上海古北南匯航頭鎮(zhèn)房地產(chǎn)項目可行性研究報告(doc19)-地產(chǎn)可研-資料下載頁
2025-08-05 10:38本頁面
【導(dǎo)讀】分界的道路均處于規(guī)劃中。緊鄰該地塊的鶴鳴路以西部分屬于下沙社區(qū)部分，將以舊區(qū)、拆遷安置房和下沙學(xué)校的教。育科研用地為主。該地塊目前四周道路尚未開通，鶴鳴路橋也正在施工過程中，原始地貌為農(nóng)田和農(nóng)宅為主，地面平坦有較寬的河流（活。航頭鎮(zhèn)和下沙社區(qū)都為南匯的小鎮(zhèn)，合計常住人口萬人。該地塊遠(yuǎn)離航頭鎮(zhèn)中心，周邊為農(nóng)田和農(nóng)宅，缺乏現(xiàn)代。附近的下沙社區(qū)主要是當(dāng)?shù)鼐用竦木幼〉?，商業(yè)和住宅的檔次較低。南匯航頭鎮(zhèn)8街坊4/5丘地塊項目用地面積萬平方米，擬建中高檔低密度住宅，以疊加和獨(dú)立別墅住宅為主，總建筑面積。配合上海市南匯新一輪城鄉(xiāng)建設(shè)，創(chuàng)建一個現(xiàn)代化的居住小區(qū)，改善了南匯航頭鎮(zhèn)地區(qū)的整體居住環(huán)境狀況。本項目建成后將可上繳政府各類稅費(fèi)6883萬元，為地方財政和市政建設(shè)作出貢獻(xiàn)。23點(diǎn)，上漲比例約%，形成別墅指數(shù)連續(xù)6個月持續(xù)上升之態(tài)勢。交值7億元，實(shí)現(xiàn)稅收2億元，全鎮(zhèn)居民儲蓄余額億余元。未來，航頭的住宅發(fā)展仍將以別墅為主。
【正文】 的開發(fā)建設(shè)。項目的資金來源渠道主要有三個方面：自有資金、銀行貸款、預(yù)銷售款 (含按揭 )。其中，銀行貸款、預(yù)銷售款是調(diào)節(jié)整個項目資金運(yùn)作平衡的重要“蓄水池”。 根據(jù)我司情況和市場行情，三個資金塊中有兩塊是可以保證的，即自有資金和銀行貸款；如果邀請一家銀行對項目實(shí)行專項資金管理，那么銀行融資問題也能得到較可靠的保證，可能會出現(xiàn)的問題是銀行放貸計劃與我司的項目投資計劃在時間或數(shù)量上的誤差，這可通過雙方及時的溝通的得到解決；因此，三塊資金中只有預(yù)銷 售款存在較大的不確定因素。所以，在資金平衡控制中就是要彌補(bǔ)由于銷售回款不及時所帶來的風(fēng)險。 根據(jù)較理想的情況，若項目于 2020 年二季度開始預(yù)售，則項目的總投資約 99493 億元人民幣，其中自有資金為 40000 萬元、銀行貸款 13474 萬元、預(yù)售回籠投入 46019 萬元。 第五章 投資估算 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 17 頁 共 20 頁 工程建設(shè)投資估算內(nèi)容（詳見附表二投資估算表） 項目的投資分析和成本測算是以《南匯區(qū)航頭鎮(zhèn)基地招標(biāo)文件》為基礎(chǔ)，并參照了投資監(jiān)理的成本測算，結(jié)合本市住宅建設(shè)項目建設(shè)費(fèi)用計費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定及市場實(shí)際平均發(fā)生金額進(jìn)行估算 。 （ 1） 土地費(fèi)用 土地費(fèi)用包括中標(biāo)地價、土地交易契稅和基地的三通一平費(fèi)用。 （ 2） 前期費(fèi)用 前期費(fèi)用包括可行性研究費(fèi)、大市政配套費(fèi)、設(shè)計、地質(zhì)勘查及人防配套費(fèi)等費(fèi)用。 （ 3）間接開發(fā)費(fèi) 間接開發(fā)費(fèi)包括管理費(fèi)、監(jiān)理、招投標(biāo)代理、工程審照費(fèi)、竣工決算等費(fèi)用。該部分費(fèi)用均根據(jù)常規(guī)或初步征詢結(jié)果進(jìn)行估算。 （ 4） 工程費(fèi)用 以疊加別墅 1200元 /平方米，獨(dú)立別墅 1400元 /平方米，公建部分 3000元 /平方米的工程造價進(jìn)行估算。 （ 5） 小區(qū)配套費(fèi) 配套費(fèi)用按配套單位有關(guān)規(guī)定估算。主要包括水、電、煤、通訊、排水 配套費(fèi)用及小區(qū)智能化配套、綠化、環(huán)衛(wèi)、有線電視等工程費(fèi)用。 （ 6） 不可預(yù)見費(fèi) 按照工程費(fèi)用的 5％計取。 （ 7） 維修基金 維修基金按政府規(guī)定售后公房 1295元 /平方米的 3%計取，為 37 元 /平方米。 （ 8） 財務(wù)費(fèi)用 按照 6％的銀行貸款年利率進(jìn)行折現(xiàn)測算。 投資估算 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 18 頁 共 20 頁 經(jīng)估算，本項目總投資為 99493萬元，單位綜合造價為 4899元 /平方米，其中單位土地費(fèi)用 2353元 /平方米，單位建安造價 1470元/平方米，前期費(fèi)用、配套費(fèi)用及其他費(fèi)用為 1076 元 /平方米。投資估算見表 5： 表 5：建設(shè)投資估算 序號 項 目 金額（萬元） 單價（元 /M2） 1 土地費(fèi)用 47050 2353 2 前期費(fèi)用 8263 407 3 間接開發(fā)費(fèi) 1657 82 4 工程費(fèi)用 29847 1470 5 小區(qū)配套費(fèi) 9538 470 6 不可預(yù)見費(fèi) 1492 73 7 維修基金 753 37 8 利息費(fèi)用 893 44 總投資 99493 4899 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 19 頁 共 20 頁 注：建設(shè)項目投資總額不包含銷售費(fèi)用和銷售營業(yè)稅 第六章 財務(wù)效益分析 損益分析 從項目的損益表（詳見附表四損益測算表）分析，項目的可 銷售面積為 193100 平方米，每期可銷售面積約為 100000平方米。疊加別墅銷售均價為 4952 元 /平方米，獨(dú)立別墅銷售均價為 10783 元 /平方米，共計銷售總收入為 131209 萬元，扣除投資成本、銷售費(fèi)用及稅金，項目的稅后利潤為 13720 萬元，稅后投資利潤率為 %，資本金年利潤率為 %。投資損益表見表六，下頁。 財務(wù)效益分析 經(jīng)測算，項目全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率 %，高于銀行三年期貸款利率，按 6%的折現(xiàn)率測算的財務(wù)凈現(xiàn)值為 7048萬元，投資回收期為 年，項目在財務(wù)上是可行的。 （詳見附表五現(xiàn)金流量表） 表 6：投資損益表 序號 項目 金額（萬元） 1 銷售總收入 131209 中國最大的管 理 資料下載中心 (收集 \整理 . 大量免費(fèi)資源共享 ) 第 20 頁 共 20 頁 —— 營銷稅金（ %） 7302 —— 營銷費(fèi)用（ 3%） 3936 2 銷售凈收入 119971 —— 工程投資 98600 —— 利息費(fèi)用 893 3 稅前利潤 20478 —— 所得稅 6758 4 稅后利潤 13720 第七章 結(jié)論 本項目的建設(shè)符合南匯航頭地區(qū)的建設(shè)規(guī)劃，項目的建設(shè)將給該地區(qū)的發(fā)展帶來有利的影響，并且依據(jù)測算，項目經(jīng)濟(jì)及財務(wù)指標(biāo)較好 。因此，本項目的投資是基本可行的。
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