房地產(chǎn)前期可研報(bào)告操作規(guī)范手冊(cè)(教材)(15頁(yè))-地產(chǎn)可研(完整版)
【正文】 一些地方政府的城市規(guī)劃及規(guī)劃控制水平對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā) 有著直接的影響。 項(xiàng)目投資制勝第一法寶 一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在實(shí)施之前，都必須進(jìn)行投資可行性分析。 房地產(chǎn)前期可行性研究報(bào)告操作手冊(cè) 使用指南 可行性研究通常是一種打哪兒指哪兒的游戲，先射出箭，然后畫(huà)出靶心。在該階段，可行性分析所要解決的波特定項(xiàng)目成功的可能性問(wèn)題。眾所周知，在城市規(guī)劃管理比較好的張家港市及江陰市，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一直處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)。正因?yàn)橛泻鐦蜷_(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展，才產(chǎn)生了對(duì)古北新區(qū)高尚住宅的需求，虹橋開(kāi)發(fā)區(qū)與古北新區(qū)之間明顯存在著功能上的互補(bǔ)關(guān)系。有 時(shí)候一個(gè)好項(xiàng)目，到了某些房地產(chǎn)企業(yè)手 里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。 b、區(qū)域性因素分析 一般來(lái)講，項(xiàng)目所在國(guó)內(nèi)部地區(qū)之間的發(fā)展是不平衡的，差異總是不同程度地存在，僅研究其宏觀因素還不夠、還必須對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域進(jìn)行因素分析，這是因?yàn)椋菏紫? 宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響程度不同，對(duì)有的區(qū)域影響大，有的區(qū)域影響小；其次 區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響存在著 “時(shí)滯 ?現(xiàn)象，宏觀的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀往 往要經(jīng)過(guò)一段長(zhǎng)時(shí)間以后才能對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生影響，有的地區(qū)反應(yīng)快，有的地區(qū)則滯后性較為明顯，投資時(shí)必須加以考慮；其三 國(guó)家特定的地區(qū)經(jīng)濟(jì)使得某些區(qū)域經(jīng)濟(jì)或多或少受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，甚至形成于宏觀經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)相反的逆向走勢(shì)。 一般來(lái)講 成本構(gòu)成包括以下四個(gè)部分： A 土地前期費(fèi)：指取得合理的土地的權(quán)證，完成土地上現(xiàn)有建筑物的拆遷，開(kāi)通施工用水、用電、 道路以及完成場(chǎng)地平整為止所要的費(fèi)用。 步驟 F：盈虧平衡分析 盈虧平衡分析在財(cái)務(wù)管理中又稱量、本、利分析，是指在一定的市場(chǎng)生產(chǎn)能力條件下，通過(guò)分析擬建項(xiàng)目的產(chǎn)出（量）、成本（本）和收益（利）之間的關(guān)系，來(lái)判斷項(xiàng)目?jī)?yōu)劣及盈利能力的一種方法。若敏感系數(shù)為負(fù)，說(shuō)明目標(biāo)值的變化與參數(shù)值的變化方 向相反，敏感系數(shù)越大，則說(shuō)明該參量對(duì)目標(biāo)值越敏感，在可行性研究中對(duì)該參量的確定須越謹(jǐn)慎。 附件：它包含可行性研究的主要依據(jù)，是可行性研究報(bào)告必不可少的部分。 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案：要求寫(xiě)出項(xiàng)目所具備的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及建設(shè)過(guò)程中市政條件是否具備。 有關(guān)建議：是專業(yè)機(jī)構(gòu)的專業(yè)人員在進(jìn)行可行性研究中發(fā)現(xiàn)的一些有利于項(xiàng)目獲得更佳的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益等方面的建議，供委托方參考。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資概算應(yīng)包括以下內(nèi)容： 營(yíng)銷開(kāi)支概算，包括： 項(xiàng)目前研究及可行性研究的開(kāi)支 項(xiàng)目策劃的開(kāi)支 銷售策劃的開(kāi)支 廣告開(kāi)支 項(xiàng)目公司日常運(yùn)作的開(kāi)支 項(xiàng)目及企業(yè)的公關(guān)開(kāi)支 工程開(kāi)支概算，包括： 用于工程勘探的開(kāi)支 用于吹沙填土、平整土地的開(kāi)支 用于工程設(shè)計(jì)的開(kāi)支 用于建筑施工的開(kāi)支 用于設(shè)施配套的開(kāi)支 用于工程監(jiān)理的開(kāi)支 土地征用開(kāi)支概算，包括： 政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價(jià) 用于拆遷補(bǔ)償或青苗補(bǔ)償?shù)拈_(kāi)支 影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開(kāi)支 金融成本開(kāi)支，包括： 外匯資金進(jìn)入國(guó)內(nèi)貨幣系統(tǒng)產(chǎn)生的銀行擔(dān)保及管理費(fèi)用支出 貸款引起的利息支出 各項(xiàng)保險(xiǎn)開(kāi)支 稅收和行政性收費(fèi) 不可預(yù)見(jiàn)開(kāi)支 第 6 操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進(jìn)行可行性研究 現(xiàn)實(shí)化的可行性研究前握 事實(shí)上，一個(gè)好的市場(chǎng)營(yíng)銷者才是一個(gè)最好的利潤(rùn)創(chuàng)造者和挖掘者，他們致力于分析各種營(yíng)銷機(jī)會(huì)的利潤(rùn)潛力，捕捉贏利機(jī)會(huì)。公司要對(duì)每個(gè)選定的細(xì)分市場(chǎng)制定產(chǎn)品定位策略。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策略即為作出種種投資決定而事先安排的計(jì)劃一 一投資多少？投資哪類？何處投資以及如何著手？開(kāi)發(fā)方案一般包括下列內(nèi)容：開(kāi)發(fā)目標(biāo)、投資規(guī)模與 投資額、營(yíng)運(yùn)費(fèi)用及稅費(fèi)、投資收益方式與收益 大小、經(jīng)營(yíng)期間現(xiàn)金流量分析。計(jì)劃一般應(yīng)包括以下八大內(nèi)容： 計(jì)劃概要（便于決策者快速瀏覽） 市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀（提供背景資料） 機(jī)會(huì)與問(wèn)題分 析 目標(biāo)、銷售量、市場(chǎng)占有率、盈利水平
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