【導(dǎo)讀】市場(chǎng)開發(fā)的對(duì)策?！伴e”是人在社會(huì)生活中勞動(dòng)與非勞動(dòng)在時(shí)間上的分配狀況。以把它看作是不以我們的意志改變的東西。它屬于一個(gè)國家一個(gè)地區(qū)發(fā)展水平的范疇。馬惠娣認(rèn)為休閑度假是一項(xiàng)人性化很強(qiáng)的新興服務(wù)產(chǎn)業(yè)，在西方已有40余年的歷史，在我國近幾年才興起。休閑度假的核心問題是提供一流的服務(wù)。間（隔夜游）只有天，顯然不利于休閑度假的發(fā)展。據(jù)美國有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)顯示：美國。人有三分之一的休閑時(shí)間，有三分之一的收入用于休閑，有三分之一的土地面積用于休閑????！坝虚e”方面，我國法定假日全年有114天，部分群體還享。級(jí)這樣一個(gè)龐大的群體擁有自己的住房和汽車。度假又是旅游的一種形式，同時(shí)也是休閑的一種形式。馬惠娣.休閑度假在中國發(fā)展的現(xiàn)狀與前景-----訪中國休閑度假專家馬惠娣.中國休閑度假導(dǎo)刊27頁。以和其它所有者交換他們的房產(chǎn)單元和度假時(shí)間。營業(yè)收入將達(dá)到2020億美元。分時(shí)度假的概念和其產(chǎn)品在上世紀(jì)90年代末傳入我國。2020年RCI中國會(huì)員達(dá)到2500

　　

【正文】 闊，資源類型豐富，以國內(nèi)不同資源類型的旅游目的地為主體，完全可以構(gòu)建起配套成形 的休閑度假網(wǎng)絡(luò)體系。通過建立交換公司或成立度假聯(lián)盟，浙江省可以與國內(nèi)加強(qiáng)經(jīng)營商之間的聯(lián)合，提升產(chǎn)品的價(jià)值，充分體現(xiàn)其可交換性的魅力，滿足消費(fèi)者多樣化的度假需求。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 11 頁 共 13 頁 3．著力打造浙江省休閑度假產(chǎn)品品牌。 分時(shí)度假旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品自進(jìn)入我國后，涉足的商家眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，但并未出現(xiàn)真正為消費(fèi)者熟悉的品牌。由于在旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)入初期的不良運(yùn)作，對(duì)此品牌造成一定的負(fù)面影響。旅游房地產(chǎn)經(jīng)營商要加強(qiáng)對(duì)這一品牌的建設(shè)和維護(hù)。從國外市場(chǎng)看，實(shí)力強(qiáng)大的公司注重品牌經(jīng)營，不但擴(kuò)大了自己的市場(chǎng)份額，而且從整體上也帶動(dòng)了旅游房地產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展。浙江省有實(shí)力的開發(fā)商應(yīng)著力打造品牌，以品牌效應(yīng)促進(jìn)休閑度假理念的推廣，從而帶動(dòng)省內(nèi)整個(gè)旅游房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為我國休閑度假旅游房地產(chǎn)開發(fā)提供一個(gè)可借鑒的模式。 4．采取面向中高收入人群的市場(chǎng)營銷定位策略。 當(dāng)前，旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)成本高居不下，導(dǎo)致分時(shí)度假產(chǎn)品成為一種高層次的消費(fèi)品，無論是分時(shí)度假還是其它休閑度假產(chǎn)品形式，產(chǎn)品價(jià)格相對(duì)一般工薪階層來說都是比較奢侈的。就目前而言，它的目標(biāo)市場(chǎng)應(yīng)主要定位在高收入階層，由高收入階層消費(fèi)者形成良好口碑來推動(dòng)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。隨著旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展和市場(chǎng)環(huán) 境的成熟，目標(biāo)市場(chǎng)自然逐步拓寬到中低層次的消費(fèi)者。 5．休閑度假旅游產(chǎn)品網(wǎng)絡(luò)化營銷與客戶關(guān)系管理 網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，推動(dòng)了網(wǎng)絡(luò)營銷的飛速發(fā)展。什幺是網(wǎng)絡(luò)營銷呢？網(wǎng)絡(luò)營銷是連接傳統(tǒng)營銷，又引領(lǐng)和改造傳統(tǒng)營銷的用信息化技術(shù)進(jìn)行的全部營銷活動(dòng)。 休閑度假旅游產(chǎn)品的生產(chǎn)、銷售建立在一個(gè)龐大的相互關(guān)聯(lián)的網(wǎng)絡(luò)體系中，對(duì)休閑度假旅游產(chǎn)品進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷非常必要且切實(shí)可行 。 一個(gè)完整的網(wǎng)絡(luò)營銷系統(tǒng)，一般包括企業(yè)內(nèi)部管理信息系統(tǒng)、網(wǎng)上商務(wù)運(yùn)作系統(tǒng)、網(wǎng)上安全系統(tǒng)三部分。旅游經(jīng)營商應(yīng)該從這三個(gè)方面進(jìn)行網(wǎng)絡(luò)營銷系統(tǒng)的建設(shè) [20]。 客戶關(guān)系的管理應(yīng)從以下幾個(gè)方面著手：第一，規(guī)范為客戶服務(wù)的業(yè)務(wù)流程；第二，擴(kuò)展客戶資源；第三建立穩(wěn)定的客戶資源；第四，現(xiàn)客戶關(guān)系中的整合共羸?？蛻糍Y源是現(xiàn)代企業(yè)的重要的戰(zhàn)略資源，當(dāng)今世界，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)已經(jīng)從產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向品牌、服務(wù)和客戶資源的競(jìng)爭(zhēng)。誰擁有客戶，并能與客戶建立一種長期、良好的合作關(guān)系，誰就有通過為客戶服務(wù)的最優(yōu)化來實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化 ?21?。 [20] 王汝林 .網(wǎng)絡(luò)營銷戰(zhàn)略 [M].清華大學(xué)出版 . 58 頁 ?21? 王汝林 .網(wǎng)絡(luò)營銷戰(zhàn)略 [M].清華大學(xué)出版社 .2020 第 302303 頁 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 12 頁 共 13 頁 6．規(guī)范經(jīng)營和行業(yè)自律。 從產(chǎn)權(quán)酒店的開發(fā)商角度分析，必須沿著旅游產(chǎn)業(yè)、酒店行業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的思路運(yùn)作，切忌一哄而上。開發(fā)商不能只看 中旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目資金回籠快、收益穩(wěn)定的好處，更要認(rèn)清這一項(xiàng)目存在需求有待引導(dǎo)、消費(fèi)觀念有待激發(fā)的問題。開發(fā)商要下大力氣培育市場(chǎng)、培育消費(fèi)者，要運(yùn)用好的促銷手段、示范方式，通過有切身體會(huì)的業(yè)主口碑吸引大批的跟進(jìn)業(yè)主。 （三）整合資源，營造休閑度假旅游環(huán)境 針對(duì)浙江省目前存在的休閑度假旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目數(shù)量多，規(guī)模小，實(shí)力弱，精品少的問題，我們認(rèn)為迫切需要將各類資源進(jìn)行整合，按照效益第一的原則，進(jìn)行結(jié)構(gòu)優(yōu)化、資源配置和利益關(guān)系的調(diào)整。資源整合主要可以從以下兩方面著手： 1．整合旅游資源，打造精品旅游線路。浙江省旅 游資源豐富，但大多各自為政，缺少精品旅游路線，游客多以觀光旅游為主，逗留時(shí)間短，旅游支出少。因此，浙江省要致力于創(chuàng)建旅游城市的品牌形象，打造有地方特色的精品旅游線路，增加對(duì)旅游者的吸引力，延長旅游者逗留時(shí)間，從而促使觀光型旅游者向休閑度假型旅游者轉(zhuǎn)變。 2．整合旅游業(yè)六要素，創(chuàng)建旅游產(chǎn)業(yè)鏈，為休閑度假市場(chǎng)提供良好環(huán)境。旅游業(yè)是食、住、行、游、購、娛各要素的聯(lián)合體，整合旅游業(yè)各要素有利于充分挖掘各行業(yè)的潛在資源，為旅游者提供全方位的服務(wù)，從整體上提升旅游業(yè)的規(guī)模和效益。以云南為例，昆明 —— 大理 —— 麗江旅游精品 線路，航空、鐵路、公路、旅行社和景區(qū)景點(diǎn)全都是一條龍服務(wù)，形成了旅游產(chǎn)業(yè)鏈條，市場(chǎng)井然有序。相反，如果旅游企業(yè)分散經(jīng)營，各自為政，既耗費(fèi)了財(cái)力、人力，又難以形成規(guī)模效應(yīng)，更為重要的是各企業(yè)為了生存，不得不打價(jià)格戰(zhàn)，搞惡性競(jìng)爭(zhēng)。因此改變這一局面的唯一出路就是實(shí)行資產(chǎn)組合，打造旅游產(chǎn)業(yè)鏈 [22]。浙江的開元旅業(yè)集團(tuán)在開拓旅游產(chǎn)業(yè)鏈上也是一個(gè)成功的案例。 開元集團(tuán)多年以來一直堅(jiān)持走集團(tuán)化路線，目前已建立了一條包括飯店，度假區(qū)、產(chǎn)權(quán)酒店、旅行社、景區(qū)開發(fā)等項(xiàng)目的旅游產(chǎn)業(yè)鏈，集團(tuán)化經(jīng)營帶來了規(guī)模效應(yīng)是開元集團(tuán)成為“中國 房地產(chǎn) 500 強(qiáng)”。 （四）政府產(chǎn)業(yè)政策和市場(chǎng)規(guī)制為休閑度假企業(yè)誠信經(jīng)營提供行業(yè)規(guī)范 對(duì)市場(chǎng)的研究分析說明，要使旅游房地產(chǎn)成為盤活積壓房產(chǎn)的一種有效手段，必須建立 [22] 趙煌庚 .旅游產(chǎn)業(yè)整合問題的思考 [J].求索 .2020(6).第 4950 頁 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 13 頁 共 13 頁 一個(gè)比較好的政策環(huán)境、法規(guī)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境和行業(yè)自律環(huán)境，在一個(gè)好的擔(dān)保信用機(jī)制的前提下它才能夠真正健康發(fā)展。浙江省旅游房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，需要政府、開發(fā)商和業(yè)主三方面的共同努力。 1．政府宏觀調(diào)控。政府給予支持并加強(qiáng)行業(yè)管理，是旅游房地產(chǎn)順利發(fā)展的政治前提。政府應(yīng)提供必要的法律保障，在市場(chǎng)環(huán)境建設(shè)方面，政府應(yīng)加緊對(duì)旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范和管理，盡 快出臺(tái)并完善有關(guān)法律法規(guī)，如對(duì)旅游房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的界定，開發(fā)商、銷售商、交換商資格的審定，融資過程的管理，信息明示的規(guī)定，合同規(guī)范化管理，房產(chǎn)開發(fā)、交易、轉(zhuǎn)讓、租賃行為的規(guī)范，營銷方式的管理，會(huì)員卡的管理，消費(fèi)者期權(quán)、所有權(quán)、使用權(quán)的保護(hù)等方面的法律法規(guī)，從而將旅游房地產(chǎn)業(yè)納入法制化的框架，使旅游房地產(chǎn)被更多的消費(fèi)者接受，特別是在消費(fèi)者對(duì)這一市場(chǎng)的認(rèn)知還有待引導(dǎo)的情況下，同時(shí)也有利于旅游房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)健康發(fā)展 [23]。 2．加大力度整頓國內(nèi)分時(shí)度假市場(chǎng)。制止一些投機(jī)者在沒有任何實(shí)體保障的基礎(chǔ)上大肆推銷 其“分時(shí)度假交換體系”。一些投機(jī)者的行為，不僅在消費(fèi)者心中形成很嚴(yán)重的負(fù)面影響，也將對(duì)旅游房地產(chǎn)的健康發(fā)展很不利。 3．給予一定政策支持成長中的旅游房地產(chǎn)經(jīng)營商。政府要給予適當(dāng)優(yōu)惠政策，尤其在土地，稅收，國外同行業(yè)進(jìn)入等方面要提供適度優(yōu)惠。政府應(yīng)在加強(qiáng)管制的基礎(chǔ)上，給此行業(yè)留出一定的發(fā)展空間，以免過分管制使其在重壓下消亡。