西安市八水上筑商業(yè)地產(chǎn)市場調研報告(35頁)-商業(yè)地產(chǎn)-資料下載頁
2025-08-04 06:56本頁面
【導讀】了本次市場調研。本次調研主要集中在北郊經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)鳳城二路以南。和未央?yún)^(qū)龍首路以北區(qū)域。為便于快速介入銷售，調研工作除在我司原有。地查訪、個案考察等多種方式進行?？深惐雀偁庬椖糠治?、項目定價分析等幾大方面進行了深入的探討。針對本案的目標客戶群體定位及價格定位做出了分析和結論。行了理論和實際支撐的調研。由于時間略為緊張，報告中未盡之處還望貴。的城市結構有其鮮明的特色之處。以古城墻為界，城市分割形成東、西安各板塊中屬于殿后位置。同時由于一些歷史原因，城北區(qū)域一直被“老西。目前北郊市場主要由兩大塊組成，一部分是為二環(huán)內，主要集中。房地產(chǎn)開發(fā)無論是質或量還是售價均要弱勢于其它版塊。作為西安的迎賓門戶城北經(jīng)濟的加快發(fā)展、投資。城北將為西安的房地產(chǎn)市場提供一塊更廣闊的發(fā)展天地。2020年，城北的社會生產(chǎn)總值約130億元，較上年。點都在未央境內。隨著西安“跨河發(fā)展”戰(zhàn)略的確立和近兩年70億的市政。全市重點設施項目。
【正文】 ★看重發(fā)展?jié)摿? 看重區(qū)域發(fā)展的前景，在北郊區(qū)域尤其偏愛經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內的產(chǎn)品 ★看重戶型與面積 作為投資性置業(yè)，勢必考慮到物業(yè)的投資 風險，一般選擇面積較小的產(chǎn)品； 三、 目標市場定位 目標客戶群概述 —— 中國最大管理資源中心 ● 區(qū)域：本地：主要集中在未央?yún)^(qū)和經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)； 外地：主要由陜北（榆林、神木、延安等地）、山西在西安有業(yè)務小企業(yè)構成 ● 年齡：以 2650 歲年齡段為主； ● 家庭結構：以三口之家和計劃結婚小兩口為主； ● 企業(yè)結構：以中小型企業(yè)為主 ● 購房動機：自住加投資； ● 置業(yè)次數(shù)：首次置業(yè)（不含此前已有非商品房住宅）占 6 成； ● 文化程度：中等； ● 職業(yè)：以企事業(yè)單位中從事銷售、管理的職員和政府中上層公務員、小有成就的個體戶為主； ● 品位：一般（沒有 享受生活的條件和意識）； ● 品牌忠誠度：一般； ● 交通工具：以公交車、電動自行車為主，有車一族占 3040%。 目標客戶群心理細分 —— 【自 住 型】 此類客戶群體年齡段主要集中在 2735 歲之間，他們一般正準備結婚或剛剛結婚不久，有一定事業(yè)基礎，他們的價值觀認為買房是人生價值的體現(xiàn)，是事業(yè)成就的自我表征。在人生的旅途上，生活和事業(yè)都剛剛開始并且是不可分割的共同體，生活有激情， 中國最大管理資源中心 有一定物質追求欲望； 在婚姻上，他們認為，要結婚就要買房?；橐鍪菒矍榈呢S富和升華，兩個人走到一起，理應擁有一個可以容納愛情和夢 想的嶄新空間； 他們認為自己正值年輕力盛的青春時代，生命行程于他們正如同十點鐘的太陽，熱力剛開始勃發(fā)，他們對未來充滿憧憬和期待，愿意接受更豐富的歷練和挑戰(zhàn)。反映到生活上，他們具有健康的生活習慣、積極的生活態(tài)度，但社會的磨礪較少，一定程度上缺乏成熟和穩(wěn)重； 他們有一定的理財觀念，收入相對穩(wěn)定，但積蓄并不豐厚，因此，諸如買房等重大消費行為相對較為慎重。在追求時尚、品質的同時又兼顧自身的經(jīng)濟承受能力，是他們消費的共同原則； 首次置業(yè)的比例相對較大，缺乏置業(yè)經(jīng)驗，對樓盤的各項技術經(jīng)濟指標諸如容積率、占地面積等不太關 注，對戶型面積、總價最看重，對戶型布局的合理性鑒別能力相對較弱。對環(huán)境、配套設施等關系切身生活品質和利益的因素也相對較為注重。 需求面積多為 60100 ㎡左右，其中以 80 ㎡為多。 80 ㎡的戶型在西安是衡量兩房戶型舒適度的分水嶺， 80 ㎡左右的戶型無論從朝向、通風采光、廳房尺寸都基本具備一步到位的功能性和舒適性，經(jīng)濟條件較好的目標客戶多會選擇這一面積段的戶型； 【投資型】 此類客戶群體年齡段主要在 3045 歲之間，在生活和事業(yè)上都已 中國最大管理資源中心 經(jīng)基本定型，有穩(wěn)定且數(shù)目可觀的經(jīng)濟來源，他們仍然保持著一定的物質追求欲望； 在生 活中，他們顯得成熟穩(wěn)重，更有責任感，“上有老下有小”使得他們的負擔較重，但生活的壓力也使得他們的心志更加成熟； 在投資行為方面，他們也更謹慎和理性，尤其對待物業(yè)投資這樣的事更是慎之又慎。他們大多都具有置業(yè)經(jīng)驗，所以他們對戶型格局、規(guī)劃、配套、地段、公攤、開發(fā)商實力品牌等因素都有苛刻的要求； 考慮到自己的投資額度及回報，對項目的單價、總價及面積大小較為敏感，消費習性以理性為主； 1 需求面積多為 80平米以下，在投資置業(yè)中能較好的控制總價； 【小型辦公型】 1 這類型客戶一部分來自項目周邊各類型中小企業(yè)，處于創(chuàng)業(yè)之初 ，資金、人力資源等尚不成熟，由于不能承受過高的標準寫字樓費用，而將目光轉向本案這樣的中檔公寓； 1 另一部分來自陜北（榆林、神木、延安等地）、山西等地，在西安有業(yè)務往來，頻繁往返兩地，此類客戶多數(shù)有西安投資置業(yè)的意識可不動產(chǎn)投資的實力，對于他們來說，投資本案一方面解決西安本地辦公之用，二來也作為一項穩(wěn)定的長遠投資，一舉兩得； 1 這一類型客戶在消化本案商務公寓的同時，本案的住宅公寓 中國最大管理資源中心 恰好可以為其企業(yè)內部的員工及置業(yè)者本人提供住所，也為促進住宅公寓的消化埋下伏筆； 第七部分 價格定位分析 a) 價格定位總綱 此次八 水上筑的價格分析主要是通過實地調查周邊各類同比樓盤的銷售實收價格，再將本案的各項目素質與之比較，計算本案與該項目的對比系數(shù)，采用“加權系數(shù)”法進行科學的計算，最終得出本案的價格分析。 本案對比樓盤選擇如下： 樓盤 賽高國際 鳳城明珠 太陽島 龍祥御苑 香榭麗都 藍天大廈 廣豐花園 均價 3400 元 /㎡ 3250/㎡ 3100/㎡ 3050/㎡ 3280/㎡ 2950/㎡ 2900/㎡ b) 價格分析策略 片區(qū)優(yōu)勢元素對比選取 中國最大管理資源中心 片區(qū)優(yōu)勢 50% 環(huán)境 20% 升值潛力 占 1% 人文氛圍 占 2% 生活氣氛 占 3% 噪音影響 占 3% 治安狀況 占 3% 區(qū)域印象 占 2% 小區(qū)獨立 占 2% 自然景觀 占 4% 交通 10% 車行路線 占 4% 公交路線 占 6% 配套 20% 教育配套 占 8% 生活配套 占 6% 文化配套 占 6% 樓體素質優(yōu)勢元素對比選取 樓體素質 37% 規(guī)模 占 6% 樓宇素質 戶型 占 4% 層高 占 2% 外觀 占 2% 通風采光 占 3% 樓間距 占 5% 設備電梯智能化 占 1% 電梯大堂 占 2% 會 所 占 5% 小區(qū)庭院 占 3% 車位 占 2% 實用率 占 2% 開發(fā)商及物業(yè)優(yōu)勢元素對比選取 物業(yè)管理 品牌 占 3% 服務 占 2% 開發(fā)商承建 承建商（建筑防水） 占 2% 發(fā)展商 占 6% 中國最大管理資源中心 c) 加權系數(shù)計算 根據(jù)上述對比元素的選取，通過分析計算，本案價格與各項目的價格對比系數(shù)分別為 樓盤 賽高國際 鳳城明珠 太陽島 龍祥御苑 香榭麗都 藍天大廈 廣豐花園 加權系數(shù) — — 0. 17 — 折算率 0. 979 權重系數(shù) 10% 20% 15% 15 10% 20% 10% d) 價格分析合成 【加權系數(shù)法】 八水上筑價格對比結果 = (賽高國際 3400元 /㎡ +鳳城明珠 3250/㎡ +太陽島3100/㎡ +龍祥御苑 3050/㎡ +香榭麗都 3280/㎡+藍天大廈 2950/㎡ + 廣豐花園 2900/㎡)247。 7= 元 /㎡ 【權重系數(shù)法】 (賽高國際 3400元 /㎡ 10%)+(鳳城明珠 3250/㎡ 20%)+(太陽島 3100/㎡ 15%)+(龍祥御苑 3050/㎡ 中國最大管理資源中心 15%)+(香榭麗都 3280/㎡ 10%)+(藍天大廈 2950/㎡ 20%)+(廣豐花園 2900/㎡ 10%) = 元 /㎡ 根據(jù)上述兩種計算方法之結果 ,本案的價格分析取其中間值約為 3105元 /㎡ ， 因此，建議八水上筑項目全案銷售均價定位為 3100 元 /㎡ 。 【結束語】 此次調 研工作主要是為前期我司入場及營銷策劃方案制定的籌備工作，同時就本案的目標客戶定位及價格定位分析進行深入的探討。 后期工作我司已按照既定工作流程穩(wěn)步開展，對于本案后期的營銷推廣及包裝方案稍后另有提報。 中天世紀 八水上筑工作組 20201016
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