【正文】 并非因為家庭經(jīng)濟狀況差。第二天，他就把錢送到法院，但根據(jù)規(guī)定三天后才可以啟封。 案件回顧 原告（物業(yè)公司） ——— 業(yè)主以電費價格高為由，拒絕繳納電費；水費也未繳納；并以各種理由拒 絕繳納物業(yè)管理費。不繳納物業(yè)管理費、電費、水費的原因是原告收費不規(guī)范，收取的電費、水費超過國家規(guī)定的收費標準。關(guān)于訴訟時效，原告稱其曾多次向被告催討拖欠的物業(yè)管理費及水、電費，被告也承認原告催討過，故視為訴訟時效的中斷。法院判決生效后，面對法院工作人員，她依然如故。物業(yè)公司的工作人員陪著他們把錢帶到法院，但按規(guī)定該戶主依然被拘留 24小時。其間多次上門 催討，每年還寄掛號信（有郵寄掛號信的收據(jù)兩張為證）催要，結(jié)果被告仍不繳納所欠房租。原、被告之間的租賃關(guān)系合法，有效，應受法律保護。法院只好在某報上刊出公告，把業(yè)主的姓名、住址等事項公之于眾，并要求其一周內(nèi)把錢送到法院，結(jié)果該業(yè)主立刻把錢送來?，F(xiàn)原告名稱雖然不是上海輕工浦東房地產(chǎn)物業(yè)管理公司，但是其改制組建的，名稱變了，主體資格并未變，被告以原告非物業(yè)管理服務合同主體為由抗辯原告不具備主體資格，不予采信。 案例十二、業(yè)主拖欠巨額管理費催交困難怎么辦 ?? 由于不便言明的非管理原因，某公司入伙某商城后，便不按時繳交管理費，甚至把交管理費作為與有關(guān)方面交涉的籌碼，作為達到某種目的的交換條件。沒奶吃的時候一定要哭，而且要哭得令人心動。10個月后，該公司拖欠的管理費已全部繳清。 蘇州新慧職業(yè)培訓學校整理 :964999168 第 7 頁 共 14 頁 給業(yè)主提個醒 ——— 別欠費 有人打過一個這樣的比喻：家中請一個保姆，約定月工資 500元?，F(xiàn)實中，除了惡意欠費的外，大部分欠費業(yè)主都有這樣那樣的理由：服務不規(guī)范，收費不合理；房子質(zhì)量有問題；鄰里有矛盾；停車無車位等。如果自己盡職盡責了，還是有部分業(yè)主以各種不正當?shù)睦碛删芾U費用，為了維護自己的權(quán)益，為了其他已繳費業(yè)主的權(quán)益，就要走法律途徑來解決問題。 小區(qū)安防方面的案例 案例十三、電梯墜樓 ,誰負責 ??? 新聞晨報報道： 一部 老爺 電梯深夜突發(fā)故障，使搭乘電梯的一位居民直墜樓底，并造成內(nèi)臟出血。2小時后，胥某被人發(fā)現(xiàn)并送入醫(yī)院救治，由于出現(xiàn)了頭痛發(fā)暈、嘔吐鮮血的癥狀，醫(yī)院診斷其為應急性胃潰瘍合并出血。法院據(jù)此認為，胥某在電梯墜落后出現(xiàn)上述傷情 ，兩者之間存在因果關(guān)系，物業(yè)公司理應承擔胥某由此造成的經(jīng)濟損失。如果在電梯公司保修期內(nèi)電梯出現(xiàn)了質(zhì)量問題，理所當然由電梯公司賠。不能說電梯墜落是造成胥某受傷的直接原因，就應該又物管承擔，簡直是荒唐可及 . 物業(yè)管理案例匯編（三） 案例十四、未成年的孩子點燃天那水發(fā)生爆炸被炸死的案例 ?? 4個未成年的孩子在某花園堆放雜物的地方點燃了放置在那里的天那水發(fā)生爆炸，當中一個 6歲的孩子被燒成重傷不治而死。其不作為的行為和 4名兒童玩天那水燒火引起爆炸，這兩個方面應各占一半的責任。此時，暫住在該花園的一個單元里的另一個孩子 9歲的小豪，找到了他們一起玩，他們用木棒點燃天那水玩，結(jié)果，小豪將燃燒的木棒插入天那水小桶后發(fā)生爆炸，小俊則因離得近被嚴重燒傷。相繼趕到的護衛(wèi)員看到未造成傷亡，便一邊善言安撫驚恐萬狀的行人，一邊進行現(xiàn)場調(diào)查（高空拋蘇州新慧職業(yè)培訓學校整理 :964999168 第 9 頁 共 14 頁 物，天怨人怒，道理人人會講，可屢禁不絕，要想徹底杜絕，除了要進一步堅強管理，還有賴于人們基本素質(zhì)的提高）。 護衛(wèi)員們先勸說調(diào)解，等兩人平靜下來，再講明玻璃墮落所造成的現(xiàn)實危害和可怕后果，然后要求他們下樓向受到驚嚇的人員賠禮道歉，同時按有關(guān)規(guī)定接受處罰，兩人均無異議（先息事寧人，是此時的至要）。搞物業(yè)管理的沒有這個勁頭兒，肯定干不出什么名堂。但物業(yè)公司停車場的值班人員 (保安 )在有人開出涉案車輛時 ,在未檢驗有關(guān)取車手續(xù)的情況下就放行 ,這是一種重大過失行為。本案雙方當事人就車輛保管的意思表示并不一致 ,而維修公司停車時也未將車鑰匙或車輛行駛證交給物業(yè)公司 ,以便物業(yè)公司實際控制車輛 ,而物業(yè)公司亦未對維修公司出具取車放驗憑證。 1998年 12月物業(yè)公司依據(jù)該規(guī)定與閩南大廈業(yè)主管理委員會簽訂的《物業(yè)管理委托合同》在合同第十條規(guī)定是對 交通與車輛停放秩序的管理 ,第二十條規(guī)定 露天車位、地下車庫的車位使用費依照廈門市物價局和業(yè)主管理委員會商定的標準向車位使用人收取 。 二、駁回維修公司的 訴訟請求。在他攜機欲出大堂時，大堂護衛(wèi)員禮貌地請其辦理有關(guān)放行手續(xù)。通過聽取當事人和知情者的情況介紹 , 調(diào)看 大堂出入口的現(xiàn)場錄象 , 查閱業(yè)主住戶的檔案資料，確認應由住戶和訪客負全部責任，而住戶又為業(yè)主的雇員。 點評：對一些人無理取鬧，不能不了了之。 案例十七八、業(yè)主請求幫助驅(qū)趕室內(nèi)人員怎么辦 ?? 一日，某小區(qū)某業(yè)主王先生火急火燎地來到物業(yè)公司。只見業(yè)主房內(nèi)有七八名裝修工人和一 名工頭，另外還有一名被業(yè)主稱為工頭相好的女子。 在此情形之下，護衛(wèi)員們聽從了業(yè)主要求，動手推拉那名女子出屋，當即遭到漫罵，但護衛(wèi)員們堅持罵不還口，非常理智（物業(yè)管理人員必須學會控制自己的情緒，不能你不仁我就不義，否則有理也會變成無理）。在調(diào)解不成的情況下， 110將該女子與那名工頭一起帶離現(xiàn)場，其后，王先生和保安主管也被叫到派出所作了問詢筆錄。后經(jīng)法院判決：此事物業(yè)公司無過錯。不過，襄助過程中要注意遵照法規(guī)行事，避免 “ 幫了人家、坑了自己 ” 。 試分析： 1）阿霞錯在哪里？ 2）如果碰到以上業(yè)主和家人都不在家而門又開著的情況，應該怎樣處理？ 3）你認為該如何向張先生說明和解釋？怎樣才能平息事態(tài)？ 觀點一、 阿霞錯在沒有向上級反映情況。在同事沒來的情況下可以在門口等候業(yè)主或同事的到來。私闖民宅，違法。 觀點三、 其實阿霞本意是好的！但就是缺乏處理此類事件的經(jīng)驗，單獨一個人進入業(yè)主家里，就算你是好意也會被業(yè)主誤解。處理完后，一定要加強清潔工在處理此類事件的培訓，以避免誤會的再次產(chǎn)生。 蘇州新慧職業(yè)培訓學校整理 :964999168 第 13 頁 共 14 頁 近年來，群眾健身活動在上海掀起熱潮，某物業(yè)公司管理的小區(qū)也活躍著一支中老年健身隊。 沒想到，健身隊也是一肚子苦水。她們迫切希望物業(yè)公司想想辦法，幫助她們解決難題。變電所門口有一塊空地可以利用，但十幾輛遺而未棄的破自行車怎么辦呢？管理處先張貼舊車招領(lǐng)啟事，三天后，經(jīng)理親自上陣，將破車、舊車一輛一輛地進行處置，有的搬入地下車庫，有的勸業(yè)主作為廢鐵賣掉，最終為健身 隊開辟出了一塊健身寶地！同時，還關(guān)照鄰里之間要相互關(guān)心，晨練時盡可能地把音樂音量調(diào)到最低限度。女主人向物業(yè)公司提出，料理喪事期間，是否停止健身隊的音樂播放？管理處馬上與健身隊聯(lián)系，請她們配合，健身隊干脆停止晨練三天。學習新的動作時，她們會自覺到地下室去練習，參加比賽前的排練，也都到地下室去進行。即使是作為全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)的海富花園 ,也未能幸免。 實行封閉式管理的樓宇內(nèi)部 ,又何以如此呢 ?管理處在查處了幾例之后 ,發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)廣告的派發(fā)有三種情況一是經(jīng)批準入樓為住戶提供服務的某些人員順便所為 :二是以探訪名義上樓而實有其它意圖的住戶親友乘隙所為 :三是本人承做特定生意的個別住戶刻意所為 (全面探明原因 ,才好逐個對癥下藥 )。發(fā)現(xiàn)樓內(nèi)派發(fā)廣告 ,當即接照廣告上的聯(lián)系渠道 ,或打電話或邀人前來 ,指出其錯誤做法和應當怎樣去做 ,敦促其依規(guī)行事 (抓住其想促成生意的心理 ,‘ 騙其上門來接受教育 ,辦法巧妙 )。 點評 :解決難題一招靈的時候也有 ,但為數(shù)不多。隨后趕到的巡邏護衛(wèi)員發(fā)現(xiàn)車的后窗玻璃已經(jīng)破碎，當即向護衛(wèi)班班長匯報，并做了詳細記錄。 早晨 6時 20分 , 護衛(wèi)員向車主通報其車輛后窗破碎。 在雙方爭執(zhí)不下的情況下，管理處馬上電請所屬派出所派員進行調(diào)查和調(diào)解（既然如此，沒有必要再扯下去，及時請權(quán)威機關(guān)來處理，是最好的辦法 ）。有了證據(jù)，一旦出現(xiàn)糾紛，處理起來就可以省去