【正文】 并非因?yàn)榧彝ソ?jīng)濟(jì)狀況差。第二天，他就把錢送到法院，但根據(jù)規(guī)定三天后才可以啟封。 案件回顧 原告（物業(yè)公司） ——— 業(yè)主以電費(fèi)價(jià)格高為由，拒絕繳納電費(fèi)；水費(fèi)也未繳納；并以各種理由拒 絕繳納物業(yè)管理費(fèi)。不繳納物業(yè)管理費(fèi)、電費(fèi)、水費(fèi)的原因是原告收費(fèi)不規(guī)范，收取的電費(fèi)、水費(fèi)超過國(guó)家規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于訴訟時(shí)效，原告稱其曾多次向被告催討拖欠的物業(yè)管理費(fèi)及水、電費(fèi)，被告也承認(rèn)原告催討過，故視為訴訟時(shí)效的中斷。法院判決生效后，面對(duì)法院工作人員，她依然如故。物業(yè)公司的工作人員陪著他們把錢帶到法院，但按規(guī)定該戶主依然被拘留 24小時(shí)。其間多次上門 催討，每年還寄掛號(hào)信（有郵寄掛號(hào)信的收據(jù)兩張為證）催要，結(jié)果被告仍不繳納所欠房租。原、被告之間的租賃關(guān)系合法，有效，應(yīng)受法律保護(hù)。法院只好在某報(bào)上刊出公告，把業(yè)主的姓名、住址等事項(xiàng)公之于眾，并要求其一周內(nèi)把錢送到法院，結(jié)果該業(yè)主立刻把錢送來?，F(xiàn)原告名稱雖然不是上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司，但是其改制組建的，名稱變了，主體資格并未變，被告以原告非物業(yè)管理服務(wù)合同主體為由抗辯原告不具備主體資格，不予采信。 案例十二、業(yè)主拖欠巨額管理費(fèi)催交困難怎么辦 ?? 由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按時(shí)繳交管理費(fèi)，甚至把交管理費(fèi)作為與有關(guān)方面交涉的籌碼，作為達(dá)到某種目的的交換條件。沒奶吃的時(shí)候一定要哭，而且要哭得令人心動(dòng)。10個(gè)月后，該公司拖欠的管理費(fèi)已全部繳清。 蘇州新慧職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校整理 :964999168 第 7 頁 共 14 頁 給業(yè)主提個(gè)醒 ——— 別欠費(fèi) 有人打過一個(gè)這樣的比喻：家中請(qǐng)一個(gè)保姆，約定月工資 500元?，F(xiàn)實(shí)中，除了惡意欠費(fèi)的外，大部分欠費(fèi)業(yè)主都有這樣那樣的理由：服務(wù)不規(guī)范，收費(fèi)不合理；房子質(zhì)量有問題；鄰里有矛盾；停車無車位等。如果自己盡職盡責(zé)了，還是有部分業(yè)主以各種不正當(dāng)?shù)睦碛删芾U費(fèi)用，為了維護(hù)自己的權(quán)益，為了其他已繳費(fèi)業(yè)主的權(quán)益，就要走法律途徑來解決問題。 小區(qū)安防方面的案例 案例十三、電梯墜樓 ,誰負(fù)責(zé) ??? 新聞晨報(bào)報(bào)道： 一部 老爺 電梯深夜突發(fā)故障，使搭乘電梯的一位居民直墜樓底，并造成內(nèi)臟出血。2小時(shí)后，胥某被人發(fā)現(xiàn)并送入醫(yī)院救治，由于出現(xiàn)了頭痛發(fā)暈、嘔吐鮮血的癥狀，醫(yī)院診斷其為應(yīng)急性胃潰瘍合并出血。法院據(jù)此認(rèn)為，胥某在電梯墜落后出現(xiàn)上述傷情 ，兩者之間存在因果關(guān)系，物業(yè)公司理應(yīng)承擔(dān)胥某由此造成的經(jīng)濟(jì)損失。如果在電梯公司保修期內(nèi)電梯出現(xiàn)了質(zhì)量問題，理所當(dāng)然由電梯公司賠。不能說電梯墜落是造成胥某受傷的直接原因，就應(yīng)該又物管承擔(dān)，簡(jiǎn)直是荒唐可及 . 物業(yè)管理案例匯編（三） 案例十四、未成年的孩子點(diǎn)燃天那水發(fā)生爆炸被炸死的案例 ?? 4個(gè)未成年的孩子在某花園堆放雜物的地方點(diǎn)燃了放置在那里的天那水發(fā)生爆炸，當(dāng)中一個(gè) 6歲的孩子被燒成重傷不治而死。其不作為的行為和 4名兒童玩天那水燒火引起爆炸，這兩個(gè)方面應(yīng)各占一半的責(zé)任。此時(shí)，暫住在該花園的一個(gè)單元里的另一個(gè)孩子 9歲的小豪，找到了他們一起玩，他們用木棒點(diǎn)燃天那水玩，結(jié)果，小豪將燃燒的木棒插入天那水小桶后發(fā)生爆炸，小俊則因離得近被嚴(yán)重?zé)齻Ｏ嗬^趕到的護(hù)衛(wèi)員看到未造成傷亡，便一邊善言安撫驚恐萬狀的行人，一邊進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查（高空拋蘇州新慧職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校整理 :964999168 第 9 頁 共 14 頁 物，天怨人怒，道理人人會(huì)講，可屢禁不絕，要想徹底杜絕，除了要進(jìn)一步堅(jiān)強(qiáng)管理，還有賴于人們基本素質(zhì)的提高）。 護(hù)衛(wèi)員們先勸說調(diào)解，等兩人平靜下來，再講明玻璃墮落所造成的現(xiàn)實(shí)危害和可怕后果，然后要求他們下樓向受到驚嚇的人員賠禮道歉，同時(shí)按有關(guān)規(guī)定接受處罰，兩人均無異議（先息事寧人，是此時(shí)的至要）。搞物業(yè)管理的沒有這個(gè)勁頭兒，肯定干不出什么名堂。但物業(yè)公司停車場(chǎng)的值班人員 (保安 )在有人開出涉案車輛時(shí) ,在未檢驗(yàn)有關(guān)取車手續(xù)的情況下就放行 ,這是一種重大過失行為。本案雙方當(dāng)事人就車輛保管的意思表示并不一致 ,而維修公司停車時(shí)也未將車鑰匙或車輛行駛證交給物業(yè)公司 ,以便物業(yè)公司實(shí)際控制車輛 ,而物業(yè)公司亦未對(duì)維修公司出具取車放驗(yàn)憑證。 1998年 12月物業(yè)公司依據(jù)該規(guī)定與閩南大廈業(yè)主管理委員會(huì)簽訂的《物業(yè)管理委托合同》在合同第十條規(guī)定是對(duì) 交通與車輛停放秩序的管理 ,第二十條規(guī)定 露天車位、地下車庫的車位使用費(fèi)依照廈門市物價(jià)局和業(yè)主管理委員會(huì)商定的標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取 。 二、駁回維修公司的 訴訟請(qǐng)求。在他攜機(jī)欲出大堂時(shí)，大堂護(hù)衛(wèi)員禮貌地請(qǐng)其辦理有關(guān)放行手續(xù)。通過聽取當(dāng)事人和知情者的情況介紹 , 調(diào)看 大堂出入口的現(xiàn)場(chǎng)錄象 , 查閱業(yè)主住戶的檔案資料，確認(rèn)應(yīng)由住戶和訪客負(fù)全部責(zé)任，而住戶又為業(yè)主的雇員。 點(diǎn)評(píng)：對(duì)一些人無理取鬧，不能不了了之。 案例十七八、業(yè)主請(qǐng)求幫助驅(qū)趕室內(nèi)人員怎么辦 ?? 一日，某小區(qū)某業(yè)主王先生火急火燎地來到物業(yè)公司。只見業(yè)主房?jī)?nèi)有七八名裝修工人和一 名工頭，另外還有一名被業(yè)主稱為工頭相好的女子。 在此情形之下，護(hù)衛(wèi)員們聽從了業(yè)主要求，動(dòng)手推拉那名女子出屋，當(dāng)即遭到漫罵，但護(hù)衛(wèi)員們堅(jiān)持罵不還口，非常理智（物業(yè)管理人員必須學(xué)會(huì)控制自己的情緒，不能你不仁我就不義，否則有理也會(huì)變成無理）。在調(diào)解不成的情況下， 110將該女子與那名工頭一起帶離現(xiàn)場(chǎng)，其后，王先生和保安主管也被叫到派出所作了問詢筆錄。后經(jīng)法院判決：此事物業(yè)公司無過錯(cuò)。不過，襄助過程中要注意遵照法規(guī)行事，避免 “ 幫了人家、坑了自己 ” 。 試分析： 1）阿霞錯(cuò)在哪里？ 2）如果碰到以上業(yè)主和家人都不在家而門又開著的情況，應(yīng)該怎樣處理？ 3）你認(rèn)為該如何向張先生說明和解釋？怎樣才能平息事態(tài)？ 觀點(diǎn)一、 阿霞錯(cuò)在沒有向上級(jí)反映情況。在同事沒來的情況下可以在門口等候業(yè)主或同事的到來。私闖民宅，違法。 觀點(diǎn)三、 其實(shí)阿霞本意是好的！但就是缺乏處理此類事件的經(jīng)驗(yàn)，單獨(dú)一個(gè)人進(jìn)入業(yè)主家里，就算你是好意也會(huì)被業(yè)主誤解。處理完后，一定要加強(qiáng)清潔工在處理此類事件的培訓(xùn)，以避免誤會(huì)的再次產(chǎn)生。 蘇州新慧職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校整理 :964999168 第 13 頁 共 14 頁 近年來，群眾健身活動(dòng)在上海掀起熱潮，某物業(yè)公司管理的小區(qū)也活躍著一支中老年健身隊(duì)。 沒想到，健身隊(duì)也是一肚子苦水。她們迫切希望物業(yè)公司想想辦法，幫助她們解決難題。變電所門口有一塊空地可以利用，但十幾輛遺而未棄的破自行車怎么辦呢？管理處先張貼舊車招領(lǐng)啟事，三天后，經(jīng)理親自上陣，將破車、舊車一輛一輛地進(jìn)行處置，有的搬入地下車庫，有的勸業(yè)主作為廢鐵賣掉，最終為健身 隊(duì)開辟出了一塊健身寶地！同時(shí)，還關(guān)照鄰里之間要相互關(guān)心，晨練時(shí)盡可能地把音樂音量調(diào)到最低限度。女主人向物業(yè)公司提出，料理喪事期間，是否停止健身隊(duì)的音樂播放？管理處馬上與健身隊(duì)聯(lián)系，請(qǐng)她們配合，健身隊(duì)干脆停止晨練三天。學(xué)習(xí)新的動(dòng)作時(shí)，她們會(huì)自覺到地下室去練習(xí)，參加比賽前的排練，也都到地下室去進(jìn)行。即使是作為全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的海富花園 ,也未能幸免。 實(shí)行封閉式管理的樓宇內(nèi)部 ,又何以如此呢 ?管理處在查處了幾例之后 ,發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)廣告的派發(fā)有三種情況一是經(jīng)批準(zhǔn)入樓為住戶提供服務(wù)的某些人員順便所為 :二是以探訪名義上樓而實(shí)有其它意圖的住戶親友乘隙所為 :三是本人承做特定生意的個(gè)別住戶刻意所為 (全面探明原因 ,才好逐個(gè)對(duì)癥下藥 )。發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)派發(fā)廣告 ,當(dāng)即接照廣告上的聯(lián)系渠道 ,或打電話或邀人前來 ,指出其錯(cuò)誤做法和應(yīng)當(dāng)怎樣去做 ,敦促其依規(guī)行事 (抓住其想促成生意的心理 ,‘ 騙其上門來接受教育 ,辦法巧妙 )。 點(diǎn)評(píng) :解決難題一招靈的時(shí)候也有 ,但為數(shù)不多。隨后趕到的巡邏護(hù)衛(wèi)員發(fā)現(xiàn)車的后窗玻璃已經(jīng)破碎，當(dāng)即向護(hù)衛(wèi)班班長(zhǎng)匯報(bào)，并做了詳細(xì)記錄。 早晨 6時(shí) 20分 , 護(hù)衛(wèi)員向車主通報(bào)其車輛后窗破碎。 在雙方爭(zhēng)執(zhí)不下的情況下，管理處馬上電請(qǐng)所屬派出所派員進(jìn)行調(diào)查和調(diào)解（既然如此，沒有必要再扯下去，及時(shí)請(qǐng)權(quán)威機(jī)關(guān)來處理，是最好的辦法 ）。有了證據(jù)，一旦出現(xiàn)糾紛，處理起來就可以省去