【導讀】最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。本項目住宅產業(yè)已全部投資和銷售完成，并取得了優(yōu)異的業(yè)。我司受貴司委托主要對其商業(yè)裙樓做可行性分析，并探索市場開發(fā)前。5層進行；關于一、二層商業(yè)的規(guī)劃我司在今后的工作中完成。風險、投資多少等各方面比較利弊，并提出我司方案選擇建議和運作策劃。本報告在論述過程中力求以客觀、科學為原則。過充分的市場研究論證，方可得出投資有關結論，否則難以經受市場考驗。慶全有；重慶市有大小景區(qū)25處，景點達300多處。于重慶市外貿出口外匯的%。慶旅游業(yè)產生良好推動作用，間接影響酒店業(yè)的發(fā)展。

　　

【正文】 ☆ 內涵： CBD 辦公進化論 —— 產權式寫字樓 —— 一流物業(yè)管理 —— CBD 地段進化論 —— 開創(chuàng)性設計建筑進化論 —— 樓宇智能進化論 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 主題方向 （合二為一） 企業(yè)的大重慶總部，私人的駐渝公館 ☆ 內涵： 引申項目賣點 二、 項目包裝建議 售樓中心： [營銷模式 ] 體驗式營銷 —— 攻心為上 —— 引導 —— 互動 體驗營銷最具親和性的攻擊力，通過互動式的營銷手段直接與消費者產生共鳴。也最符合我們對消費行為的判斷： 影響消費者購買行為，起決定性作用的是理性分析基礎上的感性判斷，而非理性本身！ 廣場商圈 CBD 三三交通保障 俊豪品牌 酒店長期資源 財 富 匯 聚 投資 自用 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 體驗式營銷也是提升項目附加值的重要手段之一，消費者對于開發(fā)商的評估，對于后期物業(yè)品質和物業(yè)管 理品質的認同，很大程度上來源于對銷售階段的印象。 ⊙ 體驗營銷的主要方法建議 將現(xiàn)有俊豪名居售樓中心直接改裝修為 體驗式營銷中心 ? 商務產權式的營銷體驗中心； ? 情調咖啡 /茶座洽談區(qū)； ? 置業(yè)顧問親切的情感 +專業(yè)的利導服務模式； ? 產品仿真沙盤模型展示區(qū)； ? 大屏幕電視展示區(qū)（ 放映樓盤介紹、搜集相關的產品成功模式的電視片放映 ） 戶外廣告牌： ☆ 在俊豪名居裙樓設置大型戶外廣告牌； ☆ 商業(yè)步行廣場附近設立小型導示牌。 沙盤模型： ☆ 整體規(guī)劃出來，做出整個產品的互動仿真模型，便于利導宣傳。 樓書、海報： ☆ 海報：著 眼于開發(fā)商實力，項目宣傳，覆蓋江北。 ☆ 樓書：設計一本相對厚實的樓書，不少于 20 頁。展示項目的價值，送相關單位，發(fā)誠意客戶。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 三、前期造勢建議 ☆ 項目啟動，造勢先行。 ☆ 鑒于地位的區(qū)域特征，活動營銷成為主要選擇。 ☆ 媒體應局限于重慶晨報、時報、重慶電視臺。 方案展示會 ☆ 舉辦“專家評介會”，并在報紙和電視上專題介紹。 ☆ 同時派發(fā)意見表，征求意見，并評出一二三等建議獎。 第六章 項目基礎分析 第一節(jié) 風險規(guī)避和控制措施 一、風險類型及防范措施 ①成本風險： 從現(xiàn)在的社會物價情況看，物資價格大幅度上升的可能性不大 ，但有可能會因為決策和管理等人為錯誤而導致成本上升，換句話，就是會有較大的公司風險。 因此，在重要決策上要避免一個人說了算，避免主觀錯誤和各種舞弊現(xiàn)象的出現(xiàn)。同時，可以跟項目整改承包商簽訂固定總價承包合同，讓承包商分擔部分風險。 ②市場風險： 市場風險是指由市場供求關系、市場資源條件、市場購買力水平、市場消費偏好、競爭對手狀況發(fā)生變化，以及金融市場、勞動力市場、原料市場、中介服務市場、同類物業(yè)的競爭市場等市場環(huán)境變化帶來的風險。在現(xiàn)在房地產市場競爭日益激烈的環(huán)境下，本項目的市場風險主要體現(xiàn)在銷售價格和銷售率不 能達到預期目標。 ③其它風險： 其它風險包括政治風險、自然風險、信用風險、經 營風險等，但在現(xiàn)在重慶這樣的房地產市場上，上述風險對公司不會造成大的影響。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、風險控制 ①整改工期： 要在管理上下工夫，要嚴格按照整改計劃進行施工。 ②投資決策： 上層決策機構的決策對本項目的發(fā)展起著關鍵的作用。因此要在項目的前期階段的市場調查，和更多的市場信息的基礎上做出的決策。各部門密切留意和跟蹤市場動態(tài)，做好各個階段的市場預測，及時調整策略，避免公司對項目決策的滯后，從而降低投資風險，減少不必的損失。 第二節(jié) 項目效益評 價 一、項目社會效益評價 （一）項目對社會發(fā)展的適應性 （ 1）與當?shù)亟洕l(fā)展政策的適應性： 該項目地處重慶江北經濟、文化、金融的核心地帶和中心樞扭，周連具有金源大酒店、重慶市、家樂福、中心廣場商業(yè)步行街、金源地下休閑城，周圍市政設施齊全，是辦公、經商、投資置業(yè)的最佳選擇。 （ 2）與文化和技術的適應性： 本項目整改建成后屬投資和商務，對環(huán)境無影響，同時將吸引到大批的成功人士前來購房，這將有助于整個地段文化層次的提升，同時還會將現(xiàn)代產品帶了進來，有利于該地區(qū)城市品位的逐步提升，以配合重慶城市建設的發(fā)展。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （二）目前對人和社會的影響 （ 1）對社會環(huán)境的影響： 本項目所處地段，目前小苑的環(huán)境很不樂觀，環(huán)境氛圍差，空氣渾濁，噪音大。本項目的改造，正是優(yōu)化了房地產產品，開創(chuàng)了新模式，起到引領作用。 （ 2）對社會經濟發(fā)展的影響： 具體表現(xiàn)在： ①本項目將帶來大量的投資和創(chuàng)業(yè)人群； ②本項目的建改，將會為社會提供幾百上千個就業(yè)的崗位，所以，這個項目將為緩和社會失業(yè)率作出巨大的貢獻； ③本項目的形成，為當?shù)匦纬梢粋€配套完善的成熟區(qū)域作出了貢獻，不僅為當?shù)卦黾恿伺涮自O施，而且促進了當?shù)胤諛I(yè)的發(fā)展，加速了當?shù)亟洕?的繁榮。 綜上所述：我們期望通過本項目的改造，為社會展現(xiàn)出一個具有超前性和導向性的地產新模式，并起到推廣普及的示范作用，從而由點到面，推動本地段及周圍地區(qū)建設的發(fā)展。因此說，本項目的改造將對社會產生巨大的社會效益。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 結論和建議 一、評估結論 通過上述對該項目經濟、社會和環(huán)境效益的分析可知，項目的經濟、社會效益與市場前景是很好的。 本項目有較好的 市場環(huán)境 本項目有很好的 地段、配套 本項目有較低的 成本 本項目有良好的 管理運作 保證了本項目較高的利潤空間 因此， 本項目的整改運作 充 分可行 。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 二、有關說明和建議 本報告的結論是秉著謹慎與負責的態(tài)度，在現(xiàn)在資料基礎上進行調查、估算、分析及預測后得出的。鑒于目前房地產市場的客觀條件和項目的實際情況，我們認為，有必要對報告的有關問題進一步做出說明，并提出若干建議： 由于市場調研深度有限，本項目各種費用估算及效益評價均是初步的。 本報告只闡釋了投資方案的可行性，關于具體的營銷運作我司將與貴司進一步探討，在進場后確定具體的策劃營銷案。 瑞輝企劃工作室 2020 年 11 月 20 日