【文章內容簡介】 第六部分：擬參加本項目物管工作主要業(yè)務骨干的配置人選和人員素質介紹名稱姓名職務職稱主要資歷、經驗及承擔過的項目一、 總部 項目主管二、 現(xiàn)場 物業(yè)管理經理 事務助理 保安部主管 保潔部主管 工程部主管．．0副總經理管理處主任事務助 理主管主管主管助理工程師助理工程師物業(yè)管理師，**物業(yè)副總經理，15萬平方以上寫字樓管理經驗。 **集團本部管理處主任 新世界陽光花園管理處主任 省立醫(yī)院高層住宅樓管理處主任 濟寧車管所項目集團本部項目省立醫(yī)院項目槐蔭政務大廈項目備注：助理、主管為備選人員，若現(xiàn)有人員有合格優(yōu)秀的予以任用。第七部分：資格及商務情況表供應商名稱**物業(yè)管理有限責任公司成立日期1996年資質等級二級ISO9000質量認證通過付款方式同談判采購文件要求優(yōu)惠條件（如有）依托**集團汽車綜合服務勢力，業(yè)主可享受購車、修車、美容、租車等服務的最大優(yōu)惠。 業(yè)主家庭保潔等特約服務實施打折優(yōu)惠。 倘若辦公樓能一起中標，太合里和樂山宿舍的物業(yè)費可優(yōu)惠到岔路街宿舍水平。近 三 年 主 要 業(yè) 績省級以上獲獎項目同類項目業(yè)績0最大合同值60萬最復雜項目省立醫(yī)院高層住宅目前在管項目**集團00其他業(yè)績**物業(yè)保安部連續(xù)三年被授予濟南市“青年文明號”榮譽稱號**物業(yè)工0人”服務分類標準及服務承諾標準：達到全國物業(yè)管理一級標準承諾：綜合宿舍樓1年內創(chuàng)市優(yōu)備注供應商：（蓋章） 供應商全權代表：（簽字）第八部分：偏差表序號偏差內容采購文件要求報價文件實際情況其它說明商務偏差： 無偏差技術偏差：無偏差說明：我公司完全按照招標文件要求編制管理方案，無偏差。供應商：（蓋章） 供應商全權代表：（簽字）第九部分：物業(yè)管理實施方案第一章 概 況**物業(yè)簡介**集團是一家跨地區(qū)、跨行業(yè)的綜合性大型股份制企業(yè)集團，經營范圍涉及汽貿、房地產、藥業(yè)、物業(yè)管理、廣告、IT等多個產業(yè)，入圍全國服務行業(yè)500強，全國汽車銷售50行業(yè)強。**物業(yè)管理有限責任公司是**集團旗下的國家二級資質物業(yè)管理企業(yè)，于一九九六年經山東省工商局批準成立，注冊資金300萬。成立之初，通過引進香港世紀酒店管理集團、深圳市蓮花物業(yè)管理有限公司先進的管理理念，結合自身優(yōu)勢，形成了獨特的“賓館式服務”、“星級化管理”的經營模式；并順利通過了ISO9001（2000）質量標準體系認證。公司現(xiàn)有員工400余人，管理人員全部具有大專以上學歷，其中，碩士生、本科生占85%，高級工程師、物業(yè)管理師、經濟師、園藝師21人，其他各類技術人員也都100%持證上崗。**物業(yè)公司除承接集團各分公司商業(yè)物業(yè)管理工作外，外拓業(yè)務已由濟南延伸至濟南、濟寧、臨沂、濰坊等地區(qū)，承接了槐蔭政務中心大廈、中國重汽銷售大廈、臨沂華通國際商務大廈、濟寧車管所、新世界陽光花園、山東省立醫(yī)院高層住宅區(qū)、實力榮祥花園、同濟杰座社區(qū)、濟寧同濟科技工業(yè)園、濟寧賽寶量販超市等各類物業(yè)，委托管理面積100多萬平米，積累了豐富的住宅小區(qū)、政務辦公樓、工業(yè)園區(qū)、智能化商貿大廈、商場超市以及高層樓宇電梯、中央空調設備維護、園林設計等物業(yè)管理經驗。公司在發(fā)展中形成獨具特色的企業(yè)文化，以其超前的理念、務實的作風，凝聚成強大的向心力。以“**物業(yè)，超越業(yè)主期望”為自己的企業(yè)使命，秉承“偕齊魯淳樸之風，用真心服務；融國際時尚理念，為業(yè)主當家”的服務理念，激勵著優(yōu)秀的**物業(yè)人，不斷追求卓越，回報社會！物業(yè)概況 綜合住宅樓：濟南市經七路382號，建筑面積33400M2，共136戶，2005年4月啟用，設施設備齊全。 岔路街宿舍樓：濟南市經七小緯六路139號，建筑面積51600 M2，共412戶，1996年12月投入使用，設施設備較陳舊。 樂山小區(qū)宿舍：濟南市樂山小區(qū)21號樓，建筑面積4800 M2，共63戶，1989年投入使用，房屋及配套實施嚴重老化。 太合里宿舍樓：濟南市經五路107號，建筑面積4800 M2，共45戶，1984年投入使用，房屋及配套實施嚴重老化。物業(yè)管理服務范圍一、小區(qū)房屋建筑共用部位的養(yǎng)護和管理；二、小區(qū)內共用設施設備（泵房、監(jiān)控系統(tǒng)、配電室、消防設備、照明）的日常養(yǎng)護、管理；三、 區(qū)共用綠地、花木、建筑小品、公共建筑物的日常養(yǎng)護、管理；四、 區(qū)內公共環(huán)境、房屋共用部位的衛(wèi)生清潔、消殺及生活垃圾收集、清運；五、小區(qū)內公共秩序維持、車輛疏導、停放管理；消防、安全監(jiān)控、24小時社區(qū)巡邏。六、小區(qū)內住戶水、電、暖收費及報修服務；七、物業(yè)資料歸集管理；八、小區(qū)社區(qū)文化建設和精神文明創(chuàng)建；九、《物業(yè)管理條例》規(guī)定的應由物業(yè)公司提供的其他服務；十、小區(qū)業(yè)主委托的其它物業(yè)管理內容。第二章 物業(yè)管理的服務構想物業(yè)特點分析根據(jù)招標文件和現(xiàn)場實地考察，現(xiàn)就物業(yè)特點分析如下：一、擬招標的四處物業(yè)，是中國人民銀行首次對職工宿舍進行后勤社會化改制的試點工程，長期享受單位后勤福利的業(yè)主對物業(yè)管理的理念較弱。二、四處物業(yè)面積較小，且分散，物業(yè)檔次參差不齊，物業(yè)管理的難度較大，因規(guī)模小、分散帶來的管理成本增加。三、業(yè)主群體收入高，汽車的擁有量高，對車輛的科學管理和售后服務要求高，提供應急便捷服務，是貼心管家的真情所在。四、物業(yè)的服務人員不變的情況，將服務質量提，服務內容增加，達到物業(yè)服務一級標準。委托管理之目的為人民銀行的住戶提供安全、文明、優(yōu)美、舒適的生活與居住環(huán)境。保持和提高物業(yè)的完好程度，通過加強對物業(yè)的管理維護和對本物業(yè)使用人的管理和服務，防止使用不當，損壞物業(yè)。統(tǒng)籌安排物業(yè)各項設施的管理養(yǎng)護，強化宣傳，對住戶與外來人員的行為依法進行管理約束，共同維護花園環(huán)境。維護業(yè)主（住戶）的權益，業(yè)主置業(yè)大都用來居住、保值、增值、享受良好的服務等，加強對業(yè)主（住戶）的行為管理，服務就是為了維護業(yè)主的整體利益，從而有利于每一位業(yè)主。加強對小區(qū)實施社會化、專業(yè)化、一體化管理，不斷提高服務管理質量，維護和提高本住宅區(qū)的社會聲譽，達到“雙贏”效果。靈活、高效的管理機制一、功效合一的住宅小區(qū)物業(yè)管理中心。我們擬在新綜合宿舍樓設立物業(yè)管理服務中心，全面負責四處宿舍樓的物業(yè)管理工作，一方面整合整個物業(yè)服務中心的人力資本；另一方面，可以全面開展服務中心的各項服務功能。使物業(yè)保證高質量的服務，為業(yè)主創(chuàng)造方便快捷的生活環(huán)境。二、精練的管理處組織架構。組織架構描述：管理處組織架構的設置原則是精簡高效、一專多能，采用管理處主任負責制，簽訂經營責任書，由**物業(yè)公司直接領導。管理處所需管理人力資源配置實行**物業(yè)管理公司供應下的完全雙向選擇，以保證管理處主任建立一支高效、協(xié)調的團隊。管理處內部采用直線職能制，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。公司委派的管理組織架構**物業(yè)人行濟南分行宿舍物業(yè)管理處管理處主任1人主任助理1人客服部客服接待2人工程部主管1人維修電工4人設備運行3人技師1人維修水工4人綜合樓門崗6人綜合樓車庫3人綜合樓監(jiān)控3人岔路街7人樂山小區(qū)2人太合里宿舍2人內衛(wèi)部主管1人保潔部主管1人岔路街宿舍6人樂山太和里1人園藝師2人綜合樓3人人員配置說明：管理處共54人管理人員：（2）主任1人事務助理1人客服部：（2）客服檔案1人前臺接待1人內衛(wèi)部：（24）主管1人門崗16人（綜合宿舍樓6人，岔路街6人，樂山小區(qū)2人，太合里宿舍2人）車庫3人班長1人安全監(jiān)控、消防監(jiān)控3人工程部：（13人）主管1人技師1人（電梯）設備運行3人（水泵房、換熱站、配電室）日常維修電工4人日常維修水工4人保潔部：（13）主管1人綜合宿舍樓：3人岔路街宿舍樓：5人樂山、太合里宿舍：1人園藝師1人崗位職責管理處主任—全面負責人行宿舍區(qū)物業(yè)管理工作事務助理—協(xié)助主任完成各項工作任務，監(jiān)督管理處的服務質量，為管理處主任反饋各類管理信息?？头哟撠熗对V處理，負責檔案管理，負責物業(yè)管理收費，負責代收代繳水電費工程主管—協(xié)助主任負責各項設施、設備的日常使用、管理和維修養(yǎng)護，對各項服務進行整體協(xié)調技師—負責轄區(qū)內電梯等各種設備的技術指導工作維修工—負責公共設施設備的日常維修，師生日常報修設備運行—負責設備的日常運行及日常養(yǎng)護內衛(wèi)主管—協(xié)助主任負責內衛(wèi)方面的培訓、計劃、日常管理、工作安排、協(xié)調質量監(jiān)督等方面的工作內衛(wèi)班長—負責本班內衛(wèi)的執(zhí)勤巡邏監(jiān)控的管理工作監(jiān)控室值班員—負責24小時消防、安全監(jiān)控門崗警衛(wèi)—負責各個宿舍區(qū)的門崗警衛(wèi)工作，人員、車輛出入登記車庫內衛(wèi)—負責車庫車輛管理工作保潔主管—協(xié)助主任負責保潔的培訓、計劃、協(xié)調、質量監(jiān)督、工作安排等方面工作樓內保潔員—負責樓內公共部位的衛(wèi)生清潔、垃圾清運、消殺工作樓外保潔員—負責室外公共部位的衛(wèi)生清潔、垃圾清運、消殺工作綠化主管—由園藝師擔任，負責綠化管理及技術指導、綠化養(yǎng)護工作層層選拔的管理者隊伍高品質的物業(yè)管理服務水準，依托于一支優(yōu)秀的管理管理團隊，優(yōu)秀的管理團隊來源于合格、合適人才的甄選和合理搭配，**物業(yè)歷來重視管理者隊伍的組建，并將其作為工作的開端。根據(jù)現(xiàn)在有人員情況，物業(yè)公司將派公司培訓部人員，按照公司ISO9000質量體系文件的要求，做長期培訓計劃，對現(xiàn)有人員分崗位培訓。并從中選拔個崗位骨干，作為管理處的中堅力量。管理處主任的選聘 公司的派出機構和小區(qū)管理第一責任人的物業(yè)管理處主任，同時擔負執(zhí)行者和管理者的雙重角色，其作用尤為明顯。因而，對其素質的要求頗高，人才的考察不僅僅是工作年限、從業(yè)經驗等閱歷性因素，我們擬從以下幾個方面進行了選拔， 服務意識 物業(yè)管理工作是一項以商品（行為的付出）交換獲得收益的第三產業(yè)，因而，服務意識至上，是工作的前提和基礎。也是選拔物業(yè)管理處主任的首要條件。 “執(zhí)行力” 在全球倡導的潮流中，管理處主任的執(zhí)行力如何成為職業(yè)經理人是否稱職的重要籌碼。也是貫徹企業(yè)決策不走樣，確保工作質量穩(wěn)定的重要保障。計劃能力 管理處有條不紊工作的開展，和日常維保功能的體現(xiàn)，在于計劃制訂的科學性與詳盡化，把各項目標按照輕、重、緩、急列出計劃表（計劃表應明確完成時間、責任人、督導人及未完成原因等）。因此，計劃制定能力是管理處主任必備要素之一。督導能力 計劃制定得再周到，如不能有效地執(zhí)行，也達不到良好的預期效果。管理處主任要善于借力，激發(fā)下屬的潛意識，提升下屬的責任感與使命感。充分調動下屬的主觀能動性。是其日常督導能力的直接體現(xiàn)。協(xié)調能力 物業(yè)管理是一項勞動密集型工作，隊伍的龐大、服務對象的多樣化、工作的瑣碎性，要求管理處主任將大部分時間花在協(xié)調上。協(xié)調包括內部縱向和橫向協(xié)調及與外部業(yè)主、派出所、市政部門等相關方的協(xié)調，以保障計劃的按期實施 。創(chuàng)新能力 創(chuàng)新是衡量一個人、一個企業(yè)是否具備競爭力的標志。管理處主任作為一線物業(yè)服務的提供者。對業(yè)主潛在的需求會有先知先覺的超前認識。通過對業(yè)主需求層次的剖析，可以為企業(yè)制定以后的戰(zhàn)略提供一線真實材料，同時，也為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來生機。事務助理的選聘 事務助理是管理處主任的得力助手，是項目管理的執(zhí)行者，是管理信息的收集者，工作質量的監(jiān)控者，并要求其與管理處主任形成互補效果。工程部主管的選聘 建筑本體、設備、設施是物業(yè)的核心內容，是物業(yè)發(fā)揮其功能體現(xiàn)其價值的保證。工程部主管的選聘應同時具備兩個要素，一是具有設備管理經驗，二是具備室內維修工作經驗，這是根據(jù)小區(qū)設備情況復雜，設備新舊程度參差不齊的情況考慮，我們擬派公司品保部工程師常駐小區(qū)，并兼任小區(qū)工程部主管。內衛(wèi)隊主管的選聘 安全、祥和、文明小區(qū)的創(chuàng)建，需要有一支高素養(yǎng)的內衛(wèi)隊伍，內衛(wèi)隊伍主要還是依靠現(xiàn)有員工力量，保證對現(xiàn)有物業(yè)情況熟悉，有利于工作的連續(xù)性，但是一支優(yōu)秀的保衛(wèi)隊伍，是服務技能和服務理念的有機結合體。因此我公司擬派有多年帶隊和培訓經驗的管理處主管擔當此任。保潔主管選聘 擬在現(xiàn)有保潔員工中選聘，前期公司先對現(xiàn)有保潔人員進行理論和實操培訓，并通過考核來確立保潔主管人選。并有綠化技師的選聘 錯落有致、造型優(yōu)美、生機勃發(fā)的園林、綠地，不但起到防風固壤、凈化空氣之功效，還為業(yè)主營造茶余飯后休閑、健身之良所。我們擬從下屬花木公司綠化技師中抽調，并由花木公司副經理擔任長期技術監(jiān)督。措施得當?shù)姆辗桨赴盐招^(qū)自身特點，把握物業(yè)管理難點，把握業(yè)主需求焦點。是制定切實可行物業(yè)管理服務實施方案，實現(xiàn)高水平物業(yè)管理服務的前提和保障。我方將在實地調研的基礎上，將物業(yè)特點為出發(fā)點，以業(yè)主需求為主導