【正文】 高達 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三 、 東平片區(qū)近年房地產(chǎn)發(fā)展 東 平片區(qū)早期主要由東湖花園和長湖苑兩個樓盤鼎力撐起。此前東湖花園自辦了一家擁有小學(xué)和初中部的東湖雙語學(xué)校，一些來自惠東的學(xué)生家長特地來東湖花園買房，就是為了子女教育。 東平片區(qū)的樓盤價格也從原來的 1000 多 元 /平方米發(fā)展到現(xiàn)在的 3000～4000 元 /平方米 ，有 的 已經(jīng)超過 4000 元 /平方米，如荷蘭水鄉(xiāng)二期和東方威尼斯 。 首先，作為一個山水麗城，水是惠州整個城市核心的自然資源。另外，市人民醫(yī)院、仁濟骨傷科醫(yī)院等醫(yī)院以及娛樂、餐飲場所和其它如通訊、銀行、郵電等生活配套一應(yīng)俱全。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二 、項目 SWOT 分析 優(yōu)勢 （ S） ? 地理位置優(yōu)越， 位于東平片區(qū)， 北面緊鄰鹿江瀝（瀝江）， 西邊是西枝江和東江，自然 環(huán)境優(yōu)美。 ? 片區(qū)樓盤大多 走高檔路線，在規(guī)劃建設(shè)和物業(yè)管理上 突出其精品形象，使住戶以適中的價格得到高檔享受和稱心的服務(wù)，以此來吸引更多的住戶購買和入住。前者產(chǎn)生的灰塵和噪音是對本項目的最大影響。 ? 三環(huán)路是否為項目開設(shè)路口不明確。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 購買 130 平方米該樓盤，按 8500 元 /平方米計，按揭七成貸款 萬元，若以 60%以下月薪付月供（ 5457 元 /月， 20 年），那么工資必須在 9095 元 /月以上。 ? 兩代或三代家庭，同時不排斥外資及內(nèi)資企業(yè)高級雇員 。 本項目是以合生創(chuàng)展公司項目“合生國際新城” （本項目正北面） 的 住宅 價格作為定價的依據(jù)，其價格為 7000 元 /平方米。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第 五 章 項目評估 及效益分析 一、 成本 估算 土地成本 本項目土地成本的總額為 10540 萬元。 管理費用 本項目 管理 費用 為 萬元 （按 銷售收入 的 2%計算） 。 總成本： 1+2+3+4+5+6= 萬元 二、資金籌措及 運用 計劃 資金籌措及 運用 計劃表 單位：萬元 序號 項目 合計 取地期 建設(shè)期 第 1 年 第 2 年 第 3 年 一 資金籌措 1 自有資金 2 銷售收入回投 二 項目總投資 1 地價 2 建筑費用 3 管理費用 4 銷售費用 5 營業(yè)稅及附加 6 不可預(yù)見費 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三 、收入估算 本項目的銷售收入為 72160 萬元。而本項目日后推出的實際銷售率將與當時該地區(qū)的物業(yè)市場環(huán)境、對本項目物業(yè)的營銷是否得力等諸多因素的綜合作用有很大的關(guān)系，對這些因素的研討將不是本次可行性研究的內(nèi)容。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第 六 章 結(jié)論及建議 本次進行的初步投資可行性研究工作，是在項目周邊進行了市場研究的基礎(chǔ)之上，通過開發(fā)成本估算、資金籌措和運作方式以及財務(wù)效益評價等方面作全面分析，從技術(shù)經(jīng)濟角度對本項目開發(fā)可行性作出評價。 。 采用 架空 方法的話 ， 則涉及防洪堤建設(shè)； 選擇填土 方法的話 ， 則需要大量的土 ； 本項目開發(fā)收益較高（因土地成本低）， 從盈虧平衡分析及敏感性分析可知，本項目有較好的抗風(fēng)險能力 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 六、敏感性分析 項目 系數(shù) 總成本 銷售收入 毛利潤 投資回 報率 建筑成本 （增加或減少） +20% % +15% % +10% % +5% % +0% % 5% % 10% % 15% % 20% % 售價 （上漲或下跌） +20% % +15% % +10% % +5% % +0% % 5% % 10% % 15% % 20% % 從上表分析可得知，項目收益對售價的變化比較敏感，但無論是售價降低20%或者成本增加 20%，項目投資回報率仍有 %和 %。 四、 財務(wù)效益分析 效益估算表 單位：萬元 總成本 A 總收入 B 毛利潤 C=BA 投資回報率 D=C247。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 營業(yè)稅 及附加 本項目營業(yè)稅為 萬元 （按 銷售收入 的 %） 。 建安成本 本項目建安工程造價總額為 23800 萬元 （含二次裝修） 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 五 、 分期開發(fā) 計劃 本地塊分兩期開發(fā) ，一、二期建筑面積各為 萬平方米。 四 、價格定位 本項目均價定為 8000 元 /平方米。 ? 年齡在 30－ 55 歲之間，已有一定的事業(yè)基礎(chǔ) 。 及對擬在惠州置業(yè)的 深圳 、東莞、 香港人士 。 三 、 目標客戶 群分析 本項目的市場定位 為高檔住宅 ，結(jié)合 片區(qū) 的環(huán)境因素、規(guī)劃條件、建筑質(zhì)量、建筑特色，我們把目標客戶確定為：惠州市 中 高收入家庭，在惠工作的成功人士 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 機會（ O） ? 東平片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展迅速，本地塊周邊樓盤不斷涌現(xiàn)，現(xiàn)在進入惠州市場的成本相對較低，可占得先機。 劣勢 （ W） ? 地塊與三環(huán)路有四五米的落差，填土工程量非常大。 ? 地塊北面為合生創(chuàng)展公司項目“合生國際新城”，西北面還有“藍波灣”項目，這兩個項目拉動了這個區(qū)域的價值和住宅形象，使這個區(qū)域得到越來越多人的關(guān)注，對后續(xù)樓盤的開發(fā)有積極的影響，包括本項目。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。品牌教育 （如 華南師范大學(xué)附中 ） 的進駐，使東平成為教育較發(fā)達的片區(qū) 。 其次，生活配套上，經(jīng)過東平市場的公交車有數(shù)十路之多，交通十分方便。一方面，是城市中最稱缺的自然資源；另一方面，是城市發(fā)展所凝聚的人文資源。 目前東平片區(qū)的樓盤出現(xiàn)了走中高樓路線的趨勢，一些新推的大盤如荷蘭水鄉(xiāng) 、合生國際新城、東方威尼斯 都體現(xiàn)了這種趨勢，其中 東方威尼斯 主要的物業(yè)類型是 小高 層住宅、 洋房 和獨體別墅，銷售對象瞄準中高收入階層。 東平片區(qū)的樓盤規(guī)模一般都比較大，東湖花園現(xiàn)在已經(jīng)開發(fā)到第六期了，荷蘭水鄉(xiāng)、藍波灣 、合生國際新城、東方威尼斯 也都是大盤。 基本概況：三房兩廳兩衛(wèi)，建筑面積為 平方米 。 半島 1 號多層洋房 D17 戶型 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 價格： /平方米。 價格： 元 /平方米。 價格： 7000 元 /平方米。 價格： 元 /平方米。普通樓盤基本上是以本地居民為主，家庭收入在中等及中等偏上水平，一些較好的樓盤如帶有多層洋房、別墅、 Townhouse 的樓盤，帶有較好景觀資源的樓盤，客戶基本上是以公務(wù)員、大學(xué)教師、生意人外企管理層為主，深圳、廣州、東莞等地的外地客戶有一定比例，主要以深圳客戶為主，占了絕對比例，一些樓盤的深圳客戶比例達到 30%，象惠陽半島 1 號的深圳客戶甚至達到了 50%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。而雅庭院規(guī)整的建筑空間，渾圓厚樸的地中海式白色圍墻，深香繽色的大凸窗，獨特的拱形窗，紅色為主色調(diào)的拱形瓦面，顯示出了西班牙建筑的 奔放個性。 從歐式風(fēng)格說，惠州荷蘭水鄉(xiāng)、帝景灣、東方威尼斯等樓盤比較典型，這些樓盤處于東江邊上，自然景觀好，它們以水景文化為主題，建筑形態(tài)追求歐式風(fēng)格，部分樓盤甚至名稱都帶有歐式烙印。擁有核心地段的樓盤從自然受大眾關(guān)注，價格 也理想，最典型的就是處在惠城中心地段的高層樓盤麗日百合，