【正文】 60 多家大型的分時(shí)度假集團(tuán)，分時(shí)度假地超過(guò) 5000 個(gè)，分時(shí)度假業(yè)營(yíng)業(yè)收入已達(dá) 70億美元 ，超過(guò) 500萬(wàn)個(gè)家庭擁有分時(shí)度假時(shí)段，近 7 年行業(yè)增長(zhǎng)率高達(dá) 16%18%。 1999 年至 2020 年，分時(shí)度假行業(yè)將以兩倍于全球旅游行業(yè)的速度增長(zhǎng)。 2020 年 RCI中國(guó)會(huì)員達(dá)到 2500人，比 1999 年增長(zhǎng)了 800 多人；加盟 RCI 的酒店或度假村 13 個(gè)； RCI 會(huì)員到中國(guó)的交換次數(shù)為 4200 次，住宿間數(shù)為 萬(wàn)間 ,停留 萬(wàn)天。 分時(shí)度假是一種較高層次的旅游產(chǎn)品，也是一種休閑方式；分時(shí)度假隸屬于旅游房地產(chǎn)，是旅游房地產(chǎn)的一種產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式。 （三）旅游房地產(chǎn) 目前國(guó)內(nèi)對(duì)旅游房地產(chǎn)概念存在不同的理解。時(shí)至今日， ??? Randall S. Upchurch. A glimpse at US consumers39。 443 [9]王婉飛 .分時(shí)度假在中國(guó)本土化面臨的問(wèn)題與對(duì)策 .旅游管理 [J]. 1822 頁(yè) 中國(guó)最龐大的下資料庫(kù) (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 4 頁(yè) 共 13 頁(yè) 業(yè)內(nèi)對(duì)旅游房地產(chǎn)還沒(méi)有一個(gè)準(zhǔn)確和公認(rèn)的 概念。一般而言，旅游房地產(chǎn)包括以下形式： 休閑度假區(qū)內(nèi)的住宅 (別墅、度假村 )：投資集團(tuán)、房地產(chǎn)商，利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有投資回報(bào)和多種功能的住宅項(xiàng)目。 時(shí)權(quán)酒店：是將酒店的每個(gè)單位分為一定的時(shí)間份 (如：一年 51 周 )，出售每一個(gè)時(shí)間份的一定年限的使用權(quán)。 產(chǎn)權(quán)酒店：是指將酒店的每一個(gè)單位分別出售給投資人，同時(shí)投資人委托酒店管理公司或分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報(bào)。 養(yǎng)老型酒店：是指投資人 (往往是最終消費(fèi)者 )，在退休前購(gòu)買退休養(yǎng)老度假村的某一個(gè)單位。管理期間，將獲取一定的投資回報(bào)。收益歸 其家人所有。 旅游 (休閑 )培訓(xùn)基地、國(guó)際休閑度假中心：指具有集旅游、觀光、休閑、度假、運(yùn)動(dòng)健身、會(huì)議、培訓(xùn)等多功能的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。他們可以使用這些 “分?jǐn)?shù) ”在不同時(shí)間、地點(diǎn)、檔次的度假村靈活選擇其分?jǐn)?shù)所能負(fù)擔(dān)的住宿設(shè)施。只是為休閑消費(fèi)提供便利、優(yōu)惠和更多選擇。 旅游房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)內(nèi)尚處于起步階段，其經(jīng)營(yíng)和管理方式尚需進(jìn)一步探索和完善，因此，國(guó)外很多該領(lǐng)域中的經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)非常值得我們借鑒。在項(xiàng)目管理方面，要采取一些措施平衡淡旺季客流量和設(shè)施設(shè)備的使用率 ????。 （四）休閑度假、分時(shí)度假與旅游房地產(chǎn)三者的結(jié)合 —— 休閑度假旅游房地產(chǎn) 休閑度假旅游房地產(chǎn)是休閑度假旅游和房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)物，由于從國(guó)外導(dǎo)入了分時(shí)度假的經(jīng)營(yíng)方式，這種度假旅游房地產(chǎn)比不進(jìn)入度假權(quán)交換網(wǎng)絡(luò)的固定度假地的休閑度假產(chǎn)品更具有發(fā)展?jié)摿枉攘Α?jù)報(bào)道， 2020 年，我國(guó)星級(jí)酒店有 6000多家，平均出租率 %，約一半的酒店客房處于閑置狀態(tài)，閑置資產(chǎn)達(dá)數(shù)千億元。專家估計(jì)，中國(guó)當(dāng)前的商品房空置率已在 26%左右，而美國(guó)的約為 7%。國(guó)際公認(rèn)的房地產(chǎn)開發(fā)紅燈為空置率為 10%。在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)逐步減少、住宅消費(fèi)開始向舒適性轉(zhuǎn)移的情況下，大量的傳統(tǒng)房地產(chǎn)資金必然要開辟新的領(lǐng)域。隨著人 們收入的提高和假期的增加，我國(guó)已具備大量開發(fā)旅游房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件。促進(jìn)休閑，推動(dòng)旅游房地產(chǎn)的開發(fā)與分時(shí)度假的實(shí)行，必須實(shí)現(xiàn)休閑、分時(shí)度假、旅游房地產(chǎn)的“串聯(lián)”，在“大市場(chǎng)、大聯(lián)合”的前提下把休閑、分時(shí)度假、旅游房地產(chǎn)捆綁在一起，相關(guān)行業(yè)聯(lián)合起來(lái)，開發(fā)商開發(fā)出大量?jī)?yōu)秀的旅游房地產(chǎn)項(xiàng)目，在項(xiàng)目完成后交給專業(yè)的管理公司按照產(chǎn)權(quán)式酒店（公寓）進(jìn)行 銷售和管理，隨著產(chǎn)權(quán)式酒店（公寓）數(shù)量增加，國(guó)內(nèi)分時(shí)度假的交換體系在逐步完善后與國(guó)外交換體系進(jìn)行并軌，行業(yè)進(jìn)入良性運(yùn)轉(zhuǎn)，此時(shí)旅游房地產(chǎn)與分時(shí)度假將逐步成為中國(guó)旅游業(yè)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在行業(yè)同仁的呼吁和參與下各項(xiàng)法律相繼頒布實(shí)施，政府的監(jiān)督職能進(jìn)一步體現(xiàn)。 張俐俐在《分時(shí)度假 旅游住宿業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合的新理》一文中指出分時(shí)度假作為旅游房地產(chǎn)的一種經(jīng)營(yíng)模式，從誕生到現(xiàn)在，經(jīng)過(guò)三十多年的不斷完善和發(fā)展，已成為當(dāng)今世界旅游住宿業(yè)所有產(chǎn)品中增長(zhǎng)最快的部 分，成為全球旅游業(yè)的一大支柱。這種蓬勃發(fā)展的動(dòng)力主要來(lái)自于分時(shí)度假產(chǎn)品本身的價(jià)值和使用價(jià)值以及它所開發(fā)和培育的不受國(guó)界、地域、年齡及社會(huì)階層限制的消費(fèi)市場(chǎng) ????。Randall S. Upchurcha 和 Kurt Gruberb 在《沉睡的巨人 —— 分時(shí)度假的演化》一文中提到：目前在美國(guó)，不僅產(chǎn)權(quán)酒店等旅游房產(chǎn)的數(shù)量增加很快，而且產(chǎn)品和服務(wù)的廣泛性也在不斷的加強(qiáng)。 二、 浙江省休閑度假旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)現(xiàn)狀和存在問(wèn)題 （一） 浙江省休閑度假旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)現(xiàn)狀 1． 產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭旺盛 浙江省位于東部沿海，在全國(guó)范圍內(nèi)屬于經(jīng)濟(jì) 發(fā)達(dá)地區(qū)， 2020 年全省 GDP 達(dá)到 7670億元，位居全國(guó)第四位，人均 GDP 更是位居全國(guó)各省首位。 浙江省旅游資源豐富，全省有 1 個(gè)國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)和 10 個(gè)省級(jí)旅游度假區(qū)， 14處國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)和 4 處省級(jí)自然保護(hù)區(qū)， 57 處國(guó)家級(jí)及省級(jí)森林公園， 14 個(gè)國(guó)家級(jí)重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)以及 42 個(gè)省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)。近年 來(lái)各級(jí)政府把大力發(fā)展旅游業(yè)提到了十分突出的位置，杭州市 2020 年世界休閑博覽會(huì)的成功申辦提升了杭州的城市形象，極大地促進(jìn)了浙江省旅游業(yè)的發(fā)展，旅游業(yè)成為浙江省國(guó)民經(jīng)濟(jì)中增長(zhǎng)最快的產(chǎn)業(yè)之一。 浙江省有著優(yōu)越的旅游地產(chǎn)開發(fā)資源，隨著 2020 年世界休閑大會(huì)的臨近，許多國(guó)內(nèi)外專家正逐漸將目光聚集在此。 2． 消費(fèi)市場(chǎng)日趨成熟 浙江省休閑度假旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了十年左右的發(fā)展，消費(fèi)市場(chǎng)已日趨成熟，主要表現(xiàn)在： 第一，開發(fā)商誠(chéng)信意識(shí)日益加強(qiáng)。休閑度假旅游房地產(chǎn)的開發(fā)商已經(jīng)越來(lái)越認(rèn)識(shí)到誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的重要性，更加注重產(chǎn)品形象、企業(yè)信譽(yù)和培養(yǎng)穩(wěn)定的消費(fèi)群體。目前，浙江省休閑度假旅游房地產(chǎn)業(yè)的一些經(jīng)營(yíng)者在產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中積累了一 定經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)借鑒國(guó)外模式，重視高素質(zhì)人才的引進(jìn)，其經(jīng)營(yíng)管理水平較前幾年已有明顯的提高。隨著分時(shí)度假和旅游房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和完善，消費(fèi)者在購(gòu)買產(chǎn)品時(shí)已不再一味追求低價(jià)，而是對(duì)產(chǎn)品的定價(jià)，房產(chǎn)的可交換性、開發(fā)商的信用、服務(wù)的質(zhì)量等進(jìn)行綜合考慮。主要表現(xiàn)在價(jià)格供求不一致、產(chǎn)品功能結(jié)構(gòu)不一致和旅游產(chǎn)業(yè)六要素不配套三個(gè)方面。目前浙江省產(chǎn)權(quán)酒店標(biāo)準(zhǔn)間一般標(biāo)價(jià) 20 萬(wàn)到 40 萬(wàn)元之間，如果按照國(guó)際市場(chǎng)分時(shí)度假產(chǎn)品的平均首付 8000 美元計(jì)算，目前浙江產(chǎn)權(quán)酒店首付相當(dāng)于人民幣 6 萬(wàn)多元 ????。 產(chǎn)品功能不一致是指休閑度假旅游房地產(chǎn)產(chǎn)品所能提供給消費(fèi)者的功能與消費(fèi)者預(yù)期需求的休閑度假產(chǎn)品功能不一致。其中消費(fèi)者對(duì)休閑 度假這一功能的要求有硬件和軟件兩方面。軟件要求主要指的是經(jīng)營(yíng)者所提供的服務(wù)水平。例如：產(chǎn)權(quán)酒店軟件服務(wù)到底如何，延伸服務(wù)如航空、餐飲、休閑娛樂(lè)等是否到位，客房大部分時(shí)間的維護(hù)、出租、管理能否跟上，產(chǎn)權(quán)酒店銷售時(shí)承諾的回報(bào)年限到期后怎幺計(jì)算等問(wèn)題