【文章內(nèi)容簡介】 。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國家對土地宏觀管理政策趨緊，通過拍 賣方式獲得的開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占 20%，并有進一步上升的趨勢。 4 前期工程費 . 前期工程費主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計費，可行性研究費，地質(zhì)勘察費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過6%。 建筑安裝工程費 . 建筑安裝工程費是指房屋建造工程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大。從我國目前 情況來看，約占整個成本的 40%左右。 市政公共設(shè)施費用 . 市政公共設(shè)施費用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建筑費主要指道路，自來水，污水，電力，電信，綠化等建設(shè)費用。公共配套設(shè)施建設(shè)費是指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）等所發(fā)生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室， 自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項目所占比例較大，我國一般在 20%左右。 管理費用 . 管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養(yǎng)老保險費等。在整個成本構(gòu)成中所占比例很小，一般不會超過 2%。 貸款利息 . 房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)該支付給金融機構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本的一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。 稅費 . 稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房地產(chǎn)，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占用稅，土地增值稅，兩稅一費（營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅和教育費5 附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，人防費，煤氣水電增容費，開發(fā)管理費等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在 20%左右。 其他費用 . 其他 費用主要是指不能列入前七項的所以費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預(yù)見費等，在成本構(gòu)成中一般不會超過 10%。 ． 目標(biāo)成本管理 . 通過對房地產(chǎn)項目成本的前期預(yù)算和工程建設(shè)全過程控制，即前期設(shè)計、前期開發(fā)成本、施工成本、融資費用、稅務(wù)策劃等實行全面目標(biāo)成本管理，是目前宏觀調(diào)控形勢下房地產(chǎn)得以可持續(xù)發(fā)展的不二法則。 確定項目成本目標(biāo) . 在房地產(chǎn)投資決策階段，開發(fā)商實際上就要對所開發(fā)的房地產(chǎn)項目的市場定位、品質(zhì)要求有一個初步的估計，并對項目成本有個初步的 測算。而且成本的初步測算應(yīng)在項目設(shè)計過程中予以體現(xiàn)。 房產(chǎn)既然是商品，它就有和其他商品一樣的共性，可以應(yīng)用價值工程管理，即在滿足工程結(jié)構(gòu)、質(zhì)量以及使用功能的前提下，爭取獲得最佳經(jīng)濟效益。 在價值工程中，價值定義為：功能和實現(xiàn)這個功能所耗費用（成本）的比值。其表達式為：價值＝功能／成本。功能是一種產(chǎn)品所具有的特定職能和用途；成本是從根據(jù)用戶所提出的功能要求進行研制、生產(chǎn)，到用戶使用所花費的全部成本。一般說來，提高產(chǎn)品價值的途徑有五種：一是功能不變，降低成本；二是成本不變，提高功能；三是成本增加，功能提高幅度更 大；四是一些次要功能下降，但帶來成本大幅度降低；五是既提高功能，又降低成本。通過功能細(xì)化，把多余的功能去掉，對造價高的功能實施重點控制，從而最終降低工程造價，實現(xiàn)建設(shè)項目最佳經(jīng)濟效益。 目前房地產(chǎn)項目設(shè)計實行工程造價和設(shè)計方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)方法，這有利于在保證項目市場定位和品質(zhì)的同時，有效控制工程造價。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在此基礎(chǔ)上對工程6 項目做進一步測算優(yōu)化，以確定項目的最終目標(biāo)成本。一步降低開發(fā)成本，在這方面還是有很大的潛力可挖的。 項目目標(biāo)成本管理 . 項目成本目標(biāo)確立后，如何有效進行目標(biāo) 成本管理是房地產(chǎn)項目最終是否盈利或取得豐厚回報的重要保證。在一個大背景沒有太大變動的成熟的房地產(chǎn)市場，房產(chǎn)的市場定位是相對穩(wěn)定的，因此對于項目目標(biāo)成本管理尤為重要。在實施階段，我們特別需要在以下幾個主要方面做好目標(biāo)成本管理工作。 . 項目成本的發(fā)生涉及到項目的整個建設(shè)周期，科學(xué)合理地安排建設(shè)周期，可以使分解到各個單項的目標(biāo)成本實施按時間節(jié)點進行有效控制。從工程施工準(zhǔn)備開始，經(jīng)施工過程至竣工移交，成本控制工作要伴隨項目的每一階段，如在工程準(zhǔn)備階段與總承包單位制定最佳的施工方案，合理安排施工 順序，按照設(shè)計要求和施工規(guī)范施工，充分利用現(xiàn)有的資源，確保工程質(zhì)量，減少施工成本支出，減少工程返工費。使工程成本自始至終處于有效控制之下。 同時，根據(jù)建設(shè)周期，施工進度，相應(yīng)地安排各項配套工作的時間節(jié)點，使圍繞工程項目開展的各項工作有序進行。 . 嚴(yán)格控制建安成本，降低工程造價是房地產(chǎn)項目目標(biāo)成本管理的又一重要內(nèi)容。實際工作中，工程雖能按期保質(zhì)完成，但工程成本超支嚴(yán)重，不能達到預(yù)期收益的情況時有發(fā)生。因此，在與施工單位簽訂承包合同時，應(yīng)聘實際工作中，在保證品質(zhì)的前提下改進和優(yōu)化設(shè)計，進請 有經(jīng)驗的咨詢公司編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件、合同文本，對承包商的制約條款要達到無所不包的地步，對可能發(fā)生的情況都要有提前的預(yù)計，以防止施工單位在工程實施過程中尋找各種理由進行索賠。要根據(jù)建筑市場行情、建筑業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，就施工中可能產(chǎn)生職責(zé)不清、影響造價、延誤工期等因素進行事先約定，經(jīng)法律形式確定下來，來確保雙方的按約履行。 目標(biāo)成本管理部門要會同工程管理部門及監(jiān)理工程師對施工過程中出現(xiàn)的技術(shù)變更、施工變更進行分析，應(yīng)盡可能減少變更，對于技術(shù)變更和施工變更，要先簽單（技術(shù)合同單，施工簽證單）后施工。如果工程 進度要求緊，也要做到同步進行，工程若有7 增減應(yīng)及時審價，以避免無法核實的情況發(fā)生，引起雙方不必要的爭議?？傊?，各職能部門要加強監(jiān)控，加強預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟簽證和工程變更管理。 與其他重復(fù)性運行或操作的工作不同，項目管理具有一次性、獨特性、目標(biāo)的確定性、活動的整體性、組織的臨時性和開放性、成果的不可挽回性等屬性，因此，要確保項目的成功，獲得讓所有項目相關(guān)者滿意的效果，項目經(jīng)理除了需要清晰地把握項目流程外，更要具備優(yōu)秀的信息管理、溝通管理、沖突管理、風(fēng)險管理、質(zhì)量管理和集成管理等能力。 作業(yè)成本管理 . 作業(yè)成本法概述 . 作業(yè)成本法簡稱 ABC 法，是以作業(yè)作為間接 費用分配的基礎(chǔ)，以作業(yè)為中心，通過對作業(yè)成本的確認(rèn)和計量，對所有作業(yè)活動跟蹤反映，消除“不增值作業(yè)”，改進“可增值作業(yè)”，從成本產(chǎn)生的源頭入手，分析成本發(fā)生的前因后果，按成本動因的多標(biāo)準(zhǔn)分配，提高了成本計算的準(zhǔn)確性，引導(dǎo)管理人員將注意力集中在成本發(fā)生的原因及成本動因上。其計算思路是：產(chǎn)品消耗作業(yè)，作業(yè)消耗資源，根據(jù)生產(chǎn)費用發(fā)生的原因匯集到作業(yè)，并計算出作業(yè)成本，再按產(chǎn)品生產(chǎn)所消耗的作業(yè)量，將作業(yè)成本計入產(chǎn)品成本。強調(diào)費用支出的合理有效性，而不論其與產(chǎn)出是否直接相關(guān)，就一個制造中心而言，所有的費用支出只要是合 理有效的，都是對最終產(chǎn)品有益的支出，就應(yīng)計入產(chǎn)品成本。通過對作業(yè)成本的計算和有效控制，克服傳統(tǒng)成本法中間接費用責(zé)任不清的缺點，并且將以往不可控的間接費用在 ABC 中變?yōu)榭煽亍?ABC 法不僅能精確地計算成本，解決共同成本的分配問題，更是一種以價值鏈分析為基礎(chǔ)的、服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略需要的一種現(xiàn)代成本管理方法。目前，作業(yè)成本法已在西方國家得以廣泛認(rèn)可與實施。 作業(yè)成本管理 . 房地產(chǎn)開發(fā)項目的直接費用比率下降、產(chǎn)品多樣化及異質(zhì)性等特點符合作業(yè)成本法的應(yīng)用前提。作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用，主要體現(xiàn)在以 下三個方面： 準(zhǔn)確核算開發(fā)成本。現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視開發(fā)間接費用的核算。一般是將各開發(fā)間接費用項目金額匯總，按直接開發(fā)成本比例法或預(yù)算造價比例法分配計入單位產(chǎn)品開發(fā)成本。上述間接費用核算方法的弊端為：一是各開發(fā)項目本身產(chǎn)生的間接費用不平均，其核算出的成本不合理、不真實；二是間接費用反映到項目產(chǎn)品成本上后，無8 法準(zhǔn)確追溯回來，也無法找出間接費用實際的發(fā)生動因，從而無法有效地對間接費用進行控制。 考慮到作業(yè)成本法能使間接費用的準(zhǔn)確分配，可以將作業(yè)成本法引入到房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中，具體步驟如下：①根據(jù)房地產(chǎn)企 業(yè)的實際特點，以房地產(chǎn)開發(fā)過程中各工序為基準(zhǔn)劃分各項作業(yè)，建立作業(yè)中心，確認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)過程中發(fā)生的各項間接費用，如折舊費、修理費等，注意選取影響較大的間接費用項目；