【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 21 1．年周期保養(yǎng)計(jì)劃主要項(xiàng)目： 各類電機(jī)；消防水泵；高低壓配電盤(pán)；電力變壓器；鍋爐；空調(diào)主機(jī)；空調(diào)風(fēng)道清理；空調(diào)風(fēng)閥；冷熱水主泵；避雷系統(tǒng)；風(fēng)機(jī)盤(pán)管；熱交換器；消防煙（溫）感探頭；接地系統(tǒng)；電話分線箱；電力電纜或母線；建筑外墻門窗等。 2．季度周期保養(yǎng)計(jì)劃主要項(xiàng)目： 各類普通水泵；空氣處理機(jī)（風(fēng)機(jī)）；空調(diào)散流器（風(fēng)口）；分路低壓開(kāi)關(guān)（分路電盤(pán)）；電熱水器；生活水箱 ；蓄水池；應(yīng)急燈；蓄電池組；擦窗機(jī)；交換機(jī)、配線架；管井、管溝；動(dòng)力控制電盤(pán)；消防報(bào)警盤(pán)；消火栓；燃?xì)庠罹?；衛(wèi)生間機(jī)電設(shè)備；保安設(shè)施；應(yīng)急廣播。 3．月周期保養(yǎng)計(jì)劃主要項(xiàng)目： 空調(diào)過(guò)濾網(wǎng)；排污泵；排污井及管道；水箱清洗；給排水自控裝置；電梯；發(fā)電機(jī)等。 四． 大修及更新改造 （一） 大修的含義。符合下列情形之一，即視為大修。 1． 發(fā)生的單項(xiàng)維修費(fèi)用符合海關(guān)財(cái)務(wù)制度規(guī)定的固定資產(chǎn)列支金額的。（如高價(jià)值零備件和材料。） 2． 發(fā)生固定資產(chǎn)增值的項(xiàng)目。（如設(shè)備設(shè)施更換、改造、安裝等。） 3． 財(cái)務(wù)已列入固定資產(chǎn)的低值項(xiàng)目，其一次性維修費(fèi)用 22 等于或大于設(shè)備整體價(jià)值的。（如整體不能更換或貨源困難的低值設(shè)備。） 4． 超過(guò)折舊期的設(shè)備維修。 （二） 實(shí)施大修的辦法 1． 根據(jù)實(shí)際情況提出大修計(jì)劃及其預(yù)算。 2． 制定大修技術(shù)方案和實(shí)施方案。 3． 由海關(guān)決定是否由維修保養(yǎng)人員或物管公司專業(yè)隊(duì)操作執(zhí)行。必要時(shí)委托工程隊(duì)伍或廠商執(zhí)行。 4． 按規(guī)定進(jìn)行檢查驗(yàn)收。 五． 工程管理 （一） 協(xié)助 管理項(xiàng)目 1． 使用和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的土建、機(jī)電、裝修等改造工程或安裝工程。 2． 大廈擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)增加的工程項(xiàng)目。 3． 大廈內(nèi)客戶自行實(shí)施的二次裝修工程。 4． 客戶退租后“租區(qū)恢復(fù)“工程。 （二） 工程管理制度 1． 內(nèi)部施工管理程序。 2． 內(nèi)部施 工驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。 3． 客戶施工管理程序。 4． 客戶裝修技術(shù)審批程序。 5． 客戶施工現(xiàn)場(chǎng)管理規(guī)定。 6． 客戶裝修技術(shù)規(guī)范、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)（各專業(yè)）。 23 六． 維修保養(yǎng)應(yīng)急措施（提要） （一） 組織措施 ——— 應(yīng)急預(yù)案 1． 制定細(xì)致的突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案。 2． 落實(shí)應(yīng)急人員，強(qiáng)化全體員工的應(yīng)變能力。 3． 規(guī)定聯(lián)絡(luò)方式，確定人員及時(shí)到位。 （二） 技術(shù)措施 1． 事先假設(shè)可能發(fā)生的各種緊急情況，制定技術(shù)處理程序并要求員工熟知。如：火災(zāi)撲救保障程序、斷電處理程序、跑水處理程序等。 2． 維修值班室配備專用應(yīng)急工具。 3． 制定善后措施（各主要設(shè)備設(shè)施）。 （三） 主要應(yīng)急內(nèi)容： 火警（災(zāi)）、跑水、斷電、設(shè) 備重大事故、人身重大事故、防汛等。 （四） 工程部緊急事件處理原則 1． 保障生命、保護(hù)設(shè)備、減少損失 2． 搶救現(xiàn)場(chǎng)、防止擴(kuò)大、控制影響 3． 分清主次、人力得當(dāng)、穩(wěn)定大局 24 七 建議部分需業(yè)主另行“委外”的專項(xiàng)維修（或保養(yǎng) ） 合同 1． 電梯保養(yǎng)及其大修 2． 冷凍機(jī)保養(yǎng)及大修 3． 電話交換機(jī)主機(jī)系統(tǒng)及其軟件、計(jì)費(fèi)子系統(tǒng)保養(yǎng) 4． 消防監(jiān)控主機(jī)系統(tǒng)及其軟件保養(yǎng) 5． 保安監(jiān)控系統(tǒng)主機(jī)及其軟件 6． 空調(diào)機(jī)組大修 7． 樓宇自控主機(jī)保養(yǎng) 8． 政府或行業(yè)管理部門規(guī)定的各種檢測(cè)或強(qiáng)制保養(yǎng) 9． 其它技術(shù)壟斷性專業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)及其大修 25 第五節(jié) 維修服務(wù) 一．維修服務(wù)的含義及內(nèi)容 大廈內(nèi)各部門和客戶（或客人）日常對(duì)設(shè)備設(shè)施及其功能需求的報(bào)修、投訴、申請(qǐng)之工作項(xiàng)目，視為維修服務(wù)。根據(jù)設(shè)備設(shè)施使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)的劃分以及銷售或服務(wù)合同的規(guī)定，維修服務(wù)分為“無(wú)償服務(wù)”和“有償服務(wù)”。 1．無(wú)償服務(wù) —— 大廈應(yīng)提供的無(wú)償使用和保修的設(shè)備設(shè)施及其應(yīng)有的功能保證的維修、安裝等項(xiàng)目。包括依合同對(duì)客戶的服務(wù)和對(duì)各部門的服務(wù)。 2．有償服務(wù) —— 主要是對(duì)客戶自管自用或客戶產(chǎn)權(quán)的設(shè)備設(shè)施的維修服務(wù)和特殊需求之工作項(xiàng)目。如：寫(xiě)字間客戶自備設(shè)備及維修消耗品等。 3．“報(bào)修”與“投訴” —— 為提高維修服務(wù)質(zhì)量和效率，需合理設(shè)置維修服務(wù)管理程序，適當(dāng)區(qū)分“報(bào)修”與“投訴”是必要的。一般情況下，報(bào)修是指被服務(wù)方正常的維修通知或請(qǐng)求，維修人員按正常工作程序處理；投訴是指服務(wù)對(duì)象對(duì)大廈的軟、硬件服務(wù)不滿意而提出的合理要求，維修人員按特殊程序處理。 二．維修服務(wù)主要工作制度及其基本程序 1．主要工作制度：（ 1）值班負(fù)責(zé)制及其崗位負(fù)責(zé)制 （ 2）“工作單（票）”制度。包括“維修單”、“工作指令”、“工作申請(qǐng) 26 單”等 （ 3）維修服務(wù)記錄及反饋制度 （ 4）維修服務(wù)核算及取費(fèi)制度 （ 5）服務(wù)質(zhì)量保障制度。包括到場(chǎng)時(shí)間、服務(wù)態(tài)度、維修質(zhì)量 、滿意率等 2．基本程序： 通知 工作分配（工作單） 持單 反饋 維修人員持單反饋 操作 三．建立維修服務(wù)擋案 對(duì)外以客戶為單位，對(duì)內(nèi)以各經(jīng)營(yíng)或服務(wù)區(qū)域?yàn)閱挝唬ㄈ绶刻?hào)等）建立維修服務(wù)檔案，以保證維修服務(wù)的連續(xù)性并為維修保養(yǎng)計(jì)劃提 供依據(jù)。特別是客戶維修擋案，將對(duì)客戶的起租、退租、維修、有償服務(wù)收費(fèi)等起著重要作用。 客戶維修服務(wù)檔案包括： （ 1）原始承租狀態(tài)記錄及其圖紙、起租驗(yàn)收記錄、遺留問(wèn)題記錄、交接記錄。 （ 2）客戶二次裝修圖紙及其有關(guān)工程審批證明、裝修驗(yàn)收記錄。 （ 3）租期內(nèi)維修記錄及客戶確認(rèn)文件。 （ 4）有償服務(wù)記錄及其費(fèi)用記錄并含有關(guān)確認(rèn)文件。 報(bào)修投訴信息息 值班員 有關(guān)維修人員 到場(chǎng)處理 報(bào)修投訴人簽字認(rèn)可 27 （ 5）與客戶有關(guān)維修保養(yǎng)方面的往來(lái)文件。 （ 6）客戶退租“恢復(fù)租區(qū)”驗(yàn)收記錄。 四．保證維修服務(wù)質(zhì)量的基本原則 1．維修人員到場(chǎng)時(shí)間（自接到信息時(shí)起） （ 1）特殊情況 —— 立即到場(chǎng) 。如：跑水、斷電、電梯故障等 （ 2）投訴 —— 5 分鐘內(nèi) （ 3）報(bào)修 —— 10 分鐘內(nèi) 2．同時(shí)多項(xiàng)維修處理順序：（以影響面大小確定） 主要公共場(chǎng)所 —— 客戶 —— 一般營(yíng)業(yè)區(qū) —— 各部門—— 系統(tǒng)內(nèi)部維修。 3．技術(shù)保障 —— 以服務(wù)優(yōu)先為原則。 技術(shù)人員、工具、材料優(yōu)先供給服務(wù)需要。 五．逐步改進(jìn)維修服務(wù)管理手段，籌備建立內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)化服務(wù)管理軟件，提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量 。 28 第六節(jié) 能源和維修材料管理 一．能源管理 大廈工程部門對(duì)能源的管理主要是在能源供給、技術(shù)保證、使用分配及節(jié)能措施方面實(shí)施的管理。具體工作由專業(yè)（ 主管）工程師協(xié)助海關(guān)實(shí)施，內(nèi)容如下： 1．制定水、電、氣、燃油消耗計(jì)劃并分配使用指標(biāo)。 2．能源使用量記錄、統(tǒng)計(jì)、分?jǐn)偂? 3．計(jì)量設(shè)備的檢測(cè)。 4．與市政供應(yīng)部門的聯(lián)絡(luò)和數(shù)字的核對(duì)。 5．能源使用中的技術(shù)控制和節(jié)能措施的制定及其實(shí)施。 二．維修材料、備件及工具管理 1．管理方案： （ 1）建立維修材料、備件采購(gòu)制度 （ 2）建立維修材料、備件專用庫(kù)房（或平臺(tái)），制定庫(kù)管制度。 （ 3）材料、備件的使用制度 （ 4）工具購(gòu)買及其領(lǐng)用管理制度 拆舊備件及費(fèi)舊材料管理制度 （ 5） 建立設(shè)備材料備件工具的出入庫(kù)管理制度 29 2．基本管理程序： （ 1） 采購(gòu)程序 （ 2） 領(lǐng)用程序 班組或?qū)I(yè)提需求 主管工程師審批 經(jīng)理審批 業(yè)主規(guī)定審批程序 限額采購(gòu) 限額采購(gòu) 采 購(gòu) 入 庫(kù) 技工申請(qǐng) 調(diào)度審批 領(lǐng)班簽字 低值易耗材料領(lǐng)用 工程師審批 經(jīng)理或業(yè)主審批 材料、備件領(lǐng)用 30 第二章 大廈保安（管理）計(jì)劃書(shū) 第一節(jié) 概述 針對(duì)北京海關(guān)新辦公樓自身特點(diǎn)及周邊環(huán)境情況，合理分配警力，保證大廈擁有一個(gè)良好的辦公秩序，預(yù)防火災(zāi)事件的發(fā)生。 第二節(jié) 人力資源配備 保安人員安排及工作職責(zé)如圖所示。 31 保安崗位設(shè)置及職責(zé) 項(xiàng)目 工作區(qū)域 工作職責(zé) 工作時(shí)間及人員配置 1 一層大堂 (主樓 )門崗 維護(hù)主樓大堂良好的辦公秩序 8： 0014： 00 1 人 14： 0020： 00 1 人 2 地庫(kù)出、入口崗 驗(yàn)證進(jìn)出 車庫(kù)車輛 8： 0014： 00 2 人 14： 0020： 00 2 人 20： 008： 00（次日） 1 人 1 人休息 3 消防中控室值班崗 確認(rèn)、消除報(bào)警及突發(fā)事件指揮中心 8： 0014： 00 2 人 14： 0020： 00 2 人 20： 008： 00（次日） 2 人 2 人休息 4 門禁系統(tǒng)值班崗 確認(rèn)、消除報(bào)警（內(nèi)保辦公室） 8： 0014： 00 1 人 14： 0020： 00 1 人 20： 008： 00（次日） 1 人 1 人休息 5 外圍門崗 控 制、驗(yàn)證進(jìn)出物品 8： 0014： 00 1 人 14： 0020： 00 1 人 20： 008： 00（次日） 1 人 1 人休息 6 夜班登記崗 控制閑雜人員進(jìn)入大廈 20： 008： 00（次日） 2 人 7 樓層巡視崗 維護(hù)公共區(qū)域良好秩序及安全 8： 0014：