【導(dǎo)讀】作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。本項目位于深圳市寶安區(qū)龍華鎮(zhèn)，北臨東環(huán)二路，南臨龍華國土所，建設(shè)，現(xiàn)進行二期的開發(fā)，項目名稱為“新華苑”(二期)。產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)驗和較強的資金實力。有限公司策劃部擔(dān)任該項目的可行性研究。工程造價信息、本項目的地塊價值。平米，容積率為，其中住宅平米，商業(yè)平米。目前龍華房地產(chǎn)市場價格情況，住宅售價在3300元-4000元/M²,一層臨街商鋪售價在10000元-15000元/M²。保守估計，本項目的利潤可達_1489萬元。年的工作，現(xiàn)已基本完成方案工作。收，并全部實現(xiàn)銷售。本項目的建設(shè)資金，完全使用開發(fā)商源發(fā)實業(yè)有限公司的自有資金。新華苑(二期)本身具有地處龍華中心廣場的地段優(yōu)勢和景觀優(yōu)勢，險極小，利潤可觀、前景樂觀!

　　

【正文】 成熟地段、成熟配套 升值概念 投資客戶群 工薪階層、龍華工作的年輕 白領(lǐng)階層 樓盤總體評價： 本項目地理位置優(yōu)越，交通便利，以低價位入市，力求吸引在周邊農(nóng)民房中居住白領(lǐng)的注意力，定位非常明確。樓梯包裝和相關(guān)宣傳有待加強。 . 市場分析有關(guān)結(jié)論 全國房地產(chǎn)市場在加大調(diào)控力度下基本健康地發(fā)展，并成為最火爆的熱門行業(yè)之一； 深圳房地產(chǎn)市場的成熟度和理性度均領(lǐng)先全國，地產(chǎn)投資安全性最大。 龍華的房地產(chǎn)市場正逐漸入“大盤時代”，繼“風(fēng)和日麗”之后，錦繡江南花園和美麗 365 花園的迅速崛起以及深圳市各大地產(chǎn)商的紛紛介入，大盤將成為今后龍華房地產(chǎn)市場中的統(tǒng)治者 ，“大盤重陣、白 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 領(lǐng)基地”的格局已隱約可見； 龍華身兼全民置業(yè)、住宅大盤化、郊居化重任，集撤鎮(zhèn)建街道辦、地鐵、擴關(guān)、高新技術(shù)與商貿(mào)物流等多種概念與一體，將成為深圳全民置業(yè)的當(dāng)然之選； 但是隨著土地的減少，小高層的開發(fā)已成必然之勢，物業(yè)的開發(fā)類型將逐漸向小高層和高層過度； 目前，龍華的均價比南山低一半，比中心區(qū)低三分之二，價格是吸引特區(qū)內(nèi)置業(yè)群體的關(guān)鍵因素； 高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃和政府相關(guān)政策的支持將為龍華的房地產(chǎn)物業(yè)價格得到實質(zhì)性的提升，同時也意味著龍華具有廣闊的升值空間； 三、 項目分析及評價 . 地 塊解析 . 交通條件 本項目緊臨龍華交通干道東環(huán)二路和建設(shè)路，與龍華中心廣場隔路相望 ，屬典型的中心廣場物業(yè)，交通十分便捷，有 508 路、 370 路、 302 路、 315 路、312 路、 410 路、 616 路、 620 路等公交大巴可達本項目。 . 地形地勢 本項目地塊平坦，南北兩側(cè)均有良好景觀資源，一側(cè)是上萬平方米廣場景觀，一側(cè)是永久性的山丘綠林和學(xué)校運動場，視野開闊，滿眼翠綠。由于一期工程已入住兩年，本項目的水、電、氣路等均已通“平”，具備良好的開工條件。 . 規(guī)劃限制條件 本項目地塊較好，總用地 M178。，容積率 ，覆蓋率 35%，商業(yè)面積占計容積率面積不超過 5%，停車位不少于總戶數(shù)的 50%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 . 項目 SWOT分析 . 項目優(yōu)勢 項目地處龍華鎮(zhèn)中心腹地，屬龍華新老城鎮(zhèn)的中間地帶，地段優(yōu)勢得天獨厚； 項目緊鄰龍華中心廣場，享市政大配套，并有獨特的景觀資源： 項目緊鄰東二環(huán)路這條龍華交通大動脈，并緊鄰建設(shè)路，交通優(yōu)勢明顯； 項目緊鄰新華中學(xué)，龍華幼兒園、龍華人民醫(yī)院、東源肉菜市場等， 配套完善，生活便利無； 開發(fā)商源發(fā)實業(yè)公司經(jīng)濟實力雄厚，基本不用銀行貸款，靠自有資金進行項目開發(fā)，這項目的成功提供了實力保障； 開發(fā)商早在九十年代后期就獲得該項目地塊的使用權(quán)，地價十分低廉，大大降低了項目成本，使本項目今后的銷售中極具競爭優(yōu)勢。 . 項目劣勢 項目占地面積僅 8384 M178。，總建筑面積不足 3萬平方米，雖然與一期工程合為一個小區(qū)，但終究較小，形不成大社區(qū)效應(yīng)； 緊鄰東環(huán)二路，臨街面較長，躁音影響不可忽視。 . 項目機會 龍華撤鎮(zhèn)建街道辦，是 龍華城市化進程的重要標(biāo)志，區(qū)位地位的變化必將人口聽增加，投資的增大，住房需求的旺盛。 政府在龍華劃出 19 萬平方公里的儲備用地，便龍華與市區(qū)與中心區(qū)更加血肉相連。使龍華作為“深圳后花園”的魅力大增； 地鐵四號線的實質(zhì)性進展，將使龍華進一步享受現(xiàn)代交通文明，空間距離因地鐵而變短，使龍華可望真正成為白領(lǐng)重鎮(zhèn)。 . 項目威協(xié) 龍華廣闊的市場前景中，已吸引了諸如：金地、城建物業(yè)集團、富通等品牌開發(fā)商的進駐，這些大地產(chǎn)商無論從一發(fā)理念，管理水平等都有優(yōu)勢，必然給中小發(fā)展商及行業(yè)新進入者構(gòu)成威協(xié)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 龍華已有的 風(fēng)和日麗、豐澤湖山莊、錦秀江南、美麗 365 花園等幾十萬平米的大盤，帶領(lǐng)龍華地產(chǎn)進入了“大盤時代”，這些品牌樓盤其多樣的戶型，優(yōu)美的園林，完善的配套，對中小樓盤構(gòu)成了壓力。 四、 項目定位及項目評估 . 項目定位 市場定位： 龍華 高品質(zhì) 精致 住宅小區(qū) 形象定位： 龍華首席景觀住宅 目標(biāo)客定位 區(qū)域：以龍華區(qū)域客戶以主； 特征：首次置業(yè)的住家。 . 方案評估意見 新華苑二期項目規(guī)劃與地，經(jīng)邀標(biāo)方式由深圳市華陽國際建筑設(shè)計有限公司中標(biāo)。 在方案設(shè)計上，引入“后小康住宅小區(qū)”理論，結(jié)合本小區(qū)的 具體位置及地形、環(huán)境、交通、密度、城市文脈、生態(tài)環(huán)境等特點。做出了以下特色： 總體布局上采用排列布局，分兩排布置，南側(cè)一排為 18 層，北側(cè)一排為8 層，充分利用南北兩側(cè)良好的自然景觀，在小區(qū)中部自然形成一個中心庭院。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 北側(cè)一排中小戶型可將東環(huán)二路的躁音擋于小區(qū)之外，保證了小區(qū)的寧靜。 沿東環(huán)二路臨街一層布置成商鋪，充分利用了地塊的商業(yè)價值。 單體設(shè)計，確保了戶戶均有開闊視野，功能分區(qū)明確，通風(fēng)采光良好，做到了明廚明衛(wèi)，經(jīng)濟合理，實用率高。 建筑立面造型上，以流暢的線條和優(yōu)雅豐富的造型為體量上的主要特征，以簡潔的 色彩和的景觀設(shè)計創(chuàng)造了繽紛燦爛的空間效果，從而形成本建筑典雅、精致的特征。 交通組織上，做到人車分流，商業(yè)人流和住宅人流的分離。 總之，經(jīng)過近半年的時間，反復(fù)幾易其稿，目前的方案應(yīng)屬比較理想的方案，既結(jié)合了項目地價特征，充分挖掘了地段價值又貼近市場，符號目標(biāo)客戶的需求。 五、 目開發(fā)建設(shè)進度安排 . 有關(guān)工程計劃說明 新華苑二期籌備工作從二 OO 三年五月份即已經(jīng)展開，請專業(yè)的市場策劃公司進行了充分的市場調(diào)研，對項目的市場定位和物業(yè)品質(zhì)進行了深入的策劃，并邀請了三家甲級設(shè)計院進行了建筑投標(biāo)。 到目前為止， 已充分把握住了市場并獲得了一個較為理想的方案。 本項目計劃二 OO 四年七月份破土動工。 二 OO 四年十二月份達到正負零。 二 OO 五年五月份主體全面封頂。 二 OO 五年八月基本完成主體外裝。 二 OO 五年十二月末完成道路管網(wǎng) 綠化并申請竣工驗收。 . 項目開發(fā)橫道圖 見附件 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 六、 投資估算與資金籌措 本項目計劃投資總額為 萬元， (不含地價款 )按可銷售面積計算，銷售建設(shè)成本為 1017 元 /M178。 其中： 前期費用 萬元 勘察設(shè)計 費 萬元 政府規(guī)費 萬元 建筑安裝工程費 萬元 其它費用 萬元 6． 2 資金籌措 發(fā)展商源發(fā)實業(yè)公司已在龍華獨立或合作開發(fā)了多個樓盤，而且均為有資金開發(fā)。現(xiàn)已積累了較強的資金實力。開發(fā)新華苑二期這樣的小規(guī)模樓盤，源發(fā)實業(yè)已有足夠的現(xiàn)金支持，不需向銀行或其它融資渠道籌措資金。 七、銷售及經(jīng)營收入測定 7． 1 各類物業(yè)銷售收入估算 住宅：可售面積 27945m178。,為保守起見，整體均價按 3400 元 / m178。計算 27945 m178。*3400 元 / m178。= 萬元 商業(yè)：可售面積 1399 m178。，均價按 10000 元 / m178。計算 1399 m178。*10000 元 / m178。=1399 萬元 銷售總收入為：住宅銷售收入 +商業(yè)銷售收入 萬元 +1339 萬元 = 萬元 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 7． 2 銷售利潤 本項目的總銷售額為 萬元。 土地成本按樓面地價 1300 元 /平米計算， 萬元 前期費用及建安費用為 萬元。 銷售成本按銷售額的 6%計算， 萬元。 本項目銷售利潤為 萬元。 = 萬元。 扣除營業(yè)稅 5%為 542 萬元。 扣除合同印花稅 ，城建維護稅，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓登記費共為%，即： 萬元。 本項目稅前利潤為 萬元。 扣除所得稅額 15%，即 萬元。 本項目稅后純利潤預(yù)計為 萬元。 八、財務(wù)與敏感性分析 8． 1 敏感性分析 8． 2 社會效益和影響分析 由于本項目地處龍華中心廣場南側(cè)，對市政廣場的景觀有很大影響， 成功開發(fā)新華苑項目，使之成為與中心廣場相得益彰的一道城市風(fēng)景線。 由于龍華的房地產(chǎn)開發(fā)，尚處在起步發(fā)展階段，早期的多層住宅，或兵 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 營排列，或“農(nóng)民房”形象，與特區(qū)內(nèi)建筑尚有一定差路。本項目的成功開發(fā)，力爭打造成一個精品樓盤，成為龍華人居的一個人性典范。 開發(fā)商源發(fā)實業(yè)，尚有三塊儲備用地，待建面積近 30 萬平方米。本項目的成功開發(fā)，將使源發(fā)實業(yè)在專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)運作上步上新臺階，對后續(xù)項目的開發(fā)提供成功經(jīng)驗。 九、可行性研究結(jié)論 9． 1 項目風(fēng)險及防范 由于本項目較低的地價成本。加之科學(xué)的市場調(diào)研、 精心的方案設(shè)計、良好的市場環(huán)境，可以說，是一個 風(fēng)險極小安全度高的項目 。 本項目的風(fēng)險在于建筑工程上面。如何將一個好的項目轉(zhuǎn)化成經(jīng)濟效益和社會效益工程環(huán)節(jié)對本項目來說至關(guān)重要。建議 **部加強工程管理人才的引進建立科學(xué)的施工管理流程、外部聘請專業(yè)務(wù)實的監(jiān)理隊伍，確保本項目優(yōu)質(zhì)、高效的工程形象。 附 表 《項目工程進度一覽表》 《項目投資計劃估算表》 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年 實際操盤之系統(tǒng)資料 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫 ， 月更新房地產(chǎn)資料近千個。 最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料 。 新 華 苑 二期 工 程 進 度 一 覽 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道