【導讀】本項目位于三亞著名的國家級旅游度假區(qū)亞龍灣。海、孟加拉灣、墨西哥灣、夏威夷群島一道，呼吸著溫馨的海洋季風，這是一條關于熱帶，關于濱海的假日旅行線。環(huán)境在世界首屈一指。世界旅游組織把三亞認證為4A級旅游目的地。監(jiān)測評價，三亞空氣質量位居世界第二，中國第一。局把三亞亞龍灣浴場列入全國5個水質優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場。這些稀有的自然資源使亞龍灣在全球游客中具有很大的吸引力。度假酒店二期便位于亞龍灣海岸線的中點。紅樹林度假酒店（五星級）；北靠亞龍灣高爾夫球場，地塊方正規(guī)則，視野開闊，觀海效果極佳，是建設高檔度假酒店的理想用地。足的增長，現已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。在全國旅游發(fā)展的大形勢下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。復蘇，并朝著良性的方向發(fā)展，三亞的房地產開始了新一輪的升溫。業(yè)內人士認為，未。立產權的獨立單位，出售給客戶。量不多，但占經濟比重較大的類型之一。

　　

【正文】 主的賬。其它消費離店前須現金支付。 D、持卡消費：業(yè)主或持卡人持卡消費的費用，按月結算，業(yè)主需在發(fā)出結算單的 7 日內，付清全部款項。每超過 1 日，需支付應付款萬分之五的滯納金；超過 30 天，酒店有權終止服務或通過其它方式予以追索。 E、業(yè)主選擇入住客房和入住記分的調整：業(yè)主要求入住的客房與委托方物業(yè)房租標準存在差異時，入 住分數做適當調整。 (見入住分值表 ) F、 業(yè)主應遵守中華人民共和國及三亞市關于治安、社會秩序等各種法規(guī)，以免造成不必要的麻煩。如果 給 酒店經營管理公司或其它 業(yè)主造成經濟或名譽損失，需承擔相關賠償責任。 專業(yè)好文 檔 第 44 頁 三亞天域實業(yè)有限公司 業(yè)主入住必須遵守酒店的有關營運管理制度。 (3)業(yè)主享受的優(yōu)惠服務 酒店配套設施供業(yè)主優(yōu)先使用，并享受 折價格優(yōu)惠： ＊ 溫水泳池、西餐廳、燒烤、咖啡廳、游艇、潛水、專用海濱沙灘； ＊ 酒店專車交通、中醫(yī)保健、美容美發(fā)、桑拿、水療； ＊ 優(yōu)先使用停車場，收費標準按照《停車場規(guī)定》執(zhí)行。 四、客房 委托經營管理模式 業(yè)主辦理入伙手續(xù)時，必需與酒店經營管理公司簽署委托協(xié)議，確定業(yè)主與管理公司的委托關系與委托方式。業(yè)主客房委托經營管理的時間不得少于三個會計年度。 業(yè)主的客房委托經營管理公司管理 ,有以下三種基本模式： 完全自用型 業(yè)主客房完全自用，不委托酒店經營管理公司進行經營管理，只委托酒店經營管理公司進行物業(yè)管理。這種方式委托管理期限為 30 年，專業(yè)好文 檔 第 45 頁 三亞天域實業(yè)有限公司 每一簽約期限為 5 年。自用期內，酒店經營管理公司提供酒店基本管理服務，業(yè)主須支付酒店基本運行費用（ 50 元 /㎡ *月）和其它費用。不參與酒店利潤分配。（基本運行費內 容附表） 如果業(yè)主提出換洗布草、補充洗漱用品、康樂服務等要求，酒店可以向業(yè)主提供自選服務。（見自選服務菜單） 業(yè)主每年自用所購酒店客房一定的時間，自用以外的時段委托酒店經營管理公司進行經營管理。 這種方式委托經營期限為 30 年，每一簽約時間為 3 年。業(yè)主自主安排入住酒店的時間，不限天數。業(yè)主不入住的時間段委托酒店管理公司經營管理。 非出租期間（自住和空置時間） 酒店管理公司提供酒店基本管理服務，業(yè)主須承擔酒店基本運行費用， 按季度結算 。（ 50元 /㎡ *月，尾數不足一個月的，按日計算）業(yè)主如需換洗布草、補 充洗漱用品，康樂服務等要求，酒店可以提供自選服務。 年終本類客房按實際客房營業(yè)收入的 40%加權分配。 在年底收入分配時，從業(yè)主應分客房收入中沖減非出租期間的酒店基本運行費（ 50 元 /㎡ *月）；當應分客房收入不足以沖減業(yè)主應承擔的酒店基本運行費，業(yè)主 應于本會計年度結束前補交差額部分。 當業(yè)主委托期限滿，改變委托方式或終止委托合同時，需一次性結清酒店代墊的基本運行費用和其它所欠費用。 專業(yè)好文 檔 第 46 頁 三亞天域實業(yè)有限公司 C. 完全投資型 業(yè)主所購客房完全不自用，全部委托酒店經營管理公司管理。 這種方式委托經營期限為 30 年，每一簽約時間為 3 年。 酒 店運行費用全免。業(yè)主在委托期內，只分享酒店客房收入，不分擔酒店虧損； 分配額度：客房營業(yè)收入的 40%。 業(yè)主每年可獲贈 21 間 *夜（按 酒店 平 季 4 月至 9 月 平日的 21 分計 ）的 客 房自用。 完全投資型客戶所獲贈免費 入住期 按周計算（ 7 間 *夜 /次 ） 自用超出 21 分 者，按當日折扣價從利潤中抵扣。 一年內自用不足 21 分 者，不可累計到以后的經營年度。 變更委托方式 業(yè)主在變更委托方式時，須提前一月通知甲方，并經過驗收，達到委托前標準。多余的家具、桌椅等私人物品都必須搬走。缺少的家私、物品等都必須按原樣配齊（由酒店統(tǒng)一配置、費 用由業(yè)主按原價支付），以便出租。 五、委托經營管理收入分配方案 酒店客房收入實行按年度分配的原則。 專業(yè)好文 檔 第 47 頁 三亞天域實業(yè)有限公司 分配的時間以會計年度為計算單位。從天域度假酒店二期開業(yè)之日起，每一會計年度為一分配年度。 年終時，酒店經營管理公司按照雙方所簽定的客房委托經營管理合同所約定的方式，將會計師事務所審計的客房總收入，按各客房物業(yè)價值占酒店客房總價值的比例進行分配。其中將考慮到業(yè)主在這一年度的實際入住情況和該類房的 分類開房率系數 。 收入分配關系因素： a、 總收入： 本 年度天域二期酒店客房總收入 b、 可分 配收入： 本 年度 客房 總收入 x 40% c、 業(yè)主入住酒店費用： 將按照 “ 業(yè)主入住 計 分制 ” （詳見業(yè)主入住 計 分附表）進行核算，并在分配時予以抵扣。 d 分類開房率系數 ：在一個會計年度中某類客房實際開房率與總開房率的比值； 業(yè)主分 配 公式： B 方案：部分自用型 本 年度所有（ B 方案）業(yè)主可分 配 收入＝酒店客房 本 年度總收入 [B 方案業(yè)主物業(yè)總價值 247。 酒店（二期）物業(yè)總價值 ]X40% 本 年度 （ B 方案 ） 業(yè)主收益額＝ 本 年度所有（ B 方案）業(yè)主可分配 收入 （ B 方案業(yè)主物業(yè)價值 247。 所有 B 方案物業(yè)總價值 ） X 該客房的有效委托時間系數 X B 方案 客房 開房率系數 業(yè)主入住酒店費用 C 方案：完全投資型 專業(yè)好文 檔 第 48 頁 三亞天域實業(yè)有限公司 所有（ C 方案） 業(yè)主 可分 配 收入 =酒店客房 本 年度總收入 X[C 方案業(yè)主物業(yè)總價值 247。 酒店（二期）物業(yè)總價值 ]X40% 本 年度 （ C 方案 ） 業(yè)主 收益額＝所有 C 方案業(yè)主可分得收入 （ C方案業(yè)主客房物業(yè)價值 247。 所有 C 方案物業(yè)總價值） X C 方案 客房 開房率系 數。 六、業(yè)主客房業(yè)權變更有關規(guī)定 鑒于業(yè)主所享有的產權，是酒店不可分割的一部分，為維護酒店經營的連續(xù)性和廣大業(yè)主的權益，特規(guī)定如下： 1． 業(yè)主要變更客房業(yè)權時，須 向酒店經營管理公司提出書面申請； 2． 業(yè)主在提出變更業(yè)權時，還須提供如下材料： 、復印件， 、復印件， ； ； ， 專業(yè)好文 檔 第 49 頁 三亞天域實業(yè)有限公司 。 3． 新、舊業(yè)主應共同與酒店經營管理公司結算，確認并結清原業(yè)主的所有帳務。 4． 原業(yè)主所繳納的基本運行費及押金不予退還，儲備賬項自動轉到新業(yè)主名上。 5． 在酒店經營管理公司的監(jiān)督下，雙方簽訂房地產買賣合同，合同交酒店管理公司一份備案。 6． 有關費用由新舊業(yè)主協(xié)商支付。 7． 在原業(yè)主的有關賬務沒有 結清，并且受讓方不予承認的情況下，不得辦理客房業(yè)權變更。 8． 直系親屬有對客房業(yè)權的繼承權。直系親屬在辦理客房業(yè)權的變更時，同樣須提供相關證件。在某種特殊情況下還得提供公證書或者律師證明書。 9． 同等條件下酒店經營管理公司具有優(yōu)先購買權。 未經本酒店經營管理公司的私下轉讓，本酒店經營管理公司不予承認，如果給 酒店經營管理公司或其它 業(yè)主造成損失，需承擔相關責任。 第四章 營銷策略 1 宣傳主題概念 專業(yè)好文 檔 第 50 頁 三亞天域實業(yè)有限公司 ● 天澤海韻度假公寓，您的酒店您的家 ● 三亞首家“ Beach condo”主題的濱海度假公寓 ● 開創(chuàng) 三亞度假物業(yè)小戶型先河 ● 時尚 Condo，共享型的，交流型的，開放型的 ● 經典的地段造就經典的樓盤，經典的樓盤吸引經典的顧客，經典的顧客享受經典的人生 —— 天澤海韻，演繹經典 2 賣點整合 ● 海之南，天之涯，中國著名的熱帶濱海旅游度假城市，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人 ● 濱臨三亞灣，十七公里“椰夢長廊”擁抱，海景如畫，椰韻如詩 ● 三亞唯一的濱海酒店公寓主題（ Beach condo）度假公寓，品質高雅，地位顯赫，投資、度假兩受益 ● 三亞市海景小戶型先鋒 ● 三亞唯一的酒店觀景外廊、抬升式入口建筑，規(guī)劃設計 超凡，建筑質素臻美，既體現度假建筑的公共性，又體現人居環(huán)境的隱私性 ● 具有中心游泳池的熱帶花園式景觀 ● 三亞唯一的通透式酒店大堂設計 ● 雍居城市中心，配套齊全，交通便捷，生活便利 ● 配有完善的酒店配套設施并提供個性化的酒店服務 3 優(yōu)惠措施 ● 售前宣傳期間購買，優(yōu)惠 2% 專業(yè)好文 檔 第 51 頁 三亞天域實業(yè)有限公司 ● 試銷期購買，優(yōu)惠 1% ● 一次性付款，優(yōu)惠 4% ● 購買兩套以上（含兩套），優(yōu)惠 2% ● 購買五套以上（含五套），優(yōu)惠 4% ● 特定促銷期購買，額外優(yōu)惠 備注： 以上優(yōu)惠可以疊加。 4 銷售目標體系 —— 整體推廣思路 銷 售的目標，毫無疑問就是要順利地將產品銷售出去，這就需要每一個操作步驟都達到了預期的效果，包括形象與品牌的推廣效果、公關效果、銷售進度和資金回籠計劃。 這些既獨立執(zhí)行而又要互相協(xié)調的操作步驟都各有自己的預期目標，但同時又為了實現同一個最終目標，是一個因果循環(huán)的目標體系。各步驟需要達到的預期目標如下。 1 形象與品牌推廣效果 企業(yè)形象與項目品牌的推廣應該要早在銷售開始前就進行，以便讓目標客戶有一個從了解到接受的過程。在本項目的前期宣傳鋪墊的階段，應使得“三亞首推的濱海酒店公寓主題（ Beach condo）”形象得以確立，使得本項目 “時尚 Condo，共享型的，開放型的，交流型的”概念得以確立。這些要首先體現在項目施工圍墻、工地 POP上。施工隊伍進場之日，即要開始建立圍墻廣告的宣傳效果，采用墻體噴繪技術，使項目的主題概念首先體現工地圍墻上，并選擇較好的位置樹立適量大小和數量的工地廣告牌。同時還要開始精心打造一個具有特色和品位的賣場，力爭使賣場和現場宣傳效果相呼應，并在項目出正負零之前完成，為以后項目提前進入銷售狀態(tài)打下基礎。 專業(yè)好文 檔 第 52 頁 三亞天域實業(yè)有限公司 2 現場廣告牌的制作 內容：項目鳥瞰圖、項目名稱、主題廣告詞、副廣告詞、發(fā) 展商、地址、聯系電話。 色彩：底色為白色；圖案為實效效果圖圖案；主題廣告詞為深藍色；副廣告詞為深藍色；發(fā)展商、地址及聯系電話為橙色。 3 施工圍墻的制作 圍墻高度 米；底色為白色；墻頂為坡頂、帶槽，深藍色；圖案采用墻體噴繪或者掛式廣告牌，畫面內容簡潔，色彩明快，輔以項目廣告語言，烘托銷售氣氛。 4 賣場的制作 賣場規(guī)模及裝修品位：總面積約 165 平方米（其中樣板房 80 平方米；展廳 60 平方米；辦公室 20 平方米；洗手間 5 平方米），精致典雅、于細微處體現發(fā)展商濃濃關懷與企業(yè)精神。 賣場建筑外型： 坡頂、圓型亭樓式建筑，白色玻璃幕墻，綠色圓型柱，墨綠色屋頂。 賣場外圍：背靠巨副廣告牌，左右與宣傳圍墻自然連接，以寬廣的整體視覺帶形成強烈的樓盤印象；周圍綠樹與花草相輝映，通往賣場的道路以鵝卵石或石板鋪就；整個賣場營造一種輕松、休閑而又不失典雅的氛圍。 賣場內部： 色彩：主色調為淡藍色和綠色，白色玻璃幕墻，青石板或防滑地磚地面，淡藍色墻體及天花板；增強色調（為體現賣場的識別性，需恰到好處的配以較亮麗的色彩）為橙色和綠色，如接待案板為藍色，背景飾以橙藍相間的強印象色調（或者背景以淡藍色為底色，繪以公專業(yè)好文 檔 第 53 頁 三亞天域實業(yè)有限公司 司藍黃相間 的徽標）；接待桌椅為主色調淺綠色和白色；銷售人員著裝顏色為公司標志性顏色即上裝為橙色，短裙為藍色。所有宣傳資料、銷售手冊外面均飾以公司藍橙色標志或以藍、橙色為底色。 陳設：墻體張貼或懸掛公司營業(yè)執(zhí)照、預售資格、宣傳展板、售控表；室內擺放接待案板、談判桌椅、休息沙發(fā)、簽約桌椅、沙盤模型、飲水機、空調機、文件柜、適量盆景。 5 廣告語 廣告牌主題廣告語 ：“天澤海韻度假公寓 —— 您的酒店，您的家”。 本廣告語為廣告牌主題語言，也是本項目之核心概念，以醒目顏色和字體于最醒目位置?！澳木频辍?，表明本項目的基本 功能具有度假酒店基本使用功能；“您的家”是指兼顧居家的使用特點。整個概念營造了一種高雅、舒適、休閑的生活意境。 背景廣告語 ：“時尚 Condo，共享型的，交流型的，開放型的”。 本廣告語以連續(xù)、重復的隱影字體出現在廣告牌的名字下面和下邊框線上，連續(xù)沖擊受眾者，使受眾者同時對本項目形成這么一種印象： Condo 是時尚的住所，它帶給消費者一種全新的生活方式和住宅觀，而這種建筑必然要求不僅能滿足新住宅主義者對陽光、綠樹、沙灘和海景的要求，同時也能滿足他們對住宅公共性、交流性和開放性以及公共資源共享性的要求，這樣的房子 ，才是讓人身心愉悅的、充滿快樂的房子。 文字廣告語 ： 我的海，我的夢 專業(yè)好文 檔 第 54 頁 三亞天域實業(yè)有限公司 還是翩翩少年時，心中悄然編織一