房地產(chǎn)前期可研報告操作規(guī)范手冊(教材)(15頁)-地產(chǎn)可研-資料下載頁
2025-08-04 15:24本頁面
【導讀】可行性研究通常是一種打哪兒指哪兒的游戲，先射出箭，然后畫出靶心。地也較大．如此也罷，最危險的是可行性研究僅僅成為一紙說辭。將之納入整體戰(zhàn)略設(shè)計。最終確定該項目是否可行的綜合研究。第一是要確定項目在技術(shù)上能否實施；可見，關(guān)鍵在于投資的回報，即能否取得最佳的經(jīng)濟效益，并兼顧。社會效益和環(huán)境效益。性分析所要解決的波特定項目成功的可能性問題。府還是企業(yè)都會導致“先人為主”的決策傾向。現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)畸形膨脹，大起大落，都是無視當?shù)貒窠?jīng)濟發(fā)展情況，主次顛倒，沒有擺正房地產(chǎn)業(yè)的位置所帶來的后果。于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。與此形成對比的是，不少城市的土地批出規(guī)模嚴重失。北新區(qū)自然成為外商購買或租賃住宅的主要目標。分是港、臺同胞及外國人，所以成為上海唯—一個名副其實的境外人士居住區(qū)。這使古北新區(qū)享有很高的知名度，并自然形成了一個獨特的社交圈及生活社區(qū)，區(qū)沖突或戰(zhàn)爭發(fā)生的可能性。
【正文】 廣告開支 項目公司日常運作的開支 項目及企業(yè)的公關(guān)開支 工程開支概算，包括： 用于工程勘探的開支 用于吹沙填土、平整土地的開支 用于工程設(shè)計的開支 用于建筑施工的開支 用于設(shè)施配套的開支 用于工程監(jiān)理的開支 土地征用開支概算，包括： 政府一次性收取的標準地價 用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支 影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支 金融成本開支，包括： 外匯資金進入國內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔保及管理費用支出 貸款引起的利息支出 各項保險開支 稅收和行政性收費 不可預(yù)見開支 第 6 操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進行可行性研究 現(xiàn)實化的可行性研究前握 事實上，一個好的市場營銷者才是一個最好的利潤創(chuàng)造者和挖掘者，他們致力于分析各種營銷機會的利潤潛力，捕捉贏利機會。這樣的房屋是有目的、有針對性地建造的。優(yōu)秀的房地產(chǎn)公司應(yīng)從機構(gòu)內(nèi)外來縱觀其業(yè)務(wù)，監(jiān)視變化中的環(huán)境并抓住最佳的機會。公司營銷人員的主要職責是辨別外界環(huán)境中的主要變化，通過設(shè)立早期預(yù)警系統(tǒng)，及肘改變營銷策略，去迎接營銷環(huán)境中的新挑戰(zhàn)和新機會。 消費者市場分析與營銷環(huán)境分析同等重要。消費者市場包括個人和家庭、消費者在年齡、收 入、教育程度、遷移狀態(tài)及興趣等方面差異極大，營銷者區(qū)分不同消費者群體和細小的市場，并按照他們的需要來開發(fā)產(chǎn)品和服務(wù)是非常有用處的。我們應(yīng)在分析消費者行為的基礎(chǔ)上，從消費者購買心理入手，分析營銷策劃人員如何制定營銷計劃。具體來講就是要研究如下問題：購買什么？為什么購買？購買者是誰？如何購買？何地購買？何處購買？ 為選定市場和制定策略而進行可行性研究 在此基礎(chǔ)上，我們應(yīng)進行細致而有針對性的市場調(diào)研，進行市場分析，并選定適合的目標市場，制定產(chǎn)品的定位策略、產(chǎn)品開發(fā)和定價策略、營銷渠道策略、促銷 組合策略及售后服務(wù)即物業(yè)管理策略。公司要對每個選定的細分市場制定產(chǎn)品定位策略。他需要向客戶說明本公司與現(xiàn)有競爭者和潛在競爭者有什么區(qū)別。定位是勾劃公司形象和所提供價值的行為，以此使該細分市場的顧客理解和正確認識本公司有別于其競爭者的特征。定位任務(wù)包括三個步驟： 明確一些可利用的競爭優(yōu)勢； 選擇若干個適用的優(yōu)勢； 有效地向市場表明公司的定位觀念。 產(chǎn)品是營銷首要和最重要的因素，房地產(chǎn)產(chǎn)品策略需要對產(chǎn)品類 型的選擇、開發(fā)風險的選擇以及開發(fā)方案的制訂與效益分析作 出決策。房地 產(chǎn)產(chǎn)品類型可大致分為土地、住宅、公寓、購物中心和商店、工業(yè)建筑、旅 館及其他特殊用途的物業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)風險的選擇與房地產(chǎn)開發(fā)資金的 籌措渠道密不可分。風險和收益是成正比的，如果某一項目不能產(chǎn)生足夠收 入償還抵押并產(chǎn)生正現(xiàn)金流量或者項目的總債務(wù)超過其價值則被認為是籌資 過度，明智的辦法是在準備隨風險的限度內(nèi)盡量賺錢，應(yīng)保留部分現(xiàn)金和兌 現(xiàn)性強的財產(chǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)策略即為作出種種投資決定而事先安排的計劃一 一投資多少？投資哪類？何處投資以及如何著手？開發(fā)方案一般包括下列內(nèi)容：開發(fā)目標、投資規(guī)模與 投資額、營運費用及稅費、投資收益方式與收益 大小、經(jīng)營期間現(xiàn)金流量分析。 納入整體營銷方案的可行性研究 一個好的房地產(chǎn)營銷方案最終有一個好的計劃書，以便在整體上把握整個營銷活 動。計劃一般應(yīng)包括以下八大內(nèi)容： 計劃概要（便于決策者快速瀏覽） 市場營銷現(xiàn)狀（提供背景資料） 機會與問題分 析 目標、銷售量、市場占有率、盈利水平 市場營銷策略 行動方案：做什么？誰去做？如何做？何時做？費用多少？ 預(yù)計盈虧 報表 控制措施 策略涉及的是營銷活動 “是什么 ”和 “為什么 ”的問題，而執(zhí)行則涉及“誰？ ”“時 間？ ”“地點？ ”“怎么樣？ ”等問題。影響有效執(zhí)行營銷方案的因素主要有：發(fā)現(xiàn)及診斷問題的技能：評定存在問題的技能；執(zhí)行計劃的技能；評估執(zhí)行效果的技能。
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