％計算 房地產(chǎn)交易管理費：按交易額 ％計算 印花稅：按交易額的 ％計算 其它：按交易額的 ％計算 不可預(yù)見費 本項目的不可預(yù)見費用為 1428 萬元 （按建安成本的 6%計算） 。 總成本： 1+2+3+4+5+6= 萬元 二、資金籌措及 運用 計劃 資金籌措及 運用 計劃表 單位：萬元 序號 項目 合計 取地期 建設(shè)期 第 1 年 第 2 年 第 3 年 一 資金籌措 1 自有資金 2 銷售收入回投 二 項目總投資 1 地價 2 建筑費用 3 管理費用 4 銷售費用 5 營業(yè)稅及附加 6 不可預(yù)見費 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三 、收入估算 本項目的銷售收入為 72160 萬元。 銷售均價為 8000 元 /平方米，銷售面積為 萬平方米 ， 銷售率為 100%。 四、 財務(wù)效益分析 效益估算表 單位：萬元 總成本 A 總收入 B 毛利潤 C=BA 投資回報率 D=C247。 A 所得稅 E=C 33% 預(yù)征 土地增值稅 F=B 1% 凈利潤 G=CEF 72160 % 從上述 （ 靜態(tài) ） 分析可得 ： 從各財務(wù)評價指標(biāo)看，整個項目盈利十分明顯 ，投資回報率達(dá)到了 %；本項目的計算模型中，設(shè)定本項目的銷售率為 100%，是為了體現(xiàn)本項目的內(nèi)在盈利能力。而本項目日后推出的實際銷售率將與當(dāng)時該地區(qū)的物業(yè)市場環(huán)境、對本項目物業(yè)的營銷是否得力等諸多因素的綜合作用有很大的關(guān)系，對這些因素的研討將不是本次可行性研究的內(nèi)容。 五、 盈虧平衡分析 經(jīng)過測算，本項目 物業(yè) 銷售率達(dá)到 %能夠使項目盈虧平衡。 六、敏感性分析 項目 系數(shù) 總成本 銷售收入 毛利潤 投資回 報率 建筑成本 （增加或減少） +20% % +15% % +10% % +5% % +0% % 5% % 10% % 15% % 20% % 售價 （上漲或下跌） +20% % +15% % +10% % +5% % +0% % 5% % 10% % 15% % 20% % 從上表分析可得知，項目收益對售價的變化比較敏感，但無論是售價降低20%或者成本增加 20%，項目投資回報率仍有 %和 %。由此可見，項 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 目本身的抗風(fēng)險能力較強。 第 六 章 結(jié)論及建議 本次進(jìn)行的初步投資可行性研究工作，是在項目周邊進(jìn)行了市場研究的基礎(chǔ)之上，通過開發(fā)成本估算、資金籌措和運作方式以及財務(wù)效益評價等方面作全面分析，從技術(shù)經(jīng)濟角度對本項目開發(fā)可行性作出評價?，F(xiàn)在將有關(guān)的研究結(jié)論及可行性建議表述如下： 本 地塊 所在 東平 片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展很快， 交通便捷，自然環(huán)境優(yōu)越， 住宅市場供求旺，升值潛力較大； 本地塊適于開發(fā)高檔住宅； 本地塊規(guī)劃尚未確定（沿鹿江瀝退距不明確，市政 工程 占地面積不明確）； 鹿江瀝處于本地塊的北面，作項目規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)多加考慮鹿江瀝這一景觀； 本地塊與三環(huán)路存在四五米的落差， 有兩種解決方案，一是架空，二是填土。 采用 架空 方法的話 ， 則涉及防洪堤建設(shè)； 選擇填土 方法的話 ， 則需要大量的土 ； 本項目開發(fā)收益較高（因土地成本低）， 從盈虧平衡分析及敏感性分析可知，本項目有較好的抗風(fēng)險能力 。 總的來說， 本項目地塊升值潛力大、收益率高 、抗風(fēng)險能力 強 ， 該項目是可行的。