【正文】 有了證據(jù)，一旦出現(xiàn)糾紛，處理起來就可以省去許多麻煩。 早晨 6時 20分 , 護(hù)衛(wèi)員向車主通報其車輛后窗破碎。 點評 :解決難題一招靈的時候也有 ,但為數(shù)不多。 實行封閉式管理的樓宇內(nèi)部 ,又何以如此呢 ?管理處在查處了幾例之后 ,發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)廣告的派發(fā)有三種情況一是經(jīng)批準(zhǔn)入樓為住戶提供服務(wù)的某些人員順便所為 :二是以探訪名義上樓而實有其它意圖的住戶親友乘隙所為 :三是本人承做特定生意的個別住戶刻意所為 (全面探明原因 ,才好逐個對癥下藥 )。學(xué)習(xí)新的動作時，她們會自覺到地下室去練習(xí)，參加比賽前的排練，也都到地下室去進(jìn)行。變電所門口有一塊空地可以利用，但十幾輛遺而未棄的破自行車怎么辦呢？管理處先張貼舊車招領(lǐng)啟事，三天后，經(jīng)理親自上陣，將破車、舊車一輛一輛地進(jìn)行處置，有的搬入地下車庫，有的勸業(yè)主作為廢鐵賣掉，最終為健身 隊開辟出了一塊健身寶地！同時，還關(guān)照鄰里之間要相互關(guān)心，晨練時盡可能地把音樂音量調(diào)到最低限度。 沒想到，健身隊也是一肚子苦水。處理完后，一定要加強(qiáng)清潔工在處理此類事件的培訓(xùn)，以避免誤會的再次產(chǎn)生。私闖民宅，違法。 試分析： 1）阿霞錯在哪里？ 2）如果碰到以上業(yè)主和家人都不在家而門又開著的情況，應(yīng)該怎樣處理？ 3）你認(rèn)為該如何向張先生說明和解釋？怎樣才能平息事態(tài)？ 觀點一、 阿霞錯在沒有向上級反映情況。后經(jīng)法院判決：此事物業(yè)公司無過錯。 在此情形之下，護(hù)衛(wèi)員們聽從了業(yè)主要求，動手推拉那名女子出屋，當(dāng)即遭到漫罵，但護(hù)衛(wèi)員們堅持罵不還口，非常理智（物業(yè)管理人員必須學(xué)會控制自己的情緒，不能你不仁我就不義，否則有理也會變成無理）。 案例十七八、業(yè)主請求幫助驅(qū)趕室內(nèi)人員怎么辦 ?? 一日，某小區(qū)某業(yè)主王先生火急火燎地來到物業(yè)公司。通過聽取當(dāng)事人和知情者的情況介紹 , 調(diào)看 大堂出入口的現(xiàn)場錄象 , 查閱業(yè)主住戶的檔案資料，確認(rèn)應(yīng)由住戶和訪客負(fù)全部責(zé)任，而住戶又為業(yè)主的雇員。 二、駁回維修公司的 訴訟請求。本案雙方當(dāng)事人就車輛保管的意思表示并不一致 ,而維修公司停車時也未將車鑰匙或車輛行駛證交給物業(yè)公司 ,以便物業(yè)公司實際控制車輛 ,而物業(yè)公司亦未對維修公司出具取車放驗憑證。搞物業(yè)管理的沒有這個勁頭兒，肯定干不出什么名堂。相繼趕到的護(hù)衛(wèi)員看到未造成傷亡，便一邊善言安撫驚恐萬狀的行人，一邊進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查（高空拋蘇州新慧職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校整理 :964999168 第 9 頁 共 14 頁 物，天怨人怒，道理人人會講，可屢禁不絕，要想徹底杜絕，除了要進(jìn)一步堅強(qiáng)管理，還有賴于人們基本素質(zhì)的提高）。其不作為的行為和 4名兒童玩天那水燒火引起爆炸，這兩個方面應(yīng)各占一半的責(zé)任。如果在電梯公司保修期內(nèi)電梯出現(xiàn)了質(zhì)量問題，理所當(dāng)然由電梯公司賠。2小時后，胥某被人發(fā)現(xiàn)并送入醫(yī)院救治，由于出現(xiàn)了頭痛發(fā)暈、嘔吐鮮血的癥狀，醫(yī)院診斷其為應(yīng)急性胃潰瘍合并出血。如果自己盡職盡責(zé)了，還是有部分業(yè)主以各種不正當(dāng)?shù)睦碛删芾U費用，為了維護(hù)自己的權(quán)益，為了其他已繳費業(yè)主的權(quán)益，就要走法律途徑來解決問題。 蘇州新慧職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校整理 :964999168 第 7 頁 共 14 頁 給業(yè)主提個醒 ——— 別欠費 有人打過一個這樣的比喻：家中請一個保姆，約定月工資 500元。沒奶吃的時候一定要哭，而且要哭得令人心動?，F(xiàn)原告名稱雖然不是上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司，但是其改制組建的，名稱變了，主體資格并未變，被告以原告非物業(yè)管理服務(wù)合同主體為由抗辯原告不具備主體資格，不予采信。原、被告之間的租賃關(guān)系合法，有效，應(yīng)受法律保護(hù)。物業(yè)公司的工作人員陪著他們把錢帶到法院，但按規(guī)定該戶主依然被拘留 24小時。關(guān)于訴訟時效，原告稱其曾多次向被告催討拖欠的物業(yè)管理費及水、電費，被告也承認(rèn)原告催討過，故視為訴訟時效的中斷。 案件回顧 原告（物業(yè)公司） ——— 業(yè)主以電費價格高為由，拒絕繳納電費；水費也未繳納；并以各種理由拒 絕繳納物業(yè)管理費。 案例九、法院封家電全家住賓館 不繳費的業(yè)主，并非因為家庭經(jīng)濟(jì)狀況差。 誰知當(dāng)維修人員收取 40元維修費用 時，該住戶以維修未使用任何材料為由，拒不交費，并振振有辭地說，自己裝修完剛?cè)胱?，別的樓房都有一年保修期，他也應(yīng)當(dāng)住滿一年后再交費。 蚌埠市中區(qū)法院民庭于 2021年 3月 25 日審理了這樁合同違約案。去年，他們對歷史老賬進(jìn)行了一次徹底清算，對有 能力繳費、繳租卻故意欠繳的，進(jìn)行了集中訴訟，全年打了 65個欠費官司，標(biāo)的額 42萬元，除兩起待判外，物業(yè)公司全部勝訴。物業(yè)公司在賠償業(yè)主后，可以向第三方行使追索權(quán)。我認(rèn)為這是物業(yè)公司保安人員失職造成的，要求他們賠償，可他們說責(zé)任不在他們。于是鑒于租住戶只是搬出部分家私，提出了一個變通辦法：租住戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價值相當(dāng)?shù)难航?，管理處做好記錄，并出?jù)收取押金的收據(jù)，一旦租住戶能夠提供業(yè)主的書面許可，管理處立刻全額退回押金 （這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭）。應(yīng)當(dāng)本著安全、合理的原則使用物業(yè)，并遵守法律、法規(guī)及業(yè)主公 約的有關(guān)規(guī)定。衛(wèi)某擅自在自己的房屋東墻破墻開窗，并由此造成外墻面 的污染，嚴(yán)重?fù)p壞了房屋的承重結(jié)構(gòu)，破壞了大樓的外貌，影響了周邊的環(huán)境。 ” 房屋所有權(quán)人使用其房屋時，必須遵守有關(guān)的法律法規(guī)，不得擅自改變房屋的使用性質(zhì)和功能。 問題：顧某能否在自己的房屋內(nèi)添裝衛(wèi)生設(shè)備？ 判決：顧某在法院判決生效之日起十日內(nèi)拆除電動抽水馬桶、洗臉盆，按房屋的原始結(jié)構(gòu)圖，將廢水立管的下水管恢復(fù)原狀。 問題：自己的物業(yè)是否就有權(quán)隨意破墻？ 判決：衛(wèi)某在法院判決生效之日起十日內(nèi)拆除東墻上的窗戶，恢復(fù)原狀；清洗 19層到底層因破墻開窗引起的墻面污染。 依據(jù)：《上海市居住物業(yè)管理條例》第二十七條規(guī)定： “ 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。按照管理規(guī)定，租住戶搬出家私，必須有業(yè)主的書面許可，而沒有業(yè)主的書面許可，管理處不予放行（這一規(guī)定有必要，現(xiàn)實中確發(fā)生過個別租住戶拖欠 業(yè)主房租、搬走業(yè)主家私而偷偷溜之大吉的事情）。正確的做法應(yīng)當(dāng)是把握住規(guī)章制度的基本精神，把原則性與靈活性結(jié)合起來 。因為業(yè)主和物業(yè)公司之間是平等主體的服務(wù)合同關(guān)系，為業(yè)主提供完善的物業(yè)服務(wù)是物業(yè)公司的約定義務(wù)，保護(hù)業(yè)主的財產(chǎn)不受他人侵害自然是物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容之一。怎樣解決這一問題，物業(yè)公司可謂 “ 絞盡腦汁 ” ：有的派專人攻關(guān)，與業(yè)主搞好關(guān)系；有的給按時繳費的業(yè)主送上小禮品， “ 以致謝意 ” 。 蘇州新慧職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校整理 :964999168 第 4 頁 共 14 頁 電費到底應(yīng)該由誰來承擔(dān)，物業(yè)公司和業(yè)主委員會各持已見。由于下水管堵塞嚴(yán)重，在 6樓疏通不開，又轉(zhuǎn)到 5樓，從下水管檢查孔反向往上清疏。 點評：即使在市場已經(jīng)相當(dāng)發(fā)育的地區(qū)，亦有相當(dāng)一部分業(yè)主用戶對物業(yè)管理法規(guī)缺乏足夠的理解。夏天天熱不能用空調(diào)，家里是沒法住了，蘇州新慧職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校整理 :964999168 第 5 頁 共 14 頁 一家人只好住賓館。另外，前期物業(yè)管理階段，收費標(biāo)準(zhǔn)未經(jīng)物價局核準(zhǔn)，物業(yè)公司無權(quán)主張；另外，拖欠的電費、水費已過訴訟時效。法院只好強(qiáng)制執(zhí)行，決定拘留戶主。 被告（某戶主） ——— 未答辯。 物業(yè)管理案例匯編（二） 案例十一、拒繳物業(yè)管理費，業(yè)主被推上法庭 ?? 原告（物業(yè)公司） ——— 被告以各種理由拒繳物業(yè)管理費共八千多元，訴請法院判其繳納所欠費用及滯納金。一年后，已累計欠費達(dá)35萬元之多。 點評：物業(yè)公司追繳有意（而非惡意）欠費 ，首先要使自己的管理服務(wù)無懈可擊。這些理由，有的是與物業(yè)公司有關(guān)的，有的是與物業(yè)公司無關(guān)的。近日，受傷的居民要求物業(yè)公司賠償損失，并獲得了普陀法院的判決支持。 近日，普陀法院一審判決普陀大樓物業(yè)公司賠償胥某醫(yī)療費、營養(yǎng)費、誤工費等 6