【文章內(nèi)容簡介】 74 0 . 12 6 . 89 . 28 2 . 53 4 . 6 4 8 . 91 0 001002003004005006001998 1999 2020 2020 2020 2020竣工面積增長幅度( % )青島漢世佳投資顧問有限公司 華藝項目項目建議書 (共 42 頁 ) hanshijia investment consultant, 2020/03/25/page/ 9 青島市歷年商品房銷售面積 青島市商品房銷售面積 99 年 ～ 2020 年呈穩(wěn)定增長勢頭，從 99 年的 236 萬平方米增長到 2020 年的 453 萬平方米；增幅 99 年 ～ 2020年基本保持不變，為 28%左右 ； 2020 年 ～ 2020 年、 2020 年增幅較小，為 %，增幅下降較明顯。 從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)來看，去年商品住宅投資 94 億元，施工和新開工面積達到 1417 萬平方米和 800 萬平方米，分別占房地產(chǎn)開發(fā)總量的81％和 87％，經(jīng)濟適用房占整個商品住宅的 15％。 價格 受供求關(guān)系影響， 2020 年 1～ 4 月份，青島房屋價格與 2020 年同期相比上漲 %，僅市內(nèi)四區(qū)商品房的平均成交價格便達到 元／平方米，同比上漲 %。 2363 8 7 . 0 24 2 9 . 14533 0 0 . 75 . 65 . 63 2 . 5 2 7 . 4 2 8 . 70501001502002503003504004505001999 2020 2020 2020 2020銷售面積增長幅度( % )青島漢世佳投資顧問有限公司 華藝項目項目建議書 (共 42 頁 ) hanshijia investment consultant, 2020/03/25/page/ 10 青島市商品房銷售額從 99 年 ～ 2020 年逐年增長，從 99 年的 億元增長至 2020 年的 92 億元，增幅超過 100%；各年增幅從99 年 ～ 2020 年穩(wěn)定增長，分別是 %、 %和 %； 2020 年 ～ 2020 年增幅有所回落，為 %， 2020 年的增幅為 %。 近期市場重點及未來發(fā)展預測 2020 年及 2020 年青島的土地市場空前活躍，土地拍賣市場更是高潮迭起，涌現(xiàn)出兩個 “天價 ”。其一，市南區(qū)芝泉路地塊每平方米樓面地價創(chuàng)出 5500 元 “天價 ”；其二，市南區(qū) CBD 中心區(qū)的海門路 8 號地塊每平方米樓面地價拍出 5120 元，更是創(chuàng)出了每畝一千一百多萬元的青島土地市場的 “世紀天價 ”。土地價格的攀高勢必強烈拉動青島房價的繼續(xù)攀升。 另外由于青島作為北京奧運會的協(xié)辦城市，其投資潛力巨大，吸引了眾多島城內(nèi)外的投資者的目光， 作為投資型的物業(yè)，將會吸5 5 . 71 0 6 . 57 7 . 8 3924 2 . 3 41 5 . 73 1 . 52 0 . 33 9 . 71 4 . 70204060801001201999 2020 2020 2020 2020銷售額增長幅度( % )青島市歷年商品房銷售額（億元） 青島漢世佳投資顧問有限公司 華藝項目項目建議書 (共 42 頁 ) hanshijia investment consultant, 2020/03/25/page/ 11 引大量本地和外來投資者的眼球。 從 2020 年大青島 發(fā)展思路的確立、土地制度的改革、土地出讓量的逐漸增加，青島市區(qū)內(nèi)的可開發(fā)土地逐漸減少，讓青島供不應求的房地產(chǎn)市場增量發(fā)展。同時，由于青島土地市場在 2020 年底首國土資源管理局審查過程中出現(xiàn)的一系列問題，造成了很多項目無法正常開工建設(shè)，因此在市場上也留下一塊空白機會點。 青島漢世佳投資顧問有限公司 華藝項目項目建議書 (共 42 頁 ) hanshijia investment consultant, 2020/03/25/page/ 12 第三部分 項目周邊項目及可類比項目調(diào)查結(jié)果 物業(yè)名稱 數(shù)碼港 開發(fā)商 新世界（青島）置業(yè)有限公司 物業(yè)管理公司 青島雅園物業(yè)管理有限公司 地理位置 香港中路和南京路交匯處 總建筑面積 10 萬平方米 竣工時間 2020 年底 銷售率 95%以上 銷售價格 均價 9500 元；現(xiàn)二手房市場均價 11000 元 /平方米 物業(yè)服務內(nèi)容及價格 綜合服務費 5 元 /月；電梯費 元 /月；空調(diào)費 元 /月；熱水 元 /噸 租金水平 酒店式公寓 — 元 /平方米日；寫字樓 — 元 /平方米日 二手市場掛牌情況 很多 項目賣點 地理位置優(yōu)越， CBD 核心位置；在青島首推酒店式公寓概念 備注 其中酒店式公寓總建筑面積 13000 平方米，全裝修：地板、廚具、碗具、床、桌椅、電器（電視、冰箱等）；主力戶型 52 平方米（ 80%）、 109 平方米（ 15%） 青島漢世佳投資顧問有限公司 華藝項目項目建議書 (共 42 頁 ) hanshijia investment consultant, 2020/03/25/page/ 13 物業(yè)名稱 百盛大廈 開發(fā)商 青島第一百盛有限公司 物業(yè)管理公司 百盛物業(yè) 地理位置 中山路和曲阜路交匯處 總建筑面積 13 萬平方米 竣工時間 1998 年 目前銷售價格 1326 層均價 6000 元 /平方米； 2837 層均價 7300 元 /平方米 物業(yè)服務內(nèi)容及價格 1326 層包括中央空調(diào)，電梯費等 元 /平方米月； 2837 層不包括空調(diào)費 元 租金水平 1326 平均 元 /平方米日； 2837 平均 元 /平方米日 項目賣點 中山路地標性 建筑，南觀棧橋 二手市場掛牌情況 少 備注 共 49 層，其中 18 層購物中心； 911 層集團辦公； 1326 國際商務中心； 2837 天下君臨（以辦公為主）； 3848 美食城；其余為設(shè)備層 青島漢世佳投資顧問有限公司 華藝項目項目建議書 (共 42 頁 ) hanshijia investment consultant, 2020/03/25/page/ 14 物業(yè)名稱 發(fā)達商廈 開發(fā)商 山東發(fā)達集團 物業(yè)管理公司 發(fā)達公司保安部代管 地理位置 中山路和蘭山路交匯處 總建筑面積 55000 平方米 竣工時間 1996 年底 銷售率 目前銷售價格 商住 6100 元 /平方米 物業(yè)服務內(nèi)容及價格 包括中央空調(diào)，電梯費等 元 /平方米月 租金水平 平 均 2 元 /平方米日 項目賣點 基本上沒有明顯優(yōu)勢 二手市場掛牌情況 有 備注 現(xiàn)在該物業(yè)部分樓層被南方投資公司買斷分割對外銷售 青島漢世佳投資顧問有限公司 華藝項目項目建議書 (共 42 頁 ) hanshijia investment consultant, 2020/03/25/page/ 15 物業(yè)名稱 山東國際貿(mào)易大廈 開發(fā)商 物業(yè)管理公司 山東國貿(mào)物業(yè) 地理位置 火車站廣場南側(cè) 總建筑面積 40384 平方米 竣工日期 1993 年 銷售率 \ 目前銷售價格 \ 物業(yè)服務內(nèi)容及價格 \ 租金水平 按使用面積 元 /平方米日（含物業(yè)管理費） 二手市場掛牌情況 \ 備注 不對外銷售；目前只剩二樓 230 平方一套 青島漢世佳投資顧問有限公司 華藝項目項目建議書 (共 42 頁 ) hanshijia investment consultant, 2020/03/25/page/ 16 物業(yè)名稱 如意大廈 開發(fā)商 青島悅海置業(yè)有限公司 物業(yè)管理公司 青島凱會物業(yè)管理公司 地理位置 火車站廣場北側(cè) 主力戶型 120—140 平方米 竣工日期 2020 年 銷售率 90% 目前銷售價格 二手市場 25 層以下均價 5500 元 /平方米； 29 層復式 7900 元 /平方米（新房） 物業(yè)服務內(nèi)容及價格 2 元 /平方米月（含電梯費） 租金水平 元 /平方米天 項目賣點 項目銷售時老城區(qū)的高層住宅市場空白（金田公寓售罄，雙星金色海岸未售） 二手市場掛牌情況 較多 備注 現(xiàn)在由凱會物業(yè)管理公司負責銷售，并且其銷售人員不知道開發(fā)商是哪一家公司 青島漢世佳投資顧問有限公司 華藝項目項目建議書 (共 42 頁 ) hanshijia investment consultant, 2020/03/25/page/ 17 物業(yè)名稱 貝蒙特大廈 開發(fā)商 貝蒙特房地產(chǎn) 物業(yè)管理公司 自管 總建筑面積 竣工日期 銷售率 90% 目前銷售價格 二手市場平均 5500 元 /平方米 物業(yè)服務內(nèi)容及價格 含電梯費 元 /平方米月 租金水平 元 /平方米 二手市場掛牌情況 有 備注 開發(fā)商 是美國貝蒙特 (青島 )油業(yè)有限公司旗下的子公司 ，項目主要為自用，未做正式市場推廣 青島漢世佳投資顧問有限公司 華藝項目項目建議書 (共 42 頁 ) hanshijia investment consultant, 2020/03/25/page/ 18 其它信息： 項目名稱 開發(fā) 商 二手市場均價 租金 備注 海富樓 雙星地產(chǎn) 51005300 元 /平方米 元 /平方米日 雙星金色海岸 雙星地產(chǎn) 起價 5280 元 /平方米（網(wǎng)上 1 樓） 8~9 層平均5650 元 /平方米 新項目 金田公寓 金田城建 5900 元 /平方米（ 2 層）、 6500 元 /平方米（ 20 層） 魯邦新天地 魯邦地產(chǎn) 9 樓 5200 元 /平方米 15 樓 5680 元 /平方米 主力戶型 ~140 平方米 青島漢世佳投資顧問有限公司 華藝項目項目建議書 (共 42 頁 ) hanshijia investment consultant, 2020/03/25/page/ 19 火車站周圍飯店標準件價格及折扣率 酒店名稱 星級 掛牌價格 當前折扣率 總間數(shù) 裝修標準 金海大酒店 400； 288 8 折 168 三星 鐵道大廈 二星 460； 260； 680 折 130 貝蒙特酒店 220； 260 5 折 三星 碧海賓館 280； 300； 220 折 五星賓館 680； 380 5 折 全海景 泛海名人 四星 780； 960 6 折 960 看海； 780 不看海 棧橋賓館 298； 398； 498； 598；698； 1400 5 折 100 華能賓館 436 6 折 國風大酒店 298； 308 6 折 三星 旅行 社調(diào)查結(jié)果，周邊二星級酒店對旅行社價格平均在低價 80 元 /天 /間，高價 160 元 /天 /間。酒店經(jīng)營旺季為 4 月至 11 月，淡季為 12 月至次年 3 月。測算地塊周邊年平均酒店消費價格在 126 元 /天 /間，酒店消費總量超過 6000 萬元。 青島漢世佳投資顧問有限公司 華藝項目項目建議書 (共 42 頁 ) hanshijia investment