【導(dǎo)讀】本報告所陳述的對象為三亞天域度假酒店二期，以下簡稱本項目。本項目位于三亞著名的國家級旅游度假區(qū)亞龍灣。亞龍灣猶如一顆璀璨的明珠，鑲。群島一道，呼吸著溫馨的海洋季風(fēng)，這是一條關(guān)于熱帶，關(guān)于濱海的假日旅行線。自然生態(tài)環(huán)境在世界首屈一指。質(zhì)量位居世界第二，中國第一。國家環(huán)境保護(hù)總局把三亞亞龍灣浴場列入全國5個。水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場。這些稀有的自然資源使亞龍灣在全球游客中具有。天域度假酒店二期便位于亞龍灣海岸線的中點。佳，是建設(shè)高檔度假酒店的理想用地。于世界旅游大國之列，躍居亞洲旅游大國之首。旅游業(yè)已經(jīng)被中央政府確定為國民。的方向發(fā)展，三亞的房地產(chǎn)開始了新一輪的升溫。轉(zhuǎn)、國家假日經(jīng)濟(jì)的刺激、國人消費觀念的改變以及三亞旅游綜合環(huán)境的不斷改善，使得三亞作為全國唯一的熱帶旅游度假目的地越來越受到國內(nèi)及國際的關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來幾年的三亞房地產(chǎn)，特別是海景。重較大的類型之一。項目所處的市場形勢利好。

　　

【正文】 委托經(jīng)營管理收入分配方案 6． 業(yè)主客房業(yè)權(quán)變更有關(guān)規(guī)定 一、產(chǎn)權(quán)運作方式 1. 經(jīng)營管理公司 。 ，在特定情況下，酒店經(jīng)營管理公司有權(quán)將天域酒店二期的部分業(yè)務(wù)委托其它酒店經(jīng)營管理公司經(jīng)營管理。 。 。 經(jīng)營收入的要求，但必須書面提出并預(yù)約（僅限每年的 3 月份）。費用由業(yè)主自行負(fù)擔(dān)。 管理公司委托國內(nèi)注冊會計師事務(wù)所進(jìn)行審計，并在業(yè)主內(nèi)部公布審計報告。業(yè)主按照審計報告所確認(rèn)的客房經(jīng)營收入和業(yè)主客房委托經(jīng)營管理合同書的規(guī)定享受投資回報。 。 、餐飲、康樂、會務(wù)、培訓(xùn)等日常營業(yè)； 、設(shè)備的日常維護(hù)、維修及其改造； ； ； ； 、服務(wù)水準(zhǔn)提升。 張印有天域酒店編號的業(yè)主卡。 ，業(yè)主或持業(yè)主卡的人士可簽單掛帳享受酒店的優(yōu)惠服務(wù)。 ； ，應(yīng)在第一時間通知酒店經(jīng)營管理公司掛失并及時補(bǔ)辦。掛失前該卡所發(fā)生的消費費用，由業(yè)主承擔(dān)。 ，其持有者隨產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移； f. 該卡自行轉(zhuǎn)讓無效。 二、 基本運行管理 客房物品配置 當(dāng)酒店竣工開業(yè)后，除客房家具、電器及布草外，經(jīng)營管理公司將為每間 客房配置日常消耗的一次性用品，包括信封、信紙、火柴、鞋擦、拖鞋、牙刷、牙膏、梳子、棉簽、沐浴液、香皂、洗頭液、浴帽、潤膚露、洗衣袋、垃圾袋、衛(wèi)生紙等。（自用型客房僅作一次性配備） 基本運行管理費（每年根據(jù)市場價格調(diào)整）： a、客房基本運行費 按套內(nèi)面積計算，每平方米每月攤公共區(qū)域的園林維護(hù)費與管理費、保安費、清潔費、水電費、設(shè)備與物業(yè)維護(hù)費等，合計人民幣 50 元 /㎡ *月。 b、費用繳納 客房基本運行費每三個月繳納一次，業(yè)主需按正式房地產(chǎn)買賣合同所確定的套內(nèi)建筑面積和房屋用途，在辦理入住手續(xù)、 簽署客戶委托經(jīng)營管理合同時繳納三個月的基本運行費押金。 應(yīng)交基本運行費的業(yè)主須在每季度的首月 15 日以前將當(dāng)季基本運行費存入甲方賬號。逾期不交者，須按所欠金額支付每日萬分之五的滯納金。 c、基本運行管理費的使用 基本運行管理費用于以下開支： ＊ 管理人員、保安員、園藝工、清潔工及其他服務(wù)人員的工資、住房、醫(yī)療、社會保險、獎金、津貼和福利； ＊ 沙灘、泳池、園林等公共場所及設(shè)施的保養(yǎng)和維修； ＊ 公共場所的用水、用電； ＊ 公共場所、公共設(shè)施購買保險的費用； ＊ 為提供管 理而產(chǎn)生的運輸交通、通訊和郵資費用； ＊ 辦公費； ＊ 工作制服及其清潔費用； ＊ 其它管理開支。 三、業(yè)主入住管理 （ 1）客房經(jīng)營與核算 由酒店經(jīng)營管理公司根據(jù)市場需求和整體營銷規(guī)劃，對所有客房進(jìn)行統(tǒng)一、科學(xué)的經(jīng)營管理。分配客源時要遵照市場規(guī)律，同時要充分照顧到業(yè)主的利益。按酒店二期的整體經(jīng)營情況統(tǒng)一核算，對全體業(yè)主一視同仁。 （ 2）業(yè)主入住管理 A、提前預(yù)約：為保證業(yè)主能如期入住酒店客房，必須提前預(yù)約。在委托經(jīng)營期間，需入住的業(yè)主應(yīng)提前（注：平季 4— 10 月，不含 節(jié)假日，提前三天；旺季 11— 3 月，提前七天。春節(jié)提前一個月）通知酒店（業(yè)主需以傳真并簽名的方式確認(rèn)）。酒店將優(yōu)先安排業(yè)主入住自己的客房，但如業(yè)主客房已有客人租用時，則安排業(yè)主入住其它同等標(biāo)準(zhǔn)的客房。 B、加開房間：委托經(jīng)營的業(yè)主，帶親朋好友加開房間，超出所獲贈免費入住期部分按當(dāng)日客房價的折扣價支付房租。 C、業(yè)主授權(quán)他人入住：需在預(yù)定房間的傳真或 Email 中，寫明被授權(quán)人的姓名、身份證號碼及入住時間；被授權(quán)者持業(yè)主卡消費可享受業(yè)主同等待遇，所有消費可簽單掛賬，入業(yè)主的帳；被授權(quán)人無業(yè)主卡時，只可享受住 房房租簽單，房租記業(yè)主的賬。其它消費離店前須現(xiàn)金支付。 D、持卡消費：業(yè)主或持卡人持卡消費的費用，按月結(jié)算，業(yè)主需在發(fā)出結(jié)算單的7 日內(nèi)，付清全部款項。每超過 1 日，需支付應(yīng)付款萬分之五的滯納金；超過 30 天，酒店有權(quán)終止服務(wù)或通過其它方式予以追索。 E、業(yè)主選擇入住客房和入住記分的調(diào)整：業(yè)主要求入住的客房與委托方物業(yè)房租標(biāo)準(zhǔn)存在差異時，入住分?jǐn)?shù)做適當(dāng)調(diào)整。 (見入住分值表 ) F、 業(yè)主應(yīng)遵守中華人民共和國及三亞市關(guān)于治安、社會秩序等各種法規(guī)，以免造成不必要的麻煩。如果給酒店經(jīng)營管理公司或其它業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)或 名譽(yù)損失，需承擔(dān)相關(guān)賠償責(zé)任。 業(yè)主入住必須遵守酒店的有關(guān)營運管理制度。 (3)業(yè)主享受的優(yōu)惠服務(wù) 酒店配套設(shè)施供業(yè)主優(yōu)先使用，并享受 折價格優(yōu)惠： ＊ 溫水泳池、西餐廳、燒烤、咖啡廳、游艇、潛水、專用海濱沙灘； ＊ 酒店專車交通、中醫(yī)保健、美容美發(fā)、桑拿、水療； ＊ 優(yōu)先使用停車場，收費標(biāo)準(zhǔn)按照《停車場規(guī)定》執(zhí)行。 四、客房委托經(jīng)營管理模式 業(yè)主辦理入伙手續(xù)時，必需與酒店經(jīng)營管理公司簽署委托協(xié)議，確定業(yè)主與管理公司的委托關(guān)系與委托方式。業(yè)主客房委托經(jīng)營管理的時間不得少于 三個會計年度。 業(yè)主的客房委托經(jīng)營管理公司管理 ,有以下三種基本模式： 完全自用型 業(yè)主客房完全自用，不委托酒店經(jīng)營管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理，只委托酒店經(jīng)營管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。這種方式委托管理期限為 30 年，每一簽約期限為 5 年。自用期內(nèi)，酒店經(jīng)營管理公司提供酒店基本管理服務(wù)，業(yè)主須支付酒店基本運行費用（ 50元 /㎡ *月）和其它費用。不參與酒店利潤分配。（基本運行費內(nèi)容附表） 如果業(yè)主提出換洗布草、補(bǔ)充洗漱用品、康樂服務(wù)等要求，酒店可以向業(yè)主提供自選服務(wù)。（見自選服務(wù)菜單） 業(yè)主每年自用所 購酒店客房一定的時間，自用以外的時段委托酒店經(jīng)營管理公司進(jìn)行經(jīng)營管理。 這種方式委托經(jīng)營期限為 30 年，每一簽約時間為 3 年。業(yè)主自主安排入住酒店的時間，不限天數(shù)。業(yè)主不入住的時間段委托酒店管理公司經(jīng)營管理。非出租期間（自住和空置時間）酒店管理公司提供酒店基本管理服務(wù)，業(yè)主須承擔(dān)酒店基本運行費用，按季度結(jié)算。（ 50 元 /㎡ *月，尾數(shù)不足一個月的，按日計算）業(yè)主如需換洗布草、補(bǔ)充洗漱用品，康樂服務(wù)等要求，酒店可以提供自選服務(wù)。 年終本類客房按實際客房營業(yè)收入的 40%加權(quán)分配。 在年底收入分配時 ，從業(yè)主應(yīng)分客房收入中沖減非出租期間的酒店基本運行費（ 50元 /㎡ *月）；當(dāng)應(yīng)分客房收入不足以沖減業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的酒店基本運行費，業(yè)主應(yīng)于本會計年度結(jié)束前補(bǔ)交差額部分。 當(dāng)業(yè)主委托期限滿，改變委托方式或終止委托合同時，需一次性結(jié)清酒店代墊的基本運行費用和其它所欠費用。 C. 完全投資型 業(yè)主所購客房完全不自用，全部委托酒店經(jīng)營管理公司管理。 這種方式委托經(jīng)營期限為 30 年，每一簽約時間為 3 年。 酒店運行費用全免。業(yè)主在委托期內(nèi)，只分享酒店客房收入，不分擔(dān)酒店虧損； 分配額度：客房營業(yè)收入的 40%。 業(yè)主每年可獲贈 21 間 *夜（按酒店平季 4 月至 9 月平日的 21 分計）的客房自用。 完全投資型客戶所獲贈免費入住期按周計算（ 7 間 *夜 /次） 自用超出 21 分者，按當(dāng)日折扣價從利潤中抵扣。 一年內(nèi)自用不足 21 分者，不可累計到以后的經(jīng)營年度。 變更委托方式 業(yè)主在變更委托方式時，須提前一月通知甲方，并經(jīng)過驗收，達(dá)到委托前標(biāo)準(zhǔn)。多余的家具、桌椅等私人物品都必須搬走。缺少的家私、物品等都必須按原樣配齊（由酒店統(tǒng)一配置、費用由業(yè)主按原價支付），以便出租。 五、委托經(jīng)營管理收入分配方案 酒店客房收 入實行按年度分配的原則。 分配的時間以會計年度為計算單位。從天域度假酒店二期開業(yè)之日起，每一會計年度為一分配年度。 年終時，酒店經(jīng)營管理公司按照雙方所簽定的客房委托經(jīng)營管理合同所約定的方式，將會計師事務(wù)所審計的客房總收入，按各客房物業(yè)價值占酒店客房總價值的比例進(jìn)行分配。其中將考慮到業(yè)主在這一年度的實際入住情況和該類房的分類開房率系數(shù)。 收入分配關(guān)系因素： a、 總收入： 本年度天域二期酒店客房總收入 b、 可分配收入： 本年度客房總收入 x 40% c、 業(yè)主入住酒店費用： 將按照 “ 業(yè)主入住計分制 ” （詳見業(yè)主入住計分附表）進(jìn)行核算，并在分配時予以抵扣。 d 分類開房率系數(shù)：在一個會計年度中某類客房實際開房率與總開房率的比值； 業(yè)主分配公式： B 方案：部分自用型 本年度所有（ B 方案）業(yè)主可分配收入＝酒店客房本年度總收入 [B 方案業(yè)主物業(yè)總價值 247。 酒店（二期）物業(yè)總價值 ]X40% 本年度（ B 方案）業(yè)主收益額＝本年度所有（ B 方案）業(yè)主可分配收入 （ B方案業(yè)主物業(yè)價值 247。 所有 B 方案物業(yè)總價值） X 該客房的有效委托時間系數(shù) X B 方案客房開房率系數(shù) 業(yè)主入住酒 店費用 C 方案：完全投資型 所有（ C 方案）業(yè)主可分配收入 =酒店客房本年度總收入 X[C 方案業(yè)主物業(yè)總價值 247。酒店（二期）物業(yè)總價值 ]X40% 本年度（ C 方案）業(yè)主收益額＝所有 C 方案業(yè)主可分得收入 （ C 方案業(yè)主客房物業(yè)價值 247。 所有 C 方案物業(yè)總價值） X C 方案客房開房率系數(shù)。 六、業(yè)主客房業(yè)權(quán)變更有關(guān)規(guī)定 鑒于業(yè)主所享有的產(chǎn)權(quán)，是酒店不可分割的一部分，為維護(hù)酒店經(jīng)營的連續(xù)性和廣大業(yè)主的權(quán)益，特規(guī)定如下： 1． 業(yè)主要變更客房業(yè)權(quán)時，須向酒店經(jīng)營管理公司提出 書面申請； 2． 業(yè)主在提出變更業(yè)權(quán)時，還須提供如下材料： 、復(fù)印件， 、復(fù)印件， ； ； ， 。 3． 新、舊業(yè)主應(yīng)共同與酒店經(jīng)營管理公司結(jié)算，確認(rèn)并結(jié)清原業(yè)主的所有帳務(wù)。 4． 原業(yè)主所繳納的基本運行費及押金不予退還，儲備賬項自動轉(zhuǎn)到新業(yè)主名上。 5． amp。, nbsp。 在酒店經(jīng)營管理公司的監(jiān)督下，雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同，合同交酒店管理公司一份備案。 6． 有關(guān)費用由新舊業(yè)主協(xié)商支付。 7． 在原業(yè)主的有關(guān)賬務(wù)沒有結(jié)清，并且受讓方不予承認(rèn)的情況下，不得辦理客房業(yè)權(quán)變更。 8． 直系親屬有對客房業(yè)權(quán)的繼承權(quán)。直系親屬在辦理客房業(yè)權(quán)的變更時，同樣須提供相關(guān)證件。在某種特殊情況下還得提供公證書或者律師證明書。 9． 同等條件下酒店經(jīng)營管理公司具有優(yōu)先購買權(quán)。 未經(jīng)本酒店經(jīng)營管理公司的私下轉(zhuǎn)讓，本酒店經(jīng)營管理公司不予承認(rèn)，如果給酒店經(jīng)營管理公司或其它業(yè)主造成損失，需承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。 第四章 營銷策略 1 宣傳主題概念 ● 天澤海韻度假公寓，您的酒店您的家 ● 三亞首家 “Beach condo” 主題的濱海度假公寓 ● 開創(chuàng)三亞度假物業(yè)小戶型先河 ● 時尚 Condo，共享型的，交流型的，開放型的 ● 經(jīng)典的地段造就經(jīng)典的樓盤，經(jīng)典的樓盤吸引經(jīng)典的顧客，經(jīng)典的顧客享受經(jīng)典的人生 —— 天澤海韻，演繹經(jīng)典 2 賣點整合 ● 海之南， 天之涯，中國著名的熱帶濱海旅游度假城市，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人 ● 濱臨三亞灣，十七公里 “ 椰夢長廊 ” 擁抱，海景如畫，椰韻如詩 ● 三亞唯一的濱海酒店公寓主題（ Beach condo）度假公寓，品質(zhì)高雅，地位顯赫，投資、度假兩受益 ● 三亞市海景小戶型先鋒 ● 三亞唯一的酒店觀景外廊、抬升式入口建筑，規(guī)劃設(shè)計超凡，建筑質(zhì)素臻美，既體現(xiàn)度假建筑的公共性，又體現(xiàn)人居環(huán)境的隱私性 ● 具有中心游泳池的熱帶花園式景觀 ● 三亞唯一的通透式酒店大堂設(shè)計 ● 雍居城市中心，配套齊全，交通便捷，生活便利 ● 配 有完善的酒店配套設(shè)施并提供個性化的酒店服務(wù) 3 優(yōu)惠措施 ● 售前宣傳期間購買，優(yōu)惠 2% ● 試銷期購買，優(yōu)惠 1% ● 一次性付款，優(yōu)惠 4% ● 購買兩套以上（含兩套），優(yōu)惠 2% ● 購買五套以上（含五套），優(yōu)惠 4% ● 特定促銷期購買，額外優(yōu)惠 備注： 以上優(yōu)惠可以疊加。