【正文】 現(xiàn)在將有關(guān)的研究結(jié)論及可行性建議表述如下： 本 地塊 所在 東平 片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展很快， 交通便捷，自然環(huán)境優(yōu)越， 住宅市場供求旺，升值潛力較大； 本地塊適于開發(fā)高檔住宅； 本地塊規(guī)劃尚未確定（沿鹿江瀝退距不明確，市政 工程 占地面積不明確）； 鹿江瀝處于本地塊的北面，作項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)多加考慮鹿江瀝這一景觀； 本地塊與三環(huán)路存在四五米的落差， 有兩種解決方案，一是架空，二是填土。 五、 盈虧平衡分析 經(jīng)過測算，本項(xiàng)目 物業(yè) 銷售率達(dá)到 %能夠使項(xiàng)目盈虧平衡。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 按總 用地 面積 17 萬 平方米進(jìn)行分?jǐn)?，單方成本?620 元 /平方米。因?yàn)?，在惠州，合生?chuàng)展所開發(fā)的樓盤（包括“合生帝景灣”項(xiàng)目）被普遍認(rèn)為是惠州最高檔樓盤的代表，“合生國際新城”的價(jià)格也就自然被認(rèn)為該片區(qū) 住宅 價(jià)格之最，但考慮到時(shí)間的差異，本項(xiàng)目 一、 兩年后 才 開始銷售， 按惠州房地產(chǎn)市場的發(fā)展 速度 ，估計(jì) 屆時(shí)該片區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格 將普遍 上漲 15%， 所以 ， 把本地塊建成后的項(xiàng)目均價(jià) 暫 定為 8000 元 /平方米 ，當(dāng)然，這個(gè)價(jià) 格是可以按市場發(fā)展靈活調(diào)控的 ，若市場很好，價(jià)格自然而然就會(huì)上升 。 ? 對居住環(huán)境有較高要求，追求舒適和享受的生活 。 ? 地塊功能改變。 ? 南海石化項(xiàng)目啟動(dòng) 投產(chǎn) 后，其巨大的投資潮也必將波及相鄰地方， 本項(xiàng)目地塊 屬近水樓臺(tái)，必將惠及，且這里與 深圳 的交通聯(lián)系又極為便利，本項(xiàng)目以其優(yōu)越的位置、優(yōu)美的環(huán)境、適中的價(jià)格還將會(huì)吸引更多的 深圳 、東莞、香港 人 來此 投資置業(yè) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。而水之于東平的樓盤，這一自然景觀則不僅 “ 推窗可見 ” ，相依相偎，而且在東湖花園和荷蘭水鄉(xiāng) 、東方威尼斯 等靠水的地方，一些小區(qū)還通過造水景和水上運(yùn)動(dòng)俱樂部，將水與人進(jìn)行了有機(jī)連接。華南師范大學(xué)附中 已經(jīng) 在 荷蘭水鄉(xiāng) 設(shè)立分校，惠州市八中也將搬遷到 該片區(qū) ，這對提升該片區(qū)樓盤的銷售氣氛 將有一些作用，同時(shí)也可提升整個(gè)片區(qū)的文化品位。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 特點(diǎn)：正南正北，三面單邊；超大入戶花園；主臥低臺(tái)飄窗 ；全江景 。 特點(diǎn)： 大開間，超大露臺(tái)，陽光庭院等 。 惠州不同樓盤還是有明顯的差異性。半島1 號(hào)別墅講究細(xì)節(jié)，其外墻選用裝飾性的乳膠漆，門窗選用西班牙古典風(fēng)格的木紋窗，兩 旁有裝飾性板葉。 ? 先天資源 從惠州各樓盤具備的先天資源來說，地段、景觀、規(guī)模、品牌是首先要考慮的幾大要素。 項(xiàng)目差異性 ? 定位 從項(xiàng)目定位來說，普通住宅、洋房、別墅、 Townhouse、高端項(xiàng)目是惠州樓盤的主要幾種類型。還有一些品質(zhì)較好的中小樓盤，樓盤層次較為分明，主要面對原住居民及一些中產(chǎn)階級客戶類 。 ? 河南岸、演達(dá)、麥地片區(qū) 2020 年 至今 ，惠州城區(qū)片區(qū)熱點(diǎn)，由河南岸沿演達(dá)一路至惠淡路一帶延伸，該片集中了惠城區(qū)風(fēng)格不一的 20余個(gè)中大型商住樓盤，樓盤結(jié)構(gòu)形成多在小高層與高層之間、中等偏大戶型為主，部分中小戶型。同時(shí)，由于深圳的土地資源已日漸稀缺，深圳的開發(fā)商走出深圳，已經(jīng)是必然趨勢。這顯示，由于受一些先進(jìn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念以及市場需求的影響，惠州房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展正向多元化轉(zhuǎn)變。 2020 年底，惠州市商品房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到了 3100 元 /平方米。近五年，惠州房地產(chǎn)開發(fā)投資額累計(jì)達(dá)到 億元，占同期第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)的 %。 同時(shí)，石化產(chǎn)業(yè)區(qū)的開發(fā)使惠州產(chǎn)業(yè)空間向沿海推移，帶動(dòng)城市空間向沿海發(fā)展，推動(dòng)惠州市走向真正意義上的沿海城市。 大亞灣在努力構(gòu)建完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈方面有很大優(yōu)勢：殼牌公司是全球 500強(qiáng)跨國公司之一，擁有先進(jìn)的管理和技術(shù)設(shè)備，在世界石化市場占據(jù)重要地位。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。改革開放以前，珠三角西岸的發(fā)展快于東岸，改革開放后，由于東岸接近香港，近水樓臺(tái)的優(yōu)勢突現(xiàn)，到 2020 年，深圳和東莞的人口和國內(nèi)生產(chǎn)總值是中山和珠海的三倍多。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 惠州市人民政府駐地惠城區(qū)， 惠城 區(qū) 土地 總面積 平方公里，轄橋東、橋西、江南、江北、河南岸、惠環(huán)、龍豐 7 個(gè)街道辦事處和小金口、汝湖、三棟、陳江、瀝林、馬安、水口、潼湖、橫瀝、矮陂、蘆洲、大嵐、潼僑 13 個(gè)鎮(zhèn)， 2020 年年末戶籍總?cè)丝跒?706262 人，主要分布在城市中心區(qū)， 7 個(gè)辦事處人口已達(dá) 368086人，占總?cè)丝诒戎貫?％，人口分布較密集的鎮(zhèn)有水口、陳江、汝湖和小金口等。改革開發(fā)以后，特別是 1988 年地改市之后，全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)入了迅速發(fā)展、充滿生機(jī)活力的時(shí)期。 目標(biāo)地塊 詳細(xì) 位置 圖 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 總建筑面積： 萬 ㎡ 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 惠州市水口 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 2020 年 1 月 9 日 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 惠州水口項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第一章 前 言 一、報(bào)告編制目的 項(xiàng)目可行性研究是項(xiàng)目立項(xiàng)的依據(jù)，亦是項(xiàng)目開發(fā)成功的基礎(chǔ)，通過系統(tǒng)的研究，可依據(jù)惠州房地產(chǎn)市場的特征決定市場定位，可依據(jù)技術(shù)經(jīng)濟(jì)評估，了解項(xiàng)目運(yùn)行的投資收益 及回收期，尤其是測算項(xiàng)目實(shí)際的開發(fā)成本，以作為后期市場營銷計(jì)劃決策的主要依據(jù)。 四 、項(xiàng)目概況 該地塊位于 惠州市水口三環(huán)路與廣汕公路交界東北側(cè) ，總面積約 17 萬平方米 ， 根據(jù) 2020 年 11 月下旬惠州市專題規(guī)劃會(huì)議，政府已經(jīng)把該地塊所在片區(qū)整體規(guī)劃為高檔商住小區(qū)，為惠州市目前最 受關(guān)注、品位最高、最具潛在價(jià)值的商住區(qū)域之一 。 其中 ， 低密度高檔住宅 萬 ㎡ ， 其它 面積 萬 ㎡ （物管用房、保安亭等） 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 20 多年來，惠州市國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，經(jīng)濟(jì)實(shí)力大大增強(qiáng)，社會(huì)和經(jīng)濟(jì)面貌都發(fā)生了巨大的變化。 二、 惠州市 經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展歷程與特點(diǎn) 縱觀惠州市近二十幾年的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程，可以劃分為三個(gè)階段 ： 第一階段 （ 1978～ 1988 年 ）， 積累階段 。 所未有的大發(fā)展 ， GDP 年均增長 %，地方財(cái)政收入年均增長 %，實(shí)際利用外資年均增長 61%，外貿(mào)出口總額年均增長 %，人均 GDP年均增長 %。形勢出現(xiàn)巨大逆轉(zhuǎn)的主要原因就是區(qū)位條件，東部地區(qū)與香港的連通性較高，這一差異使香港公司和在香港的外國公司的投資、技術(shù)和管理傾向流入珠三角東部，為深圳和東莞外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供動(dòng)力，使東岸經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速趕上并超過西岸。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。殼牌公司的龍頭地位有利于大亞灣吸引其他跨國企業(yè)的集聚，進(jìn)而構(gòu)成完整的石化產(chǎn)業(yè)鏈。隨著繼續(xù)加強(qiáng)與深圳、香港、東莞的聯(lián)系，對旅游資源的開發(fā)利用，對生態(tài)環(huán)境的加強(qiáng)保護(hù)和建設(shè)，惠州市未來將成為珠三角重要休閑旅游基地，成為珠三角東部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的最直接承接地。 從 2020～ 2020 年 惠州房地產(chǎn)市場運(yùn)行的情況來看，由于市場比較理性，所以供求總量基本均衡，供求結(jié)構(gòu) 基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn)。 目前， 全市人均居住面積 約 16 平方米 /人 ， 根據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展要求，未來 20 年內(nèi)惠州市人均住房面積要達(dá)到 30－ 35 平方米；與此同時(shí)，隨著城市化的進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將有越來越多的人加入到這個(gè)城市，所以， 住宅的需求量將 大大增加 。 ? 商業(yè)地產(chǎn)異軍突起 惠州經(jīng)濟(jì)被眾多投資者看好，從去年開始，不斷有新的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)，越來越多的商場也開始進(jìn)駐惠州。一些資源比較豐盛的區(qū)域，深圳的開發(fā)商已嶄露頭角，其開發(fā)的一些項(xiàng)目的產(chǎn)品根本就是為深圳客戶量身打造的。這些新建樓盤加上已成規(guī)模的汽車市場、大型建材超市，及大型購物廣場的進(jìn)駐，人氣日益旺盛， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 該片區(qū) 住宅樓盤價(jià)格均價(jià)多在 3000— 4000 元 /平方米左右 ，別墅樓盤均價(jià) 7000— 8500 元 /平方米 ?；葜荽蟛糠謽潜P還是均價(jià) 2800 元 /平方米 — 3700 元 /平方米左右的普通住宅，象金迪新苑、東江學(xué)府、東湖花園、