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蘇園20xx01地塊競(jìng)買可行性研究報(bào)告doc22-地產(chǎn)可研-資料下載頁(yè)

2025-08-04 08:45本頁(yè)面

【導(dǎo)讀】企業(yè)(),大量的管理資料下載1?蘇園01號(hào)地塊土地使用權(quán)競(jìng)買可行性研究報(bào)告。向長(zhǎng)條形,長(zhǎng)米,寬至米。道已修好,寬度45米;西面隔河為星港街,河道尚未修建。路及用地性質(zhì)與本地塊基本相同的空地。本地塊土地面積平方米。同步,政府答應(yīng)不會(huì)影響本項(xiàng)目。蘇州工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)7年多來(lái),取得了令人矚目的成績(jī)。聞名的開(kāi)發(fā)區(qū),以金雞湖為中心,總體規(guī)劃70平方公里,規(guī)劃人口60萬(wàn)人。金雞湖的總體規(guī)劃已經(jīng)中國(guó)、新加坡和美國(guó)專家審定,并獲得了中國(guó)國(guó)。家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)。最新進(jìn)展情況,湖濱大道、城市廣場(chǎng)已投入使用,要求也會(huì)降低,因此,因每個(gè)企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣,基準(zhǔn)收益率是不同的。從表1中選擇內(nèi)部收益率期望值≥基準(zhǔn)收益率的方案。累計(jì)概率”和“財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率低于0的累計(jì)概率”作出決策。明方案的風(fēng)險(xiǎn)很大,這種方案應(yīng)該排除。務(wù)內(nèi)部收益率達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率”來(lái)最后定奪。的迫切程度等因素確定。

  

【正文】 萬(wàn)元,設(shè)定基準(zhǔn)收益率 10%,以 10%的內(nèi)部收益率推算的土地價(jià)格臨界點(diǎn)為 14600 萬(wàn)元,以此為基本方案。土地費(fèi)用由 14000 萬(wàn)元至 16800 萬(wàn)元,測(cè)算了多個(gè)方案(各方案的投資只有土地費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用不同) ?;痉桨傅捻?xiàng)目總投資構(gòu)成情況詳見(jiàn)表 8。 項(xiàng)目總投資估算表 表 8 單位:萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng) 目 名 稱 總 投 資 備 注 1 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi) 可研及勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按建安工程費(fèi) 5%,場(chǎng)地平整費(fèi) 35 元 /m2 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 獨(dú)立別墅 單方造價(jià) 1200 元 多層住宅 單方造價(jià) 850 元 中高層住宅 單方造價(jià) 1200 元 車庫(kù) 地下車庫(kù)兼作人防,單方造價(jià) 2200 元 商業(yè)配套 單方造價(jià) 800 元 公共配套設(shè)施費(fèi) 按規(guī)定面積計(jì)算 間接開(kāi)發(fā)費(fèi) 0 財(cái)務(wù)費(fèi)用 貸款利率 % 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 房修基金 1% 其它費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 2 經(jīng)營(yíng)資金 3 項(xiàng)目總投資 蘇園( 2020) 01地塊競(jìng)買可行性研究報(bào)告 企業(yè) (),大量的管理資料下載 19 ? 二、開(kāi)發(fā)成本估算 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工后,項(xiàng)目投資轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本,每種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的單項(xiàng)工程費(fèi)用直接結(jié)轉(zhuǎn),土地費(fèi)用按照每種住宅產(chǎn)品和商業(yè)配套產(chǎn)品占用土地面積分?jǐn)?,其它費(fèi)用則根據(jù)每種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建筑安裝工程費(fèi)用分?jǐn)?。每種產(chǎn)品分?jǐn)偟馁M(fèi)用和單位產(chǎn)品開(kāi)發(fā)成本詳見(jiàn)表 8。 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本估算表 表 單位:萬(wàn)元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 獨(dú)立 別墅 多層 住宅 中高層 住宅 汽車 車位 商業(yè) 配套 1 數(shù)量 2 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本 土地費(fèi)用 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 公共配套設(shè)施費(fèi) 間接開(kāi)發(fā)費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi) 其它費(fèi)用 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 開(kāi)發(fā)成本合計(jì) 3 單位成本(元) 蘇園( 2020) 01地塊競(jìng)買可行性研究報(bào)告 企業(yè) (),大量的管理資料下載 20 ? 第六章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 一、投資計(jì)劃與資金籌措 項(xiàng)目計(jì)算期以季為單位,計(jì)算起始年份從第一筆土地費(fèi)用付款開(kāi)始,至開(kāi)發(fā)產(chǎn)品最后一筆收入到帳為止,計(jì)算期 3 年( 12 期)。 根據(jù)拍賣文件中“蘇州工業(yè)園區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同”規(guī)定,土地費(fèi)用可在簽定合同之日起 7 日內(nèi)一次付清,或分三次付清,每次不得低于30%,第一次和第二次在簽定合同一個(gè)季度內(nèi)付款,第三 次付款在第二季度(期)完成,詳見(jiàn)表 7“土地付款和工程進(jìn)度要求”,第 1 期、付款 60%和第 2 期付 40%。 建筑安裝工程費(fèi)用,在建設(shè)期內(nèi)均勻用款,管理費(fèi)、銷售費(fèi)用及其他費(fèi)用在工程和業(yè)務(wù)開(kāi)展期間均勻使用。 財(cái)務(wù)費(fèi)用根據(jù)每期借款余額計(jì)算實(shí)際發(fā)生額。 1)資金結(jié)構(gòu) 資金籌措計(jì)劃按照項(xiàng)目融資或抵押貸款的一般要求,銀行貸款不超過(guò)項(xiàng)目總投資的 70%或土地出讓金的 70%,其余由資本金和預(yù)售收入解決。 2)資金使用的順序 一般第一期應(yīng)該使用自有資金,自有資金使用數(shù)額達(dá)到貸款條件后 (投入使用的自有資金一般不低于土地價(jià)值或項(xiàng)目總投資的 30%。),在產(chǎn)品預(yù)售之前使用銀行貸款,產(chǎn)品開(kāi)始預(yù)售之后,應(yīng)盡量使用預(yù)售收入,不足部分使用貸款。 3)本項(xiàng)目資金籌措計(jì)劃 企業(yè)計(jì)劃投入自有資金 萬(wàn)元,同時(shí)由銀行開(kāi)始提供貸款 9000萬(wàn)元,用作投資的預(yù)售收入 萬(wàn)元。 詳見(jiàn)表 10“投資計(jì)劃與資金籌措表”。 二、銷售收入、銷售稅金及附加計(jì)算 產(chǎn)品定價(jià)、銷售計(jì)劃和回款計(jì)劃等詳見(jiàn)營(yíng)銷策劃章節(jié),基本售價(jià)及價(jià)格變化詳見(jiàn)表 3“售價(jià)分析表”。獨(dú)立別墅 8800 元 / m2 ,多層住宅 4000 元 /m2 ,中高層住宅 4000 元 /m2,汽車車位 3500 元 /m2,商業(yè)配套房 3000 元 /m2。銷蘇園( 2020) 01地塊競(jìng)買可行性研究報(bào)告 企業(yè) (),大量的管理資料下載 21 ?售面積 : 獨(dú)立別墅 12250 m2,多層住宅 29900 m2,中高層 19140 平方米 m2,汽車車位 8000 m2,商業(yè)配套房 500 m2,銷售額 32786 萬(wàn)元。 營(yíng)業(yè)稅稅率 5%,城市建設(shè)維護(hù)稅稅率 7%,教育費(fèi)附加 4%。營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元。 每期銷售詳細(xì)情況見(jiàn)表 11“營(yíng)業(yè)收入和營(yíng)業(yè)稅金及附加計(jì)算表” 三、經(jīng)濟(jì)分析 推薦方案的基本分析結(jié)果詳見(jiàn)表 9“經(jīng)濟(jì)評(píng) 價(jià)指標(biāo)匯總表”。內(nèi)部收益率%。此收益率是人為控制的,可接受的最高土地價(jià)格 14600 萬(wàn)元。 其他主要報(bào)表: 表 12“資金來(lái)源與運(yùn)用表” 表 13“損益表” 表 14 借款還本付息計(jì)算表“ 表 15“全部投資現(xiàn)金流量表” 表 16“資本金現(xiàn)金流量表” 表 17“單因素敏感性分析表” 表 18“多因素敏感性分析表” 每個(gè)方案的概率分析見(jiàn)表 191~ 198“概率分析 表” 概率分析主要指標(biāo)匯總于表 17。 蘇園( 2020) 01地塊競(jìng)買可行性研究報(bào)告 企業(yè) (),大量的管理資料下載 22 ? 概率分析指標(biāo)匯總表 表 20 方案 土地最高限價(jià)(萬(wàn)元) 基本分析內(nèi)部收益率( %) 內(nèi)部收率期望值( %) 內(nèi)部收益率≥ 10%的累計(jì)概率( %) 內(nèi)部收益率≥ 8%的累計(jì)概率( %) 內(nèi)部收益率≥ 6%的累計(jì)概率( %) 內(nèi)部收益率小于 1的概率( %) 方案一 14600 0 方案二 14800 方案三 15000 方案四 15400 方案五 15800 方案六 16200 方案七 16500 方案八 16800 五、評(píng)價(jià)與結(jié)論 綜合上述分析可得出以下認(rèn)識(shí): =10%測(cè)算的土地最高限價(jià),為 14600 萬(wàn)元,期望值 %,達(dá)到基準(zhǔn)收益率的累計(jì)概率為 %,應(yīng)該比較理想。 若企業(yè) 土地存量 較多 , 可選擇 此方案。 8%,則方案四較為合適, 土地價(jià)格 15400萬(wàn)元,內(nèi)部收益率期望值大于 8%, 基本分析的收益率也接近 8%, 內(nèi)部收益率大于 8%的可能性 %。 , 企業(yè)確定的基準(zhǔn)收益率為 6%,則 土地價(jià)格 16200 萬(wàn)元是可 取的 。 內(nèi)部收益率期望值 %, 基本方案 收益率 %,內(nèi)部收益率大于 6%的可能性 %,造成損失 的概率為 %,值得一試。
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