【正文】 ...................................................13 2 建立全面系統(tǒng)的成本控制體系 .........................................................................................13 開發(fā)成本與立項(xiàng)階段的成本控制策略 . ...................................................................13 設(shè)計(jì)階段的成本控制策略 . .....................................................................................13 ． ......................................................................................................................................13 參考文獻(xiàn) .......................................................................................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)；成本費(fèi)用；方法；程序；問題；對(duì)策 Real Estate Enterprise Cost Management Problems Discussion Abstract At present, China39。此外，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于資金投入大、建設(shè)周期長(zhǎng)、專業(yè)性強(qiáng)、受政策及市場(chǎng)不穩(wěn)定因素影響大，所以該行業(yè)也是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。 房地產(chǎn)企業(yè)成本費(fèi)用管理問題的探討 摘要 當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)重經(jīng)營(yíng)，輕管理的現(xiàn)象十分嚴(yán)重，處于相對(duì)較低的管理水平，與其本身大資本運(yùn)作的地位及不相稱，房地產(chǎn)行業(yè)又是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，一方面它受到國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的制約，另一方面，又由于其基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)的地位及其特點(diǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展又必然對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮巨大的促進(jìn)作用。那么如何在這種不斷規(guī)范和競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇中實(shí)現(xiàn)開發(fā)項(xiàng)目的最 大經(jīng)濟(jì)效益，就必須對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)金星有效的成本管理和控制，實(shí)現(xiàn)集約效益型開發(fā)。s real estate enterprise heavy business, the phenomenon of light management is very serious, in a relatively low level of management, and its itself of capital operation status and big not match, the real estate industry is an important part of the national economy, on the one hand, it is the national economic development level, which on the other hand, due to its very foundation, and the position of the industry and the characteristics. Therefore, the development of the real estate enterprises and necessary for economic growth play a huge role in promoting. In addition, the real estate development enterprise because money into big, construction cycle is long, professional and strong, policy and market by unstable factors, so the industry is also a high risk of the industry. So how in a continuously standard and increasing petition in the realization of the project development the biggest economic benefits, it must to the project39。 3 １．引言． 加強(qiáng)成本費(fèi)用控制是確保利 潤(rùn)空間的重要前提。這一個(gè)簡(jiǎn)單的公式讓我們明白，在其他條件保持不變時(shí)，降低成本是提升利潤(rùn)的最有效方法。因此，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增加值和目標(biāo)利潤(rùn)最大化為其目標(biāo)，而成本費(fèi)用控制就是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的重要手段。與近期出臺(tái)“國(guó)五條”的房貸政策一起分析，可以合理的推斷出房地產(chǎn)價(jià)格一路走高的趨勢(shì)可能性是比較低的。加強(qiáng)成本費(fèi)用控制才能提升企業(yè)的整體運(yùn)營(yíng)效率，我們說成本費(fèi)用控制是提高管理效率的重要手段主要基于以下兩點(diǎn)提出的，其一成本費(fèi)用控制是現(xiàn)代地產(chǎn)企業(yè)成本管理的重要內(nèi)容，成本費(fèi)用控制水平的高低關(guān)系到成本管理水平的高低。 ２． 房地產(chǎn)企業(yè)成本概述． 房地產(chǎn)企業(yè)概念 . 所謂房 地產(chǎn)企業(yè)，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)活動(dòng)，并以營(yíng)利為目的進(jìn)行自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。他在經(jīng)營(yíng)過程中必須要有合作伙伴才能完成。 房地產(chǎn)企業(yè)的成本構(gòu)成 . 土地費(fèi)用 . 土地費(fèi)用包括城鎮(zhèn)土地出讓金，土地征用費(fèi)或拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。目前基本以后兩種方式為主。目前在我國(guó)城鎮(zhèn)商品房住宅價(jià)格構(gòu)成中，土地費(fèi)用約占 20%，并有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較低，一般不會(huì)超過6%。他在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例相對(duì)較大。 市政公共設(shè)施費(fèi)用 . 市政公共設(shè)施費(fèi)用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)兩部分。公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營(yíng)利性的公用設(shè)施（如學(xué)校，幼兒園，醫(yī)院，派出所等）和各種營(yíng)利性的配套設(shè)施（如糧店，菜市場(chǎng)等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）等所發(fā)生的費(fèi)用。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項(xiàng)目所占比例較大，我國(guó)一般在 20%左右。在整個(gè)成本構(gòu)成中所占比例很小，一般不會(huì)超過 2%。但它的大小與所開發(fā)項(xiàng)目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對(duì)不穩(wěn)定。包括諸如征地管理費(fèi)，商品房交易管理費(fèi)，人防費(fèi)，煤氣水電增容費(fèi)，開發(fā)管理費(fèi)等。 其他費(fèi)用 . 其他 費(fèi)用主要是指不能列入前七項(xiàng)的所以費(fèi)用。 ． 目標(biāo)成本管理 . 通過對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的前期預(yù)算和工程建設(shè)全過程控制，即前期設(shè)計(jì)、前期開發(fā)成本、施工成本、融資費(fèi)用、稅務(wù)策劃等實(shí)行全面目標(biāo)成本管理，是目前宏觀調(diào)控形勢(shì)下房地產(chǎn)得以可持續(xù)發(fā)展的不二法則。而且成本的初步測(cè)算應(yīng)在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中予以體現(xiàn)。 在價(jià)值工程中，價(jià)值定義為：功能和實(shí)現(xiàn)這個(gè)功能所耗費(fèi)用（成本）的比值。功能是一種產(chǎn)品所具有的特定職能和用途；成本是從根據(jù)用戶所提出的功能要求進(jìn)行研制、生產(chǎn)，到用戶使用所花費(fèi)的全部成本。通過功能細(xì)化，把多余的功能去掉，對(duì)造價(jià)高的功能實(shí)施重點(diǎn)控制，從而最終降低工程造價(jià)，實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目最佳經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在此基礎(chǔ)上對(duì)工程6 項(xiàng)目做進(jìn)一步測(cè)算優(yōu)化，以確定項(xiàng)目的最終目標(biāo)成本。 項(xiàng)目目標(biāo)成本管理 . 項(xiàng)目成本目標(biāo)確立后，如何有效進(jìn)行目標(biāo) 成本管理是房地產(chǎn)項(xiàng)目最終是否盈利或取得豐厚回報(bào)的重要保證。在實(shí)施階段，我們特別需要在以下幾個(gè)主要方面做好目標(biāo)成本管理工作。從工程施工準(zhǔn)備開始，經(jīng)施工過程至竣工移交，成本控制工作要伴隨項(xiàng)目的每一階段，如在工程準(zhǔn)備階段與總承包單位制定最佳的施工方案，合理安排施工 順序，按照設(shè)計(jì)要求和施工規(guī)范施工，充分利用現(xiàn)有的資源，確保工程質(zhì)量，減少施工成本支出，減少工程返工費(fèi)。 同時(shí)，根據(jù)建設(shè)周期，施工進(jìn)度，相應(yīng)地安排各項(xiàng)配套工作的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，使圍繞工程項(xiàng)目開展的各項(xiàng)工作有序進(jìn)行。實(shí)際工作中，工程雖能按期保質(zhì)完成，但工程成本超支嚴(yán)重，不能達(dá)到預(yù)期收益的情況時(shí)有發(fā)生。要根據(jù)建筑市場(chǎng)行情、建筑業(yè)的一般慣例和有關(guān)規(guī)范，就施工中可能產(chǎn)生職責(zé)不清、影響造價(jià)、延誤工期等因素進(jìn)行事先約定，經(jīng)法律形式確定下來，來確保雙方的按約履行。如果工程 進(jìn)度要求緊，也要做到同步進(jìn)行，工程若有7 增減應(yīng)及時(shí)審價(jià)，以避免無法核實(shí)的情況發(fā)生，引起雙方不必要的爭(zhēng)議。 與其他重復(fù)性運(yùn)行或操作的工作不同，項(xiàng)目管理具有一次性、獨(dú)特性、目標(biāo)的確定性、活動(dòng)的整體性、組織的臨時(shí)性和開放性、成果的不可挽回性等