【正文】 半干燥大陸性氣候。之間，南北直距 138公里，東西直距 114 公里。位于北緯 35176。該小區(qū)以平價優(yōu)質(zhì)作為市場定位取向，帶給消費者實惠，使其能買到物有所值，甚至物超所值的住房。 市是一個近幾年發(fā)展起來的山東經(jīng)濟強市之一，工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，大企業(yè)較多，企業(yè)效益較好，近幾年 市的 GDP 逐年上升，居民收入穩(wěn)定，經(jīng)濟進入一個良性循環(huán)期。 2）、政府對土地調(diào)控度加強，拍賣土地競投現(xiàn)象將繼續(xù)出現(xiàn)。尤其是銀行實行緊縮政策，提高存款準備金利率，將房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金提 高 15個百分點，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款受到限制。 4）、小戶型商品房開始受以市場青睞，受以開發(fā)商、消費者的追捧。分別比上年減少 28%、 22%。把社會責任融入到品牌建設(shè)的核心，為普通百姓打造大眾化、平民化品牌住宅，用大眾化精品住宅搶占市場。就總體房地產(chǎn)住宅的價格而言， 隨著其內(nèi)在品質(zhì)的提高將穩(wěn)中微升，但其內(nèi)在結(jié)構(gòu)必定是有升有降。 鑫東小區(qū) 住宅項目地處 市的風景地段，小區(qū)建成后，將以全新的姿態(tài)獻給 市人民，小區(qū)內(nèi)綠化合理，布局嚴謹，形成集居住、 休閑 為一體的舒適、優(yōu)美、安靜的高檔次、高標準、高品位的一個新的社區(qū)居住小區(qū)，將為 市城區(qū)建設(shè)增加一個新的亮點，將大大提高居民生活質(zhì)量，改善人民的精神面貌，繁榮小區(qū)周邊物業(yè)，創(chuàng)造更多 的就業(yè)機會，提升 市城市檔次和品位，打造出一個具有完善生活配套設(shè)施的綠色精品住宅小區(qū) 。 第四節(jié) 主要經(jīng)濟技術(shù)指標 本項目 主要經(jīng)濟技術(shù)指標見附表 11： 附表 1－ 1 主要經(jīng)濟技術(shù)指標表 序號 項 目 單 位 數(shù) 量 備注 1 總用地面積 m2 14446 2 總建筑面積 m2 26000 住宅樓 m2 26000 3 固定資產(chǎn)投資 萬元 其中：工程費用 萬元 1050 其它費用 萬元 4 綠化率 ％ 25 5 容積率 6 建筑密度 ％ 第二章 項目背景及建設(shè)的必要性 第一節(jié) 項目背景 市總體規(guī)劃中 鑫東小區(qū) 住宅開發(fā)項目位于 市區(qū)魯化 路以 東， 交運集團職工居住小區(qū)以北 ，是 市 城區(qū)的 風景地段。項目建成后，將以嶄新的姿態(tài)獻給 冠縣 人民，小區(qū)內(nèi)綠化合理，布局嚴謹，形成集 娛樂、居住為一體的舒適、優(yōu)美、安靜的高檔品味的綜合風景居住區(qū)，將大大提高居民生活質(zhì)量，改善人民精神面貌 ，繁榮周邊物業(yè)，創(chuàng)造更多的就業(yè)機會，創(chuàng)造出代表 冠縣 特色與文明延續(xù)的城區(qū)標志性生活小區(qū)。 第二節(jié) 項目概況 冠縣 住宅小區(qū)開發(fā)項目 位于 冠宜春東路法院東鄰 ， 是冠縣行政、商業(yè) 地段。公司發(fā)展壯大了，效益好了，牌子硬了，在 2020 年的資質(zhì)年審中，從暫定資質(zhì)一躍晉升為具有三級資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，雄厚的實力，良好的信譽，使得公司連續(xù)多年被 市工商行政管理局授予“重合同、守信用企業(yè)”，連續(xù)被建設(shè)局評定為“先進單位”等榮譽。 公司在董事長白以華的帶領(lǐng)下，堅持與時俱進，開拓創(chuàng)新，團結(jié)拼搏，追求卓越，參與并見證了冠縣城市建設(shè)的大發(fā)展，大變革，是我縣發(fā)展最早規(guī)模最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，我縣房地 產(chǎn)業(yè)中的佼佼者，公司自成立以來，以零開始， 從大到小，由虧到盈，經(jīng)歷了從零星征地建設(shè)到小區(qū)整體綜合開發(fā)，從單一的房地產(chǎn)開發(fā)到集開發(fā)、建設(shè)、物業(yè)于一體的綜合性開發(fā)企業(yè)。工程建設(shè)上，公司內(nèi)部層層簽定了責任狀，在從總經(jīng)理到施工人員的每一個層面上，從房屋規(guī)劃設(shè)計到現(xiàn)場施工的每一個環(huán)節(jié)上，都建立了嚴格的監(jiān)督機制，把好工程質(zhì)量關(guān) 和安全生產(chǎn)關(guān)，公司外部建立了建設(shè)單位協(xié)調(diào)指揮，監(jiān)理公司全面控制，質(zhì)檢部門監(jiān)督檢查的質(zhì)保機制，使工程 質(zhì)量得到可靠保證。東側(cè)為 3棟 6層多層住宅，西 側(cè)為 2 棟 6 層 多 層住宅。 五、環(huán)境保護及節(jié)能。從規(guī)劃地段現(xiàn)狀用地情況看，具有優(yōu)越的區(qū)位條件、便捷的交通條件和良好的自然環(huán)境條件，位于 風景地段，景觀環(huán)境較好，周圍社區(qū)環(huán)境成熟，居住條件良好。進入 2020年后，我國樓市將出現(xiàn)分化，不管房地產(chǎn)市場怎樣運行，樓市普遍上漲的格局將一去不復返了。房產(chǎn)開發(fā)能讓人們實現(xiàn)心中的夢想，讓夢想成真。京杭大運河在 市區(qū)穿城而過，進入九十年代， 的交通有了翻天覆地的變化。外來人口購買我市商品房，近三年來增長速度不斷加快， 2002 年外來人 口購商品房 123880 平方米， 2020 年購商品房 262745 平方米，2020 年購商品房 267965 平方米， 2020 年達以 474836 平方米，同本地人購房比例為 32%、 68%。房地產(chǎn)業(yè)上游產(chǎn)品如鋼鐵、水 泥、煤、電等價格上漲，對房地產(chǎn)市場影響甚大。從目前市場調(diào)查情況看， 2020 年投入市場項目 30多年，投放市場面積 140 多萬平方米。房價穩(wěn)中有升是 2020 年總趨勢，但 2020年總體上供給大于需求，仍屬買方市場。 市鑫東岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鑫東小區(qū) 住宅開發(fā) 項目 地理位置優(yōu)越，給居民的生活帶來極大的方便及無限的樂趣。 第三節(jié) 建設(shè)工期 市鑫東岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司鑫東小區(qū)住宅開發(fā) 項目 建設(shè)工期 16個月。 1639。市境地處黃河沖擊平原，地勢西南高、東北低。煙波浩淼的東昌湖，曾有鳳凰棲息，有胭脂對湖梳妝的倩影；氣勢恢宏的京杭大運河，象一條玉帶穿城而過，令人不 由得想起輝煌的往昔；寬闊的徒駭河，象一輪巨大 的彎月，簇擁著南部的半個城區(qū)，誰說聽不到大禹師徒的驚嘆！古老的黃河，孕育華夏文明的搖籃，它通過引水渠道，為城區(qū)編織出一條條水網(wǎng)，構(gòu)成了城中有湖、湖中有城、湖河一體、交互輝映、北國江南的獨特水城風貌。其用地西側(cè)為新開發(fā)的二干渠，是 市的主要景觀地區(qū)。 粉土：灰黃色，濕、稍密層厚 — ，承載力 100Kpa。 市是重要的交通樞紐，交通和區(qū)位優(yōu)勢更加明顯。規(guī)劃容量一期2 臺 60萬千瓦 發(fā)電 機組工程 已 投入運營。 第五章 設(shè)計方案 第一節(jié) 設(shè)計依據(jù) 本項目設(shè)計依據(jù)主要有： 一、《中華人民共和國城市規(guī)劃法》； 二、《 市城市總體規(guī)劃》； 三、《民用建筑設(shè)計通則》； 四、《城市居住規(guī)劃設(shè)計規(guī)范 （ GB5010893）》； 五、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范（ GB5022095）》； 六、《住宅建筑設(shè)計規(guī)范》； 七、《城市道路交通規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》； 八、《建設(shè)部城市居住小區(qū)試點綜合評價內(nèi)容（實施方案）》； 九、 市規(guī)劃部門提供的 1∶ 1000現(xiàn)狀 圖； 十、項目單位提供的關(guān)于編制本項目申請報告的有關(guān)資料。體現(xiàn)合理、合適、方便、安全的指導思想，著力建成一個功能合理、公共設(shè)施配套、室內(nèi)外環(huán)境優(yōu)美、建筑新穎、交通方便，經(jīng)濟實用的“花園式”居住小區(qū)。力求人車分流，互不干擾，為居民創(chuàng)造一個安全 ，便捷、優(yōu)美的居住環(huán)境。立面設(shè)計上，同時考慮了中式和現(xiàn)代北方住宅兩種風格。 規(guī)劃小區(qū)內(nèi)道路分為小區(qū)車行道，小區(qū)步行道，宅前路三級，路面寬分別 為 6 米、 5－ 10米和 3－ 4 米。小區(qū)交通 便利，具有良好的景觀效果，建筑層數(shù) 按 1 6層 排列。 給排水設(shè)計 供水水源為 市自來水公司，供水普及率將達到 100％。 b、其它：有線電視線路沿道路走線； 每戶室均在起居、主臥室各設(shè)置電視插口一個；每戶室均鋪設(shè)空調(diào)專用線路，窗外預留空調(diào)安裝位置；書房設(shè)置寬帶網(wǎng)插口一個。 二、污染源及污染物措施 主要污染源及污染物 本項目為住宅建設(shè)，其主要污染物是生活污水，廚房油煙及生活垃圾，為保證小區(qū)本身的環(huán)境衛(wèi)生要求和不對周圍環(huán)境產(chǎn)生影響 ，對上述污染源必須采用適當?shù)闹卫泶胧? 。 四、采用保溫 復合砌塊和保溫 砂 漿新型墻體材料，推廣使用新技術(shù) 、新工藝，充分利用自然光，以節(jié)能降耗。所需資金由項目承辦單 位自籌解決 ,不足部分待開工后由銀行貸款填補。 銷售利潤： 萬元（ 3876 萬元－ 萬元 － 215萬元 ）； 企業(yè)所得稅： 萬元（ 萬元 25％）； 凈利潤： 萬元（ 萬元－ 萬元）； 銷售利潤率： %（ 萬元247。本項目市場定位為中高檔住宅，項目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價格方面有一定風險。 第五節(jié) 社會效益 對于改善 市城區(qū)市容、市貌，提升 市城市檔次和品位，為 人創(chuàng)造一個新的生活環(huán)境