【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 動(dòng)與有關(guān)方面保持聯(lián)系，幫助全面反映該公司的意見和要求，以取得其對(duì)管理處工作的信任和認(rèn)可；一方面盯住平時(shí)難得一見的 該公司老板，頻頻征求意見并反映管理處的經(jīng)濟(jì)困難（常言道：會(huì)哭的孩子有奶吃。沒奶吃的時(shí)候一定要哭，而且要哭得令人心動(dòng)。有淚全往肚子里咽，是添不飽自己肚子的），以求得攜手維護(hù)物業(yè)正常運(yùn)行的共識(shí)。 在贏得了該公司理解信任的基礎(chǔ)上，管理處提出了適當(dāng)減免滯納金、分期付款等有利于促成該公司盡快繳清拖欠管理費(fèi)的優(yōu)惠條件（退一步進(jìn)兩步，不退無(wú)以求進(jìn)）。最后雙方達(dá)成了一致，自約定之日起分 10期，每月 3萬(wàn)余元，隨當(dāng)月管理費(fèi)一同繳交拖欠的費(fèi)用。10個(gè)月后，該公司拖欠的管理費(fèi)已全部繳清。 點(diǎn)評(píng)：物業(yè)公司追繳有意（而非惡意）欠費(fèi) ，首先要使自己的管理服務(wù)無(wú)懈可擊。管理服務(wù)做到家了，才能封住對(duì)方拖欠費(fèi)用的口實(shí)，贏得對(duì)方的理解和信任。在這個(gè)基礎(chǔ)上，主動(dòng)交流加適當(dāng)讓步，相信會(huì)感 “ 上帝 ” 的。 蘇州新慧職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校整理 :964999168 第 7 頁(yè) 共 14 頁(yè) 給業(yè)主提個(gè)醒 ——— 別欠費(fèi) 有人打過(guò)一個(gè)這樣的比喻：家中請(qǐng)一個(gè)保姆，約定月工資 500元。可是，一段時(shí)間做下來(lái)，自己對(duì)保姆不滿意，這種情況下，只能辭退保姆。如果因不滿意而扣下保姆的工資不給，不管是從法律上還是道義上講，都是敗者。物業(yè)公司是小區(qū)業(yè)主請(qǐng)來(lái)做物業(yè)管理的，如同小區(qū)的 “ 保姆 ” 、 “ 管家 ” ，如果物業(yè)公司依約進(jìn)行了管理，業(yè)主就要繳納相應(yīng)的費(fèi)用；如果對(duì)物 業(yè)公司管理服務(wù)不滿意，可以辭退，另請(qǐng)高明?，F(xiàn)實(shí)中，除了惡意欠費(fèi)的外，大部分欠費(fèi)業(yè)主都有這樣那樣的理由：服務(wù)不規(guī)范，收費(fèi)不合理；房子質(zhì)量有問題；鄰里有矛盾；停車無(wú)車位等。這些理由，有的是與物業(yè)公司有關(guān)的，有的是與物業(yè)公司無(wú)關(guān)的。如果以這些理由不繳費(fèi)，不但占了繳費(fèi)業(yè)主的便宜，而且一旦打起官司，因與物業(yè)公司無(wú)關(guān)的理由欠費(fèi)，官司必輸無(wú)疑；與物業(yè)公司有關(guān)的欠費(fèi)，最后還是會(huì)輸?shù)舨糠止偎荆驗(yàn)槭懈咴骸蛾P(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件有關(guān)問題的解答》對(duì)業(yè)主拒付物業(yè)管理費(fèi)的抗辯權(quán)，有明確規(guī)定。 給物業(yè)公司提個(gè)醒 ——— 打官司 物業(yè) 公司接受了業(yè)主的委托，就要想方設(shè)法為業(yè)主服好務(wù)，履行好合同約定的職責(zé)。如果自己盡職盡責(zé)了，還是有部分業(yè)主以各種不正當(dāng)?shù)睦碛删芾U費(fèi)用，為了維護(hù)自己的權(quán)益，為了其他已繳費(fèi)業(yè)主的權(quán)益，就要走法律途徑來(lái)解決問題。 目前，物業(yè)公司 “ 討債 ” ，仍舊愿意苦口婆心地做工作，而不愿意打官司，理由有如下幾點(diǎn)：與業(yè)主抬頭不見低頭見，對(duì)簿公堂，面子上過(guò)不去；物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)的額低，請(qǐng)不到律師；訴訟時(shí)間長(zhǎng)，耗時(shí)費(fèi)力；法院的判決難以執(zhí)行，打了也白打等。事實(shí)上，從輕工物業(yè)公司的六十多個(gè)欠費(fèi)官司和執(zhí)行的案件可以看出，物業(yè)管理費(fèi)的標(biāo)的額小，律師 不愿代理沒關(guān)系，物業(yè)公司自己的員工完全可以勝任，只要準(zhǔn)備好資料，把事實(shí)說(shuō)清楚，法院會(huì)依法判決的。同時(shí)，法院的判決不是兒戲，強(qiáng)制執(zhí)行不會(huì)讓法律 “ 打白條 ” ，更何況打贏一個(gè)官司，還能影響一大片。 小區(qū)安防方面的案例 案例十三、電梯墜樓 ,誰(shuí)負(fù)責(zé) ??? 新聞晨報(bào)報(bào)道： 一部 老爺 電梯深夜突發(fā)故障，使搭乘電梯的一位居民直墜樓底，并造成內(nèi)臟出血。近日，受傷的居民要求物業(yè)公司賠償損失，并獲得了普陀法院的判決支持。 2021年８月的一天深夜，胥某回到光新路某小區(qū) 4號(hào)居民樓，搭乘電梯回家。誰(shuí)料電梯剛運(yùn)行到一半，就突 然失控下墜，載著胥某一直墜落到電梯井井底，胥某當(dāng)場(chǎng)昏迷。2小時(shí)后，胥某被人發(fā)現(xiàn)并送入醫(yī)院救治，由于出現(xiàn)了頭痛發(fā)暈、嘔吐鮮血的癥狀，醫(yī)院診斷其為應(yīng)急性胃潰瘍合并出血。傷愈后，胥某隨即向負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行管理的普陀大樓物業(yè)公司索賠，要求其支付醫(yī)療費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、精神損失費(fèi)等共計(jì) 。 庭審中，物業(yè)公司辯稱胥某的胃出血與電梯墜落無(wú)直接的因果關(guān)系，所以不同意承擔(dān)相應(yīng)的賠償。普陀法院遂委托市高院對(duì)胥某的傷情進(jìn)行了鑒定，結(jié)論為胥某全身多發(fā)性軟組蘇州新慧職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校整理 :964999168 第 8 頁(yè) 共 14 頁(yè) 織挫傷并出現(xiàn)應(yīng)急性胃潰瘍合并出血。法院據(jù)此認(rèn)為，胥某在電梯墜落后出現(xiàn)上述傷情 ，兩者之間存在因果關(guān)系，物業(yè)公司理應(yīng)承擔(dān)胥某由此造成的經(jīng)濟(jì)損失。 近日，普陀法院一審判決普陀大樓物業(yè)公司賠償胥某醫(yī)療費(fèi)、營(yíng)養(yǎng)費(fèi)、誤工費(fèi)等 6800余元。但法院認(rèn)為該案不存在精神損失，所以對(duì)胥某提出的 5000元精神索賠訴請(qǐng)未予支持。 問題的關(guān)鍵是：電梯是有誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)，是電梯公司？還是物管公司？那就得看是電梯質(zhì)量問題嗎，還是其他原因。如果在電梯公司保修期內(nèi)電梯出現(xiàn)了質(zhì)量問題，理所當(dāng)然由電梯公司賠。如果在保修期外，電梯超過(guò)了保修期，而物管又沒通知業(yè)主更換，當(dāng)然由物管公司承擔(dān)。物管公司只是保障電梯能夠正常運(yùn)行，進(jìn)行 日常維護(hù)，給業(yè)主提供一個(gè)舒適的環(huán)境。至于質(zhì)量安全問題由電梯公司承擔(dān)。不能說(shuō)電梯墜落是造成胥某受傷的直接原因，就應(yīng)該又物管承擔(dān)，簡(jiǎn)直是荒唐可及 . 物業(yè)管理案例匯編（三） 案例十四、未成年的孩子點(diǎn)燃天那水發(fā)生爆炸被炸死的案例 ?? 4個(gè)未成年的孩子在某花園堆放雜物的地方點(diǎn)燃了放置在那里的天那水發(fā)生爆炸，當(dāng)中一個(gè) 6歲的孩子被燒成重傷不治而死。孩子的父母把該花園的物業(yè)管理公司和另 3個(gè)肇事孩子告上了法庭。近日，羅湖區(qū)人民法院作出一審判決，死亡孩子的父母共獲得近 13 萬(wàn)元的賠償金，其中包括精神賠償金 ；物業(yè)公司 因不作為被判賠近 7萬(wàn)元。 羅湖區(qū)法院審理后認(rèn)為：被告某物業(yè)管理公司對(duì)易燃易爆物品天那水置于兒童容易獲得的地方，對(duì)爆炸事故負(fù)重要責(zé)任。其不作為的行為和 4名兒童玩天那水燒火引起爆炸，這兩個(gè)方面應(yīng)各占一半的責(zé)任。具體劃分責(zé)任比例是：原告對(duì)小孩的死亡負(fù) 15％的責(zé)任，由其自負(fù)；被告物業(yè)公司承擔(dān) 45％的責(zé)任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承擔(dān) 25％責(zé)任；其他兩個(gè)男孩各承擔(dān) ％的責(zé)任。由于 3個(gè)男孩均未成年，其賠償責(zé)任由監(jiān)護(hù)人承擔(dān)。 案情回放 據(jù)原告鄭某訴稱， 2021年 5月 7日，他們 6歲的兒子小俊和另外兩個(gè)小朋友 10歲的小浩、 11歲的小文一起玩， 3人到了他們的暫住地、深圳市羅湖區(qū)某花園的一棟樓后玩耍，從該樓后一堆放雜物的臨時(shí)搭建的小房子里，孩子們發(fā)現(xiàn)了房子里面有幾個(gè)放天那水的小鐵桶。此時(shí)，暫住在該花園的一個(gè)單元里的另一個(gè)孩子 9歲的小豪，找到了他們一起玩，他們用木棒點(diǎn)燃天那水玩，結(jié)果，小豪將燃燒的木棒插入天那水小桶后發(fā)生爆炸，小俊則因離得近被嚴(yán)重?zé)齻? 事故發(fā)生后，小俊的父母趕快把孩子送到了深圳紅十字會(huì)醫(yī)院治療了 18天，后因付不起醫(yī)療費(fèi)無(wú)法繼續(xù)治療而被迫出院。 6月 13日，小俊因大面積燒傷致敗血癥，父母本來(lái)打算送孩子回 老家潮陽(yáng)繼續(xù)治療，但在回去的途中孩子不幸死亡。 案例十五、發(fā)生高空墮物怎么辦 ?? 去年 9月 17日 14時(shí) 51分，一塊玻璃從天而降，砸落在某花園 A棟前的地面。相繼趕到的護(hù)衛(wèi)員看到未造成傷亡，便一邊善言安撫驚恐萬(wàn)狀的行人，一邊進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查（高空拋蘇州新慧職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校整理 :964999168 第 9 頁(yè) 共 14 頁(yè) 物，天怨人怒，道理人人會(huì)講，可屢禁不絕，要想徹底杜絕，除了要進(jìn)一步堅(jiān)強(qiáng)管理，還有賴于人們基本素質(zhì)的提高）。 從樓下查看，玻璃是 9樓 F座的，護(hù)衛(wèi)員當(dāng)即上樓查證。事實(shí)果真如此：該座的夫妻倆在吵架過(guò)程中亂扔?xùn)|西，將客廳的玻璃砸落?？上蚱渫▓?bào)了情況后，兩人不理不睬，依舊爭(zhēng)吵 不休。 護(hù)衛(wèi)員們先勸說(shuō)調(diào)解，等兩人平靜下來(lái)，再講明玻璃墮落所造成的現(xiàn)實(shí)危害和可怕后果，然后要求他們下樓向受到驚嚇的人員賠禮道歉，同時(shí)按有關(guān)規(guī)定接受處罰，兩人均無(wú)異議（先息事寧人，是此時(shí)的至要）。 誰(shuí)知護(hù)衛(wèi)員前腳下樓，樓上又吵了起來(lái)，護(hù)衛(wèi)員只好再上去做工作。就這樣樓上樓下跑了三趟，才使他們言歸于好，攜手到樓下按照管理處要求處理善后事宜。 點(diǎn)評(píng)：發(fā)現(xiàn)問題馬上盯上去做工作，一次不行兩次，兩次不行三次，不厭其煩，直到問題圓滿解決了為止。搞物業(yè)管理的沒有這個(gè)勁頭兒，肯定干不出什么名堂。 案例十六、停車場(chǎng)意外丟 失車輛物業(yè)管理公司究竟有無(wú)責(zé)任 ? 1999年 7月 9日 ,廈門某汽車維修有