【正文】 房分割 ，每間客房作不住時為一個帶有獨立 產(chǎn)權(quán) 的 獨立 單位， 出售給 客戶。 3 可行性研究的依據(jù)和范圍 本報告是基于對市場的充分了解和對該項目的市場前景有著準(zhǔn)確的判斷而作的，具有科學(xué)性和前瞻性。 在全國旅游發(fā)展的大形勢下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。世界旅游組織把三亞認(rèn)證為 4A 級旅游目的地。亞龍灣猶如一顆璀璨的明珠，鑲嵌在地球北緯 18176。 本項目建設(shè)用地東接 天域度假酒店一期 ；南臨南中國海；西接紅樹林 度假 酒店（五星級）；北靠 亞龍灣高爾夫球場 ，地塊方正規(guī)則，視野開闊，觀海效果極佳，是建設(shè)高檔 度假酒店的 理想用地。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來幾年的三亞房地產(chǎn)，特別是海景房產(chǎn)具有較大的市場需求。 6% 5 施工進度計劃 1 2020 年 11 月 29 日破土動工 2 2020 年 1 月 26 日結(jié)構(gòu)達到正負零 3 2020 年 5 月 18 日結(jié)構(gòu)封頂 4 2020 年 6 月 30 日交付使用 第二章 市場調(diào)研及前景預(yù)測 1 產(chǎn)權(quán)式酒店 的概念 產(chǎn)權(quán)式酒店由 時權(quán)酒店 （ TIME SHARE）演變而來。到 2020年，已有 萬個家庭在 81 個國家的 6000 多個旅游目的地購買了時權(quán)酒店 和產(chǎn)權(quán)酒店。 在過去的 20 年，隨著中國經(jīng)濟持續(xù)升溫，中國的旅游業(yè)有了長足的增長，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。 2020 年 1 月 7 月，三亞市共銷售住宅面積達 萬平方米，商鋪面積 平方米，在非典疫情剛過去的7 月份中，銷售面積達 萬平方米（其中認(rèn)購面積為 萬平方米），這表明，幾經(jīng)風(fēng)雨，三亞房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)駛?cè)虢】悼焖俚陌l(fā)展軌道。 3．的生態(tài)市貌和與時俱進的青春活力，讓世界矚目。這就使得人們的眼光自然投向三亞這樣的旅游勝地，給三亞房地產(chǎn)帶來了百年一遇的良機。 綜上所述，天域二期的開發(fā)有著良好的外部經(jīng)濟環(huán)境，社全環(huán)境和地理位置。 （三）項目比較分析 1．項目地塊情況 項目的地塊 A52，約 58070m2，位于亞龍灣中部，南面南中國海，酒店接待能力 實際到訪游客數(shù)量 8 15 14 26 32 170 50 220 80 330 專業(yè)好文 檔 第 11 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 11 北靠起伏的山嶺和亞龍灣高爾夫球場，緊挨 著天域一期，是一塊優(yōu)質(zhì)的專屬沙灘的一線海景地。三亞市房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展產(chǎn)品上產(chǎn)權(quán)酒店基本是一個空白。 ● 本項目與其他項目相比較具有的劣勢： 采用酒店式設(shè)計及配套，公共建筑面積較多 5 本項目前景預(yù)測 我們評價本項目的原則是謹(jǐn)慎、保守的，但本項目的市場綜合環(huán)境又是值得樂觀的。五年中客人反饋了很多好的建設(shè)性建議，是促使業(yè)主盡快開發(fā)天域二期的重要源動力。但普遍沒有厚實的經(jīng)對新生事物的接受較快，對旅游擁有濃厚的興趣與熱情，尤其對自助游情 有獨鐘。 經(jīng)濟處于上升階段，購買力強，開始以家庭為旅游的組合方式。職位上升快，有較好的能力調(diào)整住房到更大、更高檔次 經(jīng)驗的積累，職位的升遷令該群體擁有更強、更穩(wěn)固的經(jīng)濟實力。購買力達到高峰期，住房購買力釋放大部分，較多購買老年人用品，如醫(yī)療保健品等。 對自助游情有獨鐘，因而長時間地擁有可免費使用的酒店式公寓及較為完善的配套服務(wù)，對他們來說有極大的吸引力。 3. 3. 1. 注重生活質(zhì)素的成熟家庭 包括上表中階段 5 的人群?；貜?fù)年輕時代專業(yè)好文 檔 第 20 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 的習(xí)慣，喜愛與同齡人結(jié)伴而行。 但由于該地區(qū)客戶經(jīng)濟上較富足，且當(dāng)?shù)胤績r處于國內(nèi)領(lǐng)導(dǎo)水平，因此，該區(qū)域的現(xiàn)實購買能力較強。 而且，隨著北京地區(qū)現(xiàn)代化進程的不斷加快，北京地區(qū)集聚著相當(dāng)一部分富裕階層，就整個市場容量來說，北京地區(qū)無疑是最大的。 3． 4． 2 建筑設(shè)計與規(guī)劃定位 1． 標(biāo)高 大多數(shù)的建筑標(biāo)高按原地形設(shè)計，其主要功能都設(shè)計在原地面積高（ elo +）以上，以防范在臺風(fēng)期間供水的侵襲； 2． 景觀與朝向 將客房與高效益的區(qū)域盡可能多的設(shè)計于有海景的位置，一最大限度地減少對一期公共區(qū)域和客房視野的景響。 裝修：全部按五星級酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修，配備五星級酒店必備的設(shè)施、用品。面積在 5180平方米， 235 間，占 53。 專業(yè)好文 檔 第 26 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 具體定價建議如下： 1 相關(guān)經(jīng)濟及技術(shù)指標(biāo)： （ 1）、本項目公寓部分銷售面積約 18900 平方米；商業(yè)用房部分約 1100 平方米。因此本階段的銷售在單位成本的基礎(chǔ)上提高 90%： 銷售平均實收價格約為： 6250元 /M2。 6 入市姿態(tài)及 推廣時機定位 房地產(chǎn)項目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推廣時機，要結(jié)合項目自身特點。 3 運作機制 酒店經(jīng)營管理公司將按照中華人民共和國財務(wù)與審計制度實施管理，以高透明度向業(yè)主提供經(jīng)營管理方面的咨詢，定期向業(yè)主通報公寓的經(jīng)營（管理）狀況，并接受業(yè)主委員會的書面預(yù)約，公寓業(yè)主委員會委托會計師事務(wù)所審計經(jīng)營業(yè)績。以后每年從 1 月 1 日起至當(dāng)年的 12 月 31日止為一會計年度。 三、 乙方的權(quán)利和義務(wù) 權(quán)利 1．乙方選擇第 種方式 型。 甲方定期向乙方公布經(jīng)營情況和收入情況；（僅對委托經(jīng)營專業(yè)好文 檔 第 36 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 的業(yè)主） 向乙方通報重大經(jīng)營決策和重大事件； 甲方應(yīng)如期向乙方支付應(yīng)得經(jīng)營收益； 在整個經(jīng)營期內(nèi)，甲方應(yīng)嚴(yán)格遵守國家的法律、法規(guī)和政策，勵精圖治，合法經(jīng)營，努力提高競爭力。 本合同及《合同附件》具有同等法律效力。費用由業(yè)主自行負擔(dān)。掛失前該卡所發(fā)生的消費費用，由業(yè)主承擔(dān)。 三、業(yè)主入住管理 （ 1）客房經(jīng)營與核算 由酒店經(jīng)營管理公司根據(jù)市場需求和整體營銷規(guī)劃，對所有客房進行統(tǒng)一、科學(xué)的經(jīng)營管理。 C、業(yè)主授權(quán)他人入?。盒柙陬A(yù)定 房間的傳真或 Email 中，寫明被授權(quán)人的姓名、身份證號碼及入住時間；被授權(quán)者持業(yè)主卡消費可享受業(yè)主同等待遇，所有消費可簽單掛賬，入業(yè)主的帳；被授權(quán)人無業(yè)主卡時，只可享受住房房租簽單，房租記業(yè)主的賬。 (3)業(yè)主享受的優(yōu)惠服務(wù) 酒店配套設(shè)施供業(yè)主優(yōu)先使用，并享受 折價格優(yōu)惠： ＊ 溫水泳池、西餐廳、燒烤、咖啡廳、游艇、潛水、專用海濱沙灘； ＊ 酒店專車交通、中醫(yī)保健、美容美發(fā)、桑拿、水療； ＊ 優(yōu)先使用停車場，收費標(biāo)準(zhǔn)按照《停車場規(guī)定》執(zhí)行。（見自選服務(wù)菜單） 業(yè)主每年自用所購酒店客房一定的時間，自用以外的時段委托酒店經(jīng)營管理公司進行經(jīng)營管理。 當(dāng)業(yè)主委托期限滿，改變委托方式或終止委托合同時，需一次性結(jié)清酒店代墊的基本運行費用和其它所欠費用。 變更委托方式 業(yè)主在變更委托方式時，須提前一月通知甲方，并經(jīng)過驗收，達到委托前標(biāo)準(zhǔn)。 收入分配關(guān)系因素： a、 總收入： 本 年度天域二期酒店客房總收入 b、 可分 配收入： 本 年度 客房 總收入 x 40% c、 業(yè)主入住酒店費用： 將按照 “ 業(yè)主入住 計 分制 ” （詳見業(yè)主入住 計 分附表）進行核算，并在分配時予以抵扣。 4． 原業(yè)主所繳納的基本運行費及押金不予退還，儲備賬項自動轉(zhuǎn)到新業(yè)主名上。 未經(jīng)本酒店經(jīng)營管理公司的私下轉(zhuǎn)讓，本酒店經(jīng)營管理公司不予承認(rèn)，如果給 酒店經(jīng)營管理公司或其它 業(yè)主造成損失，需承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。施工隊伍進場之日，即要開始建立圍墻廣告的宣傳效果，采用墻體噴繪技術(shù)，使項目的主題概念首先體現(xiàn)工地圍墻上，并選擇較好的位置樹立適量大小和數(shù)量的工地廣告牌。 賣場內(nèi)部： 色彩：主色調(diào)為淡藍色和綠色，白色玻璃幕墻，青石板或防滑地磚地面，淡藍色墻體及天花板；增強色調(diào)（為體現(xiàn)賣場的識別性，需恰到好處的配以較亮麗的色彩）為橙色和綠色，如接待案板為藍色，背景飾以橙藍相間的強印象色調(diào)（或者背景以淡藍色為底色，繪以公專業(yè)好文 檔 第 53 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 司藍黃相間 的徽標(biāo)）；接待桌椅為主色調(diào)淺綠色和白色；銷售人員著裝顏色為公司標(biāo)志性顏色即上裝為橙色，短裙為藍色。 本廣告語以連續(xù)、重復(fù)的隱影字體出現(xiàn)在廣告牌的名字下面和下邊框線上，連續(xù)沖擊受眾者，使受眾者同時對本項目形成這么一種印象： Condo 是時尚的住所，它帶給消費者一種全新的生活方式和住宅觀，而這種建筑必然要求不僅能滿足新住宅主義者對陽光、綠樹、沙灘和海景的要求，同時也能滿足他們對住宅公共性、交流性和開放性以及公共資源共享性的要求，這樣的房子 ，才是讓人身心愉悅的、充滿快樂的房子。 陳設(shè)：墻體張貼或懸掛公司營業(yè)執(zhí)照、預(yù)售資格、宣傳展板、售控表；室內(nèi)擺放接待案板、談判桌椅、休息沙發(fā)、簽約桌椅、沙盤模型、飲水機、空調(diào)機、文件柜、適量盆景。 專業(yè)好文 檔 第 52 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 2 現(xiàn)場廣告牌的制作 內(nèi)容：項目鳥瞰圖、項目名稱、主題廣告詞、副廣告詞、發(fā) 展商、地址、聯(lián)系電話。 4 銷售目標(biāo)體系 —— 整體推廣思路 銷 售的目標(biāo)，毫無疑問就是要順利地將產(chǎn)品銷售出去，這就需要每一個操作步驟都達到了預(yù)期的效果，包括形象與品牌的推廣效果、公關(guān)效果、銷售進度和資金回籠計劃。 6． 有關(guān)費用由新舊業(yè)主協(xié)商支付。 酒店（二期）物業(yè)總價值 ]X40% 本 年度 （ B 方案 ） 業(yè)主收益額＝ 本 年度所有（ B 方案）業(yè)主可分配 收入 （ B 方案業(yè)主物業(yè)價值 247。缺少的家私、物品等都必須按原樣配齊（由酒店統(tǒng)一配置、費 用由業(yè)主按原價支付），以便出租。 這種方式委托經(jīng)營期限為 30 年，每一簽約時間為 3 年。業(yè)主自主安排入住酒店的時間，不限天數(shù)。業(yè)主客房委托經(jīng)營管理的時間不得少于三個會計年度。 D、持卡消費：業(yè)主或持卡人持卡消費的費用，按月結(jié)算，業(yè)主需在發(fā)出結(jié)算單的 7 日內(nèi)，付清全部款項。按酒店二期的整體經(jīng)營情 況統(tǒng)一核算，對全體業(yè)主一視同仁。 二、 基本運行管理 專業(yè)好文 檔 第 41 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 客房物品配置 當(dāng)酒店竣工開業(yè)后，除客房家具、電器及布草外，經(jīng)營管理公司將為每間客房配置日常消耗的一次性用品，包括信封、信紙、火柴、鞋擦、拖鞋、牙刷、牙膏、梳子、棉簽、沐浴液、香皂、洗頭液、浴帽、潤膚露、洗衣袋、垃圾袋、衛(wèi)生紙等。業(yè)主按照審計報告所確認(rèn)的客房經(jīng)營 收入 和業(yè)主客房委托經(jīng)營管理合同書的規(guī)定享受投資回報。 本合同發(fā)生下列情況之一時，雙方可解除合同： 合同規(guī)定的期限屆滿； 由于不可抗力原因致使合同無法履行； 因一方不履行合同，或嚴(yán)重違反合同規(guī)定，造成他方無法達到本合同的目的時； 乙方因產(chǎn)權(quán)抵押或其它經(jīng)濟責(zé)任而產(chǎn)生的法律糾紛 ，致使其所有的財產(chǎn)被查封、拍賣等而影響經(jīng)營時； 因業(yè)主的違法、違規(guī)行為對酒店或其它業(yè)戶造成損害或財產(chǎn)損失時，應(yīng)依法賠償相應(yīng)損失。（自然營業(yè)天數(shù)可出租房間數(shù)） 100%； 年平均房價 =酒店年客房經(jīng)營收入247。在委托期間，如管理公司更換，也必須以本協(xié)議和《合同附件》連帶轉(zhuǎn)讓，本協(xié)議內(nèi)容不因轉(zhuǎn)讓而變更。 第三章 管理范圍 專業(yè)好文 檔 第 34 頁 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 管理公司的管理范圍是乙方所擁有的天域度假酒店二期客房。 4 業(yè)主委托經(jīng)營管理方式 專 有 名 詞 定 義 一、 天域度假酒二期 ：天域度假酒店二期位于三亞亞龍灣，按照五星級度假酒店標(biāo)準(zhǔn)建造。最佳的宣傳認(rèn)購時機為 2020 年春節(jié)。 備注： 此價格包含公寓套房的精裝修及家具、家電配備費用，為精裝修、全配備價格。 3． 5． 2 平均售價制定建議（公寓部分）： ① 70%毛利潤 ：公寓實收售價 =公寓單位成本（ 1+70%） =5591元 /M2； ② 80%毛利潤 ：公寓實收售價 =公寓單位成本（ 1+80%） =5920元 /M2； ③ 90%毛利潤 ：公寓實收售價 =公寓單位成本（ 1+90%） =6249元 /M2。 4% ； 三套間設(shè)計是兩房一廳一廚三衛(wèi)加陽臺，面積在 160256平方米，90 間，占 20。 6． 設(shè)計意圖和要求： ，同時以蒼翠繁茂的熱帶園林和水景的結(jié)合，創(chuàng)造舒適宜人的蔭涼環(huán)境； b．創(chuàng)造一個有熱帶濱海氣息的室內(nèi)外 空間，提供高質(zhì)量的、令人身心舒暢的停居環(huán)境； c. 建筑風(fēng)格、園林風(fēng)格統(tǒng)一并相互陪襯，相得益彩，符合地方個性和氣候特征； d. 客房和公共空間應(yīng)有最大海景和高爾夫球場景觀； e. 結(jié)合環(huán)保設(shè)計，如太陽能利用，水循環(huán)使用和污水處理系統(tǒng)。 3． 地形利用 充分利用原有的起伏地形，通過熱帶園林的設(shè)計 ，減少建筑物對人的視覺沖擊和房間之間的對視。 因此 ，綜上分析，本項目的目標(biāo)客戶應(yīng)確定為： ● 區(qū)域市場應(yīng)為“三北”地區(qū)和長三角地區(qū)