【導(dǎo)讀】本項(xiàng)目位于三亞著名的國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)亞龍灣。海、孟加拉灣、墨西哥灣、夏威夷群島一道，呼吸著溫馨的海洋季風(fēng)，這是一條關(guān)于熱帶，關(guān)于濱海的假日旅行線。環(huán)境在世界首屈一指。世界旅游組織把三亞認(rèn)證為4A級(jí)旅游目的地。監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)，三亞空氣質(zhì)量位居世界第二，中國(guó)第一。局把三亞亞龍灣浴場(chǎng)列入全國(guó)5個(gè)水質(zhì)優(yōu)、最適宜游泳的海水浴場(chǎng)。這些稀有的自然資源使亞龍灣在全球游客中具有很大的吸引力。度假酒店二期便位于亞龍灣海岸線的中點(diǎn)。紅樹(shù)林度假酒店（五星級(jí)）；北靠亞龍灣高爾夫球場(chǎng)，地塊方正規(guī)則，視野開(kāi)闊，觀海效果極佳，是建設(shè)高檔度假酒店的理想用地。足的增長(zhǎng)，現(xiàn)已躋身于世界旅游大國(guó)之列，躍居亞洲旅游大國(guó)之首。在全國(guó)旅游發(fā)展的大形勢(shì)下，三亞的旅游業(yè)步步升溫。復(fù)蘇，并朝著良性的方向發(fā)展，三亞的房地產(chǎn)開(kāi)始了新一輪的升溫。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未。立產(chǎn)權(quán)的獨(dú)立單位，出售給客戶。量不多，但占經(jīng)濟(jì)比重較大的類型之一。

　　

【正文】 出結(jié)算單的 7 日內(nèi)，付清全部款項(xiàng)。每超過(guò) 1 日，需支付應(yīng)付款萬(wàn)分之五的滯納金；超過(guò) 30 天，酒店有權(quán)終止服務(wù)或通過(guò)其它方式予以追索。 E、業(yè)主選擇入住客房和入住記分的調(diào)整：業(yè)主要求入住的客房與委托方物業(yè)房租標(biāo)準(zhǔn)存在差異時(shí)，入 住分?jǐn)?shù)做適當(dāng)調(diào)整。 (見(jiàn)入住分值表 ) F、 業(yè)主應(yīng)遵守中華人民共和國(guó)及三亞市關(guān)于治安、社會(huì)秩序等各種法規(guī)，以免造成不必要的麻煩。如果 給 酒店經(jīng)營(yíng)管理公司或其它 業(yè)主造成經(jīng)濟(jì)或名譽(yù)損失，需承擔(dān)相關(guān)賠償責(zé)任。 專業(yè)好文檔 第 44 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 業(yè)主入住必須遵守酒店的有關(guān)營(yíng)運(yùn)管理制度。 (3)業(yè)主享受的優(yōu)惠服務(wù) 酒店配套設(shè)施供業(yè)主優(yōu)先使用，并享受 折價(jià)格優(yōu)惠： ＊ 溫水泳池、西餐廳、燒烤、咖啡廳、游艇、潛水、專用海濱沙灘； ＊ 酒店專車(chē)交通、中醫(yī)保健、美容美發(fā)、桑拿、水療； ＊ 優(yōu)先使用停車(chē)場(chǎng)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照《停車(chē)場(chǎng)規(guī)定》執(zhí)行。 四、客房 委托經(jīng)營(yíng)管理模式 業(yè)主辦理入伙手續(xù)時(shí)，必需與酒店經(jīng)營(yíng)管理公司簽署委托協(xié)議，確定業(yè)主與管理公司的委托關(guān)系與委托方式。業(yè)主客房委托經(jīng)營(yíng)管理的時(shí)間不得少于三個(gè)會(huì)計(jì)年度。 業(yè)主的客房委托經(jīng)營(yíng)管理公司管理 ,有以下三種基本模式： 完全自用型 業(yè)主客房完全自用，不委托酒店經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，只委托酒店經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行物業(yè)管理。這種方式委托管理期限為 30 年，專業(yè)好文檔 第 45 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 每一簽約期限為 5 年。自用期內(nèi)，酒店經(jīng)營(yíng)管理公司提供酒店基本管理服務(wù)，業(yè)主須支付酒店基本運(yùn)行費(fèi)用（ 50 元 /㎡ *月）和其它費(fèi)用。不參與酒店利潤(rùn)分配。（基本運(yùn)行費(fèi)內(nèi) 容附表） 如果業(yè)主提出換洗布草、補(bǔ)充洗漱用品、康樂(lè)服務(wù)等要求，酒店可以向業(yè)主提供自選服務(wù)。（見(jiàn)自選服務(wù)菜單） 業(yè)主每年自用所購(gòu)酒店客房一定的時(shí)間，自用以外的時(shí)段委托酒店經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理。 這種方式委托經(jīng)營(yíng)期限為 30 年，每一簽約時(shí)間為 3 年。業(yè)主自主安排入住酒店的時(shí)間，不限天數(shù)。業(yè)主不入住的時(shí)間段委托酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理。 非出租期間（自住和空置時(shí)間） 酒店管理公司提供酒店基本管理服務(wù)，業(yè)主須承擔(dān)酒店基本運(yùn)行費(fèi)用， 按季度結(jié)算 。（ 50元 /㎡ *月，尾數(shù)不足一個(gè)月的，按日計(jì)算）業(yè)主如需換洗布草、補(bǔ) 充洗漱用品，康樂(lè)服務(wù)等要求，酒店可以提供自選服務(wù)。 年終本類客房按實(shí)際客房營(yíng)業(yè)收入的 40%加權(quán)分配。 在年底收入分配時(shí)，從業(yè)主應(yīng)分客房收入中沖減非出租期間的酒店基本運(yùn)行費(fèi)（ 50 元 /㎡ *月）；當(dāng)應(yīng)分客房收入不足以沖減業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的酒店基本運(yùn)行費(fèi)，業(yè)主 應(yīng)于本會(huì)計(jì)年度結(jié)束前補(bǔ)交差額部分。 當(dāng)業(yè)主委托期限滿，改變委托方式或終止委托合同時(shí)，需一次性結(jié)清酒店代墊的基本運(yùn)行費(fèi)用和其它所欠費(fèi)用。 專業(yè)好文檔 第 46 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 C. 完全投資型 業(yè)主所購(gòu)客房完全不自用，全部委托酒店經(jīng)營(yíng)管理公司管理。 這種方式委托經(jīng)營(yíng)期限為 30 年，每一簽約時(shí)間為 3 年。 酒 店運(yùn)行費(fèi)用全免。業(yè)主在委托期內(nèi)，只分享酒店客房收入，不分擔(dān)酒店虧損； 分配額度：客房營(yíng)業(yè)收入的 40%。 業(yè)主每年可獲贈(zèng) 21 間 *夜（按 酒店 平 季 4 月至 9 月 平日的 21 分計(jì) ）的 客 房自用。 完全投資型客戶所獲贈(zèng)免費(fèi) 入住期 按周計(jì)算（ 7 間 *夜 /次 ） 自用超出 21 分 者，按當(dāng)日折扣價(jià)從利潤(rùn)中抵扣。 一年內(nèi)自用不足 21 分 者，不可累計(jì)到以后的經(jīng)營(yíng)年度。 變更委托方式 業(yè)主在變更委托方式時(shí)，須提前一月通知甲方，并經(jīng)過(guò)驗(yàn)收，達(dá)到委托前標(biāo)準(zhǔn)。多余的家具、桌椅等私人物品都必須搬走。缺少的家私、物品等都必須按原樣配齊（由酒店統(tǒng)一配置、費(fèi) 用由業(yè)主按原價(jià)支付），以便出租。 五、委托經(jīng)營(yíng)管理收入分配方案 酒店客房收入實(shí)行按年度分配的原則。 專業(yè)好文檔 第 47 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 分配的時(shí)間以會(huì)計(jì)年度為計(jì)算單位。從天域度假酒店二期開(kāi)業(yè)之日起，每一會(huì)計(jì)年度為一分配年度。 年終時(shí)，酒店經(jīng)營(yíng)管理公司按照雙方所簽定的客房委托經(jīng)營(yíng)管理合同所約定的方式，將會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的客房總收入，按各客房物業(yè)價(jià)值占酒店客房總價(jià)值的比例進(jìn)行分配。其中將考慮到業(yè)主在這一年度的實(shí)際入住情況和該類房的 分類開(kāi)房率系數(shù) 。 收入分配關(guān)系因素： a、 總收入： 本 年度天域二期酒店客房總收入 b、 可分 配收入： 本 年度 客房 總收入 x 40% c、 業(yè)主入住酒店費(fèi)用： 將按照 “ 業(yè)主入住 計(jì) 分制 ” （詳見(jiàn)業(yè)主入住 計(jì) 分附表）進(jìn)行核算，并在分配時(shí)予以抵扣。 d 分類開(kāi)房率系數(shù) ：在一個(gè)會(huì)計(jì)年度中某類客房實(shí)際開(kāi)房率與總開(kāi)房率的比值； 業(yè)主分 配 公式： B 方案：部分自用型 本 年度所有（ B 方案）業(yè)主可分 配 收入＝酒店客房 本 年度總收入 [B 方案業(yè)主物業(yè)總價(jià)值 247。 酒店（二期）物業(yè)總價(jià)值 ]X40% 本 年度 （ B 方案 ） 業(yè)主收益額＝ 本 年度所有（ B 方案）業(yè)主可分配 收入 （ B 方案業(yè)主物業(yè)價(jià)值 247。 所有 B 方案物業(yè)總價(jià)值 ） X 該客房的有效委托時(shí)間系數(shù) X B 方案 客房 開(kāi)房率系數(shù) 業(yè)主入住酒店費(fèi)用 C 方案：完全投資型 專業(yè)好文檔 第 48 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 所有（ C 方案） 業(yè)主 可分 配 收入 =酒店客房 本 年度總收入 X[C 方案業(yè)主物業(yè)總價(jià)值 247。 酒店（二期）物業(yè)總價(jià)值 ]X40% 本 年度 （ C 方案 ） 業(yè)主 收益額＝所有 C 方案業(yè)主可分得收入 （ C方案業(yè)主客房物業(yè)價(jià)值 247。 所有 C 方案物業(yè)總價(jià)值） X C 方案 客房 開(kāi)房率系 數(shù)。 六、業(yè)主客房業(yè)權(quán)變更有關(guān)規(guī)定 鑒于業(yè)主所享有的產(chǎn)權(quán)，是酒店不可分割的一部分，為維護(hù)酒店經(jīng)營(yíng)的連續(xù)性和廣大業(yè)主的權(quán)益，特規(guī)定如下： 1． 業(yè)主要變更客房業(yè)權(quán)時(shí)，須 向酒店經(jīng)營(yíng)管理公司提出書(shū)面申請(qǐng)； 2． 業(yè)主在提出變更業(yè)權(quán)時(shí)，還須提供如下材料： 、復(fù)印件， 、復(fù)印件， ； ； ， 專業(yè)好文檔 第 49 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 。 3． 新、舊業(yè)主應(yīng)共同與酒店經(jīng)營(yíng)管理公司結(jié)算，確認(rèn)并結(jié)清原業(yè)主的所有帳務(wù)。 4． 原業(yè)主所繳納的基本運(yùn)行費(fèi)及押金不予退還，儲(chǔ)備賬項(xiàng)自動(dòng)轉(zhuǎn)到新業(yè)主名上。 5． 在酒店經(jīng)營(yíng)管理公司的監(jiān)督下，雙方簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同，合同交酒店管理公司一份備案。 6． 有關(guān)費(fèi)用由新舊業(yè)主協(xié)商支付。 7． 在原業(yè)主的有關(guān)賬務(wù)沒(méi)有 結(jié)清，并且受讓方不予承認(rèn)的情況下，不得辦理客房業(yè)權(quán)變更。 8． 直系親屬有對(duì)客房業(yè)權(quán)的繼承權(quán)。直系親屬在辦理客房業(yè)權(quán)的變更時(shí)，同樣須提供相關(guān)證件。在某種特殊情況下還得提供公證書(shū)或者律師證明書(shū)。 9． 同等條件下酒店經(jīng)營(yíng)管理公司具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。 未經(jīng)本酒店經(jīng)營(yíng)管理公司的私下轉(zhuǎn)讓，本酒店經(jīng)營(yíng)管理公司不予承認(rèn)，如果給 酒店經(jīng)營(yíng)管理公司或其它 業(yè)主造成損失，需承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。 第四章 營(yíng)銷(xiāo)策略 1 宣傳主題概念 專業(yè)好文檔 第 50 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 ● 天澤海韻度假公寓，您的酒店您的家 ● 三亞首家“ Beach condo”主題的濱海度假公寓 ● 開(kāi)創(chuàng) 三亞度假物業(yè)小戶型先河 ● 時(shí)尚 Condo，共享型的，交流型的，開(kāi)放型的 ● 經(jīng)典的地段造就經(jīng)典的樓盤(pán)，經(jīng)典的樓盤(pán)吸引經(jīng)典的顧客，經(jīng)典的顧客享受經(jīng)典的人生 —— 天澤海韻，演繹經(jīng)典 2 賣(mài)點(diǎn)整合 ● 海之南，天之涯，中國(guó)著名的熱帶濱海旅游度假城市，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人 ● 濱臨三亞灣，十七公里“椰夢(mèng)長(zhǎng)廊”擁抱，海景如畫(huà)，椰韻如詩(shī) ● 三亞唯一的濱海酒店公寓主題（ Beach condo）度假公寓，品質(zhì)高雅，地位顯赫，投資、度假兩受益 ● 三亞市海景小戶型先鋒 ● 三亞唯一的酒店觀景外廊、抬升式入口建筑，規(guī)劃設(shè)計(jì) 超凡，建筑質(zhì)素臻美，既體現(xiàn)度假建筑的公共性，又體現(xiàn)人居環(huán)境的隱私性 ● 具有中心游泳池的熱帶花園式景觀 ● 三亞唯一的通透式酒店大堂設(shè)計(jì) ● 雍居城市中心，配套齊全，交通便捷，生活便利 ● 配有完善的酒店配套設(shè)施并提供個(gè)性化的酒店服務(wù) 3 優(yōu)惠措施 ● 售前宣傳期間購(gòu)買(mǎi)，優(yōu)惠 2% 專業(yè)好文檔 第 51 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 ● 試銷(xiāo)期購(gòu)買(mǎi)，優(yōu)惠 1% ● 一次性付款，優(yōu)惠 4% ● 購(gòu)買(mǎi)兩套以上（含兩套），優(yōu)惠 2% ● 購(gòu)買(mǎi)五套以上（含五套），優(yōu)惠 4% ● 特定促銷(xiāo)期購(gòu)買(mǎi)，額外優(yōu)惠 備注： 以上優(yōu)惠可以疊加。 4 銷(xiāo)售目標(biāo)體系 —— 整體推廣思路 銷(xiāo) 售的目標(biāo)，毫無(wú)疑問(wèn)就是要順利地將產(chǎn)品銷(xiāo)售出去，這就需要每一個(gè)操作步驟都達(dá)到了預(yù)期的效果，包括形象與品牌的推廣效果、公關(guān)效果、銷(xiāo)售進(jìn)度和資金回籠計(jì)劃。 這些既獨(dú)立執(zhí)行而又要互相協(xié)調(diào)的操作步驟都各有自己的預(yù)期目標(biāo)，但同時(shí)又為了實(shí)現(xiàn)同一個(gè)最終目標(biāo)，是一個(gè)因果循環(huán)的目標(biāo)體系。各步驟需要達(dá)到的預(yù)期目標(biāo)如下。 1 形象與品牌推廣效果 企業(yè)形象與項(xiàng)目品牌的推廣應(yīng)該要早在銷(xiāo)售開(kāi)始前就進(jìn)行，以便讓目標(biāo)客戶有一個(gè)從了解到接受的過(guò)程。在本項(xiàng)目的前期宣傳鋪墊的階段，應(yīng)使得“三亞首推的濱海酒店公寓主題（ Beach condo）”形象得以確立，使得本項(xiàng)目 “時(shí)尚 Condo，共享型的，開(kāi)放型的，交流型的”概念得以確立。這些要首先體現(xiàn)在項(xiàng)目施工圍墻、工地 POP上。施工隊(duì)伍進(jìn)場(chǎng)之日，即要開(kāi)始建立圍墻廣告的宣傳效果，采用墻體噴繪技術(shù)，使項(xiàng)目的主題概念首先體現(xiàn)工地圍墻上，并選擇較好的位置樹(shù)立適量大小和數(shù)量的工地廣告牌。同時(shí)還要開(kāi)始精心打造一個(gè)具有特色和品位的賣(mài)場(chǎng)，力爭(zhēng)使賣(mài)場(chǎng)和現(xiàn)場(chǎng)宣傳效果相呼應(yīng)，并在項(xiàng)目出正負(fù)零之前完成，為以后項(xiàng)目提前進(jìn)入銷(xiāo)售狀態(tài)打下基礎(chǔ)。 專業(yè)好文檔 第 52 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 2 現(xiàn)場(chǎng)廣告牌的制作 內(nèi)容：項(xiàng)目鳥(niǎo)瞰圖、項(xiàng)目名稱、主題廣告詞、副廣告詞、發(fā) 展商、地址、聯(lián)系電話。 色彩：底色為白色；圖案為實(shí)效效果圖圖案；主題廣告詞為深藍(lán)色；副廣告詞為深藍(lán)色；發(fā)展商、地址及聯(lián)系電話為橙色。 3 施工圍墻的制作 圍墻高度 米；底色為白色；墻頂為坡頂、帶槽，深藍(lán)色；圖案采用墻體噴繪或者掛式廣告牌，畫(huà)面內(nèi)容簡(jiǎn)潔，色彩明快，輔以項(xiàng)目廣告語(yǔ)言，烘托銷(xiāo)售氣氛。 4 賣(mài)場(chǎng)的制作 賣(mài)場(chǎng)規(guī)模及裝修品位：總面積約 165 平方米（其中樣板房 80 平方米；展廳 60 平方米；辦公室 20 平方米；洗手間 5 平方米），精致典雅、于細(xì)微處體現(xiàn)發(fā)展商濃濃關(guān)懷與企業(yè)精神。 賣(mài)場(chǎng)建筑外型： 坡頂、圓型亭樓式建筑，白色玻璃幕墻，綠色圓型柱，墨綠色屋頂。 賣(mài)場(chǎng)外圍：背靠巨副廣告牌，左右與宣傳圍墻自然連接，以寬廣的整體視覺(jué)帶形成強(qiáng)烈的樓盤(pán)印象；周?chē)G樹(shù)與花草相輝映，通往賣(mài)場(chǎng)的道路以鵝卵石或石板鋪就；整個(gè)賣(mài)場(chǎng)營(yíng)造一種輕松、休閑而又不失典雅的氛圍。 賣(mài)場(chǎng)內(nèi)部： 色彩：主色調(diào)為淡藍(lán)色和綠色，白色玻璃幕墻，青石板或防滑地磚地面，淡藍(lán)色墻體及天花板；增強(qiáng)色調(diào)（為體現(xiàn)賣(mài)場(chǎng)的識(shí)別性，需恰到好處的配以較亮麗的色彩）為橙色和綠色，如接待案板為藍(lán)色，背景飾以橙藍(lán)相間的強(qiáng)印象色調(diào)（或者背景以淡藍(lán)色為底色，繪以公專業(yè)好文檔 第 53 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 司藍(lán)黃相間 的徽標(biāo)）；接待桌椅為主色調(diào)淺綠色和白色；銷(xiāo)售人員著裝顏色為公司標(biāo)志性顏色即上裝為橙色，短裙為藍(lán)色。所有宣傳資料、銷(xiāo)售手冊(cè)外面均飾以公司藍(lán)橙色標(biāo)志或以藍(lán)、橙色為底色。 陳設(shè)：墻體張貼或懸掛公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、預(yù)售資格、宣傳展板、售控表；室內(nèi)擺放接待案板、談判桌椅、休息沙發(fā)、簽約桌椅、沙盤(pán)模型、飲水機(jī)、空調(diào)機(jī)、文件柜、適量盆景。 5 廣告語(yǔ) 廣告牌主題廣告語(yǔ) ：“天澤海韻度假公寓 —— 您的酒店，您的家”。 本廣告語(yǔ)為廣告牌主題語(yǔ)言，也是本項(xiàng)目之核心概念，以醒目顏色和字體于最醒目位置?！澳木频辍保砻鞅卷?xiàng)目的基本 功能具有度假酒店基本使用功能；“您的家”是指兼顧居家的使用特點(diǎn)。整個(gè)概念營(yíng)造了一種高雅、舒適、休閑的生活意境。 背景廣告語(yǔ) ：“時(shí)尚 Condo，共享型的，交流型的，開(kāi)放型的”。 本廣告語(yǔ)以連續(xù)、重復(fù)的隱影字體出現(xiàn)在廣告牌的名字下面和下邊框線上，連續(xù)沖擊受眾者，使受眾者同時(shí)對(duì)本項(xiàng)目形成這么一種印象： Condo 是時(shí)尚的住所，它帶給消費(fèi)者一種全新的生活方式和住宅觀，而這種建筑必然要求不僅能滿足新住宅主義者對(duì)陽(yáng)光、綠樹(shù)、沙灘和海景的要求，同時(shí)也能滿足他們對(duì)住宅公共性、交流性和開(kāi)放性以及公共資源共享性的要求，這樣的房子 ，才是讓人身心愉悅的、充滿快樂(lè)的房子。 文字廣告語(yǔ) ： 我的海，我的夢(mèng) 專業(yè)好文檔 第 54 頁(yè) 三亞天域?qū)崢I(yè)有限公司 還是翩翩少年時(shí)，心中悄然編織一份海的夢(mèng)想。 而立之年，疲于奔波，馳騁商海。時(shí)稱：下海弄潮。但與夢(mèng)境中的海南轅北轍。 海是神圣的，深邃中透著一份恬淡、閑