【導讀】交通能到達市內(nèi)各區(qū)。場，休閑娛樂環(huán)境極佳；交通網(wǎng)絡四通八達，占盡地利人和。項目地塊為長方形，南北面窄，東西面較寬，利于規(guī)劃臨街建筑。但是項目地塊北面為臨街住宅，預規(guī)劃建筑對其日照采光影響極大。劃上受到其影響較大。建筑高度米，地下車庫可停車136輛，初步確。米，下降%，其中個人購買萬平方米，個人購買比例已達%，現(xiàn)，這一現(xiàn)象應當引起高度警惕。量上看，濟南的市場發(fā)展?jié)摿Ψ浅？春?。濟南市去年成交量?17萬平方米，城市人口超過300. 萬人，可見濟南房地產(chǎn)市場的潛在需求尚有較大空間。另外，雖然已停止了實物分房的政策，但濟南的房地產(chǎn)市場還。樓和規(guī)模高尚社區(qū)的大量出現(xiàn)，使?jié)显鎏砹爽F(xiàn)代的都市氣息。地區(qū)向中西部、南部、北部和其他地區(qū)轉(zhuǎn)移。

　　

【正文】 2020 年 3422 戶按揭購房者抽樣調(diào)查分析認為，濟南市住宅單價 4000 元 /平方米和 2020 元 /平方米是兩條心理價格線。當住宅單價超過 4000 元 /平方米時，購 房者數(shù)量會急劇下降，僅占比 %，而購買 4000 元 /平方米以下的消費者卻占比達 %，其中購買單價 2020 元 /平方米住房的消費者占 %。從總價看 40 萬元和20 萬元也是兩條心理價位線，購買房價 40 萬元以上消費者占 14%，購買房價 40 萬元以下則占 86%，其中購買 20 萬元以下占 59%。不難看出，以上信息與濟南市人均收入、恩格爾系數(shù)和人均居住面積等指標要求所能達到的平均 20 萬元的心理價位承受能力是相等的。這對于各開發(fā)公司戶型定位和確定開發(fā)小區(qū)的檔次有著積極的指導作用。 加強市場前瞻 ， 注重回避風險 入世后房地產(chǎn)市場供需均會有所增加，特別是對高檔寫字樓、賓館公寓、別墅以及廠房的需求會更加明顯。國外優(yōu)質(zhì)廉價的建材、電梯、空調(diào)等設備，廚衛(wèi)產(chǎn)品、好的規(guī)劃理念、先進的建筑技術和經(jīng)營管理技術等將進入中國，能大大降低房地產(chǎn)開發(fā)成本，提高房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量。伴隨著我國金融保險業(yè)的逐步對外開放，個人住房貸款和房地產(chǎn)開發(fā)資金來源渠道的增多，更加有利了房地產(chǎn)的資金融通。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性既無百年老店，又無跨國公司，屬于本土化經(jīng)營，使得開發(fā)建設項目與所在地的政策、法規(guī)及城市規(guī)劃具有了密切相關性和濃厚的地方 中國最大的管理資源中心 第 31 頁 共 70 頁 色彩。因此入世后對 地方的房地產(chǎn)短期內(nèi)不會有太大影響。 房地產(chǎn)銷售與股市變動是有相關聯(lián)系的。一般來說，股市漲落三個月后會影響房地產(chǎn)銷售數(shù)量、價格的漲、跌，因此開發(fā)公司應根據(jù)股票行情提前采取銷售策略。 已購公房上市難一直是困擾著濟南市房地產(chǎn)一級市場發(fā)展的一道門檻。 2020 年 1 月 15 日，北京市出臺了一大利好：已購公房只要有房產(chǎn)證，不再受 “ 住滿 5 年 ” 、需先征得原產(chǎn)權單位同意并收益分成等條款的約束，可以自由申請上市。此會不僅激活了二級市場，同時促進了一級市場的進一步繁榮。如果今明兩年濟南市也會出臺此有利政策，這對開發(fā)商來講無疑 是一個大好消息，會大大促進中檔商品住房和經(jīng)濟適用房的銷售，在梯級消費的影響下，二級市場的交易量也會大幅度提高。而 2020年底開始的濟南市土地轉(zhuǎn)讓實行公開拍賣制度，這對規(guī)范土地交易市場起到了重大作用。 關注市場供求變化，制訂戰(zhàn)略解決 截止到 2020 年底，濟南市已有 280 多家、 220 多個項目，可以說 2020年是歷年來開規(guī)劃面積最多的一年。通過對 2020 年濟南市房地產(chǎn)供給市場分析可以看出，濟南市住宅市場供給主體發(fā)生了明顯變化，除了濟南市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中老企業(yè)煥發(fā)青春，還有一大匹新公司的部分項目都進入主體銷 售階段；外資公司也搶先進入市場，力爭占據(jù)一席之地，國有建筑企業(yè)也不甘寂寞，紛紛搞起了房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營；城鄉(xiāng)結(jié)合部充分利用舊村改造政策大搞房地產(chǎn)。尤其是國際及外地的房地產(chǎn)開發(fā)商進入濟南房地產(chǎn)市場后，會帶來大量資金、先進的設計與工藝，并通過其強 中國最大的管理資源中心 第 32 頁 共 70 頁 大的廣告沖擊與示范作用，促使?jié)鲜蟹康禺a(chǎn)供給的數(shù)量、質(zhì)量和市場供給結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)的變化。這無疑會導致 2020 年房地產(chǎn)市場供給量大增，形成房地產(chǎn)市場的供給高峰。從需求上看，經(jīng)過 2020 年的觀望、調(diào)整，伴隨著經(jīng)濟的全面回升，購房者的需求再次釋放，預計 2020 年濟南市購房者的有效需求 將比去年增長。 那么， 2020 年濟南市房地產(chǎn)市場整合中，哪些開發(fā)公司將面臨困境或者被淘汰出局呢？目前濟南市的房地產(chǎn)開發(fā)公司規(guī)模較小，平均注冊資金不足 1000 萬元，且有些注冊銷售資金還是虛假注入，年銷售額過億的公司不超十家，最大的房地產(chǎn)開發(fā)公司年銷售也只有 2 億多元。目前公司內(nèi)部結(jié)構(gòu)也大都不符合市場需求，并且理財技能簡單，大都是沿著征地 —— 銀行貸款 —— 許諾客戶的簡單開發(fā)模式，而且公司管理人員大多知識面不夠，只知道建房、賣房，不研究開發(fā)模式、運作方式，大多沒有駕馭市場的能力。況且許多公司成立較晚，凈資產(chǎn)較少， 負債率過高，有的還沒有完成原始積累階段，如果一個項目定位不準，就會前功盡棄。 更值得注意的是，濟南市的許多中小房地產(chǎn)公司主要對資源線、產(chǎn)品線、資金線、市場線方面運作水平不高，整合能力較低，缺乏制度創(chuàng)新、產(chǎn)品創(chuàng)新和市場創(chuàng)新，無法向消費者提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品。這樣以來，資金不足、規(guī)模小的開發(fā)商將最先被淘汰出局，那些持有土地儲備卻實力不足，又缺乏良好的市場操作模式的開發(fā)公司將會成為未來市場中被并購的對象。正如李嘉誠誠宣言所說的 “ 房地產(chǎn)擁有豐厚利潤的好日子已經(jīng)一去不復返了，新游戲規(guī)則是以量取勝，盡管利潤減少一些，但其 中國最大的管理資源中心 第 33 頁 共 70 頁 損失將由更大的銷售量來補償 ” ，濟南市 今后幾年 房地產(chǎn)市場必將進行整合重組，朝著集團化、規(guī)?；l(fā)展，這是大勢所趨，也是濟南市房地產(chǎn)市場發(fā)展的必由之路。 三、濟南市高檔樓盤市場現(xiàn)狀分析 濟南房地產(chǎn)普通住宅的均價去年已經(jīng)達到了 2400 多元 /平方米，整體房地產(chǎn)價格上漲幅度較大，同時也呈現(xiàn)出了一些價格特征：價格在 2020 中國最大的管理資源中心 第 34 頁 共 70 頁 元 /平方米的中低檔住宅樓盤，其價格變動幅度小，市場需求量持續(xù)增加；價格在 20205000 元 /平方米的中高檔樓盤價格有一定上漲幅度，但是市場需求呈現(xiàn)疲憊和后勁不足 之勢；與此同時，價格在 5000 元 /平方米以上的高檔樓盤由于開發(fā)量小，市場需求相對較大，在穩(wěn)定其價格的同時，其銷售情況比較樂觀。目前的幾個住宅樓盤如三箭銀箭花園、綠苑 .亞泰等銷售情況進度很快，說明濟南市目前對高檔住宅樓盤的需求量上升較大。 高價位的構(gòu)成主要是因為占據(jù)了交通樞紐或商務區(qū)的黃金地段 、 設施高檔 、 配套齊全 、 娛樂文化生活豐富。高價位 樓盤 已走過了品質(zhì)過關階段，而是向著高科技智能化、節(jié)能、環(huán)保、更大面積帶來的豐富 的 戶型功能以及周到的物業(yè)服務，如俱樂部式物業(yè)管理、管家、五星級酒店式服務、會所等公共設施更多享受 型，如汽泡按摩床、水幕拍打浴、私人診所等。該價位物業(yè)投資的買家較多，因此獨特的、能引領當今居住潮流的物業(yè)會受到眾人的追捧，反之可能無人問津。這類物業(yè)高地價、高造價，以至于總價款額度大，銷售速度相對較慢，開發(fā)風險較大。這就對開發(fā)企業(yè)提出更高要求，除了專業(yè)化以外，還須資金實力雄厚，抗得住高風險。 2020 年濟南市居民購房總價超過 100 萬以上的占 %，單價在 6000元 /平方米以上的約占 1%，并且呈上升之勢。 2020 年濟南城市居民購房 6000 元 /平方米以上比例 中國最大的管理資源中心 第 35 頁 共 70 頁 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 % % % % 2020 年濟南城市居民購房單位總價超過 100 萬元所占比例 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 % % % % 可以看出高檔豪宅在濟南市場需求上升幅度較大，存在很大的可消費前提。 與此相反，中心區(qū)寫字樓市場處于“有價無市”的狀況，由于總體供應量大，市場需求相對不足（更深層次的是支付能力的不足），大多數(shù)寫字樓目前基本處于待售狀況，目前進駐使用的客戶群體以租用為主，出租率基本維持在 60%90%之間。 中心區(qū)的高檔寫字樓多數(shù)是由山東省內(nèi)大型的 投資公司或者是一些大型企事業(yè)單位自行建設使用的辦公樓，這些投資商在資金上實力雄厚，并且?guī)в幸欢ㄐ再|(zhì)的自行使用目的如中銀大廈、新聞大廈等樓盤，其對市場期望值不高，并且有足夠的實力抵抗市場的風險，所以與其競爭必然在很大程度上處于劣勢如資金劣勢、價格劣勢、現(xiàn)房劣勢等因素，如能避其競爭，充分利用其在區(qū)域開發(fā)過程中的帶動作用，開發(fā)高檔住宅樓盤，必能形成獨立的目標客戶群體，后邊將詳述該方面的內(nèi)容。 中國最大的管理資源中心 第 36 頁 共 70 頁 四、與項目地塊定位相當?shù)氖袌稣{(diào)查分析 （一）、中心區(qū)高檔寫字樓市場分析 中心區(qū)片區(qū)寫字樓市場整體狀況 濼 源大街由于其突出的商業(yè)地位，現(xiàn)代化商業(yè)中心區(qū)建設初具規(guī)模，10,000 平米以上的大型商業(yè)設施由 3 座增加到 7 座，便民服務初步形成網(wǎng)絡，全區(qū)商業(yè)設施面積已經(jīng)超過 100 萬平方米，為鞏固和發(fā)展傳統(tǒng)商業(yè)中心區(qū)的優(yōu)勢地位奠定了基礎。周邊物業(yè)以寫字樓、賓館物業(yè)為主，高檔住宅供應量很少。目前區(qū)內(nèi)主要辦公酒店物業(yè)有玉泉森信大酒店、中信廣場、良友富臨大酒店、齊魯國際大廈、新聞大廈、中銀大廈、銀座寫字樓、泉城大酒店等項目。 由于該區(qū)域所處的地理位置極佳，周邊的寫字樓辦公樓租金價格平均在 36 元 /平方米 .月，大部分出租狀況良好，但 是由于市場供應量急劇上升導致的需求相對不足現(xiàn)象初步顯現(xiàn)，目前該區(qū)域總體空置率上升，租金價格難以沖破原有水平。 中心區(qū)重點樓盤調(diào)查 由于區(qū)域內(nèi)辦公樓供應量極大，周邊可對比樓盤數(shù)量較多，考慮項目開發(fā)初步定位為辦公樓或高級住宅，通過對比，我們選擇與本項目具有可比性的 6 個高級辦公樓盤：中銀大廈、玉泉森信大酒店、銀座寫字樓、金龍大廈、中信廣場、齊魯國際大廈。具體樓盤資料如下各表： 中國最大的管理資源中心 第 37 頁 共 70 頁 寫字樓物業(yè)分析表 — 金龍大廈 基本情況： 項目名 稱 金龍大廈 位置 濼源大街 229 號 開發(fā)類型 高檔商業(yè)辦公 開發(fā)商 山東金龍地產(chǎn)公司 技術經(jīng)濟指標： 占地面積 5000 建筑面積 84000 建筑層數(shù) 30 層 層高 米 價格狀況： 售價起價 6600 均價 8200 車位個數(shù) 400 個 租金價格 元 /平 .天 入住率 80% 車位價格 周邊環(huán)境與配套設施： 內(nèi)部配套 辦公、餐飲、會議、健身、其它服務 周邊配套 學校 、商場、醫(yī)院、銀行、郵局、賓館 裝修標準：