房地產(chǎn)經(jīng)營與管理土地一級開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作操作要點(diǎn)教材ppt-地產(chǎn)培訓(xùn)-資料下載頁
2025-08-04 14:51本頁面
【導(dǎo)讀】房地產(chǎn)開發(fā)的程序。的物業(yè)管理，大都遵循一個(gè)合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般來說，這個(gè)程。房地產(chǎn)投資分析與決策階段。房屋銷售與出租階段。可能要交替進(jìn)行。此階段是具體落實(shí)開發(fā)方案，為開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施作準(zhǔn)備的階段。建設(shè)用地規(guī)劃許可證、購置開發(fā)場地、籌集資金、拆遷安置、項(xiàng)目報(bào)建。資金則可以與之平行進(jìn)行。組織者、監(jiān)督者的身份進(jìn)行項(xiàng)目工程管理與控制；竣工驗(yàn)收。房屋的銷售工作并非在房屋竣工驗(yàn)收后進(jìn)行，營銷策劃、銷售計(jì)劃。企業(yè)練好內(nèi)功是項(xiàng)目開發(fā)成功的前提。企業(yè)內(nèi)控管理的優(yōu)化。是指資本所有者將其資本投入到房地產(chǎn)業(yè)，以期在將來獲取預(yù)期。收益的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。在大多數(shù)城市主要是由政府來操作，也有政府委托企業(yè)來做，政府負(fù)責(zé)管理和監(jiān)。的企業(yè)更容易獲取該地塊的土地使用權(quán)”等關(guān)聯(lián)交易和不公平競爭。區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用
【正文】 一級開發(fā)，利潤豐厚。 上市 公司 開發(fā) 區(qū)域 凈利潤 *（萬元） 經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流 *（萬元） 云南城投 昆明 4,543 22,482 中天城投 貴陽 23,184 370,928 綿世股份 成都 （ 161） 1,089 交大博通 西安 （ 128） 20,000 中南建設(shè) 海門、儋州 52,088 519,728 西藏城投 上海 11,702 92,222 黑牡丹 常州 20,052 197,291 天房發(fā)展 天津 16,074 337,009 漳州發(fā)展 漳州 7,484 123,823 *：數(shù)據(jù)截止到 2020年 9月 30日 26 四、房地產(chǎn)企業(yè)土地一級開發(fā)實(shí)踐 利益鏈條 ? 房地產(chǎn)企業(yè)積極參與土地一級開發(fā) ，是動(dòng)機(jī)、機(jī)會(huì)和態(tài)度三方面共同作用 的結(jié)果。 ? 動(dòng)機(jī)：一二級土地市場聯(lián)動(dòng)，創(chuàng)造 更大利潤空間。 ? 機(jī)會(huì)：中央清理地方融資平臺，房 地產(chǎn)開發(fā)商有機(jī)會(huì)成為地方政府一級土 地開發(fā)商。 ? 態(tài)度：中央對一級土地市場的態(tài)度已 經(jīng)明確，倡導(dǎo)退出直接開發(fā)過程，轉(zhuǎn)嫁融 資風(fēng)險(xiǎn)。 房地產(chǎn)企業(yè)參 與土地一級開發(fā) 動(dòng)機(jī) 機(jī)會(huì) 態(tài)度 27 四、房地產(chǎn)企業(yè)土地一級開發(fā)實(shí)踐 一級開發(fā)收益 ? 一級土地開發(fā)收益率不俗 。以 2020年的一支土地天津土地整理基金為例，若以接近起拍價(jià)出讓土地，基金年回報(bào)率將超過 16%，而今年億城股份和首創(chuàng)股份參與的唐山和海南土地整理項(xiàng)目中，稅后投資收益將不低于 11%。 ? 政府與公司分成 。一級開發(fā)的利潤率沒有二級開發(fā)那么高，一般與政府約定的利潤率水平在 8%到 10%之間。通常在土地出讓后，還會(huì)和政府按照約定比例進(jìn)行分成，從而實(shí)現(xiàn)土地增值收益。 ? 政府保底收益 。例如云南城投與昆明市政府簽訂協(xié)議，保底稅后收益率為 5%，不足時(shí)由政府補(bǔ)齊。 ? 一二級聯(lián)動(dòng)最大化收益 。開發(fā)商可以以較低的成本獲取土地，保證二級開發(fā)的優(yōu)厚收益。 28 四、房地產(chǎn)企業(yè)土地一級開發(fā)實(shí)踐 開發(fā)商參與一級開發(fā)優(yōu)勢 ? 信息優(yōu)勢 。開發(fā)商在一級土地開發(fā)過程中，已經(jīng)和地方政府有過長時(shí)間的互動(dòng)，雙方捆綁關(guān)系進(jìn)一步深化。對地塊價(jià)值和前景了然于心，利用信息不對稱，通過設(shè)置供地條件，在土地出讓中占得先機(jī)，從而將土地收入囊中，這已是行業(yè)眾所周知的路徑 。 ? 規(guī)劃優(yōu)勢 。在土地一級開發(fā)收益分成過程中，開發(fā)商成為土地設(shè)計(jì)的“準(zhǔn)規(guī)劃部門”，可利用規(guī)劃和設(shè)計(jì)的改變，使土地規(guī)劃對自己日后的二級開發(fā)產(chǎn)生正面影響。 ? 成本優(yōu)勢 。另外，在同等價(jià)位的情況下，由于拍賣價(jià)款當(dāng)中的一部分將作為“土地一級開發(fā)”收益進(jìn)入土地一級開發(fā)商的腰包，在這種情況下，土地一級開發(fā)商參與拍賣的成本相對于其他公司更低。 29
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