【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 第六部分：擬參加本項(xiàng)目物管工作主要業(yè)務(wù)骨干的配置人選和人員素質(zhì)介紹名稱姓名職務(wù)職稱主要資歷、經(jīng)驗(yàn)及承擔(dān)過(guò)的項(xiàng)目一、 總部 項(xiàng)目主管二、 現(xiàn)場(chǎng) 物業(yè)管理經(jīng)理 事務(wù)助理 保安部主管 保潔部主管 工程部主管．．0副總經(jīng)理管理處主任事務(wù)助 理主管主管主管助理工程師助理工程師物業(yè)管理師，**物業(yè)副總經(jīng)理，15萬(wàn)平方以上寫(xiě)字樓管理經(jīng)驗(yàn)。 **集團(tuán)本部管理處主任 新世界陽(yáng)光花園管理處主任 省立醫(yī)院高層住宅樓管理處主任 濟(jì)寧車管所項(xiàng)目集團(tuán)本部項(xiàng)目省立醫(yī)院項(xiàng)目槐蔭政務(wù)大廈項(xiàng)目備注：助理、主管為備選人員，若現(xiàn)有人員有合格優(yōu)秀的予以任用。第七部分：資格及商務(wù)情況表供應(yīng)商名稱**物業(yè)管理有限責(zé)任公司成立日期1996年資質(zhì)等級(jí)二級(jí)ISO9000質(zhì)量認(rèn)證通過(guò)付款方式同談判采購(gòu)文件要求優(yōu)惠條件（如有）依托**集團(tuán)汽車綜合服務(wù)勢(shì)力，業(yè)主可享受購(gòu)車、修車、美容、租車等服務(wù)的最大優(yōu)惠。 業(yè)主家庭保潔等特約服務(wù)實(shí)施打折優(yōu)惠。 倘若辦公樓能一起中標(biāo)，太合里和樂(lè)山宿舍的物業(yè)費(fèi)可優(yōu)惠到岔路街宿舍水平。近 三 年 主 要 業(yè) 績(jī)省級(jí)以上獲獎(jiǎng)項(xiàng)目同類項(xiàng)目業(yè)績(jī)0最大合同值60萬(wàn)最復(fù)雜項(xiàng)目省立醫(yī)院高層住宅目前在管項(xiàng)目**集團(tuán)00其他業(yè)績(jī)**物業(yè)保安部連續(xù)三年被授予濟(jì)南市“青年文明號(hào)”榮譽(yù)稱號(hào)**物業(yè)工0人”服務(wù)分類標(biāo)準(zhǔn)及服務(wù)承諾標(biāo)準(zhǔn)：達(dá)到全國(guó)物業(yè)管理一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)承諾：綜合宿舍樓1年內(nèi)創(chuàng)市優(yōu)備注供應(yīng)商：（蓋章） 供應(yīng)商全權(quán)代表：（簽字）第八部分：偏差表序號(hào)偏差內(nèi)容采購(gòu)文件要求報(bào)價(jià)文件實(shí)際情況其它說(shuō)明商務(wù)偏差： 無(wú)偏差技術(shù)偏差：無(wú)偏差說(shuō)明：我公司完全按照招標(biāo)文件要求編制管理方案，無(wú)偏差。供應(yīng)商：（蓋章） 供應(yīng)商全權(quán)代表：（簽字）第九部分：物業(yè)管理實(shí)施方案第一章 概 況**物業(yè)簡(jiǎn)介**集團(tuán)是一家跨地區(qū)、跨行業(yè)的綜合性大型股份制企業(yè)集團(tuán)，經(jīng)營(yíng)范圍涉及汽貿(mào)、房地產(chǎn)、藥業(yè)、物業(yè)管理、廣告、IT等多個(gè)產(chǎn)業(yè)，入圍全國(guó)服務(wù)行業(yè)500強(qiáng)，全國(guó)汽車銷售50行業(yè)強(qiáng)。**物業(yè)管理有限責(zé)任公司是**集團(tuán)旗下的國(guó)家二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)，于一九九六年經(jīng)山東省工商局批準(zhǔn)成立，注冊(cè)資金300萬(wàn)。成立之初，通過(guò)引進(jìn)香港世紀(jì)酒店管理集團(tuán)、深圳市蓮花物業(yè)管理有限公司先進(jìn)的管理理念，結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，形成了獨(dú)特的“賓館式服務(wù)”、“星級(jí)化管理”的經(jīng)營(yíng)模式；并順利通過(guò)了ISO9001（2000）質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系認(rèn)證。公司現(xiàn)有員工400余人，管理人員全部具有大專以上學(xué)歷，其中，碩士生、本科生占85%，高級(jí)工程師、物業(yè)管理師、經(jīng)濟(jì)師、園藝師21人，其他各類技術(shù)人員也都100%持證上崗。**物業(yè)公司除承接集團(tuán)各分公司商業(yè)物業(yè)管理工作外，外拓業(yè)務(wù)已由濟(jì)南延伸至濟(jì)南、濟(jì)寧、臨沂、濰坊等地區(qū)，承接了槐蔭政務(wù)中心大廈、中國(guó)重汽銷售大廈、臨沂華通國(guó)際商務(wù)大廈、濟(jì)寧車管所、新世界陽(yáng)光花園、山東省立醫(yī)院高層住宅區(qū)、實(shí)力榮祥花園、同濟(jì)杰座社區(qū)、濟(jì)寧同濟(jì)科技工業(yè)園、濟(jì)寧賽寶量販超市等各類物業(yè)，委托管理面積100多萬(wàn)平米，積累了豐富的住宅小區(qū)、政務(wù)辦公樓、工業(yè)園區(qū)、智能化商貿(mào)大廈、商場(chǎng)超市以及高層樓宇電梯、中央空調(diào)設(shè)備維護(hù)、園林設(shè)計(jì)等物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。公司在發(fā)展中形成獨(dú)具特色的企業(yè)文化，以其超前的理念、務(wù)實(shí)的作風(fēng)，凝聚成強(qiáng)大的向心力。以“**物業(yè)，超越業(yè)主期望”為自己的企業(yè)使命，秉承“偕齊魯淳樸之風(fēng)，用真心服務(wù)；融國(guó)際時(shí)尚理念，為業(yè)主當(dāng)家”的服務(wù)理念，激勵(lì)著優(yōu)秀的**物業(yè)人，不斷追求卓越，回報(bào)社會(huì)！物業(yè)概況 綜合住宅樓：濟(jì)南市經(jīng)七路382號(hào)，建筑面積33400M2，共136戶，2005年4月啟用，設(shè)施設(shè)備齊全。 岔路街宿舍樓：濟(jì)南市經(jīng)七小緯六路139號(hào)，建筑面積51600 M2，共412戶，1996年12月投入使用，設(shè)施設(shè)備較陳舊。 樂(lè)山小區(qū)宿舍：濟(jì)南市樂(lè)山小區(qū)21號(hào)樓，建筑面積4800 M2，共63戶，1989年投入使用，房屋及配套實(shí)施嚴(yán)重老化。 太合里宿舍樓：濟(jì)南市經(jīng)五路107號(hào)，建筑面積4800 M2，共45戶，1984年投入使用，房屋及配套實(shí)施嚴(yán)重老化。物業(yè)管理服務(wù)范圍一、小區(qū)房屋建筑共用部位的養(yǎng)護(hù)和管理；二、小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備（泵房、監(jiān)控系統(tǒng)、配電室、消防設(shè)備、照明）的日常養(yǎng)護(hù)、管理；三、 區(qū)共用綠地、花木、建筑小品、公共建筑物的日常養(yǎng)護(hù)、管理；四、 區(qū)內(nèi)公共環(huán)境、房屋共用部位的衛(wèi)生清潔、消殺及生活垃圾收集、清運(yùn)；五、小區(qū)內(nèi)公共秩序維持、車輛疏導(dǎo)、停放管理；消防、安全監(jiān)控、24小時(shí)社區(qū)巡邏。六、小區(qū)內(nèi)住戶水、電、暖收費(fèi)及報(bào)修服務(wù)；七、物業(yè)資料歸集管理；八、小區(qū)社區(qū)文化建設(shè)和精神文明創(chuàng)建；九、《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的應(yīng)由物業(yè)公司提供的其他服務(wù)；十、小區(qū)業(yè)主委托的其它物業(yè)管理內(nèi)容。第二章 物業(yè)管理的服務(wù)構(gòu)想物業(yè)特點(diǎn)分析根據(jù)招標(biāo)文件和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地考察，現(xiàn)就物業(yè)特點(diǎn)分析如下：一、擬招標(biāo)的四處物業(yè)，是中國(guó)人民銀行首次對(duì)職工宿舍進(jìn)行后勤社會(huì)化改制的試點(diǎn)工程，長(zhǎng)期享受單位后勤福利的業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的理念較弱。二、四處物業(yè)面積較小，且分散，物業(yè)檔次參差不齊，物業(yè)管理的難度較大，因規(guī)模小、分散帶來(lái)的管理成本增加。三、業(yè)主群體收入高，汽車的擁有量高，對(duì)車輛的科學(xué)管理和售后服務(wù)要求高，提供應(yīng)急便捷服務(wù)，是貼心管家的真情所在。四、物業(yè)的服務(wù)人員不變的情況，將服務(wù)質(zhì)量提，服務(wù)內(nèi)容增加，達(dá)到物業(yè)服務(wù)一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。委托管理之目的為人民銀行的住戶提供安全、文明、優(yōu)美、舒適的生活與居住環(huán)境。保持和提高物業(yè)的完好程度，通過(guò)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的管理維護(hù)和對(duì)本物業(yè)使用人的管理和服務(wù)，防止使用不當(dāng)，損壞物業(yè)。統(tǒng)籌安排物業(yè)各項(xiàng)設(shè)施的管理養(yǎng)護(hù)，強(qiáng)化宣傳，對(duì)住戶與外來(lái)人員的行為依法進(jìn)行管理約束，共同維護(hù)花園環(huán)境。維護(hù)業(yè)主（住戶）的權(quán)益，業(yè)主置業(yè)大都用來(lái)居住、保值、增值、享受良好的服務(wù)等，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主（住戶）的行為管理，服務(wù)就是為了維護(hù)業(yè)主的整體利益，從而有利于每一位業(yè)主。加強(qiáng)對(duì)小區(qū)實(shí)施社會(huì)化、專業(yè)化、一體化管理，不斷提高服務(wù)管理質(zhì)量，維護(hù)和提高本住宅區(qū)的社會(huì)聲譽(yù)，達(dá)到“雙贏”效果。靈活、高效的管理機(jī)制一、功效合一的住宅小區(qū)物業(yè)管理中心。我們擬在新綜合宿舍樓設(shè)立物業(yè)管理服務(wù)中心，全面負(fù)責(zé)四處宿舍樓的物業(yè)管理工作，一方面整合整個(gè)物業(yè)服務(wù)中心的人力資本；另一方面，可以全面開(kāi)展服務(wù)中心的各項(xiàng)服務(wù)功能。使物業(yè)保證高質(zhì)量的服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造方便快捷的生活環(huán)境。二、精練的管理處組織架構(gòu)。組織架構(gòu)描述：管理處組織架構(gòu)的設(shè)置原則是精簡(jiǎn)高效、一專多能，采用管理處主任負(fù)責(zé)制，簽訂經(jīng)營(yíng)責(zé)任書(shū)，由**物業(yè)公司直接領(lǐng)導(dǎo)。管理處所需管理人力資源配置實(shí)行**物業(yè)管理公司供應(yīng)下的完全雙向選擇，以保證管理處主任建立一支高效、協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)。管理處內(nèi)部采用直線職能制，盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。公司委派的管理組織架構(gòu)**物業(yè)人行濟(jì)南分行宿舍物業(yè)管理處管理處主任1人主任助理1人客服部客服接待2人工程部主管1人維修電工4人設(shè)備運(yùn)行3人技師1人維修水工4人綜合樓門崗6人綜合樓車庫(kù)3人綜合樓監(jiān)控3人岔路街7人樂(lè)山小區(qū)2人太合里宿舍2人內(nèi)衛(wèi)部主管1人保潔部主管1人岔路街宿舍6人樂(lè)山太和里1人園藝師2人綜合樓3人人員配置說(shuō)明：管理處共54人管理人員：（2）主任1人事務(wù)助理1人客服部：（2）客服檔案1人前臺(tái)接待1人內(nèi)衛(wèi)部：（24）主管1人門崗16人（綜合宿舍樓6人，岔路街6人，樂(lè)山小區(qū)2人，太合里宿舍2人）車庫(kù)3人班長(zhǎng)1人安全監(jiān)控、消防監(jiān)控3人工程部：（13人）主管1人技師1人（電梯）設(shè)備運(yùn)行3人（水泵房、換熱站、配電室）日常維修電工4人日常維修水工4人保潔部：（13）主管1人綜合宿舍樓：3人岔路街宿舍樓：5人樂(lè)山、太合里宿舍：1人園藝師1人崗位職責(zé)管理處主任—全面負(fù)責(zé)人行宿舍區(qū)物業(yè)管理工作事務(wù)助理—協(xié)助主任完成各項(xiàng)工作任務(wù)，監(jiān)督管理處的服務(wù)質(zhì)量，為管理處主任反饋各類管理信息。客服接待—負(fù)責(zé)投訴處理，負(fù)責(zé)檔案管理，負(fù)責(zé)物業(yè)管理收費(fèi)，負(fù)責(zé)代收代繳水電費(fèi)工程主管—協(xié)助主任負(fù)責(zé)各項(xiàng)設(shè)施、設(shè)備的日常使用、管理和維修養(yǎng)護(hù)，對(duì)各項(xiàng)服務(wù)進(jìn)行整體協(xié)調(diào)技師—負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)電梯等各種設(shè)備的技術(shù)指導(dǎo)工作維修工—負(fù)責(zé)公共設(shè)施設(shè)備的日常維修，師生日常報(bào)修設(shè)備運(yùn)行—負(fù)責(zé)設(shè)備的日常運(yùn)行及日常養(yǎng)護(hù)內(nèi)衛(wèi)主管—協(xié)助主任負(fù)責(zé)內(nèi)衛(wèi)方面的培訓(xùn)、計(jì)劃、日常管理、工作安排、協(xié)調(diào)質(zhì)量監(jiān)督等方面的工作內(nèi)衛(wèi)班長(zhǎng)—負(fù)責(zé)本班內(nèi)衛(wèi)的執(zhí)勤巡邏監(jiān)控的管理工作監(jiān)控室值班員—負(fù)責(zé)24小時(shí)消防、安全監(jiān)控門崗警衛(wèi)—負(fù)責(zé)各個(gè)宿舍區(qū)的門崗警衛(wèi)工作，人員、車輛出入登記車庫(kù)內(nèi)衛(wèi)—負(fù)責(zé)車庫(kù)車輛管理工作保潔主管—協(xié)助主任負(fù)責(zé)保潔的培訓(xùn)、計(jì)劃、協(xié)調(diào)、質(zhì)量監(jiān)督、工作安排等方面工作樓內(nèi)保潔員—負(fù)責(zé)樓內(nèi)公共部位的衛(wèi)生清潔、垃圾清運(yùn)、消殺工作樓外保潔員—負(fù)責(zé)室外公共部位的衛(wèi)生清潔、垃圾清運(yùn)、消殺工作綠化主管—由園藝師擔(dān)任，負(fù)責(zé)綠化管理及技術(shù)指導(dǎo)、綠化養(yǎng)護(hù)工作層層選拔的管理者隊(duì)伍高品質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)，依托于一支優(yōu)秀的管理管理團(tuán)隊(duì)，優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)來(lái)源于合格、合適人才的甄選和合理搭配，**物業(yè)歷來(lái)重視管理者隊(duì)伍的組建，并將其作為工作的開(kāi)端。根據(jù)現(xiàn)在有人員情況，物業(yè)公司將派公司培訓(xùn)部人員，按照公司ISO9000質(zhì)量體系文件的要求，做長(zhǎng)期培訓(xùn)計(jì)劃，對(duì)現(xiàn)有人員分崗位培訓(xùn)。并從中選拔個(gè)崗位骨干，作為管理處的中堅(jiān)力量。管理處主任的選聘 公司的派出機(jī)構(gòu)和小區(qū)管理第一責(zé)任人的物業(yè)管理處主任，同時(shí)擔(dān)負(fù)執(zhí)行者和管理者的雙重角色，其作用尤為明顯。因而，對(duì)其素質(zhì)的要求頗高，人才的考察不僅僅是工作年限、從業(yè)經(jīng)驗(yàn)等閱歷性因素，我們擬從以下幾個(gè)方面進(jìn)行了選拔， 服務(wù)意識(shí) 物業(yè)管理工作是一項(xiàng)以商品（行為的付出）交換獲得收益的第三產(chǎn)業(yè)，因而，服務(wù)意識(shí)至上，是工作的前提和基礎(chǔ)。也是選拔物業(yè)管理處主任的首要條件。 “執(zhí)行力” 在全球倡導(dǎo)的潮流中，管理處主任的執(zhí)行力如何成為職業(yè)經(jīng)理人是否稱職的重要籌碼。也是貫徹企業(yè)決策不走樣，確保工作質(zhì)量穩(wěn)定的重要保障。計(jì)劃能力 管理處有條不紊工作的開(kāi)展，和日常維保功能的體現(xiàn)，在于計(jì)劃制訂的科學(xué)性與詳盡化，把各項(xiàng)目標(biāo)按照輕、重、緩、急列出計(jì)劃表（計(jì)劃表應(yīng)明確完成時(shí)間、責(zé)任人、督導(dǎo)人及未完成原因等）。因此，計(jì)劃制定能力是管理處主任必備要素之一。督導(dǎo)能力 計(jì)劃制定得再周到，如不能有效地執(zhí)行，也達(dá)不到良好的預(yù)期效果。管理處主任要善于借力，激發(fā)下屬的潛意識(shí)，提升下屬的責(zé)任感與使命感。充分調(diào)動(dòng)下屬的主觀能動(dòng)性。是其日常督導(dǎo)能力的直接體現(xiàn)。協(xié)調(diào)能力 物業(yè)管理是一項(xiàng)勞動(dòng)密集型工作，隊(duì)伍的龐大、服務(wù)對(duì)象的多樣化、工作的瑣碎性，要求管理處主任將大部分時(shí)間花在協(xié)調(diào)上。協(xié)調(diào)包括內(nèi)部縱向和橫向協(xié)調(diào)及與外部業(yè)主、派出所、市政部門等相關(guān)方的協(xié)調(diào)，以保障計(jì)劃的按期實(shí)施 。創(chuàng)新能力 創(chuàng)新是衡量一個(gè)人、一個(gè)企業(yè)是否具備競(jìng)爭(zhēng)力的標(biāo)志。管理處主任作為一線物業(yè)服務(wù)的提供者。對(duì)業(yè)主潛在的需求會(huì)有先知先覺(jué)的超前認(rèn)識(shí)。通過(guò)對(duì)業(yè)主需求層次的剖析，可以為企業(yè)制定以后的戰(zhàn)略提供一線真實(shí)材料，同時(shí)，也為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來(lái)生機(jī)。事務(wù)助理的選聘 事務(wù)助理是管理處主任的得力助手，是項(xiàng)目管理的執(zhí)行者，是管理信息的收集者，工作質(zhì)量的監(jiān)控者，并要求其與管理處主任形成互補(bǔ)效果。工程部主管的選聘 建筑本體、設(shè)備、設(shè)施是物業(yè)的核心內(nèi)容，是物業(yè)發(fā)揮其功能體現(xiàn)其價(jià)值的保證。工程部主管的選聘應(yīng)同時(shí)具備兩個(gè)要素，一是具有設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，二是具備室內(nèi)維修工作經(jīng)驗(yàn)，這是根據(jù)小區(qū)設(shè)備情況復(fù)雜，設(shè)備新舊程度參差不齊的情況考慮，我們擬派公司品保部工程師常駐小區(qū)，并兼任小區(qū)工程部主管。內(nèi)衛(wèi)隊(duì)主管的選聘 安全、祥和、文明小區(qū)的創(chuàng)建，需要有一支高素養(yǎng)的內(nèi)衛(wèi)隊(duì)伍，內(nèi)衛(wèi)隊(duì)伍主要還是依靠現(xiàn)有員工力量，保證對(duì)現(xiàn)有物業(yè)情況熟悉，有利于工作的連續(xù)性，但是一支優(yōu)秀的保衛(wèi)隊(duì)伍，是服務(wù)技能和服務(wù)理念的有機(jī)結(jié)合體。因此我公司擬派有多年帶隊(duì)和培訓(xùn)經(jīng)驗(yàn)的管理處主管擔(dān)當(dāng)此任。保潔主管選聘 擬在現(xiàn)有保潔員工中選聘，前期公司先對(duì)現(xiàn)有保潔人員進(jìn)行理論和實(shí)操培訓(xùn)，并通過(guò)考核來(lái)確立保潔主管人選。并有綠化技師的選聘 錯(cuò)落有致、造型優(yōu)美、生機(jī)勃發(fā)的園林、綠地，不但起到防風(fēng)固壤、凈化空氣之功效，還為業(yè)主營(yíng)造茶余飯后休閑、健身之良所。我們擬從下屬花木公司綠化技師中抽調(diào)，并由花木公司副經(jīng)理?yè)?dān)任長(zhǎng)期技術(shù)監(jiān)督。措施得當(dāng)?shù)姆?wù)方案把握小區(qū)自身特點(diǎn)，把握物業(yè)管理難點(diǎn)，把握業(yè)主需求焦點(diǎn)。是制定切實(shí)可行物業(yè)管理服務(wù)實(shí)施方案，實(shí)現(xiàn)高水平物業(yè)管理服務(wù)的前提和保障。我方將在實(shí)地調(diào)研的基礎(chǔ)上，將物業(yè)特點(diǎn)為出發(fā)點(diǎn)，以業(yè)主需求為主導(dǎo)