【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 簽名，驗(yàn)收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對(duì)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；對(duì)不合格的項(xiàng)目，注明存在的問(wèn)題，提交地盤和施工單位，限期整改。整改項(xiàng)目須經(jīng)復(fù)檢。合格后方可接管驗(yàn)收。物業(yè)管理企業(yè)將接管驗(yàn)收清單原件存檔，同時(shí)將清單復(fù)印件交物業(yè)管理處保存。（4）接管管理對(duì)于已接管驗(yàn)收的項(xiàng)目，物業(yè)管理處從接管理驗(yàn)收簽字起，即組織人力對(duì)建筑物和物業(yè)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行保護(hù)，防止被盜和破壞，同時(shí)組織人員對(duì)已接管驗(yàn)收項(xiàng)目進(jìn)行清潔和環(huán)境整理。（6） 搞好公關(guān)工作由物業(yè)管理處派專人代業(yè)主聯(lián)系電話安裝，液化石油氣開(kāi)戶點(diǎn)火，確定街區(qū)門牌號(hào)碼以及通郵等工作。① 物業(yè)管理處應(yīng)于入住前三個(gè)月與電話公司聯(lián)系，確定物業(yè)管理處安裝電話和業(yè)主入住后申請(qǐng)電話辦法。② 物業(yè)管理處應(yīng)于入住前半個(gè)月與液化石油氣公司聯(lián)系，輸住戶使用液化氣開(kāi)戶點(diǎn)火手續(xù)。③ 于入住前100天，從物業(yè)管理處主任任命之日起，即向轄區(qū)派出所申請(qǐng)接管理物業(yè)的街區(qū)門牌號(hào)號(hào)碼。④ 物業(yè)管理處在接管理物業(yè)的街區(qū)門牌號(hào)碼確定后，即辦理與當(dāng)?shù)剜]局聯(lián)系通郵手續(xù)。（7） 代為業(yè)主安裝常規(guī)防盜防火設(shè)施物業(yè)管理處從堅(jiān)固美觀、價(jià)格合理的原則出發(fā)，為每戶業(yè)主配備市消防局規(guī)定型號(hào)的手提滅火器，并于入住前安裝完畢。入住前的工作（1）向業(yè)主發(fā)入住通知通過(guò)登報(bào)和寄發(fā)通知書(shū)的形式，提前一個(gè)月（至少提前十天）向業(yè)主發(fā)出入住通知。向業(yè)主寄發(fā)通知應(yīng)包括以下資料：① 入住通知書(shū)；② 樓須知；③ 入住手續(xù)；④ 入住收費(fèi)表。（2）規(guī)劃環(huán)境，統(tǒng)一人、物標(biāo)識(shí)規(guī)劃小區(qū)環(huán)境，設(shè)置必要的物業(yè)管理設(shè)施、標(biāo)識(shí)，所有員工統(tǒng)一著裝。（3）小區(qū)樓宇徹底清潔逐棟、逐層、逐戶全面徹底地進(jìn)行衛(wèi)生清理，并注意保潔，其項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)如下：① 單元房a大小房間：玻璃擦凈，地板潔凈，窗臺(tái)、地腳線干凈，燈具潔凈。b客廳：清潔內(nèi)容和房間相同，對(duì)講干凈無(wú)塵。c洗手間：鏡面光潔，臺(tái)面潔凈，浴缸干凈，抽水馬桶潔凈無(wú)污物痕跡，下水道、地漏通暢，地面潔凈無(wú)積水。d廚房：壁櫥干凈，木櫥里外擦凈，水管及液化氣管擦拭無(wú)灰，內(nèi)陽(yáng)臺(tái)擦拖干凈，地漏通暢，地面潔凈無(wú)積水。e陽(yáng)臺(tái)：墻面、在面、玻璃擦凈，護(hù)欄干凈，地漏蓋水泥清除，排水暢通。f木門：所有木門的門框、門板擦凈。② 標(biāo)準(zhǔn)層走廊、后樓梯a四壁潔凈，地面光潔。b防火門干凈，并按要求緊閉。c后樓梯扶手、臺(tái)階干凈無(wú)塵土。d門燈及一切能附著灰塵的附屬設(shè)施擦拭干凈。e每層后樓梯消防通道擺放兩個(gè)垃圾桶，分放生活垃圾和工業(yè)垃圾。（4）小區(qū)道路徹底清潔對(duì)小區(qū)內(nèi)所有道路（包括住戶的入戶路）、地下停車場(chǎng)和其它場(chǎng)地進(jìn)行衛(wèi)生整治。（5）制定統(tǒng)一入住期接待工作研究制定集中入住時(shí)的接待工作方案，圍繞完成接待任務(wù)對(duì)人員進(jìn)行合理分工，并在物資上做好充分準(zhǔn)備。入住工作程序及工作標(biāo)準(zhǔn)日常管理四、物業(yè)管理處收支預(yù)算小區(qū)作為智能化、園林化社區(qū)，硬件各方面配置相對(duì)比較高檔、先進(jìn)，因而必須有較先進(jìn)的物業(yè)管理設(shè)備予以搭配，同時(shí)必須有熟練的技術(shù)工人予以維護(hù)和保養(yǎng)，才能使其各種功能得以完好運(yùn)行。物業(yè)管理企業(yè)在制定物資裝備計(jì)劃時(shí)應(yīng)考慮到物業(yè)特點(diǎn)，在充分發(fā)揮物業(yè)管理企業(yè)強(qiáng)大的人、財(cái)、物等資源的支持作用前提下，投入足以保障各方面工作良好運(yùn)行的財(cái)力、物力，并根據(jù)實(shí)際工作需要，隨時(shí)增添物資裝備。1管理用房及生活用房為配合物業(yè)管理處和建設(shè)單位形象工程的實(shí)施，建議按50平方米的標(biāo)準(zhǔn)提供正規(guī)管理用房（含基本裝修），由物業(yè)管理處合理使用分配。2裝備預(yù)算品種/規(guī)格 數(shù)量 單價(jià) 總價(jià)（元）———————————————————————————————————————辦公家私（含空調(diào)等電器） 15000住宿家私 10000辦公室宿舍裝修 15000會(huì)所裝修及設(shè)施 75000辦公設(shè)備物業(yè)管理軟件 1套 400 400電腦P586233 1臺(tái) 2500 2500打印機(jī) 1臺(tái) 600 600通訊設(shè)備手提電話 1臺(tái) 800 800電話 1部 152 152對(duì)講機(jī)MOTROLA 9臺(tái) 1500 13500清潔綠化設(shè)備 吸塵器 1臺(tái) 3500 3500手推垃圾車 2臺(tái) 350 700不銹鋼煙灰筒 8只 150 1200垃圾筒 5只 300 1500綠化工具 1批 1600清潔工具 1批 5000保安裝備巡邏自行車 2臺(tái) 350 700保安公用警械 9套 450 4050保安員個(gè)人裝具 11套 600 6600工程機(jī)械電氣焊設(shè)備 1套 2500電動(dòng)工具 1套 3200 3200疏通機(jī)（大小規(guī)格） 2套 1800 3600公用工量具 1批 200 200小計(jì) 1673023成本和項(xiàng)目預(yù)算（1）折舊/攤銷,。(2)保安12人，600元/人；保潔3人，450元/人，主管1人；500元/人，維修工2人，400元/人，后勤人員2人，400元/人。年工資總額：20人、月12月=社會(huì)保險(xiǎn)：按國(guó)家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)單位繳納160元/月/人12月20人=每年按規(guī)定提取的福利費(fèi)：8%= (3)公共設(shè)備設(shè)施用電估算：（公共照明、智能系統(tǒng)設(shè)備等）（1512+1285+124+824）3012=。日總耗電量按小區(qū)格主要物業(yè)設(shè)備設(shè)施的功率乘日耗系數(shù)所得。（4）、、（5）公共設(shè)施的日常維護(hù)費(fèi)（除去人工和折舊費(fèi)之外的消耗）?！こ滩牧腺M(fèi)，包括修保養(yǎng)材料/日常易耗及工具消耗，；——環(huán)衛(wèi)清潔費(fèi)，包括化糞池/水池清理；——綠化費(fèi)，包括除草劑；——消防保安費(fèi)。（6） ；物業(yè)管理對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)。（7） 酬金：按標(biāo)書(shū)規(guī)定可提取營(yíng)業(yè)收入10%；（8） %；4年度收支預(yù)算和管理費(fèi)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)（1年度成本支出合計(jì)：（2停車場(chǎng)年收入：70輛50元/車位、月12月=42000元（3其他有償服務(wù)經(jīng)營(yíng)收入：（4管理費(fèi)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)商業(yè)與住宅按同標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算：() 10000247。24000247。12110%%=屋業(yè)管理費(fèi)為：、月五、前三年按實(shí)際交付情況收入測(cè)算（一）、本項(xiàng)目三年總收入（1） 3年物業(yè)費(fèi)收入：第一年：24000平方米、月6個(gè)月20%+24000平方米、月6個(gè)月70%=110160元第二年：24000平方米、月12個(gè)月85%=208080元第三年：24000平方米、月12個(gè)月95%=232560元3年累計(jì)收：110160元+208080元+232560元=550800元（2） 3年停車位收入（估算）第一年：70輛50元/車位、月12月55%=23100元第二年：70輛50元/車位、月12月75%=31500元第三年：70輛50元/車位、月12月85%=35700元3年累計(jì)收：23100元+31500元+35700元=90300元（3） 有償服務(wù)收入第一年：50000元95%=47500元第二年：50000元75%=37500元第三年：50000元90%=45000元3年累計(jì)收：47500元+37500元+45000元=130000元（4） 項(xiàng)目三年總收入：三年項(xiàng)目總收入：（1）+（2）+（3）=771100元（二）、前三年平均收入年均收：771100元247。3年=257033元/年（三）、前三年均支出+++75%++65%++10%+%=348120元六、 年每平方應(yīng)貼補(bǔ)開(kāi)辦費(fèi)用：（項(xiàng)目總收入項(xiàng)目總支出）247。建筑總面積=（257033元3年348120元3年）247。24000平方米＝273261元247。24000平方米=瀘江花園前期工作安排及開(kāi)辦費(fèi)用測(cè)算（2）一、物業(yè)管理整體設(shè)想該小區(qū)座落于瀘江縣鶴山鎮(zhèn)馬朝灘老城區(qū)，川西旅游環(huán)線上瀘江了翁路與清江路交叉處，臨瀘江河600米，距瀘江縣政府、縣委、工行、瀘江重點(diǎn)中學(xué)、北街小學(xué)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、醫(yī)院不到一公里，兩面臨山，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，不管是上班、上學(xué)、購(gòu)物、就醫(yī)都十分方便快捷。，建筑面積24000平方米,小區(qū)的定位為中高檔住宅物業(yè)。二、 業(yè)管理處機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配置根據(jù)該小區(qū)物業(yè)管理的要求，我們采用較為簡(jiǎn)單的直線型組織結(jié)構(gòu)。它的特點(diǎn)是：組織中各種職務(wù)按垂直系統(tǒng)直線排列，體現(xiàn)管理結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，權(quán)為集中，責(zé)任分明，命令統(tǒng)一，聯(lián)系簡(jiǎn)捷，適合量化管理的要求。物業(yè)管理處在財(cái)務(wù)上實(shí)行獨(dú)立核算。物業(yè)管理處機(jī)構(gòu)設(shè)置物業(yè)管理處下設(shè)綜合部、調(diào)控部、家政部、安全管理部、工程維修部五個(gè)部門。各部門職責(zé)如下：（8） 綜合部——負(fù)責(zé)物業(yè)管理處行政、總務(wù)、車輛管理工作；——負(fù)責(zé)物業(yè)管理處人事、勞資、培訓(xùn)工作：——負(fù)責(zé)物業(yè)管理處的財(cái)務(wù)管理工作：——負(fù)責(zé)業(yè)主（住戶）裝修及其它檔案管理：——負(fù)責(zé)物料采購(gòu)、供應(yīng)及庫(kù)房管理；——負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)社區(qū)文化活動(dòng)的策劃、組織和開(kāi)展：——負(fù)責(zé)社區(qū)間文化交流活動(dòng)的組織開(kāi)展；——負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)文化宣傳和精神文明建設(shè)工作；——負(fù)責(zé)對(duì)外界的公共關(guān)系的協(xié)調(diào)。（9） 調(diào)控部——負(fù)責(zé)智能系統(tǒng)的運(yùn)行操作和維護(hù)：——負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理各類信息的記錄、匯集、整理統(tǒng)計(jì)、分析和及時(shí)傳遞，定期形成日、月統(tǒng)計(jì)報(bào)表，為管理決策、質(zhì)量分析提供依據(jù)；——負(fù)責(zé)業(yè)主、住戶以及各崗位提出的服務(wù)申請(qǐng)，受理投訴與處理，并定期進(jìn)行住戶意見(jiàn)調(diào)查，回訪統(tǒng)計(jì)分析工作；——負(fù)責(zé)組織物業(yè)管理處內(nèi)部質(zhì)量審核、安全、質(zhì)量大檢查，提出質(zhì)量改進(jìn)建議，負(fù)責(zé)糾正措施的貫徹落實(shí)。（10） 家政部——負(fù)責(zé)清潔衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護(hù)；——負(fù)責(zé)公共設(shè)施和道路的巡視檢查；——負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)所有綠化栽培、養(yǎng)植、造型設(shè)計(jì)、修剪；——負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和居家服務(wù)攤點(diǎn)的統(tǒng)一管理；——負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)家政服務(wù)和便民服務(wù)項(xiàng)目的制訂、協(xié)調(diào)和組織開(kāi)展；——負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)家政服務(wù)人員的統(tǒng)一管理和培訓(xùn)；——負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)文化設(shè)施場(chǎng)所的運(yùn)行、經(jīng)營(yíng)管理和日常維護(hù)保養(yǎng)；（11） 工程維修部——負(fù)責(zé)室內(nèi)裝修審批，負(fù)責(zé)區(qū)內(nèi)公共設(shè)施及場(chǎng)所（地）的維修和定期保養(yǎng)；——負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)公共設(shè)備（消防設(shè)備除外）的運(yùn)行管理、維修和維護(hù)保養(yǎng)；——負(fù)責(zé)房屋本體的維修和定期保養(yǎng)；——負(fù)責(zé)智能系統(tǒng)末端設(shè)備的設(shè)施維修和定期保養(yǎng)。（12） 安全管理部——負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)治安保衛(wèi)工作；——對(duì)轄區(qū)內(nèi)發(fā)生的刑事案件和違法事件，按照《治安管理處罰條例》實(shí)施權(quán)限內(nèi)的處罰，并配合公安機(jī)關(guān)調(diào)查，偵破案件；——負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)消防組織和防火監(jiān)督管理；——負(fù)責(zé)消防設(shè)施、設(shè)備、器材的巡視檢查和日常保養(yǎng)工作；——負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房屋二次裝修管理；——負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)交通組織和停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理；——參與轄區(qū)內(nèi)義務(wù)勞動(dòng)和便民服務(wù)活動(dòng)；——負(fù)責(zé)消防設(shè)備的運(yùn)行管理。物業(yè)管理處工作流程人員定崗定編建立機(jī)構(gòu) 規(guī)定規(guī)章制度 崗位培圳 房屋、公用設(shè)施驗(yàn)