【導(dǎo)讀】最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。套尚未完善,只有蓮花湖休閑產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)鏈。市場內(nèi)共有商業(yè)及周邊金星房產(chǎn)閑置商業(yè)面積，負(fù)一層。集貿(mào)市場面積約M2，規(guī)模宏大，在西充首屈一指，容易形成商業(yè)聚集效應(yīng)。項(xiàng)目地處西充城北的兩條主干道：天寶路和安漢大道,接國道212線，交通通達(dá)性好，商業(yè)輻射老城區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。減弱，商業(yè)價(jià)值沒有體現(xiàn)?！跏袌稣故久婕敖煌ㄒ?guī)劃不足。目前西充城內(nèi)還未有集中型大型商業(yè)，其商業(yè)形態(tài)基本都。本項(xiàng)目的出現(xiàn)正好填補(bǔ)了這一市場空白。進(jìn)行“劃行歸市”劃入本市場統(tǒng)一經(jīng)營。本項(xiàng)目前期工程目前尚未完善，一方面浪費(fèi)了前期的宣。傳推廣效果，讓客戶對開發(fā)商信心和項(xiàng)目的商氣產(chǎn)生懷疑，對項(xiàng)目產(chǎn)生負(fù)面。讓政府以公告形式書面發(fā)布對市場的支持；達(dá)到快速招商的目的；休閑食品零售批發(fā)類。店、藥店?duì)I銷理念。該市場經(jīng)營分區(qū)圖還需進(jìn)一步征求重點(diǎn)商戶意見，進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。

　　

【正文】 續(xù)。 負(fù)責(zé)租戶單位日常管理工作，督促租戶單位認(rèn)真履行招商合同。 特別說明；如若按此方案執(zhí)行，應(yīng)該能達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，但招商的一切費(fèi)用須由開發(fā)商承擔(dān)． 本方案疏漏之 處，還請諒解。 成都振雄房地產(chǎn)策劃管理公司 明珠花園及（另外約１萬平米）住宅項(xiàng)目推廣策劃 一、市場慨訴： １、西充城市距南充３２公里，共瞎１５個鎮(zhèn)、３２鄉(xiāng)、２１２國道貫穿全境，今年來隨著安漢廣場的修建落成，蓮花湖城市新中心慨念的提出， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 形成一個老城區(qū)和一個新開發(fā)建設(shè)區(qū)，老城區(qū)的改造相對緩慢，而房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在新城區(qū)，比比皆是，百花齊放、百家爭鳴，同時(shí)，教育局、廣電局、西充中學(xué)、法院、新化書城、農(nóng)業(yè)銀行、信用聯(lián)社、武裝部、審計(jì)局、人大、人民醫(yī)院 、建設(shè)局、電力大廈等單位也落于此地。由此可見，更為新區(qū)的發(fā)展增添了亮麗的風(fēng)景線。 ２、新區(qū)的房地產(chǎn) 目前西充的房地產(chǎn)市場正逐步走向成熟，但絕大多數(shù)開發(fā)商認(rèn)為品牌就是打廣告，賣房子就是打廣告，通過對市場的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)銷售部竟沒有一個銷售人員主動上前給我們介紹房子，而且是一問三不知。這說明它的銷售管理比較混亂。我們發(fā)現(xiàn)無論從建筑材質(zhì)還是園林規(guī)劃，西充樓盤都做得很不錯的，戶型也比較合理，應(yīng)該是切合市場需求的。但是有營銷思想相對欠缺，就象臨湖的房子不做成湖景房，這樣樓盤的品牌就很難創(chuàng)建，也很難創(chuàng)造出輝煌的業(yè) 績。 開發(fā)的商品沒有創(chuàng)意： 對于一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，最終贏是贏在開發(fā)模式，贏在企業(yè)戰(zhàn)略和品牌塑造，贏在銷售策劃，這是兵法對劍法的勝利。目前西充的樓盤有創(chuàng)意的不多，多數(shù)還是停留在產(chǎn)品的初級階段． 不過，新區(qū)最近一個樓盤在開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)過程中，著眼于提高整個樓盤的素質(zhì)，重視通過規(guī)劃的引領(lǐng)，達(dá)到房地產(chǎn)業(yè)的和偕發(fā)展，目前西充以集中消費(fèi)為導(dǎo)向，以居住環(huán)境舒適宜人為己任的樓盤項(xiàng)目還很缺乏，但這都是西充房地產(chǎn)的未來發(fā)展之路，說明西充的房地產(chǎn)業(yè)極具空間。 新城區(qū)的房地產(chǎn)市場價(jià)格： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 區(qū)域或樓盤名稱 銷售均價(jià)（元／平米） 蓮花湖近郊房地產(chǎn)項(xiàng)目 約１０００左右 碧桂園 約１１００左右 中海紫荊苑 約１１００左右 二、項(xiàng)目情況： 明珠花園項(xiàng)目位于新城區(qū)園林路，環(huán)境良好，總建面約５萬平米，東與中海紫荊苑相接，西臨建設(shè)路，正對建設(shè)路小學(xué)． 項(xiàng)目優(yōu)勢 ： 地理位置優(yōu)越：從縣城總體規(guī)劃土上看，項(xiàng)目位于新城區(qū)中心地段，無 論到老城區(qū)或是到安漢廣場都非常便捷． 規(guī)劃優(yōu)勢：樓盤按地勢采用了常規(guī)的向心圍合，保留了大面積中心綠化空間，輕輕巧巧的保證了每棟樓的視野空間，讓每戶人都可欣賞到那優(yōu)美的景觀， 項(xiàng)目劣勢 ： 戶型的設(shè)計(jì)：一梯多 戶的單體樓宇，對房間的通風(fēng)采光及戶與戶之間的私密性都有一定影響． 三、項(xiàng)目銷售時(shí)間計(jì)劃： 預(yù)熱階段 ：０７年６月１日－９月３０日 此階段主要面向市場傳達(dá)項(xiàng)目信息，同時(shí)進(jìn)行項(xiàng)目前期排號工作，為項(xiàng)目正式開盤作好充分鋪墊及客戶儲備。 ６月１日－３０日： 人員進(jìn)場，售樓部開放，接受咨詢，人員市場宣傳，做前期咨詢儲備， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 了解客戶需求及價(jià)格摸底 ７月１日人員正式認(rèn)購： 開始針對市場制定樓盤價(jià)格，對有購買欲望的客戶進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購，收取內(nèi)部認(rèn)購金。 開盤提前告之；９月１日更換路牌及晉城大道戶外廣告內(nèi)容，售樓部電話通 知儲備客戶，電視廣告同時(shí)告之開盤時(shí)間。 開盤階段 ：１０月１日－０８年１月３０日 開盤時(shí)間：１０月１日，地點(diǎn)在項(xiàng)目現(xiàn)場，項(xiàng)目開盤慶典儀式，住宅項(xiàng)目前期認(rèn)購客戶現(xiàn)場正式簽約， 持續(xù)結(jié)案階段 ：０８年２月１日－５月３０日 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速銷售 １ 、消化意向客戶 ２、在占領(lǐng)的高地上，讓明珠花園的大旗高高飄揚(yáng) 手段：利點(diǎn)攻擊 +體驗(yàn)式營銷＋主題活動＋強(qiáng)有力的銷售促銷。 四、項(xiàng)目整合推廣： １、推廣的媒介選者 路牌廣告；選者地點(diǎn)同商業(yè)部分，一邊為住宅，一邊為商業(yè)，； 電視廣告；西充電視 臺電視廣告短片； 項(xiàng)目圍墻廣告； 工地現(xiàn)場戶外廣告， 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)廣告。 售樓宣傳資料及ＤＭ單。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ２、媒介投放策略： 采用蔬密結(jié)合的二輪投放；硬性廣告與軟性廣告相結(jié)合，交替進(jìn)行 第一輪： 預(yù)熱期： 硬性廣告：路派、電視、工地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)廣告一次性全部投放； 軟性廣告：樓盤ＤＭ單 人員宣傳廣告：從進(jìn)場開始，在此期間每天派遣２－３人在城內(nèi)，鄉(xiāng)下３人人員ＤＭ單派發(fā)，在派發(fā)過程中講解樓盤亮點(diǎn)和特色。 將項(xiàng)目信息從視覺、聽覺、感覺立體灌輸給市場，激發(fā)客戶的關(guān)注力度，吸引客戶到現(xiàn)場進(jìn)行了解，達(dá)到樓盤的膠質(zhì)狀態(tài)。 內(nèi)部認(rèn) 購期： 密度軟性廣告跟進(jìn)：通過介紹樓盤的宣傳資料將人員分散到市場，以走出去的方式尋找目標(biāo)客戶群，對目標(biāo)客戶群無論是單位還是個人主動上門逐個點(diǎn)殺。 人脈營銷：充分利用任何客戶資源，實(shí)行１帶２，２帶４的人際網(wǎng)絡(luò)銷售。 銷售政策的促進(jìn)及變化：一系列的促銷活動把樓盤從膠質(zhì)轉(zhuǎn)化為假井噴。 第二輪： 開盤期： 電視廣告的炒作：通過對內(nèi)部認(rèn)購的客戶儲備，開盤時(shí)畢有空前的火暴，借事造勢，利用新聞媒體進(jìn)行炒作，打動一批潛在客戶及觀望客戶。 路牌廣告畫面的更換：以新的形象及賣點(diǎn)吸引客戶的購買欲望并轉(zhuǎn)化為 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 實(shí)際行動。 人 員派遣廣告：密集在街上，鄉(xiāng)鎮(zhèn)上、社區(qū)中心全面深入宣傳，把項(xiàng)目輻射到每個角落，強(qiáng)烈轉(zhuǎn)化客戶的意識，把樓盤的銷售工作引入真正的井噴。 ３、推廣階段總目標(biāo)： ? 提升明珠花園的項(xiàng)目價(jià)值和市場美譽(yù)度； ? 突出項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)，體現(xiàn)樓盤個性； ? 預(yù)熱市場、營造熱銷氣氛，給目標(biāo)客戶強(qiáng)烈的銷售感染力； ? 展示本項(xiàng)目美麗、親和的市場形象； ４、階段分期量化： 預(yù)熱期 完成工地現(xiàn)場、售樓處、的包裝，營造具有震撼力的銷售動線； 通過戶外廣告和軟廣告告之樓盤信息，特色突出，引起市場關(guān)注，達(dá)到知曉度８０％； 銷售道具制作完成； 物業(yè)管理以 及認(rèn)購合同等各類法律文件準(zhǔn)備齊全； 內(nèi)部認(rèn)購期 利用前期儲備客戶資源，聚集前期人氣，制造市場知名度； 吸引目標(biāo)客戶參觀現(xiàn)場，預(yù)熱市場，簽定認(rèn)購協(xié)議；市場知曉１００％，目標(biāo)銷售３０％ 為開盤作準(zhǔn)備； 開盤期 引爆市場； 營造熱銷氣氛，給目標(biāo)客戶強(qiáng)烈的銷售感染力；市場滲透 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 力度６０％，目標(biāo)銷售４０％ 持續(xù)期 逐步釋放賣點(diǎn)，不斷引起市場關(guān)注； 利用多種媒體和公關(guān)手段，擴(kuò)大市場份額；滲透度９０％，目標(biāo)銷售２０％ 利用小區(qū)形象和客戶推薦，保持市場影響力； 通過各種促銷方式，保持品牌知名度和美譽(yù)度； 成功退出市 場。滲透力度１００％，目標(biāo)銷售１０％ 五、項(xiàng)目銷售計(jì)劃 項(xiàng)目整體推案銷售計(jì)劃如下： 時(shí)間 項(xiàng)目生命周期 銷售率 銷售回籠 （合同金額／萬元） ６月 準(zhǔn)備期 ８０％ ５０００ ７－９月 內(nèi)部認(rèn)購期 １０－１月 開盤期 ２－５月 持續(xù)期 六、優(yōu)良的終端銷售： 所謂銷售終端，是指商品的最終銷售對象 ——消費(fèi)者。即拋開傳統(tǒng)的銷售方式，針對銷售商品的具體情況和目標(biāo)客戶群的特點(diǎn)，選擇合適的地點(diǎn)、合理的時(shí)間，直接面對商品銷售終端 ——客戶，以最直接的方式、最短的時(shí)間內(nèi)讓目標(biāo)客戶接受該商品。 房 地產(chǎn)作為不動產(chǎn)，有其的特殊性，利用銷售終端的銷售方式，可以 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 一改以往只能在樓盤售樓部坐著等客戶上門買房，傳統(tǒng)的方式更像守株待兔，坐享其成，而引入銷售終端后，實(shí)施 “走出去 ”的戰(zhàn)略，拓寬客戶資源，與目標(biāo)客戶建立良好的信息溝通方式，實(shí)時(shí)實(shí)地為目標(biāo)客戶服務(wù)。銷售終端的利用，在目前市場競爭激烈的樓市，尤其是新開盤入市的樓盤，確實(shí)是一種全新的營銷模式。因?yàn)榉孔拥奶厥庑?，所以營銷模式上更應(yīng)該推陳出新，打破房地產(chǎn)銷售模式的常規(guī)，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的思維方式，大膽有所作為，為營銷界建立標(biāo)竿。 通常，樓盤的銷售渠道選擇，較常采用的方 式是在項(xiàng)目現(xiàn)場設(shè)立售樓部，直接面對目標(biāo)客戶，誠然，這也是由于房子具有不可移動性所造成的。也就因?yàn)檫@樣的原故，似乎我們早早為自己下了一個固定的定義，買房子只能通過現(xiàn)場售樓部才可以完成。然而，隨著商品經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展、成熟，人們消費(fèi)意識日趨理性，國內(nèi)自創(chuàng)的、國外引進(jìn)的營銷概念，接踵而至，在中國掀起了一股全新營銷熱潮。房地產(chǎn)，也應(yīng)該乘勢而上，以消費(fèi)者為導(dǎo)向，創(chuàng)造出更多貼近消費(fèi)者的銷售渠道，調(diào)動人們的購房欲望。 當(dāng)你要買房時(shí)，面對鋪天蓋地的樓盤廣告，你能很快地從中找出你所想要的房子嗎？面對名目繁多的營銷手法， 開 發(fā) 商們能利用最短的時(shí)間、最低的成本、最快的速度將房子銷售出去，在競爭激烈的市場環(huán)境下，脫穎而出嗎？ 我們的優(yōu)良 銷售終端， 重點(diǎn)強(qiáng)化了以下幾點(diǎn) ： １ 、 選擇合理的時(shí)間。由于人們的出行時(shí)間各不相同，要根據(jù)目標(biāo)客戶群的出行時(shí)間，選擇地點(diǎn)，提高樓盤的認(rèn)知率。但同時(shí)， 人員 的全部 時(shí)常拓展 時(shí)間不宜過長，一般為 3045 天為宜，因?yàn)樽龅锰昧?，會被目?biāo)客戶弱視化，沒有興趣上門了解咨詢； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ２ 、 多種媒體宣傳配合。在設(shè)立展場之初，要通過多種宣傳渠道發(fā)布樓盤信息，提升樓盤形象，引起目標(biāo)客戶的關(guān)注，在短期內(nèi)形成市場的熱點(diǎn)，人們的談資， 目標(biāo)客戶可以到展場或樓盤現(xiàn)場售樓處完成商品交易； ３ 、 賣場的形象設(shè)計(jì)要統(tǒng)一。賣場的包裝設(shè)計(jì)要與樓盤的 VI 相一致，接待人員用語、禮儀等規(guī)范，整個賣場形象好、新穎，檔次高，突顯樓盤的特色，提升項(xiàng)目的形象及品牌； ４ 、 宣傳物料齊全。在賣場，宣傳物料要準(zhǔn)備充足，配合現(xiàn)場接待人員，派發(fā)項(xiàng)目的宣傳資料，如樓書、宣傳折頁、戶型單張等； ５ 、 樓盤現(xiàn)場銷售人員口徑要統(tǒng)一，以免讓客戶產(chǎn)生其他疑慮，通過現(xiàn)場的配合，增加客戶對項(xiàng)目的信心及購買欲 ； ６、銷售現(xiàn)場的宰客能力，對上門了解的客戶，充分了解其需求量及所顧慮的問題，充分 分析，對癥下藥，運(yùn)用專業(yè)知識解決實(shí)際問題，促成交易。 ７、房源的推出，根據(jù)市場的接受量及樓盤房源的實(shí)際情況，有節(jié)奏，有控制性的逐步推出，避免樓盤銷售的爛尾炎。 成都振雄房地產(chǎn)策劃管理公司 2020年５月１０日