【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地方式有三種：協(xié)議出讓，招標(biāo)出讓，拍賣出讓。目前基本以后兩種方式為主。隨著國(guó)家對(duì)土地宏觀管理政策趨緊，通過(guò)拍 賣方式獲得的開發(fā)用地成為大多數(shù)開發(fā)商獲取開發(fā)用地的有效方式。目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占 20%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。 4 前期工程費(fèi) . 前期工程費(fèi)主要指房屋開發(fā)的前期規(guī)劃，設(shè)計(jì)費(fèi)，可行性研究費(fèi)，地質(zhì)勘察費(fèi)以及“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過(guò)6%。 建筑安裝工程費(fèi) . 建筑安裝工程費(fèi)是指房屋建造工程中所發(fā)生的建筑工程，設(shè)備及安裝工程費(fèi)用等，又被稱為房屋建筑安裝造價(jià)。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大。從我國(guó)目前 情況來(lái)看，約占整個(gè)成本的 40%左右。 市政公共設(shè)施費(fèi)用 . 市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分。基礎(chǔ)設(shè)施建筑費(fèi)主要指道路，自來(lái)水，污水，電力，電信，綠化等建設(shè)費(fèi)用。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。他同時(shí)還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站，變電室， 自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國(guó)一般在 20%左右。 管理費(fèi)用 . 管理費(fèi)用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所發(fā)生的各種費(fèi)用，它包括管理人員工資，差旅費(fèi)，辦公費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)，職工教育費(fèi)，養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)等。在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例很小，一般不會(huì)超過(guò) 2%。 貸款利息 . 房地產(chǎn)因開發(fā)周期長(zhǎng)，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中通過(guò)借貸籌集資金而應(yīng)該支付給金融機(jī)構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本的一個(gè)重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。 稅費(fèi) . 稅費(fèi)包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房地產(chǎn)，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占用稅，土地增值稅，兩稅一費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)5 附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費(fèi)用，主要由地方政府和各級(jí)行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費(fèi)用，項(xiàng)目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開發(fā)管理費(fèi)等。在我國(guó)目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在 20%左右。 其他費(fèi)用 . 其他 費(fèi)用主要是指不能列入前七項(xiàng)的所以費(fèi)用。它主要包括銷售廣告費(fèi)，各種不可預(yù)見費(fèi)等，在成本構(gòu)成中一般不會(huì)超過(guò) 10%。 ． 目標(biāo)成本管理 . 通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的前期預(yù)算和工程建設(shè)全過(guò)程控制，即前期設(shè)計(jì)、前期開發(fā)成本、施工成本、融資費(fèi)用、稅務(wù)策劃等實(shí)行全面目標(biāo)成本管理，是目前宏觀調(diào)控形勢(shì)下房地產(chǎn)得以可持續(xù)發(fā)展的不二法則。 確定項(xiàng)目成本目標(biāo) . 在房地產(chǎn)投資決策階段，開發(fā)商實(shí)際上就要對(duì)所開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、品質(zhì)要求有一個(gè)初步的估計(jì)，并對(duì)項(xiàng)目成本有個(gè)初步的 測(cè)算。而且成本的初步測(cè)算應(yīng)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過(guò)程中予以體現(xiàn)。 房產(chǎn)既然是商品，它就有和其他商品一樣的共性，可以應(yīng)用價(jià)值工程管理，即在滿足工程結(jié)構(gòu)、質(zhì)量以及使用功能的前提下，爭(zhēng)取獲得最佳經(jīng)濟(jì)效益。 在價(jià)值工程中，價(jià)值定義為：功能和實(shí)現(xiàn)這個(gè)功能所耗費(fèi)用（成本）的比值。其表達(dá)式為：價(jià)值＝功能／成本。功能是一種產(chǎn)品所具有的特定職能和用途；成本是從根據(jù)用戶所提出的功能要求進(jìn)行研制、生產(chǎn)，到用戶使用所花費(fèi)的全部成本。一般說(shuō)來(lái)，提高產(chǎn)品價(jià)值的途徑有五種：一是功能不變，降低成本；二是成本不變，提高功能；三是成本增加，功能提高幅度更 大；四是一些次要功能下降，但帶來(lái)成本大幅度降低；五是既提高功能，又降低成本。通過(guò)功能細(xì)化，把多余的功能去掉，對(duì)造價(jià)高的功能實(shí)施重點(diǎn)控制，從而最終降低工程造價(jià)，實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目最佳經(jīng)濟(jì)效益。 目前房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)實(shí)行工程造價(jià)和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，這有利于在保證項(xiàng)目市場(chǎng)定位和品質(zhì)的同時(shí)，有效控制工程造價(jià)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在此基礎(chǔ)上對(duì)工程6 項(xiàng)目做進(jìn)一步測(cè)算優(yōu)化，以確定項(xiàng)目的最終目標(biāo)成本。一步降低開發(fā)成本，在這方面還是有很大的潛力可挖的。 項(xiàng)目目標(biāo)成本管理 . 項(xiàng)目成本目標(biāo)確立后，如何有效進(jìn)行目標(biāo) 成本管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目最終是否盈利或取得豐厚回報(bào)的重要保證。在一個(gè)大背景沒有太大變動(dòng)的成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房產(chǎn)的市場(chǎng)定位是相對(duì)穩(wěn)定的，因此對(duì)于項(xiàng)目目標(biāo)成本管理尤為重要。在實(shí)施階段，我們特別需要在以下幾個(gè)主要方面做好目標(biāo)成本管理工作。 . 項(xiàng)目成本的發(fā)生涉及到項(xiàng)目的整個(gè)建設(shè)周期，科學(xué)合理地安排建設(shè)周期，可以使分解到各個(gè)單項(xiàng)的目標(biāo)成本實(shí)施按時(shí)間節(jié)點(diǎn)進(jìn)行有效控制。從工程施工準(zhǔn)備開始，經(jīng)施工過(guò)程至竣工移交，成本控制工作要伴隨項(xiàng)目的每一階段，如在工程準(zhǔn)備階段與總承包單位制定最佳的施工方案，合理安排施工 順序，按照設(shè)計(jì)要求和施工規(guī)范施工，充分利用現(xiàn)有的資源，確保工程質(zhì)量，減少施工成本支出，減少工程返工費(fèi)。使工程成本自始至終處于有效控制之下。 同時(shí)，根據(jù)建設(shè)周期，施工進(jìn)度，相應(yīng)地安排各項(xiàng)配套工作的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，使圍繞工程項(xiàng)目開展的各項(xiàng)工作有序進(jìn)行。 . 嚴(yán)格控制建安成本，降低工程造價(jià)是房地產(chǎn)項(xiàng)目目標(biāo)成本管理的又一重要內(nèi)容。實(shí)際工作中，工程雖能按期保質(zhì)完成，但工程成本超支嚴(yán)重，不能達(dá)到預(yù)期收益的情況時(shí)有發(fā)生。因此，在與施工單位簽訂承包合同時(shí)，應(yīng)聘實(shí)際工作中，在保證品質(zhì)的前提下改進(jìn)和優(yōu)化設(shè)計(jì)，進(jìn)請(qǐng) 有經(jīng)驗(yàn)的咨詢公司編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件、合同文本，對(duì)承包商的制約條款要達(dá)到無(wú)所不包的地步，對(duì)可能發(fā)生的情況都要有提前的預(yù)計(jì)，以防止施工單位在工程實(shí)施過(guò)程中尋找各種理由進(jìn)行索賠。要根據(jù)建筑市場(chǎng)行情、建筑業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，就施工中可能產(chǎn)生職責(zé)不清、影響造價(jià)、延誤工期等因素進(jìn)行事先約定，經(jīng)法律形式確定下來(lái)，來(lái)確保雙方的按約履行。 目標(biāo)成本管理部門要會(huì)同工程管理部門及監(jiān)理工程師對(duì)施工過(guò)程中出現(xiàn)的技術(shù)變更、施工變更進(jìn)行分析，應(yīng)盡可能減少變更，對(duì)于技術(shù)變更和施工變更，要先簽單（技術(shù)合同單，施工簽證單）后施工。如果工程 進(jìn)度要求緊，也要做到同步進(jìn)行，工程若有7 增減應(yīng)及時(shí)審價(jià)，以避免無(wú)法核實(shí)的情況發(fā)生，引起雙方不必要的爭(zhēng)議?？傊?，各職能部門要加強(qiáng)監(jiān)控，加強(qiáng)預(yù)算審查，嚴(yán)格經(jīng)濟(jì)簽證和工程變更管理。 與其他重復(fù)性運(yùn)行或操作的工作不同，項(xiàng)目管理具有一次性、獨(dú)特性、目標(biāo)的確定性、活動(dòng)的整體性、組織的臨時(shí)性和開放性、成果的不可挽回性等屬性，因此，要確保項(xiàng)目的成功，獲得讓所有項(xiàng)目相關(guān)者滿意的效果，項(xiàng)目經(jīng)理除了需要清晰地把握項(xiàng)目流程外，更要具備優(yōu)秀的信息管理、溝通管理、沖突管理、風(fēng)險(xiǎn)管理、質(zhì)量管理和集成管理等能力。 作業(yè)成本管理 . 作業(yè)成本法概述 . 作業(yè)成本法簡(jiǎn)稱 ABC 法，是以作業(yè)作為間接 費(fèi)用分配的基礎(chǔ)，以作業(yè)為中心，通過(guò)對(duì)作業(yè)成本的確認(rèn)和計(jì)量，對(duì)所有作業(yè)活動(dòng)跟蹤反映，消除“不增值作業(yè)”，改進(jìn)“可增值作業(yè)”，從成本產(chǎn)生的源頭入手，分析成本發(fā)生的前因后果，按成本動(dòng)因的多標(biāo)準(zhǔn)分配，提高了成本計(jì)算的準(zhǔn)確性，引導(dǎo)管理人員將注意力集中在成本發(fā)生的原因及成本動(dòng)因上。其計(jì)算思路是：產(chǎn)品消耗作業(yè)，作業(yè)消耗資源，根據(jù)生產(chǎn)費(fèi)用發(fā)生的原因匯集到作業(yè)，并計(jì)算出作業(yè)成本，再按產(chǎn)品生產(chǎn)所消耗的作業(yè)量，將作業(yè)成本計(jì)入產(chǎn)品成本。強(qiáng)調(diào)費(fèi)用支出的合理有效性，而不論其與產(chǎn)出是否直接相關(guān)，就一個(gè)制造中心而言，所有的費(fèi)用支出只要是合 理有效的，都是對(duì)最終產(chǎn)品有益的支出，就應(yīng)計(jì)入產(chǎn)品成本。通過(guò)對(duì)作業(yè)成本的計(jì)算和有效控制，克服傳統(tǒng)成本法中間接費(fèi)用責(zé)任不清的缺點(diǎn)，并且將以往不可控的間接費(fèi)用在 ABC 中變?yōu)榭煽亍?ABC 法不僅能精確地計(jì)算成本，解決共同成本的分配問(wèn)題，更是一種以價(jià)值鏈分析為基礎(chǔ)的、服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略需要的一種現(xiàn)代成本管理方法。目前，作業(yè)成本法已在西方國(guó)家得以廣泛認(rèn)可與實(shí)施。 作業(yè)成本管理 . 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的直接費(fèi)用比率下降、產(chǎn)品多樣化及異質(zhì)性等特點(diǎn)符合作業(yè)成本法的應(yīng)用前提。作業(yè)成本法在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用，主要體現(xiàn)在以 下三個(gè)方面： 準(zhǔn)確核算開發(fā)成本。現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)忽視開發(fā)間接費(fèi)用的核算。一般是將各開發(fā)間接費(fèi)用項(xiàng)目金額匯總，按直接開發(fā)成本比例法或預(yù)算造價(jià)比例法分配計(jì)入單位產(chǎn)品開發(fā)成本。上述間接費(fèi)用核算方法的弊端為：一是各開發(fā)項(xiàng)目本身產(chǎn)生的間接費(fèi)用不平均，其核算出的成本不合理、不真實(shí)；二是間接費(fèi)用反映到項(xiàng)目產(chǎn)品成本上后，無(wú)8 法準(zhǔn)確追溯回來(lái)，也無(wú)法找出間接費(fèi)用實(shí)際的發(fā)生動(dòng)因，從而無(wú)法有效地對(duì)間接費(fèi)用進(jìn)行控制。 考慮到作業(yè)成本法能使間接費(fèi)用的準(zhǔn)確分配，可以將作業(yè)成本法引入到房地產(chǎn)開發(fā)成本核算中，具體步驟如下：①根據(jù)房地產(chǎn)企 業(yè)的實(shí)際特點(diǎn)，以房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中各工序?yàn)榛鶞?zhǔn)劃分各項(xiàng)作業(yè)，建立作業(yè)中心，確認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，如折舊費(fèi)、修理費(fèi)等，注意選取影響較大的間接費(fèi)用項(xiàng)目；